Rezoluţiune promisiune de vânzare-cumpărare pentru imposibilitatea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare, neoperarea prescripţiei extinctive, transmiterea obligaţiei la moştenitor. clauza penală
| Comentarii |
|
Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 397 din data de 05.05.2016
Rezoluțiune promisiune de vânzare-cumpărare pentru imposibilitatea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare, neoperarea prescripției extinctive, transmiterea obligației la moștenitor. Clauza penală
- art. 1020 - 1021, art. 1066, art. 1341, art. 1356, art. 969 Cod civil, art. 1114 alin. 1 și 2 din Noul Cod Civil
La data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, promitentul vânzător cunoștea că imobilul făcea obiectul unei revendicări din partea fostului proprietar, aspect ascuns promitentului cumpărător. Fiind admisă acțiunea în revendicare, promitentul vânzător nu mai putea să-și îndeplinească obligația asumată, termenul de prescripție al dreptului promitentului cumpărător de a solicita rezoluțiunea convenției a început a curge doar de la data la care s-a întabulat în cartea funciară decizia irevocabilă de anulare a dreptului promitentului vânzător, câtă vreme promitentul cumpărător nu a fost parte în acel litigiu, operând și clauza penală stabilită, obligația fiind transmisă moștenitorului care a acceptat moștenirea.
Decizia civilă 397/05.05.2016 - A (dosar nr. 3539/111/2014)
Prin sentința civilă nr. 193/C din data de 25.11.2015, pronunțată de Tribunalul B., în dosar nr. 3539/111/2014, s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului D. I. - C..
S-a admis excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de către pârâtul D. I. - C., și în consecință:
S-a respins cererea formulată de către reclamanții N. M. C. cu și N. C. M., în contradictoriu cu pârâtul D. I. decedat pe parcursul soluționării prezentului litigiu, calitatea sa fiind transmisă fiului D. I. - C.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a avut în vedere următoarele considerente:
Prin promisiunea de vânzare - cumpărare întocmită la data de 21 mai 2007 de către av. D. E., promitentul vânzător D. I. s-a obligat să transmită ulterior, prin act încheiat în formă autentică, dreptul de proprietate asupra imobilului compus din 1 cameră, 1 bucătărie, 1 pivniță, înscris în C.F. xxxxxx, sub nr. topo xxx/x/S/V în suprafață utilă de 36,13 mp. împreună cu terenul aferent și părțile indivize conexe, promitenților cumpărători N. M. - C. și N. C.- M. Imposibilitatea autentificării vânzării era una legală, imobilul fiind sub incidența prevederilor Legii nr.112/1995, existând o interdicție de înstrăinare a imobilului pe durata cuprinsă între 16 ian.1998, data încheierii contractului de vânzare - cumpărare și 17 ian.2008, data expirării interdicției.
Prin Decizia civilă nr.274/A/2011 pronunțată de Tribunalul C. la data de 2 iunie 2011 s-a constatat și nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr.xxxxx/16 ian.1998, având ca obiect apartamentul din prezentul litigiu, cu nr.x, contract în baza căruia pârâtul D. I. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.
Prin Decizia civilă nr.5113/R/7 dec.2011 pronunțată de Curtea de Apel C. s-a respins recursul declarat împotriva deciziei mai sus menționate.
În ceea ce privește lipsa calității procesuale pasive invocată de către pârâtul D. I. - C., s-a reținut că este neîntemeiată, întrucât, pârâtul D. I. C., în calitate de moștenitor acceptant al def. său tată D. I. (conform certificatului de moștenitor nr.xxx/3 dec.2014, respectiv suplimentul cu nr.xxx/5 dec.2014 eliberate de BNP M. A. și T. L. - S.) a preluat calitatea procesuală pasivă a tatălui său, operând o transmisiune legală a calității procesuale pasive.
