Constatarea nulitaţii contractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Dosar nr. 3134/2004
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL BUCURESTI
SECTIA A III A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.619
Sedinta publica de la 10.05.2005
Curtea compusa din:
PRESEDINTE - Ioana-Beatrice Nestor
JUDECATOR - Cristian Olteanu
JUDECATOR - Daniela-Adriana Bîna
GREFIER - Mariana Trogmaer
* * * * * * * * * * *
Pe rol solutionarea recursului formulat de reclamantii MJ si MJ,împotriva deciziei civile nr. 249.A din 3.03.2004, pronuntata de TribunalulBucuresti - Sectia a III a civila, în dosarul nr. 2496/2003, în contradictoriu cupârâtii CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI,SOCIETATEA COMERCIALA "ROMVIAL" S.A., T P si T G.
Pricina are ca obiect actiune în constatarea nulitatii contractului devânzare - cumparare.
La apelul nominal facut în sedinta publica, se prezinta avocat MonicaLivescu, în calitate de reprezentant al recurentilor - reclamanti M J si M J, înbaza împuternicirii avocatiale nr. 194 emisa de Baroul Bucuresti - Cabinetindividual, consilier juridic Marius Brumusescu, în calitate de reprezentant alintimatului - pârât C.G.M.B., în baza delegatiei aflata la dosar la fila 41,consilier juridic Liliana Galesanu, în calitate de reprezentant al intimatei -pârâte S.C. "Romvial" S.A., în baza delegatiei aflata la dosar la fila 30,intimatii - pârâti T P si T G, personal. Procedura legal îndeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care
Avocata recurentilor depune la dosar înscrisurile aflate la dosar la filele17 si 18, având aplicata apostila, conform Conventiei de la Haga încheiata înanul 1961. Arata ca nu are cereri prealabile de formulat.
Reprezentantii celorlalte parti arata, de asemenea, ca nu au cereriprealabile de formulat.
Curtea, având în vedere ca nu sunt cereri prealabile de formulat,constata cauza în stare de judecata si acorda cuvântul pe motivele de recurs.
Avocata recurentilor solicita admiterea motivelor de recurs astfel cumau fost formulate, modificarea deciziei si, pe fond, admiterea actiunii subambele capete de cerere.
Considera ca instanta, în mod flagrant a admis apelul pârâtuluiMunicipiul Bucuresti, respingând si primul lor motiv de apel, privind nulitateadeciziei de preluare nr. 1515/1981 emisa în baza decretului nr. 223/1974 cumotivarea ca "aprecierea neconstitutionalitatii decretului nu este decompetenta instantelor de judecata".
Face trimitere la deciziile Curtii Constitutionale si Înaltei Curti deCasatie si Justitie si solicita a se avea în vedere ca decretul mentionat eracontrar legii din chiar momentul emiterii sale si o contrazicea o dispozitiedintr-o lege organiza - art. 481 Cod civil, Constitutia din 1965 si DeclaratiaUniversala a Drepturilor Omului.
Cere, de asemenea, a se avea în vedere si practica Curtii Europene aDrepturilor Omului, prin care statul român a fost sanctionat pentru încalcarilerepetate ale dreptului la un proces echitabil si ale dreptului de proprietate încazul preluarii abuzive de catre stat a imobilelor în baza decretului nr.223/1974.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs, arata ca instanta de apel aaplicat eronat dispozitiile decretului respectiv, atunci când retine canecomunicarea deciziei nu ar constitui un motiv de nulitate al acesteia si, pecale de consecinta, al inexistentei unui titlu valabil al statului asupra imobiluluiîn litigiu.
Din cuprinsul art. 4 ale decretului respectiv, rezulta fara dubiu ca deciziaadministrativa îsi producea efectele numai dupa comunicarea ei, mai exactdupa expirarea termenului în care persoana afectata putea sa o atace înjustitie, iar necomunicarea ei însemna inexistenta unui titlu al statului asupraimobilului în litigiu.
Instanta care a pronuntat decizia recurata, a retinut gresit buna credintaa intimatilor T, care nu au verificat daca statul avea titlu valabil; acestia aufacut diligente care au demonstrat ca autorul reclamantilor este proprietarulimobilului în litigiu, dar cu toate acestea si-au asumat riscul achizitionarii lui.Intimatul T P care are studii juridice si despre care intimata T G a aratat- în interogatoriu - ca s-a ocupat personal de toate formalitatile cumparariiimobilului, avea obligatia sa faca demersuri sustinute pentru a afla adevarulîn legatura cu obiectul litigiului de fata pentru a fi sigur ca au fost îndeplinitetoate conditiile legale pentru perfectarea vânzarii.
Mentioneaza ca în plus ca simplul fapt ca intimatii aveau cunostinta dinverificarile facute la cartea funciara ca autorul reclamantilor este proprietarulimobilului în discutie, demonstreaza reaua credinta a acestora.
Cere obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata conformchitantei nr. 3 din 10.07.2004 pe care o depune la dosar.
Reprezentantul intimatului C.G.M.B. considera neîntemeiat primul motivde recurs, întrucât recurentii - reclamanti "au uitat" sa spuna ca pâna laintrarea în vigoare a Constitutiei din 1991 si pâna la înfiintarea CurtiiConstitutionale a României, nu a existat un organ competent care sa constateneconstitutionalitatea legilor adoptate.
Înainte de aceasta data, nu exista nici principiul constitutional alneretroactivitatii actelor normative, astfel încât la acel moment, legiuitorulputea oricând sa emita un alt act normativ care sa deroge de la acestprincipiu consacrat de art. 1 din Codul civil.
Nici afirmatia ca decretul nr. 223/1974 contravenea dispozitiilor art. 481Cod civil nu poate fi primita, întrucât acest decret cu putere de lege are uncaracter special, derogator de la Codul civil care este o lege generala.
Cu privire la buna credinta, arata ca din probe rezulta ca la dataperfectarii contractului de vânzare - cumparare - 8.06.1997 - nu existaînregistrata cerere de restituire în natura sau de despagubiri în raport dedispozitiile legii nr. 112/1995.
Au fost respectate si cele sase luni prevazute de lege în dispozitiile art.9 ale aceleiasi legi.
De altfel, intimatii nu au fost notificati si nu li s-a facut cunoscut despreintentia reclamantilor de a formula actiunea în revendicare.
Dupa sase ani de la încheierea contractul, s-a formulat singuranotificate catre Primaria Municipiului Bucuresti, prin care se solicitarevendicarea imobilului în litigiu.
Reprezentanta intimatei S.C. "Romvial" S.A. solicita respingerearecursului ca nefondat, aratând ca a vândut imobilul în calitatea sa demandatar, ca instanta a pronuntat o hotarâre corecta, ca partile contractanteale actului de vânzare - cumparare au fost de buna credinta, ca la dataîncheierii acestui contract intimatii aveau calitatea de chiriasi deci aveaudreptul conform art. 9 si 14 din legea nr. 112/1995 sa achizitioneze imobilul.
Legat de aceasta problema, arata ca la acea data, fostul proprietar nuavea dreptul sa revendice imobilul, întrucât acestia nu locuiau în imobil.
Intimatul T P arata ca a raspuns prin întâmpinare la "asa zisele" motivede recurs, care nu reprezinta critici reale în sensul legii civile.
Arata ca decizia administrativa de preluare de catre stat nu a fostniciodata anulata, deci aceasta reprezenta titlul valabil al statului la dataîncheierii contractului de vânzare - cumparare.
Înainte de evenimentele din decembrie 1989, nu a existat un organ caresa faca o aprecieze asupra constitutionalitatii decretului nr. 223/1974 si dealtfel si în prezent exista numeroase decizii prin care s-a respins aceastaexceptie.
Actele încheiata dupa aparitia acestui decret erau derogatorii de ladreptul civil.
Cu privire la legalitatea încheierii actului de vânzare - cumparare, arataca intimatii au detinut cu chirie imobilul în litigiu, ca l-au cumparat curespectarea termenelor stabilite delege, procedura instituita de aceasta,criteriile si modalitatea de stabilire a valorii apartamentului, precum si toatecelelalte criterii si conditionalitati stabilite de Lega nr. 112/1995, de normelede aplicare ale acesteia precum si de autoritatile publice abilitate de lege.
Atâta timp cât au respectat conditiile si procedura prevazuta de actulnormativ mentionat, este pe deplin demonstrata existenta bunei credinte,pentru ca numai de buna credinta poate fi o persoana care respecta legea.
Reaua credinta nu a fost dovedita si nu poate fi invocata de recurenti,atâta timp cât mostenitorii fostului proprietar nu au efectuat nici un demers cuprivire la imobil pâna în anul 2002, când au depus o notificare prin care ausolicitat despagubiri.
