Spete pretentii comerciale. Decizia 624/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALĂ NR.624
Ședința publică de la 18 decembrie 2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cosmin Horia Mihăianu
JUDECĂTOR 2: Veronica Dănăilă
GREFIER - -
.
Pe rol fiind soluționarea apelurilor formulate de apelanta - reclamantă ȘI ASOCIAȚII și de apelanta - pârâtă SC SRL, împotriva sentinței comerciale nr.6865 /04.06.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Dezbaterile au avut loc la data de 04.12.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea consecutiv la 11.12.2008 și 18.12.2008, când în aceeași componență a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelurilor, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 6865/04.06.2008, Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a admis în parte cererea formulată de către reclamanta și Asociații și a obligat pârâta la plata sumei de 24.440 lei, reprezentând reducerea valorii bunului și a sumei de 24.440 lei, cu titlu de daune interese în favoarea reclamantei, precum și la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 8.429,9 lei.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de 27.07.2006, între pârâta, ca promitent vânzător și reclamanta și Asociații, ca promitent cumpărător, a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect o construcție - spațiu de birouri -, situată în B, nr. 223, potrivit art. 3.1 din antecontract, părțile stabilind ca dată de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare 15.01.2007, garantând și obligându-se să predea imobilul "la cheie", cu toate finisajele realizate și instalațiile funcționale și contorizate separat.
La 20.02.2007 părțile au și încheiat contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcția, potrivit actului autentificat sub nr. 213 de către BNP, act care individualizează imobilul ca lot 5, etajul 3, situat în, nr.223, sector 3, cu suprafața utilă de 377,70 mp.
Odată stabilită situația de fapt, tribunalul arată că în cadrul obligației de garanție, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului dacă, din pricina acestora, lucrul este impropriu utilizării sale potrivit destinației avute în vedere la încheierea contractului sau dacă viciile au ca efect micșorarea valorii de utilizare într-o asemenea măsură încât cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mult mai redus.
Stabilind că între cele 25 de vicii ale bunului, așa cum au fost indicate de către reclamantă, 9 au fost remediate, 4 se mențin fără posibilitatea evaluării costurilor de remediere, iar pentru celelalte 11 costurile de remediere sunt evaluate la 24.440 lei, tribunalul a obligat pârâta la plata acestei sume reprezentând scăderea valorii bunului care a făcut obiectul contractului.
În privința daunelor interese, prima instanță a arătat că vânzătorul este un or profesionist, o societate comercială cu un astfel obiect de activitate, iar în comparație cu specializarea sa, cu modalitatea în care a executat și vândut construcția, a fost de rea credință, recunoscând ulterior că a procedat la executarea contractului deși bunul era viciat, așa cum rezultă din procesul-verbal din 15.06.2007 și din adresele din 5.07.2007 și 30.08.2007.
În acest sens, prima instanță a cuantificat întinderea despăgubirilor la suma de 24.440 lei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părți.
Apelul promovat de către reclamanta și Asociații.
Acest apel critică hotărârea instanței și solicită schimbarea sa în sensul obligării intimatei la plata diferenței de 132.000 lei reprezentând reducerea valorii bunului vândut datorită viciilor ascunse și a diferenței de 132.000 lei reprezentând daune interese.
Față de situația de fapt reținută de către Tribunalul București în considerentele sentinței pronunțate, în cadrul apelului său, și Asociații arată că, deși și-a îndeplinit obligațiile contractuale, pârâta a încălcat substanțial obligațiile asumate.
Se arată că, deși obligația a fost aceea de a finaliza și preda "la cheie" întregul imobil și curtea sa interioară până la 15.05.2007, aceste obligații nu au fost respectate.
existența viciilor de construcție, apelanta a arătat că nici până în acest moment defecțiunile nu sunt remediate, imobilul fiind afectat de apele pluviale datorită izolației necorespunzătoare a acoperișului și a întregii clădiri, remediu greu de realizat.
Se arată că instanța a omis obligarea pârâtei-intimate la a răspunde pentru toate viciile construcției constatate în expertiza judiciară efectuată în cauză, deși potrivit art. 1352 și 1336 cod civil o asemenea obligație de garanție este în sarcina vânzătorului.
O altă critică adusă hotărârii primei instanțe vizează modalitatea în care s-a individualizat greșit suma de 24.440 lei ca reprezentând reducerea valorii bunului.
