Contract de vânzare-cumpărare. Cauză ilicită. Radiere ipotecă fără anularea contractului de garanţie imobiliară. Inadmisibilitate
| Comentarii |
|
Nulitatea celei de a două vânzări are ca punct de plecare împrejurarea că părţile au încheiat contractul ştiind că lucrul vândut face obiectul unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în care reclamanta a fost repusă în drepturi, cu intenţia vădită de a-i cauza acesteia din urmă un prejudiciu. Reaua-credinţă a pârâtelor este cu atât mai evidentă cu cât exista o hotărâre judecătorească prin care părţile au fost repuse în situaţia anterioară conferită de convenţia de leasing, pe care au nesocotit-o pe riscul lor cu scopul de a-i frauda reclamantei intimate dreptul de opţiune cu privire la cumpărarea imobilului în litigiu, ceea ce, raportat la dispoziţiile art. 966 şi 968 C.civ. şi având în vedere adagiul latin fraus omnia corrumpit, constituie un caz de nulitate absolută. Deşi cererea de rectificare a cărţii funciare are caracter accesoriu, fiind formulată, de regulă, ca un petit subsecvent cererii principale având ca obiect anularea sau constatarea nulităţii actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, câtă vreme reclamanta nu a cerut şi nici obţinut anularea actului de constituire a dreptului de garanţie reală imobiliară aceasta nu poate solicita radierea înscrierii ipotecii din cartea funciară, pct. 3 al art. 34 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nefiind incident în speţă.
Secţia comercială, Decizia nr. 227 din 7 decembrie 2010
Prin sentința civilă nr. 10/12.01.2010 pronunțată în dosarul nr. 104/115/2007 Tribunalul Caraș-Severin a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC S. SRL Reșița împotriva pârâtelor SC R. SA Reșița, SC C. SRL Reșița și Banca T. SA, Sucursala Reșița, dispunând anularea tuturor actelor ulterioare deciziei civile nr. 5852/07.12.2005 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr. 1251/2005, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele SC R. SA și SC C. SRL, autentificat prin încheierea nr. 5371/01.09.2006 de Biroul Notarului Public N.P., privind imobilul înscris în C.F. nr. 30838 Reșița, nr. cadastral 2133, teren cu atelier, în suprafață de 2.254 mp, situat în loc. Reșița, precum și radierea ipotecii înscrise prin încheierea nr. 17341/22.12.2006 în favoarea Băncii T. SA, Sucursala Reșița, în baza contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2610/22.12.2006 de Biroul Notarului Public B.L. și a tuturor înscrierilor din cartea funciară privind imobilul sus-individualizat, ulterioare pronunțării deciziei Instanței Supreme. De asemenea, tribunalul a constatat că prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 1125/09.10.2000 încheiat cu pârâta SC R. SA Reșița, reclamanta SC S. SRL Reșița a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, obligând societatea pârâtă să primească de la reclamantă diferența de preț de 21.000 euro (T.V.A. inclus), solicitată prin notificarea nr. 3705/11.10.2003, respingând capătul de cerere privind obligarea pârâtelor la plata penalităților de 1.000 lei/zi de întârziere.
împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele SC R. SA Reșița, SC C. SRL Reșița și Banca T. SA, Sucursala Reșița.
Primele două pârâte au solicitat modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, întrucât în mod greșit prima instanță a dispus admiterea cererii sale având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare al imobilului constând în hală de construcții metalice, cu terenul aferent în suprafață de 2.254 mp, precum și anularea tuturor actelor încheiate ulterior pronunțării deciziei înaltei Curți de Casație și Justiție, radierea ipotecii și obligarea pârâtei SC R. SA Reșița să încaseze banii.
în schimb, pârâta Banca T. SA, Sucursala Reșița a solicitat schimbarea în parte a hotărârii primei instanțe, în sensul respingerii cererii reclamantei SC S. SRL Reșița având ca obiect radierea ipotecii instituite prin încheierea nr. 17341/2006 în favoarea băncii apelante.