În consecinta, solicita respingerea recursului ca nefondat urmând a sedispune mentinerea deciziei tribunalului ca legala si temeinica.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, ladata de 13.07.2002, sub nr.9299/2002, reclamantii M J, M J si S A au chematîn judecata pe pârâtii CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUIBUCURESTI, MUNICIPIUL BUCURESTI reprezentat de Primarul General,S.C. ROMVIAL S.A., T P si T G D, solicitând instantei sa dispuna încontradictoriu cu primii doi pârâti anularea deciziei nr.1515/20.10.1981 aComitetului executiv al Consiliului Popular al Municipiului Bucuresti privindpreluarea în proprietatea statului a imobilului situat în Bucuresti, CaleaVictoriei nr.143, colt cu str.Frumoasa nr.56, et.2, ap.5, sector 1; constatareanulitatii contractului de vânzare-cumparare cu plata în rate nr.858/112/1997 încontradictoriu cu 4 dintre pârâti si obligarea acestora la respectarea dreptuluide proprietate al reclamantilor asupra imobilului în litigiu.
În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca sunt mostenitorii lui M S K,care a dobândit în proprietate imobilul sus-mentionat în baza contractului devânzare-cumparare autentificat sub nr.15062/1946. Anterior intrarii în vigoarea Decretului nr.223/1974, autorul reclamantilor împreuna cu familia lui auparasit România, stabilindu-se în Argentina, unde locuiesc în prezent sireclamantii. Acestia au formulat notificare în temeiul Legii nr.10/2001 princare au solicitat restituirea în natura a imobilului, comunicându-li-se de catreRom Vial SA ca bunul a trecut în patrimoniul statului si a fost înstrainatchiriasilor în baza actului juridic în litigiu.
Sustin reclamantii ca decizia de preluare este esential nelegala, întrucâtactul normativ în baza caruia s-a dispus preluarea era neconstitutional fata dedispozitiile art.36, 37 si art.12 din Constitutia României. De asemenea,încalca si textul de lege care prevede neretroactivitatea legii civile.
În acest sens, reclamantii invoca si decizia nr.V/20.11.2000 a CurtiiConstitutionale.
De asemenea, art.6 din Conventia pentru Apararea Drepturilor Omuluisi a Libertatilor Fundamentale consacra principiul potrivit caruia nimeni nupoate fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cauza de utilitate publica si înconditiile legii, norma care devine aplicabila si în dreptul intern potrivit Legiinr.43/30.06.1994 de ratificare a Conventiei.
Contractul de vânzare-cumparare încheiat între pârâti este lovit denulitate, deoarece a fost întocmit în frauda intereselor adevaratului proprietar.
Prin înstrainarea efectuata s-a înlaturat posibilitatea restituirii în naturaa imobilului în baza Legii nr.10/2001.
Vânzarea s-a facut si pentru un pret derizoriu, care nu poate asiguranici macar certitudinea despagubirii reale a fostului proprietar la pretul decirculatie al apartamentului.
În plus, nulitatea contractului de vânzare-cumparare este consecintaintrinseca a constatarii nulitatii deciziei de preluare, conform principiului "ceeace este nul nu poate produce efecte". Cum imobilul a fost preluat fara titluvalabil, contractul de vânzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta,conform art.12 si 13 din H.G. nr.11/1997 si art.46 din Legea nr.10/2001.
În ceea ce priveste actiunea în revendicare, aceasta trebuie sa fieadmisa, întrucât titlul de proprietate al reclamantilor este preferabil celuidetinut de pârâti, care este viciat, fiind incidente dispozitiile art.6 din Legeanr.213/1998.
Pe parcursul procesului, reclamantii si-au precizat cererea de chemareîn judecata, în sensul ca au renuntat la revendicarea imobilului.
Referitor la nulitatea contractului de vânzare-cumparare, au invocat siart.12 lit.a din Legea nr.112/1995, în sensul ca aceasta sanctiune intervine încazul în care imobilul care a facut obiectul vânzarii se încadreaza în categoriacelor mentionate, în art.1 alin.4 din Normele metodologice de aplicare a legii,modificate prin H.G. nr.11/1997, fiind preluat de stat cu nerespectareadispozitiilor legale în vigoare la data preluarii. În concluzie, nu putea faceobiectul art.9 din lege.
Sustin reclamantii ca preluarea bunului a avut loc fara titlu si dinperspectiva interpretarii art.2 lit.g din Legea nr.10/2001.
Pe lânga cele sustinute initial, reclamantii invoca si caracterul ilicit sifals al cauzei juridice a contractului, întrucât imobilul a fost preluat fara titlulegal, ceea ce determina scoaterea lui de sub incidenta Legii nr.112/1995.
Astfel, cumparatorul si-a reprezentat în mod gresit contraprestatiavânzatorului neproprietar.
Fata de exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de pârâti, prinîntâmpinare, reclamantii au aratat ca acestia nu pot invoca buna lor credinta,fata de modalitatea de încheiere a actului juridic într-o forma neautentificata,fara mentionarea în contract a titularului dreptului si a titlului în baza caruiaeste detinut de vânzator, fara prevederea clauzei garantiei pentru evictiune,ceea ce înseamna ca pârâtii au acceptat sa cumpere pe riscul lor imobilul înlitigiu.
De asemenea, nu au procedat la verificarea titlului vânzatorului, desi arfi putut efectua o asemenea verificare cu minime diligente.
În plus, Rom-Vial SA nu putea sa înstraineze decât ca mandatar si nuca titular al dreptului imobilul în litigiu, potrivit art.8 din Normele metodologicede aplicare a Legii nr.112/1995, având obligatia de a solicita precizari înlegatura cu situatia juridica a locuintei înstrainate, în conditiile în care auindicii potrivit carora bunul face parte din categoria celor exceptate de lavânzare.
Referitor la aceeasi exceptia invocata pentru actiunea în revendicare,reclamantii considera ca este lipsita de obiect fata de renuntarea la capatulde cerere respectiv.
La data de 8.01.2003 a decedat reclamanta S A, pozitia sa procesualafiind continuata de ceilalti doi reclamanti, în calitate de mostenitori, conformcertificatului de calitate nr.15/27.02.2003 emis de B.N.P. Asociati Luca &Dumitrescu.
Prin sentinta civila nr.1625/7.03.2003 a Judecatoriei sectorului 1Bucuresti, s-a admis în parte actiunea formulata de reclamanti, astfel cum afost precizata, s-a constatat ca imobilul preluat în baza decizieinr.1515/20.10.1981 emisa de Comitetul Executiv al Consiliului Popular alMunicipiului Bucuresti, a trecut în proprietatea statului fara titlu valabil.
S-a respins ca neîntemeiat capatul de cerere privind constatareanulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr.858/112/1997.
În pronuntarea acestei hotarâri, s-a retinut ca imobilul a trecut înpatrimoniul statului fara titlu, deoarece dispozitiile art.3 alin.1 coroborate cuart.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974 contravin art.36 din Constitutia Românieidin 1965.
Instanta a calificat primul capat de cerere în raport de motiveleprezentate si de faptul ca anularea titlului statului, solicitata initial de catrereclamanti, trebuia promovata de acestia din perspectiva Legii nr.1/1967 învigoare la data edictarii Decretului nr.223/1974.
De asemenea, s-a avut în vedere si caracterul administrativ al decizieide preluare.
În ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a actului juridicîncheiat de pârâti, cererea reclamantilor este neîntemeiata, întrucât, desiimobilul nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, prin deciipoz.art.46 alin.2din Legea nr.10/2001 s-a instituit principiul validarii actelor juridice lovite denulitate în cazul încheierii acestuia cu buna-credinta.
Reclamantii nu au reusit prin probele administrate sa rastoarneprezumtia bunei-credinte operanta în favoarea pârâtilor, întrucât la dataîncheierii actului juridic nu fusese înregistrata nici o cerere de restituire înnatura a apartamentului sau de acordare de despagubiri în temeiul Legiinr.112/1995. Acest aspect a determinat încheierea contractului de vânzare-cumparare în conditiile art.9 din actul normativ în discutie, dupa expirareatermenului prevazut de art.14.
De asemenea, reclamantii nu au dovedit existenta unei actiuni pe rolulinstantelor judecatoresti sau a unei notificari prin care pârâtii sa fi fostîncunostintati despre intentia mostenitorilor fostului proprietar de redobândirea imobilului în natura, la data încheierii contractului.
Împotriva acestei sentinte civile au declarat apel MUNICIPIULBUCURESTI reprezentat de Primarul General, si reclamantii M J si M J.