Apelanta subliniază că dintre cele 25 de aspecte reclamate, pentru 4 dintre vicii expertul nu a putut exprima un cost real de reparații, datorită caracterului foarte complex al acestora, însă existența acestor vicii nu poate fi ignorată.
Detaliind concluziile expertizei, apelanta a învederat că instanța trebuia să considere în totalitate proba administrată, inclusiv în ceea ce privește răspunsul la obiecțiunile acesteia.
Mai arată apelanta că instanța de fond a omis să analizeze faptul că în perioada ianuarie - mai 2007, neputând folosi spațiul de birouri achiziționat, a trebuit să prelungească un contract de închiriere pentru asigurarea continuității activității sale.
Mai mult decât atât, și Asociații subliniază că datorită întârzierii în finalizarea construcției și a faptului că darea în folosință s-a asigurat doar în drept, dar nu și în fapt, în termenii contractului, a fost o perioadă în care prejudiciul provocat reclamantei a constat în imposibilitatea desfășurării activității de avocatură în condiții firești datorită zgomotului generat de picamere și a utilajelor de construcție de la etajul superior, dar și datorită viciilor ascunse.
Se arată că, deși prima instanță a apreciat că este de rea credință în ce privește executarea contractului, critica principală a acestui apel a constat în modalitatea în care a stabilit întinderea prejudiciului și a estimat scăderea valorii efective a bunului.
II. Apelul promovat de către pârâta
În cadrul acestui apel, pârâta-apelantă a solicitat schimbarea sentinței în sensul respingerii în tot a cererii de chemare în judecată, dar și obligarea reclamantei-intimate la plata sumelor executate în baza sentinței apelate nr. 6865/04.06.2008, în cadrul întoarcerii executării.
După prezentarea situației de fapt, motivele apelului se referă la:
- greșita respingere la 14.05.2008 a cererii pârâtei de efectuare a unei noi expertize în cauză, având în vedere că toate concluziile expertizei au raportat deficiențe ipotetice care nu au făcut nici o referire la proiectul de construire a imobilului sau la normativele tehnice în vigoare. În acest sens nu se poate vorbi despre noțiunea de viciu al unei construcții decât prin raportare la cartea tehnică și la normativele tehnice în vigoare și nu poate fi ignorată sublinierea expertului care a arătat că și fără a recurge la normative, se poate stabili dacă o lucrare sau o soluție de execuție este greșită. Așadar, expertiza este lipsită de greutate probatorie legală, fiind dată ca exemplu depoziția martorului audiat, locuitor la etajul 2, care arată că izolația fonică dintre etajele 2 și 3 este perfectă.
- împrejurarea că aspectele expuse la pct. 1, 6, 7, 10, 13, 22 și 23 nu sunt vicii ascunse ale bunului vândut întrucât ele puteau fi constatate nemijlocit atât la vizionarea construcției, cât și prin simpla verificare a documentației tehnice. Se critică hotărârea primei instanțe prin aceea că, deși reține existența a 11 vicii ascunse, nu se procedează la analizarea lor, ceea ce echivalează cu o reținere a situației de fapt superficială și superfluă.
Se arată că atât situația de fapt expusă de reclamantă cât și cea reținută de către instanță, care reprezintă o reluare a motivelor de fapt din cererea inițială, nu corespund realității.
Nu se poate vorbi despre nereguli cu privire la elementele imobilului, întrucât realizarea construcției este strict conformă proiectului de execuție, iar în parte, reclamanta a pretins unele dotări la care pârâta nu s-a obligat potrivit contractului. De asemenea, zgomotul exterior este datorat terților pentru care pârâta nu este în culpă, iar unele reclamații vizează aspecte nereale.
Pârâta subliniază că este un abuz al reclamantei să afirme că etajul 4 nu era în proiect, întrucât de la concepția antecontractului s-a cunoscut că imobilul are 4 etaje.
- analiza amănunțită a fiecăruia dintre aspectele invocate de către reclamantă confirmă pe deplin lipsa de temeinice a cererii, și că soluția instanței se întemeiază pe o analiză superficială a situației de fapt și la o reluare simplă a concluziilor expertizei.
În cadrul acestui motiv al apelului apelanta a procedat la detalierea și analiza proprie a fiecărui viciu reclamat ca atare.
- modalitatea în care daunele interese au fost evaluate și acordate nu corespunde unei constatări de fapt a situației de natură a justifica soluția.
