Spete pretentii comerciale. Decizia 43/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.43/COM.
Ședința publică din 23 aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ecaterina Girgore
JUDECĂTOR 2: Adriana Pintea
Grefier - - -
Pe rol soluționarea apelurilor comerciale declarate de pârâta - B SA PRIN SUCURSALA - cu sediul în C,-, județul C și de apelanta intervenientă - SRL - cu sediul în,-, județul C, împotriva sentinței civile nr.160/COM/23.01.2008, pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă - SRL - cu sediul în,-, județul C și intimata-pârâtă - SA-SUCURSALA C - cu sediul în B, sector 6, nr.202 E, având ca obiect pretenții.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 09 aprilie 2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Curtea, pentru a de posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 16 aprilie 2009 și la data de 23 aprilie 2009, dată la care a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Prin acțiunea înregistrată sub nr- pe rolul Tribunalului Constanța - Secția Comercială, reclamanta - SRL în contradictoriu cu pârâtele - B SA și - B - Sucursala C (conform precizărilor) a solicitat ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafețele de teren deținute cu titlu de chiriași, respectiv 16.000 mp. 2.280 mp. aferent construcției cantină și 1.700 mp. la un preț negociat, stabilit prin raport de evaluare întocmit de un expert acceptat de ambele părți, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanta arată că se încadrează în categoria întreprinderilor mici și mijlocii, raportat la criteriile de clasificare prevăzute de Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii, astfel cum a fost modificată prin OG nr. 27/2006.
În același timp este și beneficiara unor contracte de închiriere în derulare privind suprafețe de teren disponibile din patrimoniul pârâtei - B - Sucursala
Astfel, beneficiază de 3 contracte de închiriere respectiv:
- contractul nr. 2142/26.09.2001 având ca obiect suprafața de 16.000 mp. prelungit prin act adițional până la 31.12.206.
- contractul nr. 4380/30.11.21992 având ca obiect suprafața de 2.280 mp. aferent construcției "cantină", convenție prelungită prin acte adiționale până la data de 31.12.2006.
- contractul de închiriere înregistrat sub nr. 669/28.12.2001 având ca obiect suprafața de 1.700 mp. a cărui durată a fost prelungită până la data de 31.12.2006.
Pe respectivele suprafețe de teren se află amplasate atât construcții cumpărate de la pârâtă, cât și construcții edificate de către reclamantă cu acordul proprietarei terenurilor.
În pofida demersurilor efectuate de către reclamantă pentru de a proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafețele de teren litigioase în condițiile OG 27/2006, pârâta nu a dat curs cererilor.
În opinia reclamantei sunt îndeplinite condițiile actului normativ sus citat astfel:
- activul teren este disponibil tocmai datorită faptului că nu este folosit în realizarea obiectului de activitate al societății pârâte;
- pârâta este o societate comercială cu capital majoritar de stat;
- reclamanta este o întreprindere mică în sensul Legii nr. 396/2004;
- între părți,relativ la aceste active,se află în derulare contracte de închiriere;
- reclamanta s-a adresat cu cerere de vânzare cu mult înainte de expirarea contractului de închiriere, fiind respectat astfel termenul de 60 zile edictat de legiuitor;
- refuzul pârâtei are caracter nejustificat; ba chiar a permis unei terțe persoane juridice efectuarea de măsurători în perspectiva înstrăinării.
În drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 346/2004 și OG 27/2006.
Pârâta - B prin Sucursala și-a exprimat poziția procesuală prin întâmpinare, invocând prioritar excepția prematurității acțiunii pentru suprafața de teren de 2.280 mp. aferent construcției cantină, precum și pentru suprafața de teren de 1.575,54 mp. aferente foișorului.
În argumentare s-a arătat că pentru suprafețele sus menționate nu se poate proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare decât după efectuarea formalităților în Cartea Funciară.
Prin încheierea interlocutorie din data de 25.09.2006 a fost respinsă ca nefondată excepția invocată.
Pe fondul cauzei, relativ la înstrăinarea terenului de 16.0002, respectiv 124,46 mp. pârâta a apreciat că acțiunea nu are caracter întemeiat.
