Schimbarea destinaţiei locuinţei. Stabilire sediu social. Acceptul proprietarilor direct afectaţi. Limitele exercitării dreptului de proprietate. Societăţi comerciale
| Comentarii |
|
- Legea nr.230/2007, art.42
- Cod civil, art.480
Acceptul exprimat în condiţiile art.42 din Legea 230/2007 presupune inclusiv acceptarea unei ingerinţe, a deranjului pe care îl implică existenţa unei societăţi comerciale într-un apartament aflat într-un imobil de locuinţe.
Legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu prin schimbarea destinaţiei, acesta fiind socotit implicit.
În sensul art.8 al CEDO viaţa privată, aşa cum textul este interpretat de instanţa de contencios european, cuprinde dreptul persoanei la viaţa privată intimă, personală, inclusiv dreptul la un mediu înconjurător sănătos.
(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A VI-A COMERCIALĂ,
DECIZIA COMERCIALĂ NR.212 A din 19.04.2011)
Prin cererea, formulată sub nr.47311/3/2009, pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta S.C. K.V.I. S.R.L. a chemat în judecată pârâta E.V., solicitând în contradictoriu cu aceasta să se constate dreptul reclamantei de a menţiona sediul social, la adresa imobilului pe care îl deţine în proprietate, cu posibilitatea de a înregistra această menţiune la Oficiul Registrului Comerţului; pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de semnătura pârâtei.
În motivarea cererii s-a arătat că administratorul societăţii, în calitate de persoană fizică a achiziţionat imobilul situat în Bucureşti, B-dul I.C.Brătianu nr.35, sector 3, în numele societăţii comerciale solicitând pârâtei acordul pentru stabilirea sediului social la această adresă, precum şi al celorlalţi vecini care au dat curs solicitării. Asociaţia de proprietari a condiţionat acordul de obţinerea semnăturii pârâtei. Comportamentul pârâtei a fost socotit abuziv, aceasta nejustificând refuzul său.
S-a susţinut că refuzul nejustificat este asimilat relei credinţe, având drept consecinţă împiedicarea desfăşurării în mod direct a unei activităţi comerciale, cu încălcarea dispoziţiile art.45 din Constituţie.
S-a susţinut că se încalcă beneficiile conferite de dreptul de proprietate, cu nerespectarea art.480 Cod Civil, art.44 alin.1, 2 şi 7 art.45, 57 şi 21 alin.1, 2 şi 3 din Constituţia României, art.6 § 1 din CEDO.
De asemenea, refuzul pârâtei de a îşi exprima acordul creează un real prejudiciu societăţii, nevoită a închiria un alt sediu social; pârâta nu a probat refuzul său, nu a dovedit că ar putea fi afectată de stabilirea sediului social fără activitate, încălcând dispoziţiile art.57 din Constituţie, situaţie de natură a restrânge dreptul de proprietate în circumstanţe nejustificate.
În drept au fost invocate dispoziţiile art.480, art.998, art.999 Cod civil, art.21, 44, 45 şi 57 din Constituţia României, art.6 § 1 din CEDO, art.64 din Legea 114/1996.
Prin întâmpinarea formulată, pârâta a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii, învederând că numai un temei de drept nu justifică renunţarea la liniştea şi securitatea pe care rezervă locuinţa, în scopul de a crea un beneficiu societăţii comerciale.
Prin sentinţa comercială nr.10530/9.11.2010, Tribunalul Bucureşti a respins acţiunea, ca nefondată, a luat act că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut dispoziţiile art.42 din Legea 230/2007, reglementare ce transpune în cele cuprinse în art.8 din CEDO, referitor la dreptul la domiciliu, a cărei exercitare exclude orice ingerinţă exterioară, chiar şi între raporturile dintre particulari.
Instanţa a calificat obligaţia impusă de art.42 din Legea nr.230/2007 ca sarcină a proprietăţii, în limitele impuse de art.480 Cod civil.