Reclamantii au criticat hotarârea ca nelegala si netemeinica, solicitândschimbarea în parte si admiterea capatului de cerere privind constatareanulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr.858/112/1997.
Sustin reclamantii ca instanta de fond nu s-a pronuntat expres siintegral în dispozitiv asupra cererii privind anularea deciziei de preluarenr.1515/20.10.1981.
Astfel, instanta a calificat în mod corect cererea reclamantilor, dar s-apronuntat numai asupra efectului deciziei de preluare, fara sa constateexplicit si nulitatea acestui document.
Reclamantii mentioneaza ca nulitatea deciziei este determinata si deîncalcarea dispozitiilor art.1 din Codul civil care prevad neretroactivitatea legiicivile, a art.481 Cod civil, art.6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omuluisi art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, precum si ale Decretuluinr.212/31.10.1974 prin care a fost ratificat pactul international cu privire ladrepturile civile si politice.
În al doilea rând, hotarârea instantei are o motivare contradictorie,deoarece considerentele retinute pentru nevalabilitatea titlului statuluireprezentau si premisa care conducea la constatarea nulitatii contractului devânzare-cumparare în litigiu.
Instanta nu s-a pronuntat si nu a motivat respingerea cererii deconstatare a nulitatii contractului de vânzare-cumparare fata de motiveleinvocate de reclamanti.
Încheierea contractului a avut loc în frauda intereselor adevaratuluiproprietar, autorul reclamantilor, cunoscut cumparatorului.
Astfel, s-a vândut un imobil care nu a putut fi solicitat spre restituire înbaza Legii nr.112/1995, înainte de a se reglementa prin lege specialamodalitatea în care si cetatenii straini pot beneficia de restituirea proprietatiipreluate abuziv.
Frauda îsi are izvorul în dispoz.art.5 din Codul civil.
Frauda la lege rezulta din faptul ca pârâtii nu erau persoane îndreptatitela cumpararea apartamentului potrivit dispoz.art.9 din Legea nr.112/1995,întrucât nu au avut calitatea de chiriasi titulari ai imobilului, iar contractul deînchiriere din 1993 nu se referea la întregul spatiu cumparat prin actul juridiccontestat. Hotarârea este netemeinica, fiind rezultatul unei gresite aprecieria probelor administrate si nelegala, din perspectiva aplicarii dispozitiilorart.1898 Cod civil.
Pârâtii cumparatori nu pot fi considerati de buna-credinta, deoarece auputut cunoaste la data încheierii contractului de vânzare-cumparare ca Rom-Vial nu avea mandat legal de înstrainare si nu s-au asigurat ca vânzatorul aretoate atributele unui adevarat proprietar.
Mai sustin apelantii reclamanti ca a fost interpretat în mod eronat art.46alin.2 din Legea nr.10/2001, deoarece în mod gresit s-a apreciat ca buna-credinta a cumparatorilor este suficienta pentru validarea unui act nul absolut,nulitate care nu se acopera.
Pe de alta parte, textul de lege mentionat nu este incident în cauza,întrucât ar conduce la o aplicare retroactiva fata de momentul încheieriicontractului de vânzare-cumparare contestat.
Apelantul pârât MUNICIPIUL BUCURESTI reprezentat de PrimarulGeneral a criticat sentinta referitor la constatarea nevalabilitatii titlului statuluiasupra imobilului în litigiu.
Sustine ca în raport de dispozitiile legii speciale, respectiv art.2 dinLegea nr.10/2001 sunt definitive masurile privind imobilele preluate în modabuziv de catre stat, stabilindu-se în mod clar situatiile de preluare cu saufara titlu valabil.
În raport de acest act normativ, instantele de judecata suntnecompetente general sa se pronunte asupra unui capat de cerere, privindverificarea titlului statului, actiunea reclamantilor fiind inadmisibila.
Nu poate fi pusa în discutie preluarea fara titlu valabil a imobilului,având în vedere ca acesta a trecut în proprietatea statului prin efectul legii,Decretul nr.223/1974 producând efecte juridice depline, iar statul romândevenind proprietarul de plin drept asupra bunului.
Prin decizia civila nr.249/A/3.03.2004 a Tribunalului Bucuresti - Sectiaa III-a Civila, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanti; s-arespins ca neîntemeiata exceptia inadmisibilitatii cererii, invocata de C.G.M.B.si s-a admis apelul declarat de Municipiul Bucuresti reprezentat de PrimarulGeneral; a fost schimbata în parte sentinta atacata, în sensul respingerii caneîntemeiata a cererii privind anularea deciziei nr.1515/20.20.1981; au fostpastrate celelalte dispozitii ale sentintei.
A constatat instanta de apel ca imobilul din litigiu a intrat în proprietateastatului cu titlu valabil, deoarece prevederile Decretului nr.223/1974 au fostrespectate la momentul preluarii, care a avut loc prin efectul legii si nu în lipsaunui titlu. Efectele respective s-au produs la momentul emiterii deciziei si nula cel al plecarii din tara a titularului dreptului de proprietate, cu privire la carenu s-a administrat nici o proba.
Instanta a înlaturat considerentele privind încalcarea dispozitiilorconstitutionale de catre actul normativ în discutie, atât timp cât acesta era învigoare la momentul preluarii bunului si a produs efecte juridice, abrogarea safacându-se în decembrie 1989. Pe de alta parte, aprecierea constitutionalitatiidecretului nu este de competenta instantelor de judecata.
În concluzie, nu se poate retine existenta vreunui motiv de nulitate adeciziei mentionate, necomunicarea documentului neputând constitui unastfel de motiv.
Exceptia de inadmisibilitate a actiunii pentru acest capat de cerere esteneîntemeiata, întrucât Legea nr.10/2001 nu îngradeste în nici un felcompetenta instantelor de a verifica existenta motivelor de nulitate lamomentul încheierii actelor statului.
Pentru aceste argumente, a fost admis apelul declarat de MunicipiulBucuresti reprezentat de Primarul General.
Cu privire la cererea reclamantilor de constatare a nulitatii absolute acontractului de vânzare-cumparare, instanta a mentinut solutia judecatoriei, înraport de motivele de nulitate invocate în cererea de chemare în judecata,respectiv frauda la lege si dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001.
S-a retinut în mod corect ca actul juridic de vânzare-cumparare a fostîncheiat cu buna-credinta de catre partile contractante, cumparatorii avândreprezentarea clara a dobândirii imobilului de la adevaratul proprietar, atâttimp cât pâna la promovarea prezentei actiuni, reclamantii nu si-au manifestatîn nici un mod intentia de a solicita restituirea bunului sau plata unordespagubiri corespunzatoare.
La încheierea actului juridic au fost respectate dispozitiile Legiinr.112/1995, pârâtii detinând anterior imobilul în calitate de chiriasi.
Sustinerile reclamantilor, referitoare la faptul ca instanta nu ar fi verificattoate motivele de nulitate absoluta ce ar fi putut afecta valabilitateacontractului, au fost apreciate de tribunal ca nefondate, în raport dedispoz.art.292 pct.1 si art.294 pct.1 Cod procedura civila.
Astfel, sustinerile reclamantilor referitoare la faptul ca pârâtii nu eraupersoane îndreptatite la cumpararea apartamentului, neavând calitatea dechiriasi si nu puteau cumpara întregul spatiu locativ mentionat în actul juridic,iar Rom-Vial nu avea mandat legal de înstrainare a apartamentului,reprezinta o modificare a cauzei juridice ce presupune administrarea deprobe noi care nu au fost avute în vedere de prima instanta pentru a putea ficenzurate de catre instanta de apel.
Pentru aceste argumente, apelul declarat de reclamanti a fost respinsca nefondat.
Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs reclamantii, solicitândmodificarea hotarârii si pe fond, admiterea actiunii în sensul anularii decizieide preluare a imobilului si constatarii nulitatii absolute a contractului devânzare-cumparare încheiat între pârâti, pentru urmatoarele motive:
Hotarârea este lipsita de temei legal, fiind data cu încalcarea siaplicarea gresita a legii, motiv întemeiat pe art.304 pct.9 Cod proceduracivila.
În dezvoltarea acestui motiv de modificare, recurentii sustin ca în modgresit instanta de apel a respins motivul privind nulitatea deciziei de preluarepentru considerentul ca nu este de competenta instantelor de judecataaprecierea neconstitutionalitatii Decretului nr.223/1974.
Competenta instantei rezulta din art.21 al Constitutiei si indirect dindecizia nr.73/1995 a Curtii Constitutionale.
Au fost încalcate dispoz.art.3 Cod civil, art.6 din Legea nr.213/1998,art.6 alin.1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului si Decizianr.5/2000 a Curtii Supreme de Justitie pronuntata în cadrul unui recurs îninteresul legii privind problema admisibilitatii actiunilor referitoare la anulareadeciziilor de trecere în proprietatea statului a unor imobile în baza Decretuluinr.223/1974.