Referitor la excepția prescripției dreptului material în formularea acțiunii în rezoluțiune, tribunalul a reținut că, în speță, dreptul subiectiv pretins de către reclamanți este un drept patrimonial, evaluabil în bani și, prin urmare, acțiunea în rezoluțiune are un obiect patrimonial, împrejurare față de care sunt aplicabile regulile generale care reglementează prescripția, raportat și la momentul întocmirii promisiunii de vânzare - cumpărare. Așadar, acțiunea în rezoluțiunea promisiunii de vânzare - cumpărare fiind o acțiune personală, prin care sunt ocrotite drepturi de creanță, termenul general de prescripție este cel stabilit de art.3 alin.1 din Decretul nr.167/1958, adică termenul de trei ani, care curge de la data când s-a născut dreptul la acțiune, de la data rămânerii definitive a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare în baza căruia promitentul - vânzător a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, și anume, data de 2 iunie 2011 - data pronunțării dec. civ. nr.274/A/2011 a Tribunalului C.. Un alt moment de la care poate fi considerat născut dreptul la acțiune nu a fost probat prin interogatoriile administrate sau prin declarația martorului audiat în cauză R. N. M. - f. 233. Despre iminența pierderii dreptului de proprietate de către promitentul - vânzător, reclamanții din prezenta cauză știau încă de la data de 17 aprilie 2008, moment la care l-au notificat de pârâtul D. I., prin intermediul executorului judecătoresc din C. - N., ca până la data de 15 mai 2008 să prezinte un extras CF al imobilului din O. achiziționat cu avansul de 45.000 euro, pentru a putea înscrie interdicția de grevare și înstrăinare în favoarea promitenților - cumpărători, interdicție care urma a se ridica în ipoteza terminării favorabile a procesului asupra apartamentului din C. - N. - f.10.
Raportat la momentul pronunțării dec. civ. nr.274/A/2011 a Tribunalului C. și la cel al formulării cererii de chemare în judecată, chiar nemodificată - 7 iulie 2014, tribunalul a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, iar în ceea ce privește cererea de repunere a părților în situația anterioară a constatat că soluționarea acesteia este strâns legată de soluționarea capătului principal și în consecință are aceeași soartă juridică.
Față de considerentele expuse, s-a apreciat inutilă analiza celorlalte aspecte invocate, astfel că s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului D. I. - C., s-a admis excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de către pârâtul D. I. - C., și în consecință s-a respins cererea formulată de către reclamanții N. M. C. și N. C. M., în contradictoriu cu pârâtul D. I. decedat pe parcursul soluționării prezentului litigiu, calitatea sa fiind transmisă fiului D. I. - C.
S-a constatat că reprezentantul pârâtului nu a depus chitanță justificativă privind plata onorariului de avocat.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, timbrat cu 2966 lei prin chitanțele fiscale CH MCJ 9253632 din 21.12.2015 și 54984/2016 10395231 din 25.01.2016, au declarat apel reclamanții N. M. C. și N. C. M., solicitând admiterea acestuia, modificarea sentinței, respingerea excepției de prescripție, admiterea acțiunii precizate, cu cheltuieli de judecată.
Prin motivele de apel s-a invocat că dreptul la formularea acțiunii în rezoluțiunea înțelegerii s-a născut la data intervenirii posibilității îndeplinirii de către pârât a obligației sale asumate - de a le vinde imobilul - pronunțarea Deciziei civile nr. 5113/2011 a Curții de Apel C. prin care s-a anulat contractul de vânzare cumpărare prin care pârâtul a devenit proprietar al imobilului pe care s-a obligat să li-l vândă.
S-a născut dreptul lor de-a solicita rezoluțiunea contractului, repunerea în situația anterioară, doar în momentul în care pârâtul nu-și mai putea îndeplini obligația asumată sau când promovarea unei acțiuni în prestație tabulară nu mai era posibilă.