A apreciat refuzul pârâtei, exprimat în limitele legii, neconstituind un comportament abuziv, întrucât nu a fost exercitat cu rea credinţă, ci cu scopul respectării intimităţii pârâtei.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta, invocând motive de nelegalitate şi netemeinicie.
În motivare au fost reluate susţinerile formulate prin cererea introductivă referitor la refuzul nejustificat şi abuziv al pârâtei de a exprima acordul pentru stabilirea sediului societăţii comerciale în apartamentul învecinat, cu atât mai mult cu cât societatea comercială nu va desfăşura activitate.
Prin întâmpinarea, formulată la 24.03.2011, pârâta V.E. a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
S-a susţinut, raportul art.49 Legea 230/2007 că apartamentul a fost dobândit de către reprezentantul societăţii, cu titlul de locuinţă privată situaţie în care schimbarea destinaţiei este condiţionată de acceptul proprietarilor, apartamentelor direct învecinate, refuzul fiind întemeiat, justificat de intenţia de prezentare a dreptului de intimitate.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Examinând materialul probator administrat, Curtea cu majoritate apreciază apelul neîntemeiat pentru cele ce urmează:
A rezultat că numita C.B. a cumpărat, în calitate de persoană fizică, apartamentul nr.14 situat în Bucureşti, B-dul I.C Brătianu nr.35, sc.1, etaj 3, sector 3 conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2784/4.07.2007.
Ulterior cumpărătoarea a hotărât stabilirea sediului social al societăţii K.V.I. S.RL., la care îndeplineşte funcţia de administrator, la adresa menţionată.
Potrivit art.42 Legea 230/2007 "schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă faţă de destinaţia iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe se poate face numai cu avizul Comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.
Aşa cum în mod corect a reţinut prima instanţă, dispoziţiile legii privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari reglementează cu precădere modul de exploatare şi administrare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea persoanelor fizice şi în măsura în care acestea îşi exprimă acordul şi al persoanelor juridice.
Reclamanta s-a prevalat de dispoziţiile art.480 Cod civil, din cuprinsul căruia rezultă caracterul exclusiv şi absolut al dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura numai în limitele determinate de lege.
Condiţiile impuse de art.42 Legea 230/2007, dată fiind destinaţia iniţială a bunului cumpărat întrunesc caracteristicile unei limitări legale, circumscrise totuşi naturii intrinseci a bunului.
Exercitarea dreptului de proprietate în limitele normale, presupune respectarea îngrădirilor care se impun, fie în privinţa obiectului dreptului, fie în privinţa unor atribute ale acestuia în considerarea în cauză a intereselor private ale altei persoane, deopotrivă îndreptăţită la respectarea propriului drept de proprietate.
În ceea ce priveşte sintagma "acceptul proprietarilor direct afectaţi, cu care se învecinează pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării" din cuprinsul dispoziţiilor, rezultă că schimbarea destinaţiei locuinţei, implică în mod necesar afectarea proprietarilor cu care se învecinează, aceştia nefiind ţinuţi a proba refuzul.
Acceptul exprimat în condiţiile art.42 din Legea 230/2007 presupune inclusiv acceptarea unei ingerinţe, a deranjului pe care îl implică existenţa unei societăţi comerciale într-un apartament aflat într-un imobil de locuinţe.
Legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu prin schimbarea destinaţiei, acesta fiind socotit implicit.
În sensul art.8 al CEDO viaţa privată, aşa cum textul este interpretat de instanţa de contencios european, cuprinde dreptul persoanei la viaţa privată intimă, personală, inclusiv dreptul la un mediu înconjurător sănătos.
Dezagrementele cauzate de activitatea societăţii comerciale desfăşurate într-un imobil de locuinţe cu consecinţa afectării mediului înconjurător, a degradării dreptului la o locuinţă, viaţa privată şi familială sunt subînţelese în determinarea categoriei de persoane al căror accept este necesar, acestea fiind definite ca "proprietari direct afectaţi".
În consecinţă, refuzul pârâtei exprimat în condiţiile art.42 Legea 230/2007 nu este condiţionat de dovedirea prejudiciului, neconstituind un abuz de drept, expresie a relei credinţe.