Astfel, contractul de închiriere pentru suprafața de 16.0002a fost reziliat prin adresa nr. 744/06.06.2006.
Urmare licitației organizate în data de 24.05.2002, mijloacele fixe ce compun obiectivul energetic au fost adjudecate de către - SRL, încheindu-se și contractul de vânzare-cumpărare a mijloacelor fixe sus citate.
În documentația ce a stat la baza licitației s-a menționat că suprafața de teren de 3.9802urmează a fi înstrăinată către reclamantă, însă numai după obținerea titlului de proprietate asupra terenului. De asemenea, s-a mai prevăzut că restul terenului (inclusiv 16.0002) urma să-i fie închiriat - SRL, obligație inserată de altfel și în cadrul contractului de vânzare-cumpărare a mijloacelor fixe.
Urmare a acestor prevederi i-a notificat reclamantei rezilierea contractului începând cu data de 01.06.2006 pentru suprafața de teren de 16.0002. Concluzionând, se arată că nu poate fi obligată la vânzarea către reclamantă a suprafeței de teren de 16.0002întrucât s-a angajat anterior să înstrăineze această suprafață către - SRL.
Referitor la contravaloarea investițiilor efectuate de către reclamantă, aceeași pârâtă a apreciat că nu le datorează atâta timp cât potrivit clauzei inserată la art. 15 cheltuielile efectuate de chiriaș cu amenajările și îmbunătățirile terenului închiriat în scopul desfășurării activității sale, vor fi suportate de către acesta.
Referitor la suprafața de teren de 124, 462s-a relevat că se poate vinde doar suprafața de 1.575,542în conformitate cu certificatul de atestare a dreptului de proprietate, nefiind în posesia vreunui titlu pentru diferența de suprafață.
Aceeași pârâtă, analizând temeiul juridic ce a constituit fundamentul demersului judiciar al reclamantei, a opinat că nu sunt îndeplinite condițiile edictate de Legea nr. 346/2004 și OG nr. 27/2006. Sub un prim aspect s-a apreciat că terenul nu este un activ în sensul definiției date de actul normativ; acesta de asemenea, nu are caracter disponibil.
Pârâta - B SA, urmare a extinderii cadrului procesual de către reclamantă, a exprimat o poziție procesuală comună cu prima pârâtă, arătând în esență că nu sunt îndeplinite condițiile legii speciale (astfel terenul nu are caracter disponibil, contractele de închiriere sunt reziliate).
Reclamanta, urmare a concluziilor expertizei, a precizat că suprafața de teren pentru care solicită înstrăinarea ce formează obiectul contractului de închiriere nr. 4380/30.11.1992 este de 3.621,66 mp, în loc de 2.280 mp. iar cea care formează obiectul contractului de închiriere nr. 669/2001 este de 1.575,33 mp. și nu de 1.700 mp.
În ședința de judecată din data de 02.10.207 la dosarul cauzei a fost formulată cerere de intervenție în interes alăturat pârâtelor de către - SRL, cerere de intervenție încuviințată în principiu prin încheierea interlocutorie din data de 11.12.2007.
Intervenienta - SRL a arătat că, atât timp cât contractul de închiriere a încetat, reclamanta nu se poate prevala de dispozițiile art. 12 lit. b din Legea nr. 346/2004 întrucât nu se mai află în situația premisă.
Tot astfel, suprafața de 16.000 mp2nu poate face obiectul Legii nr. 346/2004, întrucât nu constituie un activ în înțelesul art. 13 alin. 1 din Lege.
În speță au fost administrate următoarele probe: înscrisuri, interogatoriu, expertiză.
Prin sentința civilă nr. 160/23.01.2008 a fost admisă acțiunea precizată și respinsă cererea de intervenție ca nefondată. Prin încheierea nr. 20/20.02.2008 hotărârea a fost rectificată în sensul că obligația de încheiere a contractului de vânzare cumpărare revine ambelor pârâte iar terenurile sunt situate în localitatea și nu în localitatea județul
Prima instanță a adus acestei hotărâri următoarele argumente:
Temeiul juridic ce constituie fundamentului demersului judiciar (Legea nr. 346/2004) se circumscrie situației de fapt expuse, reclamanta putându-se prevala de dispozițiile art. 12 din Legea nr. 346/2004 pentru proteguirea dreptului său.
