Spete pretentii comerciale. Decizia 67/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 67/2009
Ședința publică din 23 Aprilie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Liviu Ungur
JUDECĂTOR 2: Lucia Brehar
GREFIER: - -
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul declarat de către pârâta - - C-, împotriva sentinței civile nr. 2044 din data de 11.10.2007, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Sălaj, în contradictoriu cu reclamanta-intimată - -, având ca obiect pretenții.
Se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 2 aprilie 2009, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 2044/11 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Sălajs -a admis acțiunea formulată de reclamanta Z împotriva pârâtei A și în consecință, pârâta a fost obligată la plata sumei de 129.377,62 lei reprezentând 47.420 lei chirie restantă, 10.770,69 lei gardieni poartă, 1.190 lei reparații poartă, 2.380 lei canalizare, 1.215,29 lei curent poartă, 1.906,77 lei impozit clădiri, 646,17 lei impozit teren, 54.093 lei chirie pe perioada 4 august - 22 noiembrie 2006 și 9.754,62 lei majorări întârziere. A fost respinsă cererea reconvențională a pârâtei.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 7 noiembrie 2003 între părți s-a încheiat un contract de închiriere a unui spațiu comercial, închirierea a expirat în luna martie 2006, însă pârâta nu a evacuat spațiul până la data promovării acțiunii.
S-a reținut că notificările și somările repetate ale pârâtei de către reclamantă echivalează cu inițierea concilierii directe, pârâta nu a făcut dovada achitării sumelor pretinse prin acțiune, sume care sunt certe, lichide și exigibile.
Cu privire la cererea reconvențională instanța a reținut că, în cauză, pârâta nu a făcut dovada că investițiile a căror contravaloare o solicită au fost realizate cu acordul locatorului, respectiv al reclamantei. În plus s-a arătat că acestea nu sunt utile reclamantei.
Împotriva acestei sentințe pârâta a declarat apel, solicitând modificarea hotărârii, în sensul respingerii acțiunii și admiterii cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
Criticile cuprinse în memoriul de apel vizează următoarele aspecte:
Prima instanță nu reține și nu analizează complet faptul că pârâta a intrat în detenția spațiului închiriat încă din 1992, primul contract de închiriere încheindu-se în acel an, iar în privința eliberării spațiului aceasta a avut loc la sfârșitul lunii iulie 2006.
Apelanta reiterează excepția prematurității acțiunii, fără îndeplinirea cerințelor art.7201proc.civ. criticând cele reținute de tribunal și care au stat la baza respingerii excepției.
Se arată că momentul eliberării spațiului e important deoarece reclamanta nu și-a probat pretențiile pe perioada august - noiembrie 2006, în timp ce, din probele administrate, respectiv adresa - SRL, societate care a ridicat utilajele pârâtei, rezultă că evacuarea spațiului s-a produs la sfârșitul lunii iulie 2006.
O altă observație se referă la faptul că reclamanta a facturat doar o parte din sumele pretinse pârâtei.
Cu privire la cererea reconvențională apelanta critică în primul rând hotărârea pentru aceea că din considerente nu rezultă care sunt împrejurările de fapt și de drept care au format convingerea instanței cu privire la acest mod de soluționare a cererii, concluziile la care a ajuns instanța nefiind fundamentate printr-un raționament axat pe probațiunea administrată.
Instanța a reținut pe de o parte, că investițiile nu-i profită, în timp ce expertiza efectuată în cauză califică aceste investiții ca reprezentând un spor de valoare adus imobilului închiriat și pe care le cuantifică la suma de 391.233 lei.
Pe de altă parte s-a reținut că pârâta nu a avut acordul reclamantei la realizarea acestor investiții.
Apelanta arată că scopul închirierii avut în vedere și acceptat de ambele părți a fost acela al amplasării capacităților productive ale pârâtei și funcționării unei fabrici de sucuri de fructe, iar această destinație a fost determinantă la încheierea contractului și a necesitat anumite lucrări de construcții, acceptate de locator, care au adaptat imobilul închiriat destinației convenite.
reclamantei a fost pentru realizarea lucrărilor de construcții și autorizarea acestora și este obligatoriu conform Legii nr. 50/1991 ca și condiție de emitere a autorizației de construire.
