Spete pretentii comerciale. Decizia 95/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 2326/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 95
Ședința publică de la 25 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Popa
JUDECĂTOR 2: Viorica Trestianu
GREFIER - -
Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulată de apelanta - SRL, împotriva sentinței comerciale nr. 10318 din data de 08.10.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - SRL.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta prin avocat și intimata prin avocat, cu delegații la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Intimata prin avocat, depune la dosar în cadrul probei cu înscrisuri, istoricul firmei de la Registrul Comerțului și note scrise.
Apelanta prin avocat, depune la dosar în cadrul probei cu acte, contractul de închiriere din 2007 pentru a demonstra că următorul chiriaș a fost cu mult după încetarea contractului.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă părților cuvântul pe cererea de apel.
Apelanta prin avocat, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și a se dispune obligarea intimatei la plata 38610 Euro constând în chirie și penalități, avându-se în vedere clauza din contract cu privire la încetarea contractului unilateral. Este adevărat că intimata a contactat apelanta și a solicitat denunțarea contractului, dar apelanta nu a fost de acord. Cu cheltuieli, reprezentând taxa de timbru.
Intimata prin avocat, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de Tribunalul București ca fiind temeinică și legală. Societatea intimata și-a încetat activitatea din ianuarie 2006 și consideră că era suficient acest motiv pentru denunțarea contractului de închiriere. Motivul pentru care s-a întâmplat acest lucru, este faptul că locatorul a închiriat spațiul și unei alte firme care depozita anumite materiale care a făcut imposibilă obținerea autorizației de funcționare în acel loc. Au adus la cunoștință locatorului, au propus suportarea unor penalizări pentru a acoperi eventualele pagube pe care ar fi putut să le aibă locatorul, însă și acestea au fost respinse. Cheltuielile de judecată le vor solicita pe cale separată.
În replică, apelanta arată că nu s-a făcut dovada că apelanta nu și-a respectat obligațiile.
CURTEA
Deliberând asupra apelului comercial d e față, reține următoarele:
Prin sentința comercială nr. 10318 din 08.10.2008 Tribunalul București Secția a VI-a Comercială a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta - SRL în contradictoriu cu pârâta - SRL și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 2.289,93 Euro, în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând contravaloare chirie și 575,37 Euro, în lei la BNR din ziua plății, reprezentând penalități de întârziere; a admis în parte acțiunea pârâtei împotriva reclamantei și a constatat că durata contractului de închiriere încheiat între părți la data de 09.06.2005 a încetat la data de 31.01.2006.
În considerentele sentinței judecătorul fondului a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere din data de 09.06.2005 având ca obiect asigurarea folosinței unei suprafețe de 380 mp birouri și 250 mp hală din imobilul situat în Otopeni,- B, I, pentru o chirie lunară, timp de 1 an și 4 luni, până la data de 09.09.2006. Începând cu luna februarie 2006, pârâta a refuzat să mai achite chiria lunară și utilitățile, fapt ce a determinat promovarea litigiului de către reclamantă, aceasta solicitând obligarea pârâtei la plata chiriei pe întreaga perioadă rămasă până la expirarea contractului, cu penalități de întârziere, precum și a utilităților.
Separat, pârâta a formulat o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat să se constate încetarea contractului de închiriere la data de 31.01.2006, precum și constatarea nulității clauzei contractuale prevăzută la art. 2.3 din contract.
Cele două dosare au fost conexate.
Cu privire la cererea reclamantei, judecătorul a reținut că debitele constând în penalități de întârziere și utilități, depind în principal de chirie, din perspectiva stabilirii dreptului reclamantei la plata acestora pe întreaga existență a contractului, ori dacă a intervenit o reziliere sau încetare a contractului înainte de termen, raportat la dispozițiile art. 2.3 și art. 8 din contract.
Clauza din art. 8 reglementează încetarea contractului înainte de termen, stipulând că actul părților va fi reziliat înainte de termen prin notificare scrisă transmisă celeilalte părți în cazul deteriorării imobilului, ce nu mai permite folosința, ori în cazul în care locatarul își încetează activitatea. A fost înlăturată susținerea reclamantei că prin încetarea activității locatarului s-a avut în vedere încetarea totală prin dizolvare.
Analizând această clauză contractuală, judecătorul a reținut că deși face vorbire de "încetare", prevede "rezilierea", apreciind că redactorii contractului nu au făcut diferența de nuanță dintre încetare și reziliere. Analizând în continuare clauza contractuală, judecătorul a calificat-o ca reglementând o procedură de încetare a contractului de închiriere, cu notificare scrisă, fiind, în fapt un caz convențional de încetare a contractului de locațiune comercială. S-a reținut că o asemenea notificare a fost emisă de pârâtă.
În ce privește sintagma "locatarul își încetează activitatea", în raport de rațiunea contractului - aceea de a asigura folosința pârâtei, precum și față de împrejurarea că aceasta și-a radiat sediul de la imobilul închiriat, a apreciat că această situație are valoarea dată de redactarea textului contractual. În consecință, a apreciat temeinicia acțiunii pârâtei sub aspectul datei la care a intervenit încetarea contractului de închiriere.
A fost apreciat ca neîntemeiat capătul prim din cererea pârâtei, reținând că art. 2.3. din contract nu este lovit de nulitate, reținând că nu încalcă norme imperative ale legii, cu referire la dispoziția art. 1436 alin. 2.civ. judecătorul precizând că un contract de locațiune cu termen poate fi denunțat înainte de termen, numai dacă părțile stipulează aceasta în contract.