Apreciază ca irelevante şi nesusţinute probator afirmaţiile reclamantei referitor la faptul că societatea comercială nu va desfăşura activitate la sediul ales.
Pe de o parte, din declaraţia înregistrată la registrul comerţului la 28.06.2006, rezultă că la data declaraţiei, la sediul social ales, societatea nu îşi desfăşoară activitatea.
Pe de altă parte, reclamanta nu şi-a asumat un angajament ferm pentru viitor, din care să rezulte că ulterior obţinerii acceptului societatea nu va desfăşura activităţile cuprinse în codul CAEN, aşa cum acestea sunt definite în certificatul constatator emis de ONRC - fila 35-36.
În consecinţă, apreciind legală şi temeinică sentinţa atacată, în temeiul art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.
| ← Procedura insolvenţei. Faliment | Incident la plată. Emiterea cecului fără acoperire. Evitarea... → |
|---|
R O M A N I A
CURTEA DE A P E L G A L A T I
SECTIA CIVILA
DECIZIA CIVILA Nr. 261/R
Sedinta publica de la 23 Aprilie 2009
Completul compus din:
PRESEDINTE (...) (...)
Judecator (...) (...)
Judecator (...) (...)
Grefier (...) (...)
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Pentru astazi fiind amanata solutionarea recursului civil declarat de
paratii T. D., T. E., T. B., toti domiciliati in F,(...), bloc 3, .5 jud.V
impotriva deciziei civile nr.304 din 11 dec.2008 pronuntata de T r i b u n
a l u l V r a n c e a in dosarul civil nr(...).
Dezbaterile au avut loc in
Citește mai mult
sedinta publica din 15 aprilie 2009, cand,instanta avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea la
data de 23.04.2009, cand,
C U R T E A
Asupra recursului civil de fata:
Din actele si lucrarile dosarului rezulta urmatoarele :
Prin actiunea civila formulata de reclamantul E. U. in contradictoriu
cu paratul T. D. s-a solicitat suplinirea acordului paratului la schimbarea
destinatiei imobilului situat in F,(...), .3, . 1, parter.
In motivarea cererii reclamantul a aratat ca prin contract de vanzare
cumparare autentificat a dobandit proprietatea imobilului mentionat, in
scopul de a-l folosi ca sediu al firmei al carei administrator este. A
mai precizat reclamantul ca i s-a eliberat certificat de urbanism pentru
schimbarea destinatiei imobilului in sediu de firma si amenajarea
accesului din teren, ca a obtinut avizul pentru concesionarea unui teren
apartinand domeniului privat al municipiului F si ca Asociatia de Locatari
i-a eliberat avizul favorabil pentru schimbarea destinatiei apartamentului
in sediu de firma. S-a mai aratat prin cerere ca reclamantul a demarat
procedura de obtinere a avizului proprietarilor cu care se invecineaza pe
orizontala si verticala imobilul, aviz semnat de toti vecinii, mai putin de
parat, a carui atitudine denota astfel rea credinta, tinand cont ca
reclamantul este obligat prin lege sa nu produca poluare fonica sau de
orice natura ori sa stanjeneasca in vreun fel locatarii blocului, paratul
exercitandu-si astfel abuziv dreptul sau subiectiv.
La termenul de judecata din 4.06.2008, fata de imprejurarea ca,
alaturi de parat, mai locuiesc cu acesta si sotia si fiul acestuia, paratul
prin aparator, a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii, clarificata de
instanta ca o aparare de fond.
La termenul de judecata din data de 11.06.2008 aparatorul
reclamantului a solicitat conexarea dosarului nr(...) la prezentul dosar,
iar la termenul de judecata din 25.06.2008 instanta, in baza art. 164 Cod
procedura civila a conexat cele doua dosare, avand acelasi obiect si
aceeasi cauza.