Se arată că reclamanta a învestit instanța cu o cerere în despăgubire pentru prejudiciul material suferit care a generat o plată a chiriei suplimentară, iar după aceea a solicitat despăgubiri pentru zgomote, penele zilnice de curent electric, refularea apei în baie și inundații datorate ploilor, însă instanța de fond nu face nici o analiză de pertinență și temeinicie a acestor pretenții.
S-a mai arătat că este total neadevărat că imobilul a fost predat la 15.05.2007, toate probele ducând la concluzia că reclamanta a intrat în imobil în luna februarie 2007, dată la care etajul 4 se afla încă în construcție, astfel că toate zgomotele generate erau firești și previzibile pentru reclamantă.
În final, această apelantă a criticat și soluția de acordare totală a cheltuielilor de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, întrucât se arată că față de pretenția inițială soluția instanței a reprezentat o admitere parțială.
În cadrul judecății apelurilor, părțile nu au formulat întâmpinări și nu au solicitat probe, înțelegând să declare că se folosesc de probele administrate în fața primei instanțe.
Curtea va proceda, în raport cu aspectele supuse devoluțiunii în cele două apeluri promovate, la stabilirea, prin evaluări proprii, a situației de fapt a speței și a normelor incidente la situația de fapt constatată, urmând a analiza individual fiecare apel, sub aspectul temeiniciei celor reclamate.
Starea de fapt:
La data de 27.07.2006 între și și Asociații s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare pentru achiziția, de către reclamanta și Asociații, potrivit pct. 1 al acestei convenții, a întregului etaj 3 al clădirii în construcție, situată în B, nr. 223, sector 3, construcție care, potrivit autorizației, era concepută și avea destinația de birouri.
Așa cum rezultă din pct. 2 al antecontractului, etajul 3 al clădirii urma să fie vândut beneficiarului și Asociații "la cheie", cu toate finisajele realizate (pereți, pardoseală, plafon, geamuri) și toate instalațiile funcționale (apă, gaz, electricitate, canalizare, lift), contorizate separat, detaliile fiind redate în anexa 1 antecontractului. De asemenea, potrivit art. 2 lit. i) a antecontractului,promitentul-vânzător și-a asumat obligația de montare a instalației electrice cu putere maximă de 9 KW, fără a se obliga la efectuarea formalităților de suplimentare a puterii instalației electrice, această modificare fiind în sarcina cumpărătorului.
De asemenea, părțile au convenit ca semnarea convenției de vânzare-cumpărare să fie făcută cel mai târziu la data de 15.01.2007.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 213/20.02.2007 de către BNP, a vândut către și Asociații lotul 5 al imobilului, format din etajul 3 al construcției situate în B, nr. 223, în suprafață utilă de 367,10. + 4.40. terasă + 6,20. terasă, așa cum rezultă din măsurătorile cadastrale din actele de proprietate.
În cuprinsul actului autentificat, se arată că proprietatea se transmite de plin drept la data autentificării, urmând caintrarea în posesie să fie făcută "la finalizarea tuturor lucrărilor de instalații și finisaje și după intrarea în funcțiune a rețelelor de utilități, dar nu mai târziu de 15.05.2007"- fila 4 actului.
Așadar, din modul în care părțile au conceput termenii de executare a obligației în cele două convenții succesive rezultă cătrebuie distins între obligația de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, a cărei scadență opera pentru la 15.01.2007 și obligația de predare a imobilul în stare funcțională, a cărei scadență a fost asumată de către pârâta vânzătoare la cel târziu 15.05.2007. Din nicio altă clauză sau din altă înțelegere contemporană acestor acte nu rezultă că și Asociații avea beneficiul predării în stare de funcționare a imobilului achiziționat în luna februarie a anului 2007, așa cum a susținut ulterior în argumentarea cererii de plată a daunelor interese.
Curtea reamintește cu acest prilej că apelanta-reclamantă a consemnat la filele 35 și următoarele ale dosarului Judecătoriei actul său de închiriere cu și facturi atestând plata chiriei către această societate, corespunzătoare perioadei februarie - mai 2007, pentru cuantificarea prejudiciilor reclamate.
De asemenea, în acest context ia act că la 06.03.2007 și Asociații a adresat o scrisoare, aducându-i la cunoștințăcă se vede obligată să se mute în imobilul cumpărat la sfârșitul lunii în curs, solicitându-i să ia măsuri de urgentare la anumite părți ale construcției.