S-a negat valoarea depoziției martorului Ranga ce a relatat că după pierderea proprietății de către pârât, i-au solicitat tatălui acestuia restituirea prețului, a acceptat inițial apoi i-au amânat invocând lipsa banilor și le-a promis că va vinde apartamentul din O., amânări perpetuate doi ani, iar la 03.06.2014 l-au convocat la mediere apoi la avocat în 03.07.2014, însă nu s-a prezentat.
Greșit s-a apreciat că ar curge prescripția de la soluționarea apelului nu de la data pronunțării soluției irevocabile, ori câtă vreme exista posibilitatea să rămână proprietar, nașterea dreptului la acțiune coincide cu momentul pierderii irevocabile a dreptului de proprietate, altfel, acțiunea ar fi fost prematură.
S-a încheiat la 21.05.2007 o promisiune de vânzare cumpărare, s-a convenit ca ei să cumpere iar pârâtul inițial să le vândă imobilul din C. N. str. Y. nr. xx, ap. x pentru un preț de 58.000 euro din care s-a achitat 45.000 euro. Imobilul fusese cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, avea interdicție de înstrăinare până la 17.01.2008 iar actul autentic s-a convenit a se perfecta la 10 zile după expirarea acestuia. Au verificat că imobilul nu a fost revendicat de foștii proprietari, că în CF nu erau notate sarcini în afara interdicției de înstrăinare, iar pârâtul le-a declarat că nu face obiectul unor litigii.
Au stipulat o clauză penală ca în cazul în care bunul va fi revendicat, promitentul vânzător să restituie prețul și să plătească 10.000 euro daune interese, îmbunătățirile, investițiile aduse, inclusiv cele voluptoarii. La data convenită, de plată a diferenței de preț, pârâtul le-a arătat o adresă emisă la 23.01.2008 de Primăria C. N. din care reieșea că imobilul a fost revendicat și le-a fost ascuns faptul că acesta știa. Tacit au convenit să aștepte soluționarea dosarului de revendicare, imobilul a fost restituit foștilor proprietari prin Decizia civilă nr. 271/2011 Tribunalului C., Decizia civilă nr. 5113/2011 a Curții de Apel C., iar înțelegerea lor a devenit imposibil de executat.
Ca urmare, se impunea rezoluțiunea înțelegerii, restituirea banilor și plata a 10.000 euro daune conform clauzei penale, inițial acesta a acceptat apoi i-a amânat 2 ani de zile invocând lipsa banilor. L-au convocat la mediere, l-a avocat, dar nu s-a prezentat și au promovat litigiul în baza art. 1701 Cod civil.
S-a invocat în drept art. 480 și urm. Cod procedură civilă, art. 94, 447 Cod procedură civilă, art. 1345, 1538 și urm., art. 1701, 1201 și urm. Cod civil, art. 3 alin. 2 lit. a) din O.U.G. nr. 80/2013.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul a solicitat respingerea apelului invocând lipsa calității sale procesuale pasive ce nu se poate transmite în cazul acțiunilor personale - drept de creanță -, iar în subsidiar lipsa parțială a calității sale procesuale câtă vreme este moștenitorul pârâtului inițial și poate avea calitate procesuală doar în limita moștenitorii acceptate potrivit art. 1114 alin. 2 Cod civil.
Corect s-a reținut excepția prescripției acțiunii modificate ce a început a curge cel târziu la 27.01.2008 câtă vreme au recunoscut reclamanții că știau din ianuarie 2008 că nu se mai poate vinde imobilul, iar Primăria prin adresa din 23.01.2008 anunța că era revendicat în baza Legii nr. 10/2001.