Prin sentinta civila nr.3233 din 25.06.2008 J u d e c a t o r i a F
o c s a n i a admis cererea, a suplinit acordul partilor la schimbarea
destinatiei imobilului situat in F,(...), .3, .1 parter de catre
reclamant in sediul de firma.
Prin sentinta civila nr.3575 din 3.09.2008 J u d e c a t o r i a F
o c s a n i a admis cererea de completare a sentintei civile nr.3233/2008,
a dispus completarea acestei sentinte in sensul ca suplineste acordul
partilor si pentru amenajare sediu firma in imobilul reclamantului
amenajare acces din exterior in spatiu precum si pentru acordarea
autorizatiei de construire.
Pentru a pronunta aceste sentinte prima instanta a retinut pe baza
probelor administrate ca reclamantul a dobandit prin cumparare spatiul in
litigiu, ca Asociatia de Locatari nr.770 a aprobat schimbarea destinatiei
apartamentului in sediul de firma la care reclamantul este asociat, ca
vecinii apartamentului de pe orizontala si verticala si-au dat acordul, cu
exceptia paratului si membrii familiei acestuia.
Existand acordul vecinilor si avizul Comitetului Executiv al
Asociatiei de Locatari s-a apreciat ca sunt indeplinite cerintele art.42
din Legea nr.230/2007. Singurul prejudiciu adus paratilor este asa cum s-a
recunoscut la interogator disconfortul fonic. Ori acordul proprietarilor
imobilului a fost conditionat de obligatia reclamantului de a nu desfasura
o activitate de comert cu intrarea clientilor pe usa din scara blocului si
de a desfasura o activitate care sa produca poluare fonica, situatie in
care refuzul paratilor de a-si da acordul reprezinta un abuz si incalca
dreptul reclamantului de a-si exercita liber dreptul de proprietate.
Faptul ca ulterior formularii prezentei actiuni proprietarii de la
apartamentele 2-8 si-au retras acordul nu este in masura de anuleze
valoarea juridica a acordului initial.
Avand in vedere ca amenajarea accesului din exterior in spatiu impune
implicit si realizarea unor extinderi minime tinand cont ca potrivit Legii
nr.50/1991 pentru emiterea autorizatiei de construire este necesar si
acordul vecinilor s-a admis si cererea de completare a hotararii.
Impotriva sentintei civile nr.3233/25.06.2008 au formulat apel
paratii T. D., T. E. si T. B. criticand-o ca fiind nelegala si netemeinica
deoarece :
- prima instanta nu s-a pronuntat asupra exceptiei inadmisibilitatii
actiunii intrucat nu au fost chemate in judecata toate persoanele-
proprietare ale apartamentelor invecinate si gresit s-a calificat aceasta
exceptie ca o aparare de fond.
- gresit s-a retinut ca paratii nu au dovedit prejudiciul suferit
prin schimbarea destinatiei apartamentului acest prejudiciu fiind dat de
disconfortul fonic si de faptul ca nu toti locatarii si-au dat acordul.
- instanta nu s-a pronuntat asupra tuturor capetelor de cerere
solicitate de reclamant in cererea sa.
In sustinerea netemeiniciei si nelegalitatii hotararii au mai invocat
si apararile din intampinare respectiv disp.art.42 din Legea nr.230/2007
afirmand ca in speta nu exista acceptul tuturor proprietarilor afectati iar
acordul asociatiei priveste inceperea operatiunii de amenajare a locuintei
si nu schimbarea destinatiei. Chiar daca presedintele Asociatiei ii
confirma reclamantului acordul pentru stabilirea sediului de firma, acest
acord nu a fost solicitat de reclamant prin cerere.
O parte din proprietari care si-au dat acordul initial nu au mai fost
de acord ulterior cu stabilirea sediului firmei. Refuzul paratilor este
justificat iar instanta nu-l poate suplini.
Au solicitat admiterea apelului, casarea sentintei cu trimiterea
cauzei spre rejudecare sau schimbarea sentintei si pe fond respingerea
actiunii.
La cererea partilor instanta de apel a audiat martorii N. N., N. B.
vecinii apartamentului in litigiu si E. F. vecin pe aceeasi scara si
presedintele Asociatiei de Locatari.