Prin decizia nr. 227/07.12.2010 Curtea de Apel Timișoara a admis doar apelul pârâtei Banca T. SA, Sucursala Reșița, schimbând în parte sentința atacată, în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect radierea ipotecii înscrisă în cartea funciară prin încheierea nr. 17341/22.12.2006 în favoarea băncii apelante în baza contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2610/22.12.2006 de Biroul Notarului Public B.L., menținând-o în rest.
în considerente s-a arătat că este fără putință de tăgadă că prin decizia nr. 5852/07.12.2005 pronunțată în dosarul nr. 1251/2005 înalta Curte de Casație și Justiție, în mod irevocabil, a statuat că soluția Tribunalului Caraș-Severin de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele SC R. SA Reșița și SC C. SRL Reșița având ca obiect imobilul înscris în CF nr. 30838 Reșița, nr. cadastral 2133, căruia în natură îi corespunde teren cu atelier, în suprafață de 2.254 mp, situat în loc. Reșița, jud. Caraș-Severin, autentificat sub nr. 6793/16.12.2003, este una temeinică și legală. Aceasta, după ce anterior și convenția de cesiune a contractului de leasing imobiliar, autentificată sub nr. 3735/15.10.2003, a fost anulată prin sentința civilă nr. 397/18.02.2004 a aceluiași tribunal, pronunțată în dosarul nr. 6815/COM/2003, rămasă definitivă prin decizia nr. 159/17.05.2004 a Curții de Apel Timișoara și irevocabilă prin decizia nr. 3749/17.06.2005 a înaltei Curți de Casație și Justiție.
Deși părțile aflate în litigiu au fost repuse în situația anterioară, astfel că prin rămânerea în vigoare a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 1125/09.10.2000 intimata a redobândit calitatea de utilizator al bunului, iar apelanta SC R. SA Reșița pe cea de locator-proprietar, împrejurare confirmată de către aceasta din urmă în cadrul întâmpinării depuse în dosarul nr. 817/2006 al Judecătoriei Reșița, reclamanta, în virtutea calității sale, având dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilului în condițiile convenite prin clauza de la art. 7 alin. (3) din contract, lucru pe care aceasta l-a și făcut, trimițând pârâtei SC R. SA Reșița notificarea nr. 33/16.01.2006 prin care și-a exprimat intenția fermă, definitivă și irevocabilă de a cumpăra bunul ce forma obiectul contractului de leasing, solicitându-i, totodată, ca în termen de 5 zile să-i comunice suma pe care i-o datorează, precum și contul bancar în care aceasta să-i fie depusă, prin adresa nr. 59/23.01.2006 societatea pârâtă i-a răspuns că, întrucât imobilul nu a fost înscris din nou în patrimoniul societății, nefiind pusă în executare sentința civilă nr. 397/18.02.2004 a Tribunalului Caraș-Severin și nici cea cu nr. 1832/2004 a aceluiași tribunal, se află în imposibilitate de a se conforma celor două hotărâri judecătorești până la sosirea dosarelor de la instanța supremă, necesare pentru învestirea acestor sentințe cu formulă executorie.
Ulterior, prin adresa nr. 122/01.02.2006 reclamanta a convocat-o pe pârâta SC R. SA Reșița la conciliere prealabilă în vederea derulării pe cale amiabilă a procedurii de vânzare a activului ce formează obiectul contractului de leasing imobiliar nr. 1125/09.10.2000, rezultatul întâlnirii fiind consemnat în procesul-verbal din 6.03.2006, reprezentanților celor două societății neajungând la nicio înțelegere.
Ca răspuns la aceste demersuri constante ale intimatei SC S. SRL Reșița, apelantele SC R. SA Reșița și SC C. SRL Reșița încheie, sub nr. 5371/01.09.2006, un nou contract de vânzare-cumpărare, prin care prima societate vinde încă o dată aceleiași cumpărătoare imobilul înscris în CF nr. 30838 Reșița, nr. cadastral 2133, constând în teren cu atelier, în suprafață de 2.254 mp, tranzacție care a mai făcut obiectul unui litigiu soluționat irevocabil prin Decizia nr. 5852/07.12.2005 de către înalta Curte de Casație și Justiție, cu toate că cei doi cocontractranți aveau cunoștință de anularea dispusă anterior pe cale judiciară.
