Contracte. Răspundere pentru evicţiune. Stabilirea despăgubirilor cuvenite chiriaşului cumpărător al cărui contract de vânzare cumpărare a fost desfiinţat. Jurisprudenţa CEDO.
| Comentarii |
|
Cod operator nr. 11276Dosar nr. 9135/296/2008R O M Â N I ATRIBUNALUL SATU MARESECTIA CIVILĂDECIZIE CIVILĂ Nr. 6/ApŞedinţa publică de la 19 Ianuarie 2010
Contracte.
Răspundere pentru evicţiune. Stabilirea despăgubirilor cuvenitechiriaşului cumpărător al cărui contract de vânzare cumpărare a fost desfiinţat.Jurisprudenţa CEDO.
()
Asupra apelurilor civile de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr.3150/15.05.2009 pronunţată de Judecătoria Satu Mareîn dosar nr.9135/296/2008, s-a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta Eîmpotriva pârâţilor STATUL ROMÂN, prin MINISTERUL ECONOMIEI şiFINANŢELOR Bucureşti, COMCAS SA Satu Mare şi în consecinţă au fost obligaţipârâţii la restituirea sumei de 31.753.150 lei, respectiv 3.175,31 ron, plătit dereclamanta în executarea contractului de vânzare-cumpărare nr.365/11.11.1996,precum şi diferenţa între preţul plătit şi valoarea actuală de circulaţie al imobiluluisituat în loc.Satu Mare str.Card.Iuliu Hosu, conform expertizei efectuate deexp.Mitrea Dorin Marieta (ce face parte integrantă din prezenta) de 53.000 euro,echivalentul sumei de 220.000 lei şi cheltuieli de judecată (onorariu de avocat şiexpert) în cuantum de 3315 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că, potrivitsentinţei civile nr.2483 /2006 pronunţată de Judecătoria Satu Mare în dosar7329/2004 s-a desfiinţat contractul de vânzare cumpărare încheiat în bazaLg.112/1995, între reclamantă şi SC Comcas SA Satu Mare, care a devenitdefinitivă şi irevocabilă prin respingerea recursului de către Curtea de Apel Oradeaprin dec. 893/18 09 2007.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare, proprietar tabular alimobilului în litigiu era Statul Român în baza Decretului nr.111/1951, reclamanta fiindde bună credinţă a achitat acestuia în calitate de vânzător, integral preţul stabilit încontract în val. de 31.753.150 lei.
Potrivit art.1341 şi urm. Cod civil, reclamanta cumpărătoare a pierdut dreptulde proprietate asupra apartamentului în speţă ca urmare a unei tulburări de drept,vânzătorul fiind dator să restituie integral preţul primit şi potrivit art. 1350 Cod civilcumpărătoarea reclamantă poate să pretindă daune interese inclusiv diferenţa întrepreţ şi sporul de valoare dobândit de lucru conf. art. 1344 cod civil conform căruiadacă lucrul vândut se află la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din oricecauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului pe lângă preţul vânzării,excedentul valoric în timpul evicţiunii"; în speţă excedentul de valoare la care estedator vânzătorul este determinat de preţul de circulaţie a imobilului.
Obiecţiunile referitoare la raportul de expertiză tehnică formulate de pârâtănu au relevanţă în speţă, având în vedere reglementările legale şi practica CEDOexistentă ( cauza Raicu contra României).
În conformitate cu dreptul intern: Evicţiunea este pierderea în total sau în partea dreptului de proprietate asupra unui lucru de către persoana care a dobândit acestdrept ca urmare a recunoaşterii, dreptului invocat de o altă persoană asupra aceluiaşilucru. Cumpărătorul acţionat în judecată poate chema în garanţie pe vânzător pentrua face dovezile necesare prevenirii evicţiunii.
Pe considerentele mai sus menţionate, instanţa de fond în baza disp.art.1337-1351 Cod civil, art.261 Cod de procedură civilă şi a actelor normative mai susmenţionate, instanţa a admis acţiunea conform dispozitivului sentinţei atacate.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs în termenul legal recurenta SCCOMCAS SA SATU MARE solicitând instanţei admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul obligării pârâtului Statul Român prin reprezentantMinisterul Economiei si Finanţelor, la plata preţului actualizat ce include şi comisionulde 1\%, precum şi a cheltuielilor de judecată.