Prin decizia civila nr.304/11.12.2008 T r i b u n a l u l V r a n
c e a a respins apelul ca nefondat.
Examinand actele si lucrarile dosarului si normele juridice incidente
in cauza tribunalul a retinut ca apelul nu este fondat pentru urmatoarele
considerente:
La termenul din 4.06.2008 aparatorul paratului T. D. a invocat
exceptia inadmisibilitatii actiunii pe motiv ca nu a fost chemat in
judecata si fiul paratului care este major si are drepturi locative
proprii. Instanta de fond s-a pronuntat asupra acestei exceptii prin
aceeasi incheiere de sedinta calificand exceptia ca fiind o aparare de fond
urmand a fi avuta in vedere la solutionarea cauzei. Ulterior acestui termen
reclamantul a formulat aceeasi actiune si impotriva paratilor T. E. si B.
membrii familiei paratului, actiune inregistrata la nr(...) dosar care a
fost conexat la prezenta cauza, incat prima instanta la pronuntarea
solutiei pe fond corect, nu a mai avut in vedere aspectul ridicat de
aparatorul paratului in sedinta din 4.06.2008.
Prima instanta a retinut corect in considerentele sentintei ca
singurul prejudiciu produs paratilor prin schimbarea destinatiei
apartamentului proprietatea reclamantului in sediu de firma ar fi un
eventual disconfort fonic determinat de desfasurarea activitatii societatii
la care reclamantul este asociat. Un alt prejudiciu nu a fost dovedit si
nici invocat de parati.
In ce priveste prejudiciul dat de disconfortul fonic este de retinut
ca firma reclamantului are ca obiect de activitate instalatii antene
parabolice, activitate care nu presupune o activitate fonica deosebita in
sediul de firma.
Pe de alta parte este de retinut ca in inscrisurile de la f.10-12
care contin avizul favorabil al Asociatiei de Locatari si semnaturile
locatarilor se mentioneaza expres ca se acorda acest aviz cu conditia sa nu
se desfasoare activitati comerciale care produc poluare fonica(discoteci,
baruri etc) iar accesul din strada sa se faca direct si nu prin scara
blocului.
Ori in situatia in care prin desfasurarea activitatii societatii la
care reclamantul asociat s-ar produce poluare fonica paratii au
posibilitatea sa ceara reclamantului sa-si izoleze fonic apartamentul sau
pentru nerespectarea conditiilor prevazute in avizul dat de Asociatie si
vecinii apartamentului poate solicita in instanta revocarea acestui aviz.
Prin sentinta apelata nr.3233/25.06.2008 si sentinta civila
nr.3575/2008 data in temeiul art.2812 cod procedura civila prima instanta s-
a pronuntat asupra tuturor capetelor de cerere formulate de reclamant. De
altfel, nici apelantii nu au mentionat in motivele de apel asupra carui
capat de cerere nu s-a pronuntat instanta. Pe de alta parte cel care ar fi
putut invoca un asemenea motiv ar fi fost reclamantul, acesta fiind
prejudiciat prin nepronuntare asupra unui capat de cerere si nu paratii.
In speta corect a retinut prima instanta ca sunt indeplinite
cerintele art.42 din Legea nr.230/2007 respectiv avizul comitetului
executiv al Asociatiei de Locatari si acceptul proprietarilor direct
afectati cu care se invecineaza pe plan orizontal si vertical.
Astfel la filele 10 si 12 exista avizul favorabil al Asociatiei de
Locatari inscris care contine si acordul proprietarilor vecini cu
schimbarea destinatiei locuintei in sediul de firma, acord dat prin
semnaturile acelor vecini pe acele tabele.
Avizul este dat la 15.11.2007 cu mentiunea expresa continuta in
inscrisul de la fila 10 ,,acord pentru stabilirea sediului social al firmei
SC T. Expert SRL F.
La fila 13 din dosar exista si avizul pentru concesionarea terenului
in suprafata de 17,50 mp in vederea executarii accesului din strada direct
in apartament.
