Spete pretentii comerciale. Decizia 439/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 454/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZI A COMERCIALĂ Nr. 439
Ședința publică de la 08 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Viorica Trestianu
JUDECĂTOR 2: Roxana Popa
GREFIER - -
Pe rol pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelanta PRIMĂRIA SECTORULUI 4 B împotriva sentinței comerciale nr. 14421 din data de 3.12.2007 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - SRL.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 01.10.2008, susținerile fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a se depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 08.10.2008, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelului comercial d e față, reține următoarele:
Prin sentința comercială nr. 14421/03.12.2008 Tribunalul București Secția a VI-a Comercială a admis cererea principală formulată de reclamanta - SRL în contradictoriu cu pârâta PRIMĂRIA SECTORULUI 4 B și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 160.466,3 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri efectuate la imobilul situat în B,-, sector 4, în suprafață de 175 mp.; a dispus constituirea în favoarea reclamantei a unui drept de retenție privind imobilul menționat anterior până la data achitării de către pârâtă a sumei la care a fost obligată; a admis în parte cererea conexă formulată de reclamanta PRIMĂRIA SECTORULUI 4 B și a obligat pârâta - SRL să plătească reclamantei suma de 37.537,15 lei pentru perioada cuprinsă între 21.09.2005 - 21.09.2006, actualizată cu indicele de inflație la momentul plății efective.
În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut că între părți s-a încheiat la data de 11.12.1998 contractul de închiriere nr. 16916 prin care pârâta reclamantă, în calitate de locator, a dat în folosința reclamatei pârâte suprafața de 175 mp. situată în -, sector 4 pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea prelungirii contractului. La data de 27.12.1998 între părți s-a încheiat procesul verbal nr. 827 prin care s-a prevăzut ca reclamanta să execute lucrările enumerate în act, pe cheltuiala acesteia, păstrându-și dreptul de proprietate asupra acestor lucrări.
Judecătorul fondului a apreciat acest act ca fiind o convenție - act adițional la contract prin care s-a modificat unele din clauzele contractuale (art. 10 coroborat cu art. 14), în sensul ca lucrările de îmbunătățire în discuție să fie făcute de către locatară pe cheltuiala sa, urmând ca ulterior să le recupereze. În consecință, judecătorul a apreciat că reclamanta pârâtă este îndreptățită la contravaloarea cheltuielilor necesare și utile aduse imobilului, cuantumul acestora fiind stabilit prin cererea de asigurare dovezi, admisă prin încheierea pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B la data de 20.02.2002, la suma de 160.466,3 lei. A fost înlăturată susținerea reclamantei pârâte cu privire la majorarea cuantumului pretențiilor, având în vedere cp această solicitare a fost formulată prin concluziile orale după închiderea dezbaterilor.
S-a apreciat ca fiind întemeiată și solicitarea reclamantei pârâte cu privire la constituirea unui drept de retenție, reținându-se natura acestuia drept de garanție imperfectă de natură a obliga pe debitor la plata sumelor datorate.
În ce privește cererea conexă, judecătorul a apreciat temeinicia doar în parte a acesteia, numai în limita sumei datorate de către pârâta reclamantă cu titlu de contravaloare lipsă de folosință pentru perioada 21-09.2003 - 21.09.2006, actualizată cu indicele de inflație, sumă stabilită prin raportul de expertiză la valoarea de 37.537,15 lei. Pentru perioada anterioară datei de 21.09.2003 s-a constatat prescris dreptul material la acțiune. Temeinicia cererii conexe a fost apreciată în raport de faptul că actul dintre părți a fost reziliat prin sentința civilă nr. 5967/06.09.2001 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor de plată ce reveneau reclamantei pârâte, ulterior fiind dispusă și evacuarea acesteia prin sentința civilă nr. 502/29.01.2003 a Judecătoriei Sectorului 4 În raport de acestea judecătorul a reținut îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 998 - 999.pr.civ. A fost înlăturată apărarea reclamantei pârâte cu privire la tacita relocațiune, câtă vreme proprietara spațiului și-a manifestat expres voința prin formularea cererii în evacuare.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta reclamantă PRIMĂRIA SECTORULUI 4 B, care a solicitat admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul respingerii principale și admiterii cererii conexe astfel cum a fost formulată.