Practica Înaltei Curti de Casatie si Justitie a fost încalcata prin refuzulinstantei de apel de a verifica neconcordanta Decretului cu Constitutia si altelegi organice în vigoare.
Practica Curtii Europene a Drepturilor Omului a fost ignorata, statulromân fiind sanctionat deseori pentru încalcarile repetate ale dreptului la unproces echitabil si ale dreptului de proprietate în cazul preluarii abuzive decatre stat a imobilelor.
Instanta de apel a interpretat si aplicat eronat dispozitiile actuluinormativ respectiv, atunci când retine ca necomunicarea deciziei nu arconstitui un motiv de nulitate si, pe cale de consecinta, al inexistentei unuititlu valabil asupra imobilului.
Instanta a respins în mod generic motivele de apel privind pronuntareaexpresa asupra nulitatii deciziei de preluare, fiind încalcate astfeldispoz.art.261 alin.1 pct.5 Cod procedura civila, care prevad obligativitateamotivarii în fapt si în drept a hotarârii.
Astfel, instanta arata ca dispozitiile Decretului nr.223/1974 au fostrespectate la momentul preluarii, dar nu a facut referire la textele de lege acaror încalcare a fost invocata de catre reclamanti - art1 Cod civil, art.481Cod civil, art.6 C.E.D.O. si art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie,precum si încalcarea Decretului nr.212/1974.
Recurentii reclamanti sustin în continuare ca este nelegala si rezolvareamotivului 3 de apel, ce viza nulitatea contractului de vânzare-cumparareîncheiat între pârâti.
Instanta a interpretat si aplicat eronat dispoz.art.948, 966, 968 Cod civil,atunci când a respins critica legata de nulitatea contractului întemeiata pecauza ilicita si frauda la lege.
Partile contractante au perfectat actul, desi stiau sau ar fi trebuit sacunoasca nulitatea titlului statului. Actul de vânzare-cumparare a fost încheiatîn frauda Legii nr.112/1995, care excludea din obiectul ei de reglementareimobilele preluate fara titlu.
Au fost încalcate dispoz.art.1 din Legea nr.112/1995 raportat la art.1alin.4, 9, 12 si 13 din Normele de aplicare aprobate prin H.G. nr.11/1997.
Nu era posibila vânzarea în baza art.9 din Legea nr.112/1995, actuljuridic având un obiect ilicit, contrar legii, art.6 alin.1 din Legea nr.213/1998 siConstitutiei.
Fata de toate argumentele invocate de catre reclamanti, în mod gresitinstanta de apel a considerat ca singurul motiv de nulitate ar fi frauda la legeconstând în consecinta nulitatii contractului ca urmare a constatarii nulitatiideciziei de trecere a bunului în proprietatea statului.
Buna credinta a intimatilor bazata pe dispoz.art.46 alin.2 din Legeanr.10/2001, retinuta de instanta ca argument al înlaturaîrii motivului denulitate mentionat, nu putea conduce la inaplicabilitatea sanctiunii ce afectaactul juridic în litigiu.
Tot în sfera fraudei la lege erau incluse si celelalte critici privindcontradictia dintre Legea nr.112/1995, Normele de aplicare, Constitutia siconventiile internationale cu referire la art.5 din Codul civil, precum si faptulca intimatii nu erau persoane îndreptatite la cumpararea apartamentuluipotrivit art.9 din aceeasi lege.
Aceste critici nu constituiau motive noi de nulitate invocate în apel, asacum gresit s-a retinut de catre instanta, fiind respinse nemotivat si facândastfel incidenta aplicarea art.304 pct.7 Cod procedura civila.
Motivele de apel sus-mentionate reprezentau în realitate o argumentareextensiva a motivului de nulitate privitor la cauza ilicita, la frauda la lege si lafrauda intereselor adevaratului proprietar, invocate prin actiune si princoncluziile finale formulate la instanta de fond.
În mod gresit instanta a constatat ca intimatii erau persoane îndreptatitela cumpararea întregului imobil, din moment ce nu au dovedit ca au fostchiriasi pentru întregul spatiu aratat în contractul de vânzare-cumparare.
Instanta a încalcat si dispoz.art.129 alin.5 Cod procedura civila, atuncicând a respins cererile de probatorii de la fila 79 dosar apel, probe care ar ficondus la aflarea adevaratului, stabilirea corecta a faptelor si aplicarea legii înscopul pronuntarii unei hotarâri legale si temeinice.
În mod gresit a fost respins si motivul de apel privind imposibilitatearetinerii bunei credinte a intimatilor, procedându-se la o aplicare gresita adispoz.art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 si a art.1898 Cod civil.
Argumentul instantei se bazeaza pe faptul ca reclamantii nu si-armanifestat în nici un mod intentia de a solicita restituirea bunului sau platadespagubirilor corespunzatoare, însa reaua credinta a intimatilor ar fi putut firetinuta independent de aceasta atitudine ofensiva a adevaratilor proprietari.
Din interogatoriile luate în apel intimatilor, a rezultat ca pârâtulTagorean Petru are studii superioare juridice, ocupându-se de toateformalitatile anterioare încheierii contractului de vânzare-cumparare, pârâtacumparatoare încrezându-se în aceste verificari.
La data de 2.04.1997, acesta a solicitat personal la Arhivele statuluiprocesul verbal de carte funciara a imobilului, luând la cunostinta despreînscrierea privind dreptul autorului reclamantilor, aspect recunoscut si prinraspunsul la interogatoriu.
În concluzie, pârâtul nu s-a aflat nici macar într-o eroare scuzabilaasupra lipsei calitatii de proprietar a statului asupra imobilului. Ar fi trebuit sacunoasca efectele acestei transcrieri, în conditiile în care dreptul statului nufusese transcris.
Ca atare, intimatii Tagorean au cumparat imobilul pe riscul lor,neputând invoca necunoasterea Legii nr.115/1938.
Retinând buna-credinta a intimatilor, instanta a încalcat principiulînscrierii dreptului în cartea funciara, respectiv asigurarea opozabilitatii fatade terti a dreptului de proprietate înscris, consacrat prin dispoz.art.17, 26 si32 din legea mentionata.
Instanta de apel a neglijat un alt element important al bunei credinte,constând în lipsa oricarei preocupari si diligente a intimatilor în verificareaexistentei unui mandat valabil pentru vânzare. În acest sens sunt concludenteraspunsurile la interogatoriu ale intimatilor pârâti.
Or, lipsa mandatului special pentru vânzare rezulta din efecteleH.C.L.M.B. nr.35/6.03.1997, contractul de prestari servicii încheiat întreD.A.F.I. si Rom Vial abia la data de 15.12.1997 neputând acoperi nulitateamandatului dat la încheierea contractului contestat.
Luând cunostinta despre faptul ca imobilul a fost preluat în bazaDecretului nr.223/1974, pârâtii trebuia sa depuna diligente sporite pentru a seconvinge ca decizia a produs efecte prin comunicarea acesteia catre autorulreclamantilor.
Numele acestei persoane ar fi trebuit sa conduca la presupunereapârâtilor ca proprietarul este cetatean strain care ar fi putut pretinderestituirea imobilului atunci când legislatia i-o va permite, dat fiind ca Legeanr.112/1995 a reglementat doar situatia cetatenilor român deposedati deimobile.
Buna credinta nu este compatibila cu îndoiala, cumparatorii întocmindactul pe riscul lor si în frauda intereselor adevaratului proprietar, despre carestiau ca ar putea solicita oricând restituirea bunului.
Mai sustin recurentii ca mediatizarea efectelor Legii nr.112/1995 esteun aspect notoriu care ar fi trebuit sa suscite suspiciuni în legatura cucalitatea de vânzator a statului.
Cumparatorii nu se pot prevala de dispozitiile art.1898 Cod civil, pentrutoate argumentele mentionate.
În mod gresit instanta de apel a respins si criticile prin care apelantii ausolicitat ca pe cale incidentala si în baza art.1200 pct.1 Cod civil, sa constatenulitatea celui de-al doilea pretins contract de închiriere pentru o parte aapartamentului.
În mod nelegal, tribunalul a considerat ca aceste sustineri sunt cereri simotive noi, schimbându-se cauza juridica a actiunii.
Aceste aspecte tineau de probele administrate în cauza, fiind aplicabilaprezumtia legala a nulitatii actului pe care legea îl declara nul, pentru ca îlpriveste facut în frauda dispozitiilor sale.
Calitatea de chirias era prima dovada ce revenea intimatilor pentruprobarea bunei lor credinta si a calitatii de persoane îndreptatite lacumparare.