În motivare arată că, în primul rând instanţa nu a făcut nicio distincţie cu privirela pârât care potrivit prevederilor legale are obligaţia de a restitui suma actualizată cutitlu de preţ a contractului de vânzare cumpărare nr. 365/11.11.1996. Astfel, potrivitart.41 alin.1 din HG20/1996 republicată unităţile specializate, care evaluează şi vândapartamentele care fac, obiectul Legii nr.112/1995, au obligaţia să încasezecontravaloarea acestora de la cumpărător, să reţină comisionul de 1\%, potrivit art.13lit.a) din legea susmenţionată iar suma rămasă să o vireze, în termen de 3 zilelucrătoare, în contul 50,21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde îşi aresediul vânzătorul, sau în contul 64.74, deschis la unităţile Băncii Comerciale RomâneS.A, suma plătită de titularul contractului de vânzare nr.365/1996 a fost virată deapelantă în contul Statului Român, iar restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşiiale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legiinr.112/1995, cu modificările si completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărârijudecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către Ministerul Finanţelor Publice dinFondul Extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.16 din Legea nr.112/1995, cumodificările ulterioare. De asemenea, arată că nu poate fi obligată nici la restituireacomisionului de 1\% încasat la încheierea contractului de vânzare cumpărare, întrucâtaşa cum rezultă din dispoziţiile art. 41 alin.1 din HG nr.20/1996, unităţile specializate,care evaluează şi vând apartamentele care fac obiectul Legii nr.112/1995, auobligaţia să încaseze comisionul de 1\%, potrivit art.13 lit.a din Legea susmenţionată,iar suma rămasă să o vireze, în termen de trei zile lucrătoare, în contul 50.21,deschis la trezoreria statului din localitate unde îşi are sediul vânzătorul.
Prin urmare, unităţile specializate în vânzarea locuinţelor în baza Legiinr.112/1995, aveau şi au obligaţia reglementată de art.13 alin.1 din HG nr.20/1996,numai dacă în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare au indicii calocuinţa face parte din categoria imobilelor menţionate la art.1 alin.4 din Legeanr.112/1995 ori din cea a imobilelor exceptate de la vânzare în conformitate cu art.10din lege.
Precizează faptul că s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzarecumpărare nr.365/11.11.1996 încheiat cu numita Erghesi luliana, însă aceasta nuînseamnă că la data încheierii contractelor existau indicii că locuinţele fac parte dincategoria celor prevăzute la art.1 alin.4 din HG nr.20/1996 sau art.10 din Legeanr.112/1995 sau dacă au existat aceste indicii, că recurenta le-ar fi cunoscut sau ar fitrebuit să le cunoască, ori anularea ulterioară prin hotărâri judecătoreşti acontractelor mai sus indicate nu conduce la prezumţia ca indiciile la care se referăart.13 din HG nr.20/1996, au existat şi au fost cunoscute la data încheierii lor. Însă,reclamantul nu face dovada culpei S.C. COMCAS S.A., adică nu dovedeşte că înmomentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare existau indiciile la care s-areferit mai sus.
De asemenea, recurenta arată că a vândut locuinţa situată în Satu Mare,str.Card.luliu Hosu, nr.20, jud.Satu Mare, în temeiul Legii nr.112/1995, locuinţa carela acea dată se află în proprietatea Statului Român, în baza unui contract de mandatexistând raporturi juridice specifice în acest sens. S.C. COMCAS S.A. a vândutaceste locuinţe în numele şi pe seama Statului Român. Astfel, arată că art.1532 Codcivil prevede că mandatul este cu titlu gratuit, însă din art.1534 Cod civil rezultă căgratuitatea este de natura, nu de esenţa mandatului. Drept urmare, mandatul poate fişi cu titlu oneros în sensul că, pentru prestaţiile executate în îndeplinirea mandatului,mandatarul este îndreptăţit la o contraprestaţie; iar în situaţia de faţă cuantumulacestei contraprestaţii a fost stabilit prin art.9 alin.5 al Legii nr.112/1995, respectiv 1\%din valoarea apartamentului, ceea ce înseamnă că mandatul existent între StatulRomân şi apelantă are caracter oneros stabilit prin lege.