Astfel, potrivit art. 12 din Legea nr. 346/2004 (1) întreprinderile mici și mijlocii au acces la activele disponibile ale regiilor autonome ale societăților, companiilor naționale și societăților comerciale cu capital majoritar de stat, cu respectarea dispozițiilor legale privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, precum și a drepturilor contractuale ale creditorilor - în următoarele condiții:
a) întreprinderile mici și mijlocii au acces prioritar la închirierea concesionarea sau leasingul activelor disponibile - societăților comerciale cu capital majoritar de stat în condițiile art. 13 cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare.
b) activele disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii în baza contractului de închiriere - încheiate cu - societățile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute la solicitarea locatarului, la prețul negociat stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de un expert acceptat de părți, după deducerea investițiilor efectuate în activ de către locatar.
În cazul depunerii unei solicitări exprese privind cumpărarea activului -cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, locatorul nu va putea refuza prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă considerată de părți suficiente pentru rezolvarea formalităților legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
c) contractul de închiriere, la solicitarea locatorului, va fi transformat, în contract de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare;
d) întreprinderile mici și mijloci au drept de preferință la cumpărarea activelor disponibile- ale societăților comerciale cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a activelor pe care le dețin în proprietate. Dreptul de preferință se poate exercita prin depunerea unei solicitări în acest sens, în termen de 30 de zile calendaristice de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând activele disponibile prevăzute la art. 13 alin. 4. Este interzis, sub sancțiunea nulității absolute, transferul, în orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără acordarea dreptului de preferință.
e) întreprinderile mici și mijlocii au prioritate la cumpărarea activelor disponibile - ale societăților comerciale cu capital majoritar de stat.
Norma legală enumeră condițiile în care o întreprindere mică sau mijlocie poate dobândi active de la societățile comerciale cu capital majoritar de stat dar nu instituie o obligație ci o opțiune a titularului dreptului de proprietate asupra acestor active de a transmite acest drept, dacă este formulată o cerere în acest sens de întreprinderile mici sau mijlocii - beneficiare ale unui contract de închiriere.
Instanța de judecată a constatat că sunt îndeplinite cumulativ condițiile impuse de Legea 346/2004 pentru vânzarea terenurilor deținute de către reclamantă cu contract de închiriere.
Astfel, reclamanta face parte din categoria persoanelor juridice prevăzute de Legea 346/2004, aspect necontroversat în speță.
Totodată, pârâtele se încadrează în categoria societăților comerciale cu capital majoritar de stat, nici aspect nefiind contestat.
Reclamanta a făcut dovada că a avut în folosință cele trei terenuri litigioase (contractul nr. 2142/26.09.2001 - cu o suprafață de 16.000 mp. destinată desfășurării activității de producție, contract nr. 4380/30.11.1992 având ca obiect suprafața de 2.280 mp. aferent construcției cantină - proprietatea reclamantei, contractul de închiriere nr. 669/28.02.2001 având ca obiect suprafața de 1.700 mp. destinată prestărilor servicii), contractele de închiriere fiind valabile până la data de 31.12.2006.
Pârâtele nu pot opune reclamantei notificarea rezilierii, atât timp cât aceasta din urmă, anterior expirării termenului de valabilitate, a notificat intenția de cumpărare. În acest context, refuzul pârâtelor nu are caracter justificat, atât timp cât legea le-a impus conduita - respectiv obligația prelungirii contractelor de închiriere.
Faptul că pentru suprafața de 16.000 mp. pârâtele s-au obligat către o terță persoană juridică la înstrăinare, nu le poate exonera de obligația legală și nici nu poate determina respingerea acțiunii, atât timp cât însuși legiuitorul instituie în favoarea reclamantei un drept de preferință legal a cărui încălcare este sancționată cu nulitatea absolută.