Considerentele instantei de apel privind probele noi pe care le-arpresupune analizarea acestor motive de nulitate, contravine caracteruluidevolutiv al apelului.
Pe de alta parte, reclamantii au solicitat înca de la fond administrareaprobelor pentru stabilirea calitatii de chirias a intimatilor pentru întregulapartament, respinse în mod gresit de catre prima instanta.
Recurentii sustin în continuare ca pârâtii nu au detinut legal în bazaunui contract de închiriere întregul spatiu locativ pentru care s-a încheiatvânzarea-cumpararea, existând o frauda si o cauza ilicita la perfectareaactului juridic.
Cumparatorii nu erau îndreptatiti la dobândirea spatiului locativ detinutanterior de numita Cojocaru Aritia, decedata, în raport si de contractul deînchiriere depus la filele 57 - 58 apel.
Înscrisurile care dovedesc repartitia pentru înca o camera sidependintele detinute anterior în comun, precum si pentru boxa nu dovedesco repartitie legala a acestor spatii.
Pârâtii s-au opus prezentarii documentelor originale ale acestor acte,ceea ce atrage lipsirea înscrisurilor respective de orice efect probator înconditiile art.1188 Cod civil.
Potrivit dispozitiilor din legea locuintei, repartitiile de spatii locative nuputeau fi aprobate si emise decât de consiliul local, formularele tip depuse lafilele 59 - 60 dosar apel corespunzând prin continutul lor doar raporturilorlocative reglementate de Legea nr.5/1973. Fiind emise de catre o primarie desector, care nu avea atributii legale de atribuire a spatiului locativ almunicipiului, actele sus-mentionate nu au eficienta juridica.
Rom-Vial SA a recunoscut ca pentru încaperile detinute de CojocaruAritia nu s-a încheiat contract de închiriere, ci doar au fost mentionate pe ofisa locativa noua, anexa la contractul de închiriere initial. Mentiunearespectiva nu poate valora contract si, în consecinta, pârâtii au cumparatîntregul apartament fara sa îndeplineasca conditia de chirias pentru întregulspatiu.
Fisele locative si procesele verbal de predare-primire au fost defaimatede recurenti, ca false, refuzându-se însa prezentarea originalelor, neputândface însa nici o dovada. Fiind înscrisuri sub semnatura privata, nu pot aveavaloarea probatorie doar prin aplicarea mentiunii "conform cu originalul".
În final, recurentii invoca si dispoz.art.304 pct.10 Cod procedura civila,întrucât instanta a omis sa se pronunte asupra probelor mentionate mai sus,cea mai importanta fiind solicitarea intimatului Tagorean de la cartea funciara.
Recurentii reclamanti au solicitat admiterea recursului, casarea hotarâriiatacate si pe fond admiterea actiunii.
Cererea de recurs a fost înregistrata initial pe rolul Înaltei Curti deCasatie si Justitie - Sectia Civila, sub nr.3840/A/2004, fiind trimis acesteiinstante în temeiul Legii nr.195/2004 si înregistrat pe rolul Curtii de ApelBucuresti - Sectia a III-a Civila sub nr.3134/2004.
În dosar au depus întâmpinare intimatele pârâte S.C. Rom-Vial SA siintimatii pârâti TAGOREAN PETRU si TAGOREAN DANIELA, solicitând înesenta respingerea recursului ca nefondat.
Analizând decizia civila atacata în raport de criticile formulate si dedispozitiile art.304 pct.7, 9 si 10, Curtea constata ca recursul este fondatpentru urmatoarele considerente:
Sustinerile prezentate la primul motiv de recurs si întemeiate pedispoz.art.304 pct.9 C.proc.civ. sunt corecte în ceea ce priveste gresitasolutie a instantei de apel referitoare la nulitatea deciziei de preluare aimobilului în litigiu în baza Decretului nr.223/1974. Astfel, Tribunalul a retinutca statul detine un titlu valabil pentru imobil, întrucât a intrat în patrimoniulsau cu respectarea actului normativ sus mentionat, masura de preluareneputând fi verificata din perspectiva corespondentei sale cu Constitutia învigoare la data trecerii bunului în proprietatea statului.
Ambele argumente ale instantei de apel sunt gresite. Astfel, pentru a seputea considera valabilitatea titlului statului, este necesar ca preluareaimobilului sa fi avut loc cu respectarea actului normativ în baza caruia aoperat trecerea în proprietatea statului.
Cu alte cuvinte, pentru a se considera ca imobilul a trecut în patrimoniulstatului, prin efectul legii, este obligatoriu ca preluarea sa se fi realizat curespectarea deplina a conditiilor actului normativ respectiv.
Conform dispozitiilor art.4 alin.1 din Decretul nr.223/1974, identificareasi preluarea sau trecerea unui imobil în proprietatea statului, are loc prindecizia organului prevazut de lege, în a carui raza teritoriala era situat bunul.
Totodata, importanta comunicarii deciziei de preluare este relevataindirect în alin.2 al aceluiasi articol, care prevede posibilitatea partii interesatede a formula plângere împotriva actului emis de Comitetul executiv alConsiliului Popular Judetean sau al Municipiului Bucuresti.
În vederea asigurarii în mod concret pentru proprietarul bunului aposibilitatii de a exercita plângere împotriva documentului de preluare, acestatrebuia sa ia cunostinta de continutul deciziei, ceea ce presupuneacomunicarea catre persoana mentionata, cel putin la ultimul domiciliucunoscut în România, în conditiile în care organele statului nu detineau relatiidespre domiciliul din strainatate. Din înscrisurile depuse la dosar nu rezulta,însa, îndeplinirea obligatiei de comunicare din partea organelor competente,care procedasera la emiterea deciziei în numele statului.
În concluzie, titlul de proprietate al statului asupra imobilelor care auintrat sub incidenta Decretului nr.223/1974 îl constituie decizia comitetuluiexecutiv al consiliului popular, din momentul în care a ramas definitiva înurma comunicarii acesteia. Dispozitiile art.4 confera în mod expres decizieivaloare de act de preluare, indiferent de data mentionata în document privindtrecerea bunului în patrimoniul statului.
Cum decizia nu a fost comunicata proprietarului imobilului, instantaconstata ca bunul a trecut în patrimoniul statului cu nerespectarea Decretuluinr.223/1974, titularul dreptului de proprietate neavând posibilitatea concretade a ataca actul de preluare.
În ceea ce priveste posibilitatea instantelor de judecata de a cenzuratitlul statului, din perspectiva criteriilor mentionate în textul de lege enuntat,instanta de apel a procedat, de asemenea, la o gresita aplicare a art.6 dinLegea nr.213/1998.
Dispozitia legala precizata mai sus confera tocmai posibilitateainstantelor de a verifica titlul statului, ceea ce reprezinta pentru acestea,totodata, si o obligatie.
Faptul ca Decretul nr.223/1974 si-a produs efectele pentru perioada detimp cuprinsa între momentul intrarii în vigoare si cel al abrogarii sale prinDecretul nr.9/1989, nu înseamna ca este totodata si corespunzatordispozitiilor constitutionale în vigoare la data aparitiei.
Refuzul instantei de a proceda la verificarea corespondentei întremasura de preluare si Constitutia României din 1965 reprezinta nu numai oîncalcare a art.6 din Legea nr.213/1998, dar si o nesocotire a dispozitiilorart.3 cod civil si art.6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
În ceea ce priveste art.3 Cod civil, textul de lege obliga instanta sa sepronunte asupra cererii de chemare în judecata cu care a fost investita, încaz contrar, fiind culpabila de denegare de dreptate. În sens larg, aceastaînseamna a examina toate aspectele deduse judecatii si care ar fi relevantepentru solutionarea cauzei. Reclamantii au sustinut cererea de anulare adeciziei de preluare a bunului si în raport de necorespondenta între masurade preluare si Constitutia în vigoare la data respectiva, chestiune pe careTribunalul nu a verificat-o.
Pe de alta parte, textul de lege din Conventia Europeana a DrepturilorOmului reglementeaza dreptul unei persoane la un proces echitabil. Înacceptiunea documentului international, demersul judiciar al unei persoanetrebuie sa poata fi solutionat de catre o instanta independenta si impartialacare sa hotarasca asupra încalcarii drepturilor si obligatiilor cu caracter civilale celui care s-a adresat organului judiciar.
Refuzându-se examinarea titlului statului din perspectiva tuturorcriteriilor mentionate în art.6 din Legea nr.213/1998, se ajunge cel putin înmod indirect la o limitare a accesului partii la justitie în ceea ce privesteaspectele pe care instanta nu le-a verificat, dar care au fost supuse de partecontrolului sau.