Criticile pârâtei SC C. SRL Reșița referitoare la faptul că reclamanta nu ar fi respectat un termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a hotărârii de anulare a primei vânzări sunt neîntemeiate, cum în mod judicios a arătat și intimata, câtă vreme nicio prevedere legală ori contractuală nu reglementează un asemenea termen în care utilizatorul ar fi trebuit să-și manifeste intenția de cumpărare a bunului, obiect al contractului de leasing. Pentru ca raportul juridic izvorât din acest contract să fi încetat de drept la expirarea celor 30 de zile de la repunerea părților în situația anterioară era imperios necesar ca în cadrul contractului să se fi prevăzut o clauză în acest sens, ceea ce nu s-a făcut. Simpla împrejurare că a doua vânzare a avut loc la nouă luni de la data pronunțării deciziei înaltei Curți de Casație și Justiție nu prezintă relevanță juridică, deoarece reclamanta intimată nu a stat în pasivitate, în toată această perioadă întreprinzând mai multe acțiuni concrete cu scopul de a o determina pe pârâta SC R. SA Reșița să-și respecte obligațiile legal asumate prin semnarea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare. Tot astfel, nici referirile apelantei SC C. SRL Reșița la situația juridică a intimatei, respectiv aceea de societate aflată în dizolvare, nu prezintă importanță, atâta timp cât, pe de o parte, prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a stabilit că față de aceasta nu trebuia să fie dispusă o asemenea măsură, iar pe de altă parte, pârâta SC R. SA Reșița, cu ocazia contactelor avute cu reclamanta, inclusiv la concilierea directă din 6.03.2006, nu a ridicat vreo obiecție în acest sens.
într-adevăr, cauzele de nulitate trebuie să fie contemporane încheierii actului juridic în discuție, însă greșit consideră apelanta SC C. SRL Reșița că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 5371/01.09.2006 intimata nu mai exista și, ca atare, nu mai putea exista niciun raport juridic între aceasta și pârâta SC R. SA Reșița, astfel că nu s-ar putea reține reaua-credință a părților participante la perfectarea contractului, reclamanta nefăcând nicio dovadă că a fost eludată legea.
Cum în mod corect a reținut și judecătorul fondului, societatea intimată a făcut dovada complicității, a concertului fraudulos cu care au acționat cele două pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 5371/01.09.2006, înstrăinând și, respectiv, cumpărând un imobil asupra căruia pârâta SC R. SA Reșița nu avea dreptul de dispoziție până la clarificarea prevederilor contractuale stipulate în convenția de leasing sau până la o eventuală reziliere a acesteia, SC C. SRL Reșița cumpărând imobilul pe riscul său. O asemenea vânzare, în frauda dreptului conferit reclamantei SC S. SRL Reșița de prevederile contractului de leasing, cu complicitatea și pe riscul cumpărătoarei, constituie un caz de nulitate absolută a actului juridic contestat. Mai mult decât atât, dat fiind faptul că vânzătorul știa că înstrăinează un bun față de care reclamanta și-a exprimat anterior intenția fermă și neechivocă de a-l cumpăra, convenția părților are și o cauză ilicită, nulitatea fiind sancțiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele contrare legii, care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează legea sau interesele individuale. Nulitatea absolută a celei de a doua vânzări are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul știind că lucrul vândut face obiectul unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în care reclamanta a fost repusă în drepturi, cu intenția vădită de a-i cauza acesteia din urmă un prejudiciu. Reaua-credință a pârâtelor este cu atât mai evidentă cu cât exista o hotărâre judecătorească prin care părțile au fost repuse în situația anterioară conferită de convenția de leasing, pe care pârâtele apelante au nesocotit-o pe riscul lor cu scopul de a-i frauda reclamantei intimate dreptul de opțiune cu privire la cumpărarea imobilului în litigiu, ceea ce, raportat la dispozițiile art. 968 și 966 C.civ. și având în vedere adagiul latin fraus omnia corrumpit, constituie un caz de nulitate absolută. De altfel, nici prețul bunului nu a fost plătit efectiv de către societatea cumpărătoare cu ocazia semnării noului contract de vânzare-cumpărare, făcându-se mențiunea că imobilul se vinde în contul prețului nerestituit ca urmare a primei vânzări, anulată de înalta Curte de Casație și Justiție.