Dreptul s-a prescris și raportat la Decizia civilă nr. 274/02.06.2011 prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. xxxxx/16.01.1998 a apartamentului nr. 5, definitivă, deci executorie și astfel nu poate fi luată în calcul data pronunțării Deciziei civile nr. 5113/2011 a Curții de Apel C., nu există probe ce să indice alt moment al nașterii dreptului la acțiune. Era inadmisibilă cererea, nu era imputabilă pârâtului neexecutarea, a existat un caz fortuit, un risc al contractului, știau reclamanții în ianuarie 2008 că nu se mai poate vinde imobilul, tatăl său nu a avut pregătire juridică, a cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 iar anterior vânzării a fost anunțat că nu era revendicat, neputând fi astfel obligat la despăgubiri.
Era aplicabil vechiul Cod civil, s-a invocat îmbogățirea fără justă cauză, ori, el nu a beneficiat de banii primiți de tatăl său, iar art. 1701 cod civil nu e incident, se referă la restituire preț în caz de evicțiune, ori în speță nu a fost o vânzare ci o promisiune, dreptul de proprietate nefiind transferat. Fiind o obligație accesorie, se impune respingerea cererii de plată a clauzei penale, clauza se poate referi doar la neexecutarea contractului de către parte, nu la o conduită a unui terț.
Nu poate fi audiat martorul D. ce e în legătură de interese cu apelanții, fiind avocata lor, nefiind nici o probă pertinentă, concludentă.
La data de 08.02.2016 a fost înregistrat un apel incident formulat de D. I. C., timbrat cu 20 lei prin chitanța fiscală nr. O1 16020857001 Z57 din data de 08.02.2016 și cu 30 lei prin chitanța GG 16031710028 BH din data de 17.03.2016, solicitând prin acesta schimbarea în parte a sentinței în sensul respingerii acțiunii pe motivul excepției lipsei calității sale procesuale.
Prin motivele de apel s-a invocat că nu s-au analizat cele două variante ale excepției, argumentele sale, nu s-a indicat temeiul legal al respingerii excepției. Nu poate fi transmis în cazul acțiunilor cu caracter personal - drept de creanță - cum este acțiunea în rezoluțiune a unei promisiuni de vânzare cumpărare ce s-a încheiat de tatăl său cu reclamanții și de care el nu știa nimic, nu a fost parte contractantă, nu s-a obligat a vinde, nu are vreo culpă, nu a beneficiat de nimic.
A invocat și lipsa parțială a calității sale procesuale raportat la art. 1114 alin. 2 Cod civil câtă vreme moștenitorii răspund doar cu bunurile din patrimoniul succesoral, iar masa succesorală se compune din apartamentul din O. str. V. nr. xx ap. xx.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, N. M. C. și N. C. M. au solicitat respingerea apelului incident câtă vreme acțiunea are caracter patrimonial nu personal, iar prin răspunsul la întâmpinarea formulată de D. I. au arătat că prescripția a început să curgă doar din momentul pronunțării Deciziei civile nr. 5113/2011 a Curții de Apel C., la acea dată a intervenit imposibilitatea vânzării, reluând cele expuse în motivele de apel și care nu se mai impun a fi din nou expuse.
Se impune a fi respinsă excepția de inadmisibilitate, cadrul procesual îl reprezintă rezoluțiunea înțelegerii, îmbogățirea fără justă cauză fiind temei de drept subsidiar. Nu a fost vorba de un caz fortuit ci de o rea credință a tatălui intimatului ce știa că imobilul era revendicat când a încheiat convenția, dar i-a indus în eroare prin prezentarea unei adeverințe de la primărie ce a fost obținută probabil prin complicitate cu un angajat sau profitând de neglijența vreunuia.
Daunele interese s-au stabilit de comun acord, au fost înșelați și doar din considerente umane nu au formulat o plângere penală, martorul propus a fost avocatul lor, dar primează calitatea de martor.