În motivarea cererii, apelanta a arătat că judecătorul fondului a făcut o greșită apreciere a procesului verbal încheiat cu intimata - SRL, acesta neputând conduce la modificarea clauzelor contractuale. Se mai arată că intimata a avut cunoștință de starea imobilului la data închirierii, pentru îmbunătățirile ce urmau a fi aduse fiind stabilit reducerea cuantumului chiriei pentru primele 6 luni. Se mai susține că procesul verbal nu a fost semnat de reprezentantul legal, singurul în măsură să semneze fiind Primarul.
În ce privește cererea conexă, apelanta a arătat că formulat obiecțiuni la raportul de expertiză încuviințat în cauză, raportat la faptul că expertul avea specialitatea construcții; or, se impunea efectuarea expertizei de către un expert contabil care să stabilească, în conformitate cu specializarea sa, cuantumul contravalorii lipsei de folosință, expertul în construcții neavând cunoștințele necesare efectuării calculelor pretinse.
Deși legal citată, intimata nu a depus întâmpinare și nici nu s-a prezentat la termenele acordate.
Apelanta a administrat proba cu înscrisuri, fiind admisă și solicitarea acesteia de efectuare a unei expertize contabile prin care să se stabilească valoarea lipsei de folosință.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de probele administrate, se apreciază temeinicia apelului declarat în cauză, cu consecința schimbării în parte a sentinței judecătorului fondului, cu următoarele considerente:
În ce privește critica adusă cu privire la admiterea cererii principale, se reține că judecătorul fondului a interpretat corect procesul verbal încheiat între părți sub nr. 827 în data de 27.12.1998 în sensul stabilirii naturii juridice a unui act adițional la contractul de închiriere, respectiv de modificare a unor clauze contractuale. În procesul verbal menționat se specifică expres că lucrările se efectuează pe cheltuiala intimatei și rămân în proprietatea acesteia. Or, din moment ce aceste lucrări au devenit imobile prin încorporarea lor în spațiul închiriat, este evident că singura posibilitate a intimatei de exercitare a dreptului său de proprietate asupra acestor lucrări se poate realiza doar prin despăgubire, nefiind posibilă ridicarea lor.
Pe de altă parte, se reține că potrivit art. 35 din decretul nr. 31/1954, actele juridice făcute de organele persoanei juridice, în limitele puterilor ce le-au fost conferite, sunt actele persoanei juridice însăși. În speță, nu s-a făcut dovada că actul semnat și ștampilat - procesul verbal din 27.12.1998 ar fi fost încheiat cu depășirea puterilor ce au fost conferite persoanei semnatare.
Dar chiar și în situația în care a existat o asemenea depășire, potrivit alienatului 3 al art. 35 din același decret stabilește că faptele licite sau ilicite săvârșite de organele persoanei juridice, obligă însăși persoana juridică, dacă au fost îndeplinite cu prilejul exercitării funcției lor. În speță, este de necontestat că actul supus discuției a fost încheiat în cursul exercitării funcției încredințate. În consecință, dispozițiile cuprinse în acest act sunt obligatorii pentru persoana juridică, neputând fi ignorate de aceasta.
Față de cele reținute, se apreciază că în mod corect judecătorul fondului a dispus obligarea apelantei la plata contravalorii cheltuielilor necesare și utile efectuate de intimată, asupra cărora intimata și-a păstrat dreptul de proprietate.
Se apreciază, însă că nu se impunea acordarea dreptului de retenție, în baza următoarelor considerente: contractul dintre părți a fost reziliat prin sentință definitivă și irevocabilă în anul 2001, fiind reținută culpa contractuală a intimatei, constând în neachitarea chiriei. După reziliere a continuat să ocupe spațiul, determinând apelanta să promoveze o acțiune în evacuare, soluționată irevocabil în anul 2003. Nici după această dată intimata nu a eliberat spațiul, dar între cele doua date a promovat cererea de asigurare dovezi, față de care s-a pronunțat încheierea din data de 20.02.2002. Abia la nivelul anului 2005 intimata promovează acțiunea în pretenții împotriva apelantei și solicită instituirea dreptului de retenție asupra spațiului comercial până la achitarea sumei astfel cum a fost stabilită prin cererea de asigurare de dovezi.