În concluzie, recurenta arată că nu poate fi obligată la restituirea comisionuluide 1\% şi cu atât mai puţin la restituirea preţului actualizat, în care este inclus acestcomision.
În al doilea rând, arată că instanţa a obligat-o în mod nelegal la platacheltuielilor de judecată, încălcând astfel prevederile art.274 alin.1, Cod deprocedură civilă care prevede că partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere,să plătească cheltuieli de judecată. În cazul de faţă, în virtutea textelor legale indicatemai sus numai pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice este parteacăzută în pretenţii, nicidecum S.C. COMCAS S.A.
În drept invocă disp.art.304 pct. 9 Cod de procedură civilă.
Împotriva aceleiaşi sentinţe a declarat recurs în termenul legal, apelantulSTATUL ROMÂN reprezentat prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE prinDIRECŢIA GENERALĂ A FINANŢELOR PUBLICE A JUDEŢULUI SATU MARE,solicitând admiterea recursului şi modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensulobligării Statului Român reprezentat prin MFP prin DGFP Satu Mare, exclusiv larestituirea preţului actualizat.
În motivare arată că în ceea ce priveşte invocarea de către instanţă a culpeiprincipale a vânzătorului, precizează faptul că la baza anulării contractelor devânzare cumpărare încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, a stat însăşireaua credinţă a cumpărătorilor, în speţă a reclamantei.
De asemenea, arată că în ceea ce priveşte aserţiunea instanţei referitoare laevicţiune, este neîntemeiată, întrucât acestea sunt prevederi de ordin general, ori încauza dedusă judecăţii, incidente sunt prevederile Legii nr.10/2001 coroborate cuprevederile Hotărârii nr.250/2007, care sunt prevederi legale speciale în materie. Pede altă parte, arată că ar deveni inechitabil pentru instituţia recurentă, care are doarcalitatea de administrator al fondului extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6din Legea nr.112/1995, să fie nevoită să restituie despăgubiri la valoarea actuală depiaţă, pentru un imobil care, fiind vândut în virtutea Legii nr.112/1995, a fostachiziţionat la un preţ inferior celor care exprimau valoarea de piaţă la data încheieriicontractului de vânzare cumpărare.
În ceea ce priveşte pretenţia reclamantei faţă de Statul Român reprezentat deMinisterul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a judeţuluiSatu Mare referitoare la plata sumelor de 3.175,31 lei şi 220.000 lei, arată că nu seopune, în principiu, restituirii preţului plătit de către chiriaşii ale căror contracte devânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fostdesfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
În vederea susţinerii celor de mai sus, invocă prevederile art.50 alin.2 şi alin.3din Legea nr.10/2001 republicată în temeiul art.VII din Titlul I al Legii nr.247/2005privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,conform cărora: Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizatplătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludareaprevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitiveşi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru ".
Prin urmare arată că Ministerul Finanţelor Publice, în reprezentarea StatuluiRomân, nu este implicat în evaluarea şi vânzarea locuinţelor în condiţiile Legiinr.112/1995, competenţa fiind atribuită în acest sens, prin lege, către S.C. COMCASS.A. care încasează un comision de 1 \% la încheierea fiecărui contract de vânzare-cumpărare. În acest context, face referire la art.7 din Hotărârea nr.20/1996 privindaplicarea Legii nr.112/1995 potrivit căruia: comisionul cuvenit unităţilor specializatecare evaluează si vând apartamentele este de 1\% din valoarea apartamentului si seîncasează de către acestea, numai dacă s-a încheiat contractul de vânzare"; ori prinsentinţa civilă atacată, în urma analizării actelor depuse la dosar s-a constatatexistenţa unui contract de vânzare-cumpărare lovit de nulitate absolută conformdeciziei civile nr.893/2007-R/l8.09.2007 a Curţii de Apel Oradea pronunţată în dosarnr.4728/83/2006.