Curtea arată că în finalul scrisorii, cumpărătoarea și Asociații a exprimat anumite atenționări orului cu privire la sistemul de separare vizuală și fonică între etaje și care nu respectă normele de protecție împotriva incendiilor, dar și că la data mutării se va putea semna un proces-verbal de recepție, fără obiecțiuni.
Concluzia este așadar că și Asociații a urmărit evoluția modalității în care construcția era finalizată și a sesizat pârâtei anumite probleme de execuție, pe care înțelege să le reclame ulterior ca vicii ascunse.
Se mai impune, de asemenea, încă o observație factuală pe care instanța de apel o apreciaza cu greutate, din perspectiva situației de fapt: nu se contestă că reclamanta a preluat spațiul cumpărat la nivelul lunii mai 2007, dar niciun proces-verbal de constatare a stării materiale a bunului nu a fost realizat la data preluării (aspect confirmat și prin răspunsul pârâtei la interogatoriu), deși și Asociații, societate profesională de avocați, cunoaște semnificația și necesitatea de a preconstitui și prezerva această categorie de înscrisuri.
Abia ulterior, părțile au purtat corespondență pe tema anumitor probleme sesizate cu privire la construcție: procesul-verbal din 15.06.2007 (în care reprezentantul, dl. afirmă că se impun a fi luate măsuri de remediere a problemei care ține de infiltrația apelor pluviale în partea dinspre scara de incendiu, dar și că această situație a fost reclamată și cu trei săptămâni în urmă), procesul-verbal din 21.06.2007 (prin care erau punctate cele 26 de aspecte necorespunzătoare,act nesemnat de către, ci numai de către doi reprezentanți ai reclamantei), o solicitare nedatată a beneficiarilor imobilului (prin care se solicita să pună la dispoziția semnatarilor planul și cartea tehnică a imobilului din, nr. 223) și scrisoarea adresată și Asociații la 05.07.2007 (prin care pârâta răspundea punctual reclamațiilor de calitate ale construcției).
Cât privește cele 25 de vicii reclamate de către și Asociații în cererea de chemare in judecată, Curtea arată că numai viciile reclamate la punctele 2, 3, 6, 7, 9, 11, 14, 19, 21, 22, 23 (în succesiunea prezentării lor în raportul de expertiză) sunt vicii ascunse ale lucrului.
Curtea subliniază că sunt vicii ascunse, potrivit art. 1352 Cod civil, de natură să angajeze răspunderea vânzătorului într-o acțiune estimatorie și pentru daune interese, acele defecțiuni, imperfecțiuni, lipsuri, abateri de la condițiile de calitate ale bunului așa cum au fost negociate, dacă ele nu au putut fi observate de cumpărător la predarea efectivă printr-o verificare normala și atent și dacă acestea au existat la momentul încheierii contractului și sunt importante, adică de natură a afecta real și serios destinația bunului, normala sa utilizare, valoarea de întrebuințare sau valoarea sa reală de piață.
Astfel, sunt vicii ascunse defectiunile acoperisului care cauzeaza infiltratii de apa, treptele abrupte ale scarii de incendiu, faptul ca usile si ferestrele nu se inchid etans, lipsa dispozitivelor de siguranta ale balustradei, defectiunile sistemului de ventilatie, lipsa de presiune a apei, izolatia fonica deficitara, imbinarea defectuoasa a peretilor cladirii, intrucat sunt de natura a "micsora" buna masura folosinta lucrului cumparat, deci, de natura a-i diminua calitatea si confortul considerat de cumparator.
Aceste defectiuni sunt inerente lucrului, tinand chiar de modul in care ia a fost realizata si nu depind sau nu au fost determinate de cauze ulterioare sau exterioare. De asemenea, ele sunt deficiente neobservabile la o cercetare aparenta a iei, chiar si daca aceste analize au fost atente si responsabile.
Pe de alta parte, nu pot intra în categoria viciilor ascunse acele defecțiuni, imperfecțiuni sau probleme ale lucrului care erau sau puteau fi cunoscute de către cumpărător la data vânzării, iar în măsura în care imobilul este în curs de execuție, la data preluării acestuia. În această categorie, Curtea include acele aspecte care țin de proiectarea clădirii, de detaliile tehnice aprobate, potrivit autorizației de construire a clădirii și pe care cumpărătorul le-a cunoscut la prezentarea ofertei sau putea să le cunoască prin studierea cărții tehnice a imobilului, a planului de execuție sau autorizației de construire, dar și pe acelea care au existat la preluarea bunului și au putut fi observate de către cumpărător.