Este corect ceea a reținut judecătorul fondului cu privire natura dreptului de retenție ca fiind aceea a unei garanții reale imperfecte. Dar uzitarea de această garanție nu trebuie să depășească limita abuzului de drept. Din probele administrate rezultă că anterior promovării litigiului de față, apelanta a mai obținut obligarea intimatei la plata sumei de 87.460, reprezentând contravaloarea chirie și penalități de întârziere aferente perioadei octombrie 1999 - august 2001. La această sumă se adaugă cea stabilită cu titlu de contravaloare a lipsei de folosință solicitată de apelantă în prezentul litigiu. În aceste condiții, apreciind conduita culpabilă a intimatei care nici în perioada derulării contratului nu a înțeles să achite sumele ce le datora, precum și faptul că din anul 2001, când s-a dispus rezilierea contractului, și până la nivelul anului 2008, intimata a continuat să folosească spațiul fără să achite nicio sumă, se apreciază că solicitarea de instituire a dreptului de retenție atinge limita abuzului de drept. În consecință, va fi înlăturată dispoziția referitoare la instituirea dreptului de retenție asupra spațiului, drept constituit în favoarea intimatei.
În ce privește cererea conexă, se apreciază ca fiind întemeiate criticile apelantei, constatându-se că suma solicitată cu titlu de contravaloarea a lipsei de folosință nu a fost stabiliră de un expert contabil, calculul fiind făcut de un specialist în domeniul construcții, din acest considerent a fost admisă solicitarea apelantei de efectuare a unei expertize contabile cu acest obiectiv.
Din raportul de expertiză contabilă efectuată în cauză, se reține calculul care a avut la bază prețul practicat în zonă. Se apreciază că doar în această modalitate se acoperă integral prejudiciul suferit de apelantă prin lipsirea sa de folosința spațiului. Se reține, totodată, că actele normative ce reglementează cuantumul chiriei pentru contractele încheiate de primărie cu terți nu pot fi aplicate în speță, între cele două părți ale litigiului nemaiexistând temei contractual. În consecință, în raport de dispozițiile art. 998 - 999.pr.civ. despăgubirea efectivă datorată apelantei este apreciată la valoarea de 120.337,25 lei.
Față de cele reținute, sentința judecătorul va fi schimbată, iar reclamanta pârâtă va fi obligată la plata sumei de 120.337,25 lei, sumă ce va fi actualizată cu indicele de inflație la data plății.
Se apreciază că obligația de plată a sumei de 10.337,25 lei este un motiv suplimentar al respingerii cererii de instituirea a dreptului de retenție, în condițiile în care, adăugând suma anterior stabilită ca fiind datorată de intimată, totalul depășește suma solicitată de această parte cu titlul de despăgubire.
În condițiile art. 274.pr.civ. intimata va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate și dovedite de apelantă, constând în onorariul de expertiză.
Față de toata considerentele reținute, văzând și dispozițiile art. 296.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta PRIMĂRIA SECTORULUI 4 B, prin Primar, cu sediul în B, bd. - - nr. 6-16, sector 4 în contradictoriu cu intimata - SRL, cu sediul ăn B,-,. 27 B,. 2,. 1,. 20, sector 4 împotriva sentinței comerciale nr. 14421/03.12.2007 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că:
Obligă pârâta - SRL să plătească reclamantei PRIMĂRIA SECTORULUI 4 B suma de 120.337,25 lei pentru perioada 21.09.2003 - 21.09.2006, sumă ce va fi actualizată cu indicele de inflație la data plății.
Respinge cererea reclamantei - SRL privind instituirea unui drept de retenție pentru imobilul situat în B,-, sector 4.
Menține în rest dispozițiile sentinței apelate.
Obligă intimata să plătească apelantei suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 08.10.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
- -
Red. RP/4ex.
10.11.2008
Jud. fond
Tribunalul București Secția a VI-a Comercială
Președinte:Viorica TrestianuJudecători:Viorica Trestianu, Roxana Popa