În concluzie, pe lânga încalcarea tuturor actelor enuntate, are loc si onerespectare a dispozitiilor art.21 din Constitutia României în vigoare înprezent, care reglementeaza posibilitatea sesizarii justitiei în scopul aparariidrepturilor, libertatilor si intereselor legitime ale unei persoane.
De asemenea, dreptul la un proces echitabil, mentionat în documentulinternational, a fost preluat în alin.3 al art.21 din Constitutie, în urma revizuiriiacesteia prin Legea nr.429/2003.
În acelasi sens, decizia nr.5/2000 a Curtii Supreme de Justitiepronuntata într-un recurs în interesul legii, stabilea în urma admiterii caii deatac, ca instantele judecatoresti sunt competente sa judece potrivit normelordreptului comun actiunile în revendicare formulate cu privire la imobilelepreluate de stat în baza Decretului nr.223/1974.
În argumentarea deciziei, instanta suprema a stabilit posibilitateadeducerii judecatii de catre persoanele interesate a problemei nevalabilitatiititlului pretins de stat asupra unui imobil din perspectiva dispoz.art.6 dinLegea nr.213/1998.
Chiar daca, în urma abrogarii tezei din art.329 Cod procedura civila,prin O.U.G. nr.138/2000, deciziile pronuntate în solutionarea recursurilor îninteresul legii nu mai au caracter obligatoriu, ele îsi pastreaza semnificatiajuridica si importanta pentru problemele de drept dezlegate de instantasuprema. În consecinta, asemenea decizii nu pot fi ignorate, decât înconditiile în care, eventual, instanta judecatoreasca îsi motiveaza temeinicpunctul de vedere contrar celor retinute în astfel de decizii.
Recurentii reclamanti au mai invocat si decizia nr.73/1995 a CurtiiConstitutionale, care, însa, nu are aplicatie directa asupra ipotezei de fata,deoarece se refera la neconstitutionalitatea dispozitiei din Legea nr.112/1995,care conditiona asigurarea masurilor reparatorii catre fostii proprietari aiimobilelor, de stabilirea domiciliului acestora în tara.
Chiar daca, situatia de fapt nu este aceeasi cu cea prevazuta în Legeanr.112/1995, totusi, argumentele avute în vedere de Curtea Constitutionalatrebuie retinute cu titlu de principiu, deoarece prin decizia respectiva s-adeclarat neconstitutionalitatea dispozitiei sus-aratate. În argumentareadeciziei, Curtea a avut în vedere caracterul discriminatoriu al conditionariimasurilor reparatorii de stabilirea domiciliului solicitantului în tara, având învedere libera circulatie a persoanelor si art.16 din Constitutia României.
Toate aceste argumente de text si de jurisprudenta în materie,constituie fundamentul infirmarii considerentelor instantei de apel, referitoarela imposibilitatea organului judiciar de verificare a titlului statului dinperspectiva tuturor criteriilor oferite de art.6 din Legea nr.213/1998.
În raport de dispozitia legala enuntata, Curtea constata ca operatiuneajuridica, dar si actul normativ în baza caruia a avut loc trecerea imobilului înpatrimoniul statului, nu au asigurat corespondenta lor cu dispozitiile legiifundamentale si nici cu documentele internationale la care România eraparte.
Astfel, dreptul de proprietate personala era ocrotit de lege, putândconstitui obiect al acestuia, printre altele, casa de locuit si terenul pe care eraedificata, conform art.36 din legea fundamentala.
Totodata, terenurile si constructiile puteau fi preluate din patrimoniulproprietarilor doar în baza exproprierii pentru lucrari de interes obstesc si cuplata unei juste despagubiri, conform art.12 din acelasi document, nefiindprevazuta posibilitatea trecerii unui bun la stat fara plata.
Preluarea imobilului a avut loc cu încalcarea Constitutiei, care ocroteadreptul de proprietate în conditiile sus aratate si care, în situatia de exceptie atrecerii bunului în patrimoniul statului, prevedea în mod obligatoriu, acordareade despagubiri. Nu s-a dovedit, însa, în cauza, acordarea vreunei sume debani catre autorul reclamantilor. Este adevarat ca dispozitiile art.2 alin.2 dinDecretul nr.223/1974 prevedea posibilitatea trecerii imobilului fara plata lastat, în ipotezele prezentate în textul de lege, dar, cum deja s-a aratat, legeafundamentala nu reglementa si o asemenea modalitate de preluare, ceea ceconstituie un argument în plus al neconstitutionalitatii Decretului.
Pe de alta parte, art.3 prevedea aplicarea dispozitiilor de preluare aimobilelor si în cazul persoanelor care au parasit definitiv tara anterior intrariiîn vigoare a decretului.
Art.1 Cod civil reglementeaza principiul neretroactivitatii legii civile, însensul ca aceasta se aplica numai situatiilor care se ivesc ulterior adoptarii ei,iar nu si situatiilor trecute.
Textul de lege era în vigoare si la momentul adoptarii Decretuluinr.223/1974, act normativ cu o forta juridica inferioara Codului civil.
În ceea ce priveste principiul sus enuntat, una dintre exceptii oconstituie retroactivitatea legii civile noi, ceea ce înseamna aplicarea acesteiala situatii juridice anterioare adoptarii ei.
Conditia incidentei aceste exceptii este consacrarea expresa legislativa,adica mentionarea în cadrul unui text de lege a faptului ca acesta se aplica sipentru o ipoteza nascuta anterior intrarii sale în vigoare.
Art.3 din Decretul nr.223/1974 constituie tocmai consacrarea legislativaa acestei exceptii.
Ca atare, nu se poate considera ca dispozitia retroactiveaza, în afaralimitelor stabilite de lege.
Pe de alta parte, având în vedere forta juridica inferioara a normei dindecret, fata de cea din Codul civil, precum si consecintele aplicarii sale,respectiv asupra dreptului de proprietate a unei persoane privind bunuri de oimportanta covârsitoare pentru subzistenta, este discutabil din punct devedere juridic dispozitia legala respectiva.
În ceea ce priveste respectarea tratatelor internationale la careRomânia era parte la data preluarii, sustinerile recurentilor sunt de asemeneaîntemeiate.
Astfel, în art.12 pct.2 din Pactul International cu privire la drepturilecivile si politice, ratificat de România prin Decretul nr.212/1974, se mentionaprincipiul libertatii oricarei persoane de a parasi orice tara, inclusiv propria satara.
În raport de dispozitia enuntata, art.2 din Decretul nr.223/1974, careprevede consecinta preluarii imobilelor în cazul plecarii legale saufrauduloase din tara, reprezinta o încalcare grava a principiului libertatii decirculatie a oricarei persoane.
Pentru toate aceste argumente, Curtea constata ca solutia instantei deapel, de respingere a cererii privind anularea deciziei nr.1515/1981, a fostdata cu încalcarea si aplicarea gresita a art.6 din Legea nr.213/1998, aConstitutiei în vigoare si tratatelor internationale la care România era parte lamomentul preluarii.
Încalcarea art.481 Cod civil nu se poate retine în cauza, însa, deoarecemasura de trecere a bunului în patrimoniul statului nu a avut loc prinexpropriere, pentru a se cerceta îndeplinirea conditiilor mentionate în textulde lege, ci a reprezentat o preluare fara plata.
Trebuie subliniat, însa, ca, desi nu se verifica ipoteza autoruluireclamantilor la cerinta art.481 Cod civil, preluarea imobilului este abuzivatocmai pentru motivul ca singura modalitate de transfer ar fi fost doarexproprierea bunului.
Referitor la art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, careconsacra principiul respectarii proprietatii, acest text de lege nu poate fi avutîn vedere ca suport al verificarii valabilitatii titlului statului, întrucât a fostratificat de România prin Legea nr.30/1994, ca de altfel si Conventia pentruApararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, deci ulteriormasurii de preluare si intrarii în vigoare a Decretului nr.223/1974.
Or, art.6 din Legea nr.213/1998 specifica în mod clar ca examinareatitlului statului trebuie sa aiba loc în raport de documentele în vigoare la datapreluarii, ceea ce nu este cazul dispozitiei din documentul international.
Criticile referitoare la încalcarea dispoz.art.261 alin.1 pct.5 Codprocedura civila si la gresita mentinere a contractului de vânzare-cumparareîncheiat între pârâti, sunt însa neîntemeiate.
În ceea ce priveste motivarea generica a valabilitatii titlului statului,aceasta nu constituie un motiv de încalcare a textului de lege enuntat.
Tribunalul a aratat argumentele pentru care a concluzionat în acestsens, o motivarea succinta neechivalând cu lipsa motivarii si nici cuîncalcarea dispozitiei legale invocate de recurenti.