În acest sens, nu se poate susține de către reclamantă că spațiul destinat băilor nu permite folosința acestora, fiind prea strâmte, că ușile sunt greșit montate, că balustradele teraselor sunt foarte joase (cu 6 cm sub înălțimea standard, după aprecierea expertului), deoarece aceste detalii ale construcției erau parte a proiectului supus autorizării și de natură a fi cunoscute de către cumpărător.
Nu intră, de asemenea, în categoria viciilor ascunse ale clădirii faptul că parte a instalațiilor sanitare sunt vechi sau ruginite, că stâlpii de rezistență de pe fațada clădirii sunt nefinisați, că există o gaură între etajul 2 și 3 mascată cu o tablă, că imobilul nu era în întregime finalizat, că o mare parte din curtea interioară nu era betonată, că zgomotul exterior afectează modalitatea în care și Asociații funcționează în condiții normale, sau că întreaga clădire este murdară și cu pereții loviți, care ar necesita o rezugrăvire.
Aceasta, pentru că toate problemele evocate mai sus sunt aparente, putând fi văzute/observate de către cumpărător, iar parte din ele sunt doar chestiuni în curs de rezolvare. Faptul că etajul 4 al clădirii era încă în curs de construire la data la care și Asociații a preluat birourile, că utilajele și picamerele generau zgomot, că subsolul nu era finalizat se constituie în aspecte care nu țin de viciile lucrului, ci sunt doar inconveniente temporare, nu au legătură cu lucrul vândut, ci țin de domeniul faptelor vânzătorului care este obligat să garanteze și folosința, iar nu doar calitatea bunului vândut.
Curtea impune așadardistincția între viciile construcției, efectele pe care acestea le atrag în privința vânzătorului și aspectele legate deobligația vânzătorului de a garanta folosința lucrului, adică de a se abține de la orice tulburare de fapt și care se integrează unei obligații de garanție pentru evicțiunea propriului fapt al vânzătorului. Faptul că, temporar, reclamanta cumpărătoare este deranjată de către vânzătoarea, că nu poate folosi curtea interioară datorită lucrărilor în curs, nu determină constatarea viciilor lucrului vândut și o scădere corespunzătoare a valorii bunului, ci cel mult o obligație de despăgubire în sarcina vânzătorului pentruevicțiune consumată provenită din propriul fapt al vânzătorului.
Nu sunt, de asemenea, vicii ale lucrului faptul că ușa de incendiu are nevoie de reparații la sistemul de închidere, faptul că puterea instalației electrice este inferioară consumului uzual de energie al reclamantei (în privința acestuia, Curtea reamintește că vânzătorul s-a obligat sa monteze o instalație care suportă un consum de 9 kw, eventuala mărire a puterii acesteia fiind obligația cumpărătorului), întrucât nu afectează substanțial calitățile lucrului vândut, așa cum acestea au fost de la început prezentate și negociate.
Normele de drept incidente:
Articolul 1352 Cod Civil
Vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinarea sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, dacă i-ar fi cunoscut viciile.
Articolul 1353 Cod Civil
Vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Articolul 1354 Cod Civil
El este răspunzător de viciile ascunse, chiar și când nu le-a cunoscut, afară numai dacă, în cazul acesta, nu se va fi învoit cu cumpărătorul ca să nu răspundă de vicii.
Articolul 1355 Cod Civil
În cazurile art. 1352 și 1354, cumpărătorul poate sau a întoarce lucrul și a-și primi prețul, sau a opri lucrul și a cere înapoierea unei părți din preț arbitrată prin experți.
Articolul 1356 Cod Civil
Dacă vânzătorul cunoștea viciile lucrului, el este dator, pe lângă restituțiunea prețului, de toate daunele-interese către cumpărător.
Articolul 1357 Cod Civil
Dacă vânzătorul nu cunoștea viciile lucrului, el nu poate fi apucat decât pentru restituțiunea prețului și pentru spezele făcute de cumpărător cu ocazia vânzării.
Articolul 1336 Cod Civil
În nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său.
Articolul 1341 Cod Civil
Când vânzătorul este răspunzător de evicțiune, cumpărătorul, dacă este evins, are dreptul a cere de la vânzător:
- 4. daune-interese și spezele contractului de vânzare.