Raportat la interpretarea dată clauzei din art. 8, judecătorul a apreciat temeinicia în parte și a acțiunii reclamante, acordând acesteia contravaloarea chiriei și a penalităților doar până la data la care a intervenit încetarea contractului.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii în întregime a pretențiilor sale și respingerii în totalitate a acțiunii pârâtei intimate.
În motivare, apelanta a arătat că judecătorul fondului a făcut o greșită interpretare a clauzelor contractuale, reținând că este posibilă încetarea contractului deși exista o prevedere expresă care interzicea denunțarea unilaterală. De asemenea, a criticat modul în care judecătorul fondului a interpretat sintagma "locatarul își încetează activitate", susținând că voința părților a fost în sensul că încetarea vizează dizolvarea și radierea societății. A precizat apelanta că dacă ar fi reținută motivarea judecătorului fondului, s-ar crea o situație în care ori de câte ori o persoană este nemulțumită de condițiile unui contract și-ar muta sediul, invocând astfel rezilierea contractului.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat, apreciind că judecătorul fondului a interpretat corect voința părților și clauzele contractuale incidente în cauză. intimata a mai arătat că a fost nevoită să procedeze la schimbarea sediului datorită conduitei apelantei, care nu a respectat în mod grav obligațiile asumate prin contract, spațiul fiind nefolosibil în raport cu obiectul său de activitate, ceea ce a determinat imposibilitatea obținerii autorizației de funcționare. Mai susține că s-a oferit sprijinul său pentru găsirea unui chiriaș, demers refuzat de apelantă; de asemenea, arată că apelanta nu a produs probe din care să rezulte existența unui prejudiciu, limitându-se la a solicita plata chiriei până la expirarea contractului.
Părțile au administrat proba cu înscrisuri.
Analizându-se actele și lucrările dosarului, în raport de criticile formulate și de apărările invocate, se apreciază că apelul nu este fondat.
Astfel, se reține că principala critică are în vedere modul de interpretare a dispoziției art. 8 din contract, prin raportare la art. 2.3 din același act. Prima dispoziție vizează două cauze de încetare a contractului înainte de termen, în timp ce a doua dispoziție prevedere interdicția denunțării unilaterale a contractului.
Se reține că judecătorul fondului a făcut o corectă analiză a acestor clauze contractuale, concluzionând, în fapt, că acestea nu se exclud, nici nu sunt nule, ele vizând situații distincte. Deci, interdicția de reziliere vizează orice altă situație care ar putea determina luarea unei asemenea atitudini din partea uneia din cocontractanți, cu excepția celor menționate de art. 8 din contract. O altă interpretare dată celor două clauze ar conduce la lăsarea fără conținut a clauzei din art. 8, fapt ce nu poate fi admis, regulile de interpretare a contractelor menționând că o clauză trebuie interpretată în sensul producerii unui efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce nici unul (art. 978.civ.).
Din această perspectivă, în mod corect a procedat judecătorul fondului dând clauzei din art. 8 alin.1 lit. b (cea aflată în discuție) înțelesul unui caz convențional de încetare a contractului de locațiune. Doar printr-o asemenea interpretare s-ar da efect juridic clauzei contractuale, în raport de interdicția denunțării unilaterale din art. 2.3.
Pe de altă parte, se apreciază ca fiind corectă interpretarea dată de judecătorul fondului sintagmei "locatarul își încetează activitate". Nu poate fi primită susținerea apelantei, folosită atât în fond, cât și ca motiv de apel, că părțile au intenționat să configureze ideea încetării totale a activității societății locatare. Potrivit art. 983.civ. când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă (practica și doctrina fiind unanime în aprecia că textul legal menționat este deplin aplicabil și în ce privește o clauză singulară din contract, nu numai cu referire la actul în sine). Potrivit contractului, cel care se obligă este locatarul, societatea intimată, ce și-a asumat obligația de a utiliza spațiul închiriat pentru desfășurarea activității specifice. Or, nu poate fi reținut că o societate comercială închiriază un spațiu pentru desfășurarea activității, având ca perspectivă încetarea totală a acestei activități prin dizolvare și radiere, adică prin dispariția sa ca persoană juridică. De asemenea, nu poate fi reținut că o societate comercială încheie un contract de locațiune pe un termen extrem de limitat (1 an și 4 luni) având prefigurată încetarea totală a activității prin dizolvarea și radierea sa.
În consecință, în mod corect și dând eficiență în favoarea celui ce se obligă, judecătorul fondului a apreciat că sintagma în discuție are în vedere încetarea activității în imobilul închiriat, iar nu sensul susținut de apelantă, acela de încetare totală a activității societății.
Deci, va fi respinsă această critică adusă de apelantă sentinței pronunțate de judecătorul fondului.
Față de considerentele reținute și constatând că sentința pronunțată de judecătorul fondului este legală și temeinică, în baza art. 296.pr.civ. apelul declarat în cauză va fi respins ca nefondat.
Se reține, totodată, că intimata își rezervă dreptul de a solicita cheltuielile de judecată determinate de prezentul litigiu pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta - SRL, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet de Avocat, din B,-, -. B,. 17, sector 4 în contradictoriu cu intimata - SRL, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet de Avocat, din B, bd. - nr. 43B,. 3, sector 6 împotriva sentinței comerciale nr. 10318 din 08.102.008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 25.02.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
- -
Red. RP/4ex.
20.03.2009.
Jud. fond
Tribunalul București Secția a VI-a Comercială
Președinte:Roxana PopaJudecători:Roxana Popa, Viorica Trestianu