Pe de alta parte, solutia instantei de apel este gresita, în ceea cepriveste considerarea ca valabila a masurii de preluare, solutie înlaturata deprezenta instanta pentru considerentele expuse mai sus.
Recurentii au mai invocat incidenta art.304 pct.7 Cod procedura civila siraportat la necercetarea unor critici prezentate de acestia în apel, privindcalitatea cumparatorilor pârâti, de persoane îndreptatite la dobândireaapartamentului în conditiile art.9 din lege.
Au aratat ca sustinerile respective nu reprezentau motive noi denulitate, care sa fi fost promovate de reclamanti, cu încalcarea art.294 Codprocedura civila.
Din expunerea motivelor formulate de reclamanti în fazele procesualeparcurse de litigiul dedus judecatii, rezulta ca o parte din sustinerile aratate încererea de apel nu au fost mentionate si prin cererea de chemare înjudecata, astfel cum a fost ulterior precizata în dosarul instantei de fond.
Este vorba despre criticile referitoare la încheierea contractului prinfrauda la lege, întrucât pârâtii nu ar fi avut calitatea de chiriasi, titulari aiimobilului care a facut obiectul vânzarii, iar contractul de închiriere din 1933nu se referea la întregul spatiu dobândit în baza actului juridic contestat.
Aceste motive nu reprezinta o argumentare extensiva a motivului denulitate indicat în cererea de chemare în judecata, astfel cum au încercat sademonstreze recurentii, ci constituie veritabile motive noi de desfiintare acontractului, care nu pot fi invocate direct în apel, fata de dispoz.art.294 Codprocedura civila.
Din aceasta perspectiva, instanta de apel în mod corect a constatatincidenta textului de lege mentionat si nu a procedat la verificarea sustinerilorrespective, lipsa considerentelor pe acest aspect, fiind consecinta fireasca aregulilor care guverneaza apelul, iar nu a unei omisiuni din partea instantei demotivare a deciziei pronuntate.
În concluzie, nici aceasta critica întemeiata pe art.304 pct.7 Codprocedura civila nu este întemeiata.
Cum art.316 Cod procedura civila face trimitere la aplicarea tuturordispozitiilor din apel, care nu sunt incompatibile cu faza recursului, prezentainstanta nu va proceda nici ea la verificarea sustinerilor recurentilor înlegatura cu calitatea cumparatorilor chiriasi de persoane îndreptatite ladobândirea imobilului.
Pentru aceste argumente, Curtea constata ca în mod corect Tribunalula respins cererea de probatorii depusa la fila 79 dosar apel, care vizamotivele noi de desfiintare a contractului de vânzare-cumparare, instantarespectiva având deplina putere de apreciere asupra pertinentei siconcludentei administrarii probelor solicitate.
Pe de alta parte, Curtea poate verifica doar daca instanta de apel aomis sa se pronunte asupra unor dovezi hotarâtoare, administrate în cauza,iar nu sa aprecieze daca se impunea încuviintarea lor, sens în care suntdispozitiile art.304 pct.10 Cod procedura civila.
Referitor la mentinerea contractului de vânzare-cumparare încheiat încauza, instanta de apel a pronuntat o hotarâre corecta, fata de dispoz.art.46alin.2 din Legea nr.10/2001.
Astfel, textul de lege enuntat prevede ca actele de înstrainare privindimobile preluate de stat fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, cuexceptia cazului în care au fost încheiate cu buna-credinta.
Ca atare, nulitatea titlului statului pentru imobil nu atrage automataplicarea aceleiasi sanctiuni contractului de vânzare-cumparare subsecventpreluarii imobilului în patrimoniul statului.
Buna credinta reprezinta tocmai exceptia care salveaza actul juridic deînstrainare de la aplicarea acestei sanctiuni, cumparatorul care are oasemenea pozitie subiectiva la perfectarea contractului, ramânând totodata siîn posesia imobilului.
Recurentii sustin ca pârâtii ar fi trebuit sa cunoasca motivul de nulitateal titlului statului privind preluarea imobilului, perfectarea contractului avândloc în frauda Legii nr.112/1995.
Aceste critici sunt neîntemeiate, întrucât nevalabilitatea titlului statuluinu se prezuma si n-ar fi putut fi verificata în afara cadrului procesual pe carepartea interesata ar fi trebuit sa-l declanseze, contestând modalitatea depreluare a imobilului.
Astfel, este adevarat ca dispoz.art.1 din Legea nr.112/1995reglementeaza domeniul de aplicare a acestui act normativ în privintaimobilelor preluate de stat sau de persoanele juridice în perioada martie 1945- decembrie 1989, cu titlu valabil.
Conform Normelor metodologice privind aplicarea actului normativamintit, aprobate prin H.G. nr.20/1996 si modificate prin H.G. nr.11/1997,Decretul nr.223/1974 este enumerat printre actele normative, care aureprezentat temeiul juridic pentru preluarea imobilelor (art.1 alin.2).
În conditiile în care, pâna la încheierea contractului de vânzare-cumparare contestat, modalitatea de preluare a imobilului în baza decretuluisus mentionat nu a fost atacata de fostul proprietar sau mostenitorii acestuia,nu se poate imputa partilor contractante ca au perfectat actul juridic în temeiulart.9 din Legea nr.112/1995.
Cu alte cuvinte, partile contractante nu sunt culpabile de faptul ca auuzat de o norma legala edictata în favoarea chiriasilor imobilului, în sensuldobândirii dreptului de proprietate asupra bunului, atât timp cât pâna lamomentul încheierii actului juridic, titlul statului nu era contestat. Astfel, s-ar fiputut imputa cumparatorilor ca ar fi trebuit sa cunoasca nevalabilitatea titluluistatului, în cazul în care exista o cerere în acest sens din partea persoaneiinteresate, si totodata, aceasta si-ar fi manifestat intentia de obtinere arestituirii în natura a bunului, indiferent de modalitatea aleasa.
În cazul de fata, însa, reclamantii nu au facut nici un demers în sensulretrocedarii imobilului, neexistând înregistrate anterior perfectarii contractului,nici cerere de restituire în natura a bunului în temeiul Legii nr.112/1995, niciactiune în revendicare pe rolul instantelor judecatoresti si nici notificareapârâtilor sau încunostintarea lor în orice alt mod, cu privire la o asemeneaintentie de redobândire a bunului.
Ca atare, contrar sustinerilor recurentilor, actul juridic nu a fost încheiatcu încalcarea art.1 din lege, raportat la art.1 alin.4, 9, 12 si 13 din H.G.nr.11/1997.
Art.1 alin.4 se refera la imobilele care nu intra sub incidenta Legiinr.112/1995, întrucât au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilorlegale în vigoare la data respectiva sau în absenta unei reglementari legale,care sa fundamenteze o asemenea masura. În ipoteza în care, însa, pâna laîncheierea actului juridic nu a fost contestat titlul statului, astfel cum deja s-aaratat, partile contractante nu puteau avea în vedere o eventualanevalabilitate.
Art.9 din Normele metodologice modificate prin H.G. nr.11/1997 nu esteincident în cauza, întrucât se refera la exceptarea de la vânzare a locuintelorcare au avut destinatia de case de oaspeti sau de protocol, sustinere care nus-a formulat în legatura cu imobilul în litigiu.
În realitate, este probabil ca recurentii sa fi avut în vedere încalcareadispoz.art.9 din Legea nr.112/1995 care, raportat la criticile concreteformulate, nu se poate retine în cauza.
În ceea ce priveste art.12 din Normele metodologice, de asemenea, nuse poate retine nerespectarea acestui text de lege.
Prima ipoteza de nulitate a actelor juridice se refera la cele care au caobiect imobilele preluate de stat fara titlu valabil. Chiar daca, în prezentulproces, instanta a retinut nevalabilitatea titlului statului, aceasta nu are caefect desfiintarea actului juridic subsecvent încheiat de reprezentantii statuluicu chiriasii, întrucât buna lor credinta salveaza actul juridic de la aplicareaacestei sanctiuni, conform art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001. De altfel, si lamomentul încheierii actului de vânzare-cumparare, chiar daca principiulocrotirii bunei credinte a cumparatorilor nu primise o consacrare legislativa, elera pe deplin aplicabil actelor juridice încheiate într-o asemenea pozitiesubiectiva din partea partilor contractante, efectele fiind aceleasi cu celementionate în lege.
Lit.b din textul de lege enuntat se refera la ipoteza chiriasilor care auîncheiat contracte de vânzare-cumparare fara sa respecte conditiile cerute deart.6 din Norme, respectiv nu aveau un contract de închiriere valabil încheiatsau nu ocupau apartamentele la data intrarii în vigoare a legii. Aceastasustinere nu poate fi verificata de instanta de recurs, cum în mod corect nu afost examinata nici de tribunal, întrucât reprezinta un motiv de nulitate care nua fost invocat prin cererea de chemare în judecata sau în conditiile art.132Cod procedura civila de catre reclamanti.