Apelanta arată că apărarea reclamantei conform căreia acceptul pentru investiții nu a fost dat este infirmată de faptul că, vreme de 15 ani cât a durat locațiunea, locatorul nu i-a imputat chiriașului niciodată efectuarea de lucrări fără accept ci, dimpotrivă, a încheiat contracte de închiriere succesive.
Prin întâmpinarea depusă la 10 ianuarie 2008, intimata - - s-a opus admiterii apelului (17-20).
În apărare se arată, în esență, că pârâta a continuat să folosească spațiul după expirarea contractului de închiriere și datorează în consecință despăgubiri.
Cu privire la acțiunea reconvențională sunt invocate dispozițiile cap.6 pct.1 din ultimul contract de închiriere încheiat între părți, nr.446/29.02.2005, unde se precizează că, în caz de încetare a activității și/sau transferare a fabricii, locatorul nu va fi obligat la plata vreunei despăgubiri privind investițiile efectuate de către locator.
Intimata arată că acceptul dat în 1991 prin adresa nr.5087 a vizat instalarea unei linii tehnologice de suc de mere concentrat și nu realizarea unor lucrări de construcții și investiții inutile pentru reclamantă, care se impun a fi ridicate de către pârâtă sau dezafectate, pe cheltuiala acesteia.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, a actelor și lucrărilor dosarului, Curtea reține următoarele:
Corespondența între părți anterioară promovării acțiunii relevă că între acestea s-au purtat discuții în legătură cu sumele din litigiu pretinse de reclamantă, având ca scop preîntâmpinarea declanșării unui litigiu, care însă nu au avut un rezultat pozitiv. Astfel, cerințele art.7201proc.civ. sunt îndeplinite, din acest punct de vedere soluția primei instanțe fiind întemeiată.
Între părți, raporturile contractuale au debutat în anul 1992 când s-a încheiat contractul de închiriere nr.2386/19.06.1992 (18 dos.Trib.S) având ca obiect o hală de producție, șopron de depozitare, platformă betonată pod basculă și teren pentru construcții, puse la dispoziție de către locatorul - -, locatarului - SRL, în scopul producerii sucului concentrat.
La art.13 din Cap.VIII, părțile au prevăzut următoarele:
" poate, cu acordul scris al locatorului să aducă unele îmbunătățiri sau modernizări bunurilor închiriate și dotarea acestora din fondurile sale bănești, cu drept de proprietate asupra acestor lucrări și dotări".
Durata contractului s-a stabilit la 5 ani, locațiunea fiind ulterior prelungită succesiv prin încheierea altor contracte de închiriere sau acte adiționale la acestea (20-23, 24, 29, 30, 31-32, 33).
Prin acțiunea înregistrată la 24.11.2006 pe rolul Judecătoriei Zalău, reclamanta - - în calitate de locator a cerut obligarea pârâtei - - în calitate de locatar la plata sumei de 129.377,62 lei reprezentând chirie restantă și alte sume rezultate din locațiunea încheiată prin contractul nr.346/7.11.2003 (31 dosarul Trib.S).
Contractul s-a încheiat pe perioada 1.10.2003 - 31.03.2004 și a fost succedat de contractul nr.178/B/25.06.2004, încheiat pe perioada 1.04.2004 - 31.03.2005 (33-34 dos.Trib.S) și apoi de contractul nr.446 din 29.08.2005 încheiat pe durata 1.04.2005 - 31.03.2006 (35-36 dosar Trib.S).
Reclamanta susține că, ulterior acestei date limită, 31 martie 2006, pârâta a continuat să folosească spațiul comercial în litigiu, folosință pentru care, în temeiul tacitei relocațiuni datorează sumele pretinse prin acțiune, alături de cele care reprezintă întârzieri la plata chiriei precum și alte despăgubiri (curent poartă, impozite, gardieni, canalizare).
În primul rând, după expirarea duratei contractului, societatea pârâtă a încheiat un contract cu - SRL, care a angajat lucrările de demontare, transport și montaj a fabricii la noua locație, în C-N, zona parcului industrial, aceste operațiuni fiind începute la 7 iunie 2006 și finalizate la 21 iulie 2006, potrivit adresei emise la 6.03.2007 de - SRL (12, dosar Trib.S).