Nu au fost retinute depozitiile martorilor N. N. si N. B. care au
afirmat ca desi au semnat nu au cunoscut ca semneaza pentru schimbarea
destinatiei apartamentului. Ori din actele de la fila 10-13 rezulta ca
ambele martore au semnat toate acele tabele, iar in inscrisurile respective
este mentionata expres ,,stabilirea sediului societatii".
Faptul ca in prezent aceste martore nu ar mai fi de acord cu aceasta
stabilire a sediului nu este de natura asa cum a retinut si prima instanta
sa anuleze valoarea juridica a acordului initial dat la 15.11.2007.
Prin urmare, avand in vedere dispozitiile legale suscitate, existenta
avizului Asociatiei si acordul locatarilor pe verticala si orizontala, cu
exceptia numai a paratilor prima instanta a admis corect actiunea.
Prin suplinirea acordului ce trebuia dat de parati nu a incalcat
prevederile art.8 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului intrucat
orice drept subiectiv trebuie exercitat cu buna credinta si potrivit
scopului economic si social.
Dreptul la respectarea vietii private si a domiciliului prev.de art.8
din Conventie, nu poate duce la incalcarea prevederilor art.1 din
Protocolul nr.1 la Conventie care garanteaza dreptul de proprietate. Ori,
refuzul paratului de a-si da acordul la stabilirea sediului de firma in
apartamentul proprietatea reclamantului incalca dreptul de proprietate al
reclamantului acesta neputand sa foloseasca un bun proprietatea sa potrivit
scopului pentru care l-a cumparat.
Pe de alta parte reclamantul este dator sa respecte prevederile art.8
din Conventie, in caz contrar paratii avand posibilitatea asa cum s-a
aratat mai sus sa ceara in instanta revocarea avizului si acordului.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii intemeindu-l pe
dispozitiile art. 304 pct. 9 cod procedura civila sustinand ca li s-a
incalcat dreptul prevazut de CEDO, Constitutia Romaniei si Legea nr.
230/2007 privind proprietatea.
Au mai sustinut recurentii faptul ca nu exista acordul tuturor
proprietarilor din bloc pentru schimbarea destinatiei imobilului si ca
transformarea garsonierei in sediu de firma ar presupune perindarea
permanenta a clientilor la acest sediu si discutii telefonice si chiar
verbale pe un ton ridicat.
Au solicitat admiterea recursului si respingerea actiunii ca
nefondata.
Recursul declarat nu poate fi primit neexistand motivul de recurs
invocat de catre recurenti.
Ambele instante au facut o aplicare corecta a dispozitiilor legale
incidente in speta.
In conditiile in care paratii nu au justificat refuzul lor decat pe
un eventual deranj fonic in mod corect instanta de fond a suplinit acordul
paratilor la schimbarea destinatiei imobilului si la amenajarea acestuia.
In acest context atat instanta de fond cat si cea de apel au analizat
apararile paratului si cu privire la dreptul sau de proprietate in raport
de normele interne cat si de cele europene si au si motivat de ce acesta
nu a fost incalcat prin solutia data in cauza.
In concluzie Curtea constata ca motivele de recurs nu se incadreaza in
prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila astfel ca acesta va fi
respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE :
R e s p i n g e ca nefondat recursul civil declarat de paratii T.
D., T. E., T. B., toti domiciliati in F,(...), bloc 3, .5 jud.V impotriva
deciziei civile nr.304 din 11 dec.2008 pronuntata de T r i b u n a l u l
V r a n c e a in dosarul civil nr(...).
I r e v o c a b i l a.
Pronuntata in sedinta publica din 23.04.2009.
Presedinte, Judecator,
Judecator,
(...) (...) M. (...)
(...) (...)
Grefier,
(...) (...)
Red.AI-22.05.2009
Dact.MH-22.05.2009/2 ex.
Eu nu mai inteleg, nu este aceeasi lege??? De ce o curte de apel o interpreteaza intr-un fel si alta in alt fel?