Ultima ipoteza a art.12 se refera la nulitatea contractelor încheiate cunerespectarea art.9 alin.6 si 8 sau art.10 din lege. Toate aceste texte nu suntincidente în cauza, întrucât se refera la desfiintarea contractelor încheiate dechiriasii care au dobândit sau au înstrainat o locuinta proprietate personaladupa 1.01.1990 în localitatea de domiciliu, la cei care au înstrainat imobilul cuîncalcarea termenului de 10 ani de la data dobândirii în temeiul Legiinr.112/1995, precum si la contractele încheiate pentru locuinte cu destinatiespeciala, dintre cele enumerate în art.10.
Or, nici unul dintre aceste motive de nulitate nu a fost invocat în cauza.
Pe de alta parte, contrar sustinerilor recurentilor, instanta de apel nu aavut în vedere un singur motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumparare, respectiv frauda la lege, ci si pe cel al cauzei ilicite, în limitelecaruia a verificat pozitia subiectiva a partilor contractante la perfectareaactului. Chiar daca, tribunalul nu a facut referire expresa la cauza ilicita,examinând si retinând buna credinta a partilor la încheierea contractului devânzare-cumparare contestat, a examinat pe fond si acest motiv de nulitate.
În mod corect aceasta instanta a retinut buna credinta a partilor,nulitatea titlului statului nefiind suficienta pentru desfiintarea actuluisubsecvent de vânzare-cumparare, în conditiile art.46 alin.2 din Legeanr.10/2001.
Referitor la buna credinta a partilor, solutia instantei este corecta, fatade aspectul deja expus de instanta de recurs, în sensul ca anterior încheieriicontractului, fostul proprietar sau mostenitorii lui nu au întreprins nici undemers pentru obtinerea imobilului.
Pentru a se crea un dubiu mental în ceea ce priveste calitatea deproprietar a statului în persoana cumparatorilor, este necesar ca dreptul deproprietate al vânzatorului sa fi fost contestat anterior actului juridic.
Or, o asemenea contestare nu a existat în cauza, iar faptul ca pârâtulTagorean Petru a obtinut anterior încheierii contractului relatii de la arhivelestatului privind persoana proprietarului imobilului, anterior preluarii bunului decatre stat, nu reprezinta o dovada a relei sale credinte. Astfel, este evident catoate imobilele cumparate în temeiul Legii nr.112/1995 au avut anteriorpreluarii în patrimoniul statului un alt proprietar, persoana fizica, de la care aoperat preluarea.
Existenta unui alt titular al dreptului de proprietate decât statul, anteriortrecerii bunului în patrimoniul acestuia, nu reprezinta însa un argument caresa determine reaua credinta a cumparatorilor la încheierea contractului devânzare-cumparare, atât timp cât persoana respectiva sau mostenitorii ei nuau solicitat anterior perfectarii contractului redobândirea bunului. Ca atare, nuse poate considera ca pârâtii cumparatori au perfectat actul pe riscul lor,deoarece însusi obiectul de reglementare al Legii nr.112/1995 presupunea, înmod necesar, existenta unor persoane de la care statul a preluat imobilelerespective. Problema domeniului de aplicare a legii nu are însa în vedereaceasta chestiune, ci distinctia între preluarea cu sau fara titlu valabil aimobilelor intrate în patrimoniul statului.
Fata de aceste considerente, nu intereseaza care sunt efecteleînscrierii dreptului de proprietate al autorului reclamantilor, Misirli Kirkor Selimîn cartea funciara, conform procesului-verbal încheiat la 27.05.1946, întrucâtaceste consecinte vizeaza o situatie anterioara preluarii imobilului înpatrimoniul statului. Or, ar fi prezentat relevanta demersurile proprietaruluipentru obtinerea imobilului ulterior aparitiei legilor de reparatie intrate învigoare dupa 1990, iar nu consecintele înscrierii dreptului de proprietate înanul 1946.
În consecinta, înscrisul invocat de recurenti nu reprezinta o probahotarâtoare în întelesul art.304 pct.10 Cod procedura civila, care sa fi condusla schimbarea solutiei instantei de apel în ceea ce priveste buna credinta acumparatorilor retinuta în cauza.
Gradul de instruire si natura studiilor superioare ale cumparatoruluipârât Tagorean Petru nu au relevanta în cauza, întrucât, nefiind contestattitlul statului, nu se pune problema utilizarii cunostintelor juridice la încheiereacontractului, atât timp cât nu exista nici o manifestare din partea fostuluiproprietar, care sa puna în discutie dreptul înstrainat.
Nici lipsa diligentelor din partea cumparatorilor pentru verificareamandatului acordat S.C. Rom Vial S.A. în sensul înstrainarii imobilelorpreluate de stat nu poate constitui un aspect al relei credinte a acestora.Legalitatea si limitele mandatului intereseaza în mod direct raportul juridiccreat în mod direct între mandant si mandatar, iar nu si pe tertul de contract,pârâtii având doar obligatia de a se interesa în legatura cu calitatea deproprietar a statului.
Pe de alta parte, faptul ca numele proprietarului imobilului de la care aoperat preluarea apartinea unui cetatean strain, precum si mediatizareaefectelor Legii nr.112/1995 nu reprezinta circumstante care sa creeze însarcina pârâtilor obligatii suplimentare de verificare a situatiei juridice aimobilului. Este excesiv sa se considere ca cetatenia fostului proprietar saunotorietatea controverselor juridice nascute în legatura cu litigiile referitoare laalte imobile, ar fi trebuit sa genereze în reprezentarea cumparatorilor undubiu în plus fata de titlul de proprietate al statului, atât timp cât acesta nu eraîn concret contestat.
În consecinta, instanta constata în ceea ce priveste solutia tribunalului,referitoare la valabilitatea titlului statului, ca aceasta se fundamenteaza pe ogresita interpretare a dispozitiilor legale, constitutionale si mentionate îndocumentele internationale, astfel încât în baza art.312 alin.1 cu referire laart.304 pct.9 Cod procedura civila, va admite recursul declarat de reclamanti,va modifica în parte decizia atacata si, pentru motivele deja expuse, varespinge ca nefondat apelul pârâtului Municipiul Bucuresti reprezentat dePrimarul General, în raport si de art.296 Cod procedura civila.
Referitor la celelalte critici, care vizeaza solutionarea cererii deconstatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiatde pârâti, Curtea constata ca instanta de apel a facut o corecta aplicare adispozitiilor art.9 din Legea nr.112/1995 si art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001,mentinând actul juridic respectiv. Pentru aceasta cerere, nu sunt îndeplinitecerintele art.304 pct.7 si 10 Cod procedura civila, astfel încât va mentinedispozitiile din decizia atacata, prin care s-a primit rezolvarea actiunii înnulitate.
Conform art.316 cu referire la art.298 si art.274 Cod procedura civila, vaobliga pe intimati, ca parti cazute în pretentii, la 10.000.000 lei cheltuieli dejudecata catre recurenti, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanteinr.3/10.07.2004 (fila 52 dosar recurs).
PENTRU ACESTE MOTIVEÎN NUMELE LEGIIDECIDE:
Admite recursul declarat de recurentii reclamanti MISIRLI JACKLIN siMISIRLI JUAN, împotriva deciziei civile nr.249 A din 3.03.2004, pronuntata deTribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, în contradictoriu cu intimatii pârâtiCONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI, S.C. "ROMVIAL"S.A., TAGOREAN PETRU si TAGOREAN GLORIA-DANIELA.
Modifica în parte decizia, în sensul ca:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelantul pârât MunicipiulBucuresti reprezentat de Primarul General împotriva sentintei civilenr.1625/7.03.2003 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti.
Mentine celelalte dispozitii ale deciziei.
Obliga pe intimati la 10.000.000 lei cheltuieli de judecata catrerecurenti.
Irevocabila.
Pronuntata în sedinta publica din 10 mai 2005.
PRESEDINTE JUDECATOR JUDECATORIOANA BEATRICE NESTOR CRISTIAN OLTEANU DANIELA BÎNA
GREFIER
MARIANA TROGMAERRed.I.B.N.B.I./2 ex.15.06.2005-----------------------------------------T.B- Sectia a III-a - M.Pod
- V.IonescuJud.Sector 1 - R.Duta 24
| ← Competenţă materială şi teritorială | DREPTURI SALARIALE. FUNCTIE DE DEMNITATE PUBLICA. COMPETENTA... → |
|---|