Totodată arată că este adevărat că în conformitate cu dispoziţiile art.50 dinLegea nr.10/2001 Ministerul Finanţelor Publice restituie sumele plătite de cătrechiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate cu încălcareadispoziţiilor Legii nr.112/1995 si desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive siirevocabile din fondul extrabugetar constituit în baza art.13 alin.6 din Legeanr.112/1995, dar mai puţin comisionul de 1\% din valoarea acestor sume. Astfel,incidenţa art.39 alin.1 lit.a si alin.2 lit.a din Hotărârea nr.20/1996 privind aplicareaLegii nr.112/1995 este clară şi nu lasă loc de interpretări. Rezultă pe cale deconsecinţă, că diferenţa de 1\% din valoarea apartamentelor nu revine StatuluiRomân, ci unităţii specializate în evaluarea si vânzarea apartamentelor, în speţa S.C.COMCAS S.A. care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu eludareadispoziţiilor imperative ale Legii nr.112/1995, fapt constatat si de către instanţa dejudecată prin hotărâre irevocabilă.
Totodată arată că, incidente sunt si prevederile art.37 din Decretul nr.31/1954potrivit căruia: Statul nu răspunde pentru obligaţiile organelor si celorlalte instituţii destat, ale întreprinderilor si unităţilor economice de stat, precum si ale oricăror alteinstituţii publice, dacă ele sunt persoane juridice. De asemenea, niciuna dintre acestepersoane juridice nu răspunde pentru obligaţiile Statului".
În concluzie, solicită admiterea recursului, aşa cum a fost formulat în scris.
În drept invocă dispoziţiile legale la care a făcut referire prin recurs.
Analizând apelurile declarate prin prisma motivelor invocate, cât şi dinoficiu, tribunalul consideră că sunt nefondate.
Cu privire la apelul declarat de SC Comcas Sa Satu Mare privind restituireacomisionului de 1\% este fără obiect, din dispozitivul sentinţei apelate nu rezultă oastfel de obligaţie în sarcina apelantei. Sunt neîntemeiate şi restul criticilor de apelformulate pentru următoarele considerente.
În urma pronunţării sentinţei civile nr.2483/2006 a Judecătoriei Satu Mare, dindosar nr.7329/2004, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Lg.nr.112/1995, pentru imobilul situat în Satu Mare,str.Cardinal Iuliu Hosu, nr.20, înscris în CF 4220, nr.top 1449 - 1450, între SCComcas şi cumpărătoarea E (nr.365/1996) Hotărârea evocată, respectivsent.civ.nr.2483/2006 a Judecătoriei Satu Mare a devenit definitivă prin respingereaapelului în baza dec.civ.nr.22/Ap./09.02.2007 a Tribunalului Satu Mare şi irevocabilăprin respingerea recursului în urma pronunţării de către Curtea de Apel Oradea adec.civ.nr.893/18.09.2007.
Aşadar, titulara dreptului de proprietate, cumpărătoarea E, dobândit princontractul de vânzare-cumpărare nr.395/1996 a pierdut acest drept irevocabil înurma pronunţării deciziei din recurs (dec. civ.893/18.09.2007).
Din considerentele sentinţei civile nr.2483/2006 a Judecătoriei Satu Mare şi,respectiv, deciziilor pronunţate în apel şi respectiv în recurs rezultă că imobilul dinlitigiu a fost preluat de Statul Român în baza Decretului 111/1951, statulîntabulându-şi dreptul de proprietate în anul 1952, iar după preluarea imobiluluiacestuia i s-a dat destinaţie de locuinţă şi a format obiectul a două contracte devânzare-cumpărare în baza Lg.nr.112/1995, un apartament a fost vândut lui E cucare s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.365/1.09.1996, iar celălaltapartament s-a vândut intimaţilor B în baza contractului nr.315/1996.
Pe considerentul că în temeiul Lg.nr.112/1995 puteau fi înstrăinate doarimobilele cu destinaţie de locuinţă care au aparţinut persoanelor fizice în momentulpreluării acestora de către Statul Român, aspect ce reiese din disp.art.1 din lege, şică în speţă, pe de o parte, imobilul a aparţinut reclamantei-persoană juridicăEpiscopia Romano-Catolică şi nu a avut destinaţie de locuinţă la data preluării,instanţa a anulat contractele de vânzare-cumpărare întrucât statul nu l-a deţinut cutitlu valabil.
Aşadar, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare -cumpărare intimata-reclamantă întemeiat pe obligaţia de garanţie ce cade în sarcinavânzătorului şi pe faptul că au fost evinşi au solicitat obligarea Statului Român laplata unei despăgubiri reprezentând contravaloarea preţului de circulaţie pentruapartamentul cumpărat şi nu doar preţul actualizat plătit de chiriaşi, evocând însusţinerea pretenţiei disp.art.1344 şi urm. C.civ. privind evicţiunea.