Articolul 1075 Cod civil
Orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului.
Cu privire la apelul și Asociații
Din modalitatea în care reclamantul și-a formulat cererea de chemare în judecată, pretențiile sale formează obiect al unei acțiuni estimatorii ( actio quanti minoris), care se poate concepe atunci când viciilenuau fost deja remediate sau nu sunt remediabile, în condițiile în care aceste remedieri să nu contravină intereselor cumpărătorului, dar și al unei acțiuni în dezdăunare, al cărei izvor se regăsește în reaua-credință cu care a ascuns viciile, a provocat prin fapte proprii tulburări ale normalei folosințe a imobilului de către reclamantă sau că aceasta a efectuat remedieri ale viciilor, pe cheltuiala sa, deși acestea erau în mod legal în sarcina vânzătorului.
Acțiunea estimatorie
Curtea arată că îndeplinesc criteriile de temeinicie a reducerii de preț pe această cale numai viciile identificate la punctele 3, 6, 7, 14, 19, 22 si 23 din raportul de expertiză, pentru care costul total de remediere se ridica la 22.240 lei.
Pentru celelalte vicii ascunse, actio quanti minoris nu mai este justificată, fie întrucât costurile sunt nedeterminabile (expertul limitându-se la imposibilitatea determinării lor, apelanta subliniază că aceasta se datorează caracterului lor complex); or,potrivit art. 1355 Cod Civil reducerea de preț trebuie justificată numai prin expertiză -, fie pentru că ele sunt deja reparate de către vânzătoare sau cumpărătoare.
Chiar și dacă, așa cum susține această apelantă, nici până în acest moment viciile nu sunt remediate, Curtea subliniază că această împrejurare nu are greutate într-oactio quanti minoris, de vreme ce reclamanta a optat pentru varianta reducerii de valoare raportata la preț, iar nu pentru remedierea viciilor, care ar fi implicat din partea pârâtei o obligație de a face.
Așa cum s-a stabilit, nu se poate considera că prima instanță nu a reținut toate viciile semnalate de expertiză. ca atare în prima instanță, folosită și în apel, acest mijloc a constituit baza probatorie în temeiul căreia Curtea a considerat că nu toate reclamațiile și Asociații sunt vicii ascunse.
Acțiunea în despăgubiri
Din textele precitate, rezultă că despăgubirile pot fi solicitate de către cumpărător dacă viciile au fost ascunse cu viclenie de către vânzătorul lucrului, în temeiul art. 1356 Cod Civil, dacă tulburările de fapt provin din partea celui dator să garanteze pentru evicțiune, potrivit art. 1336 și dacă sunt datorate, ca efect al executării necorespunzătoare a contractului, potrivit art. 1075 Cod Civil.
În ce privește daunele suferite de către cumpărător ca efect al viciilor, acestea constau în remedierile pe care reclamanta le-a făcut pe spezele proprii.
În acest sens, expertiza efectuată în cauză și însușită de către și Asociații, după formularea răspunsului la obiecțiuni, aratăcă anumite reparații ale spațiului cumpărat au fost remediate de către reclamantă, fără a se arăta, însă, care este suma costurilor suportate de către această parte.
existentă va fi suportată de către cel ținut la reparație dacă întinderea sa este determinată, potrivit probelor cauzei, a căror sarcină aparține autorului cererii, potrivit art. 1169 Cod civil.
Cât privește daunele-interese generate ca efect al tulburărilor folosinței bunului, derivate din pene succesive de curent care determină întreruperi ale activității biroului și Asociații, zgomot excesiv, Curtea arată că inconvenientele pe care le produc astfel de acțiuni sunt previzibile, însă partea solicitantă are îndatorirea de a caracteriza și estima "costul" unor asemenea fapte.
De asemenea, nu s-a dovedit în speță dacă penele de curent au drept cauză suprasolicitarea rețelei datorită consumurilor excesive ale orului (reamintim că o bună perioadă de timp pentru finalizarea etajului 4 se acționa cu mașini electrice cu un consum mare de energie) sau datorită faptului că activitatea biroului de avocatură însuși avea un consum care depășea puterea instalației electrice, care ar fi fost corect montată și predată de către cumpărător
în condițiile contractului, așa cum s-a reținut în situația de fapt. Tot astfel, nu s-a dovedit de către reclamantă perioada tulburărilor legate de zgomot, dacă pentru reclamantă era previzibil că, la data relocării sediului său în noua clădire, încă avea să fie în curs de construire etajul 4 și a acceptat acest context și nici nu s-a descris efectul negativ pe care acest zgomot l-a determinat pentru activitatea specifică a reclamantei.