Nu în ultimul rând, nici afirmațiile apelantei SC C. SRL Reșița din cuprinsul concluziilor scrise, în sensul că la data semnării contractului de vânzare-cumpărare nr. 5371/01.09.2006 convenția de leasing încheiată cu societatea intimată nu mai era în ființă, aspect care rezultă din cuprinsul deciziei penale nr. 1821/23.05.2008 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr. 2947/290/2007, în care s-a stabilit fără dubiu că după data de 14.12.2005 societatea reclamantă nu a făcut dovada achitării ratelor de leasing restante, perioada de 3 ani și 9 luni în care se putea cumpăra acest bun expirând la 11.11.2003 sau la 7.07.2006, în funcție de modalitatea de calcul al termenului pentru manifestarea dreptului de opțiune, dar în mod cert anterior datei de 1.09.2006, când s-a semnat actul de înstrăinare, nu pot fi primite din cel puțin două considerente: a) statuările Instanței Supreme au fost făcute în cadrul considerentelor unei decizii penale prin care s-a respins recursul declarat de petiționarul R.P. împotriva sentinței penale a Curții de Apel Timișoara prin care a fost respinsă plângerea sa împotriva rezoluției de neîncepere a urmăririi penale dată în dosarul nr. 2504/P/2006 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Reșița privind pe făptuitorii N.C., L.A., D.T. și C.G.; b) art. 22 C.proc.pen. arată fără echivoc că hotărârea definitivă a instanței penale are autoritate de lucru judecat în fața instanței civile care judecă acțiunea civilă, cu privire la existența faptei, a persoanei care a săvârșit-o și a vinovăției acesteia.
Cu toate acestea, apelul pârâtei Banca T. SA, Sucursala Reșița apare ca fiind întemeiat, întrucât prima instanță în mod greșit a reținut incidența art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, potrivit cărora orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, atâta timp cât contractul prin care s-a constituit dreptul de ipotecă în favoarea băncii, autentificat sub nr. 2610/22.12.2006 de Biroul Notarului Public B.L., nu a fost desființat în vreun fel. în alte cuvinte, deși cererea de rectificare a cărții funciare are caracter accesoriu, fiind formulată, de regulă, ca un petit subsecvent cererii principale având ca obiect anularea sau constatarea nulității actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, câtă vreme reclamanta nu a cerut și nici obținut anularea actului de constituire a dreptului de garanție reală imobiliară aceasta nu poate solicita radierea înscrierii ipotecii din cartea funciară, pct. 3 al art. 34 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nefiind incident în speță, el reglementând o cu totul altă situație (spre exemplu, rectificarea cărții funciare prin radierea înscrierii dreptului de garanție reală imobiliară ca urmare a încetării efectelor contractului de ipotecă în temeiul căruia s-a făcut respectiva înscriere, fie ca urmare a restituirii creditului acordat de bancă, fie prin constatarea nulității acestei convenții printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă). De aceea, sunt lipsite de relevanță juridică apărările intimatei potrivit cărora banca apelantă ar fi fost de rea-credință, atât din conținutul cărții funciare, cât și din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare reieșind clar situația litigioasă a bunului, iar neverificarea în teren sau acordarea unei sume mult prea mari cu titlu de credit, raportat la prețul de cumpărare, țin exclusiv de politica comercială a respectivei bănci, excedând controlului Curții. Nu în ultimul rând, pretinsa înțelegere dintre cele trei pârâte nu poate rezulta din aceea că, în conformitate cu dispozițiile art. 1790 C.civ., creditorii care au privilegiu sau ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl urmăresc în orice mână ar trece, art. 1746 C.civ. statuând că ipoteca, fiind un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligații, este din natura ei nedivizibilă și subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărui și asupra fiecărei porțiuni din acele imobile, dreptul de ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână va trece.
(Judecător Csaba Bela Nasz)
| ← Concordat. Omologare. Nerespectarea prevederilor legale în... | Procedura insolvenţei. Dosar ce va purta acelaşi număr cu... → |
|---|