Pârâtele nu pot refuza îndeplinirea unei obligați legale motivându-și conduita prin invocarea unor fapte juridice săvârșite prin propria lor neregularitate.
De asemenea, la momentul sesizării instanței contractele de închiriere nu își încetaseră efectele prin ajungerea la termen.
Pe de altă parte rezilierea reprezintă o sancțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, ceea ce nu este cazul în speță.
Și condiția caracterului disponibil al activului este îndeplinită, atâta timp cât expertiza a concluzionat că terenurile nu sunt aferente mijloacelor fixe scoase la licitație în anul 2002.
Același caracter disponibil rezultă și din împrejurarea că terenurile litigioase nu sunt utilizate de către partea adversă și nu servesc în mod nemijlocit la realizarea obiectului de activitate al pârâtelor.
Dimpotrivă, două dintre terenuri sunt aferente activelor proprietatea societății reclamante, iar suprafața de 16.000 mp2a fost încadrată încă din 2001 în categoria activelor disponibile; ba mai mult, această suprafață a servit desfășurării activități societății comerciale.
Cererea de intervenție în interes alăturat a fost respinsă atâta timp cât apărările pârâtelor nu au fost fructificate.
Soluția a fost atacată cu apel d e către - B SA prin Sucursala C și de către intervenienta -
Prin motivele de apel - B SA solicită refacerea expertizei întrucât prima instanță a dispus schimbarea expertului ca urmare a întârzierii nejustificate a expertului inițial desemnat în efectuarea expertizei. Ulterior acestei soluții a fost depus raportul de expertiză de către primul expert iar expertul desemnat ulterior a renunțat la numire. În mod neprocedural instanța și-a modificat hotărârea de schimbare a expertului și a primit expertiza primului expert care nu mai avea mandat în dosar. Apelanta consideră că o hotărâre luată de către prima instanță nu poate fi schimbată decât de către instanța de fond.
Expertiza este nelegală și pentru că a fost efectuată de către un expert care nu avea calificarea necesară, rezultând astfel suprafețe ce nu corespund măsurătorilor topocadastrale.
În privința fondului cauzei se arată că nici unul din terenurile deținute de către intimata reclamantă nu poate fi vândut, neîntrunind cumulativ cerințele legii nr. 346/2004.
Astfel, pentru terenul în suprafață de 16000 mp nu există un contract de închiriere valabil, cel existent fiind reziliat ca urmare a convenției din cuprinsul actului adițional nr. 3/06.01.2004, societatea obligându-se să înstrăineze terenul către - SRL. De asemenea, prin sentința civilă nr. 7115/2006 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr. 4458/2006, irevocabilă prin respingerea apelului și recursului, a fost respinsă ca inadmisibilă acțiunea formulată de către - SRL prin care solicita să se constate valabilitatea contractului de închiriere pentru cei 16000 mp.
De asemenea,toate cele trei terenuri nu pot fi calificate drept active disponibile. Mai mult, terenurile în suprafață de 3621,66 mp și 1575,54 mp nu pot fi vândute până la definitivarea operațiunii de majorare a capitalului cu contravaloarea terenului și până la aprobarea de către Consiliul de Administrație și AGA a vânzării.
Instanța nu a ținut seama nici de diferențele de teren rezultate în urma măsurătorilor, pentru suprafețele în plus reclamanta neavând un contract de închiriere.
Recurenta contestă și valorile rezultate în urma efectuării expertizei pentru investițiile reclamantei intimate. Recurenta apreciază că nu datorează contravaloarea acestor investiții.
În drept se invocă art. 282 și următoarele pr.civ.
Prin motivele de apel intervenienta - SRL invocă nevalabilitatea contractului de închiriere pentru cei 16000 mp teren, contractul încetând prin ajungerea la termen. Totodată, această suprafață de teren nu reprezintă un activ în sensul art. 13 alin. 1 din legea nr. 346/2004.
Apelanta intervenientă mai arată că nici unul dintre terenurile în litigiu nu are caracterul de activ disponibil.