În acest context, Curtea subliniază că apelanta și Asociații aînțeles să se folosească de probele administrate în fața primei instanțe, arătând expres că nu solicită probe noi în apel.
În măsura în care art. 1356 Cod Civil nu a acoperit domeniul art. 1073, 1075 Cod Civil, Curtea consideră că pretenția rezultând din plata chiriei pentru perioada februarie - mai 2007 își are cauza în pretinsa predare întârziată a imobilului de către.
Or, Curtea a stabilit că obligația de predare a imobilului de către își avea scadența la 15.05.2007, așa cum rezultă din contract, iar nu în luna februarie, chiar dacă și Asociații a solicitat la un moment dat predarea imobilului în luna martie.
Din acest punct de vedere, dată fiind scadența obligației de predare a vânzătorului, nu se poate vorbi despre executarea cu întârziere a acestui angajament și nici de o culpă contractuală pentru faptul că și Asociații a plătit până la data mutării efective chirie pentru birouri în alt spațiu.
În concluzie, față de situația de fapt reținută în apel și criticile apelantei-reclamante, care vizează tocmai modalitatea greșită în care prima instanță a reținut numai o parte a defecțiunilor ca vicii ascunse și a ignorat prejudiciile total reclamate pe cale de acțiune, admițând numai în parte cererea de chemare în judecată, Curtea apreciază acest apel ca fiind nefondat și îl va respinge.
II. Cu privire la apelul
O prima critică a acestui apel constă în greșita soluționare a cererii de efectuare a unei noi expertize tehnice, în condițiile în care toate concluziile expertizei au raportat deficiențe ipotetice, care nu au făcut nici o referire la proiectul de construire a imobilului sau la normativele tehnice în vigoare.
Chiar și dacă, prin considerentele prezentate, Curtea notează lipsa de fundamentare științifică a constatărilor expertului si apreciază că, față de acest lucru, prima instanță în mod greșit a respins cererea de efectuare a unei noi expertize, arată totuși căsingurul remediu procesual cu privire la măsurile luate prin încheierea din 14.05.2008 era încuviințarea în apel a unei noi expertize.
În condițiile în care în cererea de apel Las olicitat proba cu expertiză, dar la termenul din 04.12.2008, prin avocat, a arătat că nu mai solicită să administreze nicio probă nouă, cu atât mai puțin o nouă expertiză, Curtea consideră acest motiv de apel nefondat.
Potrivit art. 292 alin. 2 Cod procedură civilă, atunci când în apel părțile nu (mai) solicită noi probe, instanța de apel va judeca litigiul numai pe baza celor invocate la prima instanță.
În aceste condiții, probele administrate în fața primei instanțe vor fi reevaluate, ceea ce nu înseamnă o repunere în discuție a obiecțiunilor de nelegalitate împotriva raportului de expertiză și nici înlăturarea sa ca probă.
Proba cu expertiză a fost omologată la dosar, iar alte obiecțiuni nu mai pot fi rediscutate sau reformulate în aceste condiții; în apel, în lipsa cererii de probe, se va pune numai problema reevaluării concluziilor primei expertize, în sensul interpretării valorii și greutății sale probatorii.
Critica adusă în apel d e către, fie că se referă la modalitatea superficială în care prima instanță a considerat un număr de 11 vicii ascunse ale construcției fără a explica de fapt soluția dată, sau la soluția instanței asupra despăgubirilor, care a avut la bază o motivare superficială, teoretizată, lipsită de fundament și de natură a vicia cu nelegalitatea hotărârea atacată, vizează, de fapt, lipsa unei motivări precise, previzibile și corecte.
Curtea notează că motivarea succintă a primei instanțe, precum și maniera teoretică de explicare a soluției face hotărârea dată criticabilă din perspectiva temeiniciei sale, în măsura în care nu creează transparența asupra silogismului judiciar care explică și justifică dispozitivul.
Un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile date de art. 6.1 din Convenția Europeană privind Drepturile Omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real " ascultate ", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Altfel spus, aceasta implică mai ales în sarcina instanței obligația de a proceda la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența în determinarea situației de fapt (a se vedea hot. CEDO din 28.04.2005 în cauza Albina României și hot. CEDO din 15.03.2007 în cauza Gheorghe României).