Prin acțiunea reconvențională pârâta a arătat că a evacuat spațiul la 1.08.2006 și prin întâmpinarea depusă la 14 în dosarul Judecătoriei Zalău, pârâta a menționat că a eliberat hala de producție în iunie 2006, iar restul bunurilor închiriate au fost eliberate până la 31 iulie 2006.
Așadar, pentru perioada cuprinsă între începutul lunii august 2006 - 22 nov.2006 cum a solicitat reclamanta prin acțiune, nu a operat tacita relocațiune, bunul nu s-a aflat în folosința pârâtei, care, de altfel nici nu a emis facturi pentru plata acesteia, și deci, pretinderea sumei de 54.093 lei nu se justifică.
În privința sumei de 47.420 lei se va reține că, din proba cu înscrisuri administrată, rezultă plata parțială a acestei sume de către pârâtă.
Astfel, pentru chiria aferentă lunilor aprilie, mai, iunie și iulie 2006, reclamanta a emis facturile nr.-/6.06.06 și nr.-/2.08.06 (6 dosar Judec.Z), din care reclamanta susține că pârâta nu a achitat suma de 47.420 lei.
În apel însă, pârâta a probat plata sumei de 22.129 lei cu trei bilete de ordin emise la data de 12.07.2006 (22), precum și debitarea contului său cu aceste sume, conform extraselor de cont nr.32,33 și 34 (23-25), astfel că, scăzând această sumă din cea solicitată, rezultă o diferență de 25.291 lei, la care pârâta urmează a fi obligată.
Au mai rămas în discuție din acțiunea promovată, cheltuielile efectuate cu plata gardienilor la poarta comună celor două societăți, a reparațiilor acesteia, curentului pentru poartă, cheltuielile cu canalizarea, precum și impozitele aferente clădirilor și terenului, aflate în sarcina locatarului potrivit închirierii.
Cuantumul acestora totalizează suma de 18.108,92 lei la care pârâta va fi obligată, după cum urmează: 10.770,69 lei gardieni poartă, 1.190 lei reparații poartă, 2.380 lei canalizare, 1215,29 lei curent poartă, 1.906,77 lei impozit clădiri și 646,17 lei impozit teren.
Calculul sumelor de mai sus, cu titlurile în baza cărora se datorează sunt relevate în detalierea efectuată de reclamantă și depusă odată cu acțiunea introductivă la fila 7 din dosarul Judecătoriei Zalău.
În consecință, reclamanta a formulat pretenții fondate, care urmează a fi admise, pentru suma totală de 43.399,92 lei, compusă din: 25.291 lei chirie restantă și 18.108,92 lei alte cheltuieli aferente exploatării bunurilor închiriate, potrivit celor de mai sus, fiind nejustificată suma de 54.093 lei chirie pe perioada 4.08.2006 - 22.11.2006, așa cum s-a arătat, deoarece pârâta nu a mai beneficiat de folosința bunului, pe această perioadă.
În ceea ce privește acțiunea reconvențională, reclamanta solicită plata contravalorii investițiilor care au sporit valoarea imobilului și care nu pot fi demontate, devenind imobile prin destinație, prevalându-se de existența unui acord al locatorului dat în vederea realizării lor, în timp ce acesta din urmă îl contestă și, mai mult, invocă prevederi ale ultimului contract încheiat de părți (cap.VI pct.1 din ct.nr.446/05), în virtutea cărora "în caz de încetare a contractului, reclamanta nu va fi obligată la plata despăgubirilor pentru investițiile efectuate de pârâtă".
Pârâta susține, pe lângă existența acordului, faptul că aceste bunuri au adus un spor de valoare obiectului închirierii și că acestea nu pot fi ridicate, devenind imobile prin destinație, ridicându-se la valoarea de 667.529,83 lei.
Probele administrate au relevat că aceste investiții s-au realizat sub imperiul primului contract încheiat de părți, care, așa cum s-a reținut la începutul considerentelor prezentei decizii, la art.13 prevedea posibilitatea pentru locatar de a efectua aceste investiții, îmbunătățiri, cu acordul scris al locatorului, acord care a fost dat prin adresa nr.5087/12.09.91 (30 dosarul Judec.Z), contrar celor reținute de prima instanță, prin sentința pronunțată.