Prin încheierea din 16.10.2008 instanța, făcând aplicarea art. 137 alin. 1.pr.civ. a respins excepțiile lipsei capacității procesuale de folosință a - SA -Sucursala C și inadmisibilității apelului declarat de - SRL (excepții invocate de către intimata reclamantă) pentru considerentele expuse.
În speță au fosta administrate următoarele probe: înscrisuri, expertiză topocadastrală.
Instanța a reținut următoarele:
Încheierea prin care instanța se pronunță asupra unei probe este o încheiere premergătoare aceasta putând reveni asupra probelor încuviințate. În speță prima instanță nu a încălcat vreo normă de procedură atunci când a revenit asupra dispoziției de schimbare a expertului (cel de al doilea expert a renunțat la numire), măsura fiind dictată și de principiul celerității, singurul motiv pentru înlocuirea expertului fiind întârzierea în efectuarea lucrării. Cum lucrarea a fost executată anterior începerii lucrării de către cel de al doilea expert, nu s-a mai justificat acordarea altor termene de judecată. În plus, drepturile procesuale ale părților au fost respectate, expertiza fiind legal comunicată și acestea formulând obiecțiuni.
Instanța investită cu soluționarea apelului a încuviințat însă refacerea expertizei de către un expert în domeniul topo, în condițiile art. 295 alin. 2.pr.civ. întrucât la soluționarea fondului cauzei expertul desemnat avea o altă specializare.
Expertiza imobiliară solicitată de către intimată, ce urmărea identificarea imobilelor aflate pe cele trei terenuri în litigiu și stabilirea valorii investițiilor aduse imobilelor nu a fost încuviințată, nefiind concludentă, pertinentă și utilă, raportat la obiectul cauzei. Astfel, valoarea investițiilor are relevanță în cazul stabilirii prețului de vânzare. În speță nu s-a solicitat stabilirea acestui preț ci doar a obligației de vânzare, stabilirea prețului fiind o etapă ulterioară hotărârii judecătorești. În opinia intimatei, valoarea investițiilor (sau identificarea investițiilor) ar fi avut relevanță pentru stabilirea caracterului de activ disponibil pentru cele trei terenuri în litigiu. Față de prevederile art. 13 alin. 2 din legea nr. 346/2004, se constată că opinia nu este întemeiată.
Cu privire la întrunirea de către activele solicitate a fi înstrăinate a condițiilor cerute de legea nr. 346/2004:
Potrivit art. 12 alin. 1 lit. b din legea nr. 346/2004:"întreprinderile mici și mijlocii au acces la activele disponibile ale regiilor autonome, societăților/companiilor naționale și societăților comerciale cu capital majoritar de stat, cu respectarea dispozițiilor legale privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, precum și a drepturilor contractuale ale creditorilor ale căror creanțe sunt garantate cu ipotecă, gaj, privilegiu asupra activelor respective sau asupra cărora este instituit sechestru asigurător, în următoarele condiții:
b) activele disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii în baza contractului de închiriere, a contractului de locație de gestiune sau a contractului de asociere în participațiune, încheiate cu regiile autonome, societățile/companiile naționale, precum și cu societățile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la prețul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de un expert acceptat de părți, după deducerea investițiilor efectuate în activ de către locatar/asociat. În cazul contractelor de locație de gestiune și asociere în participațiune, asociatul/locatarul, întreprindere mică sau mijlocie, poate solicita și încheierea unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în aceleași condiții. În cazul depunerii unei solicitări exprese privind cumpărarea activului sau încheierea unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare de către beneficiarii prezentelor dispoziții, care utilizau activul în baza unui contract de închiriere, cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, locatorul nu va putea refuza prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă considerată de părți suficientă pentru rezolvarea formalităților legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.
Conform art. 13 alin. 1 și 2 din lege: "în contextul prezentei legi, prin active se înțelege unități de producție, subunități, secții, spații comerciale, spații de cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome, societăți/companii naționale, precum și al unei societăți comerciale cu capital majoritar de stat, ce pot fi organizate să funcționeze independent.