În această situație, în cadrul apelului, prin propria sa analiză, conform art. 297 Cod procedură civilă, Curtea a stabilit situația de fapt raportându-se la argumentele și apărările părților.
Astfel, față de suma probelor, apărărilor și argumentelor părților, analizate în această decizie, criticile sunt în parte întemeiate, în măsura în care s-a stabilit, contrar estimărilor primei instanțe, că suma cu care prețul ar putea fi redus în acțiunea estimatorie promovată este de 22.240 lei și că daunele interese solicitate, în cuantum de 50.000 Euro, echivalent în lei, nu pot fi determinate fie sub aspectul existenței, fie sub aspectul întinderii lor, întrucât probele administrate în cauză nu au greutatea necesară pentru ca acestea să poată fi acordate.
În această măsură, hotărârea primei instanțe nu este temeinică, fiind fondată pe o greșită estimare a situației de fapt, iar apelul va fi admis, cu consecința schimbării în parte a hotărârii și admiterii parțiale a acțiunii reclamantei, în sensul reducerii valorii de vânzare a imobilului cu suma de 22.240 lei și respingerii cererii de plată a daunelor-interese.
Tot astfel, potrivit art. 276 Cod procedură civilă, față de soluția admiterii parțiale a cererii reclamantei și Asociații, este corect criticată de către apelanta-pârâtă soluția primei instanțe în estimarea raportului de proporționalitate, la acordarea cheltuielilor de judecată.
Luând act că nu a cerut în prima instanță cheltuieli de judecată, arătând ca va formula cerere separată, Curtea, recalculând valoarea totala a cheltuielilor de judecată făcute de către reclamantă (taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar), le va acorda în măsura pretenției admise, obligând pârâta numai la plata sumei de 1.365,8 lei cheltuieli de judecată corespunzătoare procesului derulat în prima instanță.
Asupra pretenției, având ca obiect întoarcerea executării
Curtea apreciază cererea nefondata și o va respinge.
Procedura instituită de art. 4041si următoarele Cod procedură civilă, integrată Cărții a V-a a Codului d e procedură civilă intitulat "despre executarea silită", este incidenta în situația în care plata titlului obligației de către debitor s-a realizat în procedura executării silite a celui îndatorat.
Plata voluntara a unui titlu, a unei obligații, chiar daca își are izvorul, nu într-o convenție privată, ci într-o hotărâre judecătorească, nu poate fi "întoarsă" în temeiurile de drept procedural special reglementate în art. 4041și următoarele Cod procedură civilă, care instituie norme cu caracter excepțional ce nu pot fi extinse ori de cate ori o plata a fost făcută de către o parte peste limita obligației sale.
Cu privire la cheltuielile de judecată în apel, având în vedere soluția Curții, dreptul la cheltuieli de judecată este dovedit numai în privința apelantei-pârâte, aceste speze urmând a fi acordate numai în măsura admiterii apelului acestei părți, potrivit art. 274 și următoarele Cod procedură civilă, respectiv, pentru suma de 773,4 lei pentru care intimata-reclamanta va fi obligată la plată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelanta-reclamantă ȘI ASOCIAȚII, cu sediul în B, nr. 223, sector 3,împotriva sentinței comerciale nr. 6865/04.06.2008, pronunțate de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosar nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă, cu sediul in B,-,. 1, sector 2 și sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la. " și Asociații" în B, Calea, nr. 141,. 3,. 14, sector 6, ca nefondat.
Admite apelul declarat de apelanta-pârâtă împotriva sentinței comerciale nr. 6865/04.06.2008, pronunțate de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosar nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă ȘI ASOCIAȚII.
Schimbă în parte sentința atacată, în sensul că:
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumelor de 22.240 lei, reprezentând contravaloarea reducerii valorii bunului vândut și de 1365,8 lei - cheltuieli de judecată.
Respinge celelalte pretenții, ca neîntemeiate.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Respinge cererea apelantei-pârâte, privind întoarcerea executării, ca neîntemeiată.
Obligă intimata și Asociații la plata către apelanta Las umei de 773,4 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 18.12.2008.
Președinte, Judecător,
Grefier,
Red.Jud.
2 ex.
22.12.2008
Fond: Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte: an
Președinte:Cosmin Horia MihăianuJudecători:Cosmin Horia Mihăianu, Veronica Dănăilă