În plus, aceste investiții aduc un spor de valoare imobilului și pentru că nu pot fi ridicate, dobândesc natura juridică a imobilelor prin destinație, urmând ca locatorul să-l dezdăuneze pe locatar, cu contravaloarea acestora actualizată, determinată pe baza unei evaluări tehnice de specialitate.
În acest sens, în dosar s-a administrat proba cu expertiza, conform art.201 și urm. proc.civ. atât în primă instanță, cât și în faza apelului.
Astfel, la Tribunalul Sălaj expertiza a fost efectuată de expert (53-73), iar în apel s-a efectuat o expertiză de către expert (25-63), precum și o contraexpertiză întocmită de expert (109-119).
Investițiile realizate de către pârâtă sunt identificate și descrise pe larg în lucrările de specialitate, unde experții au calculat, pentru fiecare mijloc fix în parte, valoarea de înlocuire, coeficientul de uzură și, în final, valoarea rămasă, potrivit obiectivelor la expertiză.
Analizând comparativ cele trei lucrări de specialitate, precum și cea efectuată de expertul R, în calitate de expert asistent la efectuarea ultimei lucrări, conform tabelului centralizator depus la fila 125, rezultă că, asupra mijloacelor fixe evaluate, cu excepția evaluării efectuate de expertul, nu există diferențe majore între expertize, cele mai multe valori fiind chiar identice la expertizele efectuate de experții și (suport turn-răcire, mere- bazin, 9. luminatoare, amenajare garaj motostivuitoare, cablu electric TG, finisaj interior +exterior, hală producție, bazin arome, compresor, uși acces hală).
Punctul divergent al celor patru experți care s-au pronunțat în cauză îl reprezintă, "extinderea platformă betonată", valoarea rămasă a acesteia fiind exprimată diferit: 202.345 lei la expertul, 220.351 lei la expertul, 107.987 lei la expertul și 378.200 lei la expertul
Ultimele două valori vor fi excluse ca fiind situate la extreme, iar dintre cele două valori rămase urmează a fi luată în considerare cea exprimată de expertul, deoarece evaluările expertului nu vor fi avute în vedere nici pentru celelalte mijloace fixe, izolându-se de la sine față de celelalte lucrări, prin evaluările propuse.
În baza acestor considerente se va admite în parte cererea reconvențională, iar reclamanta va fi obligată să-i achite pârâtei suma de 391.233 lei cu titlu de pretenții, stabilită în urma expertizei efectuată de expertul.
Conform art.1143 și urm. civil, se vor compensa creanțele reciproce ale părților până la concurența sumei mai mici, respectiv 43.399,92 lei, urmând ca reclamanta să-i achite pârâtei suma de 347.833,08 lei.
Aceste dispoziții ale instanței se vor lua ca urmare a admiterii apelului, în conformitate cu art.296 proc.civ. și a schimbării sentinței Tribunalului Sălaj în întregime, cu consecința rejudecării pe fond a cauzei.
În temeiul art.276 proc.civ. se vor compensa cheltuielile de judecată ocazionate părților cu plata onorariilor avocațiale și a taxelor de timbru, urmând ca reclamanta să fie obligată să-i achite pârâtei suma de 800 lei cheltuieli de judecată ocazionate cu plata onorariului expertului (42, dos.Trib.S).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta - - C-N cu sediul în C-N- județul C împotriva sentinței civile nr. 2044 din 11 oct. 2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Sălaj, pe care o schimbă și rejudecând cauza:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta - - Z cu sediul în Z- județul S împotriva pârâtei - - C-N și în consecință:
Obligă pârâta să-i plătească reclamantei suma de 43.399,92 lei cu titlu de pretenții.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta - - împotriva reclamantei și în consecință:
Obligă pe reclamantă să-i achite pârâtei suma de 391.233 lei cu titlu de pretenții.
Compensează creanțele reciproce ale părților până la concurența sumei de 43.399,92 lei și ca urmare, obligă pe reclamanta - - Z să-i plătească pârâtei - - C-N suma de 347.833,08 lei.
Compensează cheltuielile de judecată ocazionate părților cu plata onorariilor avocațiale și a taxelor de timbru.
Obligă pe reclamantă să-i plătească pârâtei suma de 800 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 23 aprilie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - -
Președinte:Liviu UngurJudecători:Liviu Ungur, Lucia Brehar