În înțelesul prezentei legi, se consideră active disponibile activele care îndeplinesc oricare dintre următoarele condiții:
a) nu sunt utilizate de regiile autonome, societățile/companiile naționale sau de societățile comerciale cu capital majoritar de stat care le dețin pentru o perioadă de cel puțin 3 luni;
b) se află în conservare pentru o perioadă mai mare de un an;
c) activele închise operațional, numai în cazul prevăzut la art. 12 alin. (1) lit. e).
În speță nu se contestă încadrarea intimatei în sfera întreprinderilor mici și mijlocii și caracterul de societate cu capital majoritar de stat al recurentei pârâte.
Reclamanta are în folosință cele trei terenuri litigioase în baza următoarelor acte juridice: contractul nr. 2142/26.09.2001 - cu o suprafață de 16.000 mp. destinată desfășurării activității de producție, contract nr. 4380/30.11.1992 având ca obiect suprafața de 2.280 mp. aferent construcției cantină - proprietatea reclamantei, contractul de închiriere nr. 669/28.02.2001 având ca obiect suprafața de 1.700 mp. destinată prestărilor servicii.
Nu se poate reține rezilierea contractului de închiriere pentru suprafața de 16000 mp teren în baza adresei nr. 744/06.06.2006 întrucât:
- recurenta pârâtă face trimitere la actul adițional nr. 3 din 06.01.2004 al cărui conținut nu îl dovedește însă. Potrivit afirmației sale, prin actul adițional amintit părțile au convenit ca "în situația înstrăinării, contractul de închiriere se va rezilia cu un preaviz de o lună".
În primul rând, din definiția rezilierii, rezultă că aceasta este o sancțiune care operează în cazul neexecutării contractului. Situația amintită și care în opinia recurentei ar atrage rezilierea, nu are nici o legătură cu neexecutarea contractului. Legea civilă reglementează expres situația în care printr-un act translativ de proprietate se schimba titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. Intenția proprietarului terenului de a-l înstrăina nu poate afecta pe titularul unui contract de închiriere valabil încheiat.
Existența unei astfel de înțelegeri între părți ar putea reprezenta stabilirea unui nou teren de valabilitate al contractului de închiriere care va înceta nu prin reziliere ci prin ajungerea la termen;
- expresia "în situația înstrăinării, contractul de închiriere se va rezilia cu un preaviz de o lună" nu constituie un pact comisoriu de grad 4. Rezilierea trebuie constatată de către o instanță de judecată.
- potrivit recurentei intimate, mijloacele fixe ce compun obiectivul energetic au fost adjudecate de către - SRL încă din anul 2002, contractul de vânzare cumpărare fiind încheiat la 13.06.2002. Includerea într-un act adițional din 2004 mențiunii " în situația înstrăinării contractul de închiriere se va rezilia." este cel puțin bizară, în condițiile în care la acel moment era deja înstrăinat. De asemenea, recurenta recunoaște că părțile au convenit prin act adițional prelungirea duratei contractului de închiriere cu privire la suprafața de 16000 mp. până la 31.12.2006. Cum potrivit codului civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, o convenție ulterioară actului adițional nr. 3, despre care face vorbire recurenta, prin care se stabilește un alt termen de valabilitate al contractului de închiriere decât momentul "înstrăinării " are prioritate, termenul pentru încetarea contractului fiind ultimul stabilit de către părți. Astfel, emiterea adresei nr. 744/2006 în baza unei convenții care nu mai era valabilă, nu are nici o relevanță juridică;
- cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 4458/2006 și soluționată prin sentința nr. 7115/31.10.2006, devenită irevocabilă, care urmărea constatarea valabilității contractului de închiriere pentru suprafața de 16000 mp, nu a fost soluționată în fond, fiind respinsă ca inadmisibilă în condițiile în care exista calea unei acțiuni în realizarea dreptului.
În concluzie, se constată valabilitatea celor trei contracte de închiriere la momentul formulării cererii către pârâtă în condițiile legii nr. 346/2004.
Argumentul care a atras însă respingerea acțiunii este neîncadrarea acestor terenuri în noțiunea de "activ " așa cum este reglementată aceasta de prevederile art. 13 alin. 1 din legea nr. 346/2004.