Aşa cum rezultă din conţinutul art.1294 C.civ., vânzarea este un contractsinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naştere la obligaţii reciproceîntre părţile contractante, rezumate în esenţă la obligaţia vânzătorului de a predalucrul vândut şi să garanteze pe cumpărător de evicţiune, iar cumpărătorul săplătească preţul.
Principala obligaţie a vânzătorului este stabilită prin art.1313 C.civ., careprevede obligaţia de a răspunde de bunul vândut, lucru care trebuie să fie în comerţ(în circuitul civil - art.1310 C.civ.), să existe în momentul încheierii contractului şi săfie proprietatea vânzătorului. Obligaţia generică de a răspunde de bunul vândutimplică în condiţiile art.1336 C.civ. garanţia pentru liniştita folosinţă a lucrului,cunoscută sub forma obligaţiei de garanţie pentru evicţiune. Astfel, în art.1337 C.civ.vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspundecătre cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune există atât atunci când evicţiuneaprovine de la un terţ, cât şi în cazul evicţiunii provenite dintr-un fapt personal alvânzătorului, iar pentru a antrena răspunderea vânzătorului evicţiunea trebuie săaibă o cauză anterioară vânzării.
Aceste dispoziţii legale cuprinse în normele generale din Codul Civil îşi găsescaplicare în cauză, nefiind excluse prin art.50 ind.1 din Lg.nr.1/2009, în conformitatecu care Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate curespectarea prev.Lg.nr.112/1995,au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreştidefinitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului stabiliteconform standardelor internaţionale de evaluare
În forma iniţială a legii, chiriaşii-cumpărători aveau dreptul doar la restituireapreţului actualizat în condiţiile art.50 alin.2 şi 3 din Lg.nr.10/2001, republ., însăprejudiciul efectiv suferit de intimata-reclamanta ca urmare a desfiinţării contractuluide vânzare-cumpărare şi a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentului,excede preţului actualizat plătit cu ocazia cumpărării şi reprezintă valoarea actualăde circulaţie, respectiv valoarea de înlocuire a bunului care a ieşit din patrimoniulintimaţilor reclamanţi şi pentru care obligaţia de a suporta pierderea bunului revineStatului ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin administratoriidesemnaţi în condiţiile legii de Stat şi exercitarea funcţiei legislative, dar şi prin faptulcă, cu rea credinţă a vândut un bun care nu era în circuitul civil, fiind astfel dator sărestituie cumpărătorului toate cheltuielile şi despăgubirile cuvenite acestuia şirezultate din obligaţia de garanţie contra evicţiunii. Noua reglementare (Lg.nr.1/2009)reconsideră poziţia faţă de chiriaşii de bună-credinţă care au pierdut dreptul deproprietate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, în sensul că au dreptulde a obţine valoarea de piaţă a acestor imobile, indiferent de preţul achitat, aşa cumde altfel rezultă şi din expunerea de motive a iniţiatorului legii devenită 1/2009,susţinută în primul rând din perspectiva aplicării principiul echităţii sociale. În acestcontext, alăturarea pe care legiuitorul o face între dreptul de a obţine preţul de piaţă aimobilului pentru proprietarii deţinători ai contractelor de vânzare-cumpărareîncheiate cu respectarea prevederilor Lg.nr.112/1995, dar desfiinţate prin hotărârijudecătoreşti definitive şi irevocabile, apare ca fiind în contradicţie, ştiut fiind faptulcă pe calea nulităţii absolute se sancţionează cu desfiinţarea numai acele acte cares-au încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor în vigoare la vremea respectivă. Ori, cumeste şi cazul în speţă, dacă contractul ar fi fost încheiat cu respectareadisp.Lg.112/1995, în mod evident acesta ar fi fost păstrat, iar ceea ce se imputăcumpărătoarei, în opinia tribunalului, nu înlătura dreptul acesteia de a obţinerestituirea preţului de piaţă al imobilului, cu atât mai mult cu cât culpa acesteia constăîn faptul că nu a apreciat corect titlul statului şi nu a aşteptat încheierea contractuluide vânzare-cumpărare după finalizarea cererii de retrocedare depusă de reclamanţi,aspecte care dimpotrivă conturează reaua-credinţă a statului, care fără să-şi verificetitlul a demarat procedura de vânzare a locuinţei, creând aparenţa unui proprietarveritabil, care anterior până la 22.12.1989 în urma naţionalizării şi-a exercitat acesteprerogative în mod public, sub nume de proprietar, dispunând de bun prin închiriere,
inclusiv către antecesoarea reclamanţilor.