Potrivit textului mai sus citat, pentru vânzarea activelor conform art. 12 alin. 1 lit. b (text invocat de către reclamanta intimată), dar și pentru vânzarea oricărui activ în condițiile legii nr. 346/2004, acest activ trebuie să constituie "unități de producție, subunități, secții, spații comerciale, spații de cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome, societăți/companii naționale, precum și al unei societăți comerciale cu capital majoritar de stat, ce pot fi organizate să funcționeze independent". Din interpretarea acestui text rezultă cu claritate care sunt activele pe care legiutorul a dorit să fie vândute în condiții favorabile întreprinderilor mici și mijlocii, pentru ajutorarea acestora în vederea accelerării procesului de privatizare. Ori de câte ori legiuitorul a dorit să includă în sfera de aplicare a unei legi terenul aferent unui imobil, s-a exprimat expres în acest sens. În cazul de față, enumerarea nu lasă nici o posibilitate de interpretare, legiuitorul vizând spațiile utilizate în activitatea întreprinderilor și nu terenul aferent acestora.
Alte argumente în sprijinul acestei interpretări:
- legea nr. 133/1999 ce a fost abrogată de legea nr. 346/2004. În redactarea acestei legi ce a fost înlocuită de legea aplicabilă în speță, lipsește o enumerare ca cea cuprinsă în art. 13 alin. 1 din legea nr. 346/2004, respectiv legiuitorul reglementa modalitatea de înstrăinare a activelor disponibile către întreprinderile mici și mijlocii fără să definească noțiunea de "active". În consecință, toate activele regiilor autonome, societăților cu capital majoritar de stat etc puteau fi înstrăinate în condițiile legii, inclusiv terenurile, dacă constituiau active disponibile. În acest sens este și practica instanțelor de judecată chemate să facă aplicarea legii nr. 133/1999. Odată cu abrogarea acestei legi, legiuitorul a enumerat prin noua lege activele care intră în sfera sa de aplicare, limitându-se la diverse incinte cu utilitate diversă, necesare desfășurării activității unei întreprinderi mici sau mijlocii.
- expresia "ce pot fi organizate să funcționeze independent" din teza finală a art. 13 alin. 1. Din interpretarea gramaticală a textului rezultă că activele care fac obiectul legii trebuie să poată fi organizate să funcționeze independent. Întrucât activele (terenuri) societății pârâte nu au destinație agricolă, nu pot funcționa independent. Ele sunt aferente unor spații utilizate în vederea atingerii scopului întreprinderilor mici sau mijlocii.
Întrucât s-a apreciat că activele societății pârâte deținute de către reclamantă în baza unor contracte de închiriere nu intră în sfera de aplicare a legii nr. 346/2004, nu vor mai fi analizate celelalte motive de apel, respectiv disponibilitatea activelor, suprafețele deținute, valoarea investițiilor, aprobarea vânzării.
Desigur, nimic nu împiedică reclamanta intimată să obțină dreptul de proprietate asupra terenurilor în litigiu prin alte modalități decât cele puse la dispoziție de legea nr. 346/2004.
Pentru toate aceste considerente apelurile formulate au fost admise, cu consecința schimbării în tot a sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii ca nefondată și admiterii cererii de intervenție accesorie.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DE CIDE:
Admite apelurile declarate de pârâta - B SA PRIN SUCURSALA - cu sediul în C,-, județul C și de apelanta intervenientă - SRL - cu sediul în,-, județul C, împotriva sentinței civile nr.160/COM/23.01.2008, pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă - SRL - cu sediul în,-, județul C și intimata-pârâtă - SA-SUCURSALA C - cu sediul în B, sector 6, nr.202
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că respinge acțiunea reclamantei ca nefondată.
Admite cererea de intervenție accesorie.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 23 aprilie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - -
GREFIER,
- -
Red.jud.hot.
Red.jud.dec.
24 Aprilie 2009
Emis 4 comunicări
Președinte:Ecaterina GirgoreJudecători:Ecaterina Girgore, Adriana Pintea