Lipsa de diligenţă asupra condiţiei esenţiale ca lucrul vândut să fie în circuitulcivil, nu poate fi imputată cumpărătoarei, cu atât mai mult cu cât cererea decumpărare a imobilului s-a făcut în contextul legislativ de la data respectivă (Legea112/1995 - art.9 şi HG nr.20/1996, art.1 alin.2 în conformitate cu care erauconsiderate ca fiind preluate cu titlu în proprietatea Statului imobilele cu destinaţia delocuinţă în baza Decretului nr.111/1951). Verificarea îndeplinirii acestei condiţii obligavânzătorul să cerceteze dacă imobilul pentru care chiriaşul şi-a exprimat opţiunea decumpărare în condiţiile art.9 din Legea 112/1995 este în circuitul civil şi poate fidobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii 112/1995 sau intră sub incidenţa altorlegi speciale de reparaţie cu o reglementare viitoare în condiţiile art.25 din Legea112/1995.
De vreme ce s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.365/11.11.1996(sub imperiul HG 20/23 ian.1996) rezultă că vânzătorul a acceptat oferta făcută decumpărător (chiriaşul), iar lucrul vândut a fost considerat ca fiind în circuitul civil şiproprietatea vânzătorului, ambele părţi având deopotrivă drepturi şi obligaţiicontractuale, ce ţin inclusiv de garanţia contra evicţiunii.
În consecinţă, intimaţii-reclamanţi au fost privaţi de dreptul de proprietateîntrucât Statul şi-a încălcat obligaţia pozitivă de a reacţiona în timp util şi cu coerenţăfaţă de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vânzareaunor imobile intrate în posesia sa în temeiul decretelor de naţionalizare (paragraful112 din Hot. Păduraru c/a României, aceiaşi hotărâre sesizează incoerenţa practiciijudiciare în analizarea titlului statului - paragraful 95 şi 96). Acceptarea ofertei decumpărare a creat o speranţă legitimă pentru intimaţii-reclamanţi în exercitareadreptului de proprietate asupra bunului dobândit, iar privarea ca urmare a invalidăriicontractului de vânzare-cumpărare poate fi compensată prin obţinerea valorii deînlocuire a bunului la preţul de circulaţie din momentul evicţiunii.
Recent, Curtea Europeană a Drepturilor Omului prin Hotărârea din 24.03.2009în cauza Tudor c/a României a apreciat pozitiv şi se declară mulţumită" (paragr.42)de jurisprudenţa instanţelor naţionale din România, prin faptul că în situaţia în care înurma pierderii dreptului de proprietate de către foştii chiriaşi aceştia pot solicitadespăgubiri din partea vânzătorului (statul) în temeiul Codului civil pentru evicţiune,despăgubiri care nu se rezumă numai la preţul de cumpărare pentru proprietateapierdută, ci, dimpotrivă, includ valoarea de piaţă actuală a proprietăţii de care au fostlipsiţi, precum şi rambursarea oricăror costuri angajate în limite rezonabile pentruîntreţinerea casei (paragraful 37-42). Conform raportului de expertiză întocmit încauză valoarea de piaţă a imobilului a fost stabilit la suma de 220.200 lei de expertulevaluator Dorina Mitrea,preţul plătit de intimată reclamantă a fost de 31.753.150 lei(ROL).Instanţa de fond în aplicarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune a dispusrestituirea preţului şi plata diferenţei între valoarea de circulaţie a imobilului şi preţulplătit, intimata -reclamantă are de încasat efectiv valoarea de circulaţie a imobiluluide 53.000 euro,echivalentul sumei de 220.000 lei la data evaluării.
1
| ← ACHIZIŢII PUBLICE. SELECŢIA ŞI CALIFICAREA OFERTANŢILOR.... | ACŢIUNE ÎN RĂSPUNDERE CIVILĂ DELICTUALĂ. PAGUBE PRODUSE... → |
|---|