Examinând sentința apelată, prin prisma motivelor de apel cât și din oficiu, instanța de apel a constatat următoarele:
Potrivit contractului de vânzare cumpărare nr. xxxxx/16.01.1998 - fila 124 dosar fond - SC C. SA C. N. i-a vândut în baza Legii nr. 112/1995 pârâtului inițial D. I. imobilul situat în localitatea C. N. str. Y nr. xx, ap. x, în schimbul unui preț de 11964316 lei, înscris în coala funciară nr. xxxxxx, nr. top. xxx/x/S/V.
La data de 21.05.2007, între D. I. și N. M. C., căsătorit cu N. C. M., s-a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare - fila 5 dosar fond - conform căreia D. I. s-a obligat a le transmite dreptul de proprietate asupra imobilului sus menționat, în schimbul unui preț de 58.000 euro din care 45.000 euro s-au achitat cu titlu de avans la 21.05.2007 - fila 6 -, restul de preț convenindu-se a fi achitat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, respectiv 13.000 euro.
A arătat vânzătorul faptul că imobilul are o interdicție de înstrăinare ce expiră la data de 17.01.2008, s-a convenit a fi încheiat contractul de vânzare cumpărare la 10 zile de la data expirării interdicției, posesia urma a se preda în 2 luni de la încheierea antecontractului. S-a obligat promitentul vânzător a garanta de evicțiune în virtutea art. 1337 Cod civil, să îndeplinească toate formalitățile legate de încheierea unui act translativ de proprietate atunci când obligațiile asumate vor fi executate, inclusiv la înscrierea dreptului de proprietate pe numele promitentului cumpărător.
Se reține că promitentul vânzător și-a exprimat acordul în sensul începerii realizării investițiilor de către cumpărător de la intrarea în posesie iar în măsura în care va fi revendicat de terțe persoane, să restituie prețul, să plătească 10.000 euro daune interese, contravaloarea investițiilor, inclusiv a celor voluptoarii, iar dacă va refuza să se prezinte la notar în 10 zile, să plătească 10.000 euro cu titlu de clauză penală. A mai declarat promitentul vânzător că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu înregistrat la instanțele judecătorești, că este de acord cu notarea antecontractului în CF sens în care l-a împuternicit pe promitentul cumpărător a face demersurile necesare.
Potrivit copiei certificatului de deces seria DC nr. xxxxxx - fila 102 dosar fond - emis de Consiliul Local al Municipiului O., pârâtul D. I. a decedat la data de 11.11.2014 în localitatea O., iar din cuprinsul certificatului de moștenitor nr. xxx/03.12.2014 emis de notar public T. L. S., a celui suplimentar nr. xxx/05.12.2014, emis de același notar, filele 245 - 246 dosar fond - apelantul D. I. C. este moștenitor al acestuia în calitate de fiu.
Obiectul litigiului îl reprezintă solicitarea apelanților reclamanți de rezoluțiune a promisiunii de vânzare cumpărare, urmare a imposibilității de executare, a repunerii în situația anterioară, a obligării pârâtului la plata avansului de 45.000 euro și a 10.000 euro daune interese, acțiune ce are un vădit caracter patrimonial și nu unul personal, cum greșit invocă apelantul pârât, moștenitorul defunctului D. I.
Câtă vreme antecesorul apelantului pârât a decedat la data de 11.11.2014, după intrarea în vigoare a noului Cod civil din 01.10.2011, întrucât conform art. 5 din Legea nr. 71/03.06.2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 care prevede că dispozițiile noului Cod civil se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau produse ori săvârșite după intrarea sa în vigoare, situațiilor juridice născute după intrarea în vigoare, este evident că în materie de moștenire dispozițiile noului Cod civil sunt incidente în cauză, însă, efectele acceptării moștenirii - disp. art. 1114 alin. 2 - invocate de apelantul pârât urmează a fi analizate eventual în măsura în care se va impune (în funcție de soluția ce va fi adoptată) o executare silită îndreptată împotriva sa și nu în acest litigiu ce are un altfel de obiect, conform celor expuse mai sus.
Potrivit art. 1106 din noul Cod civil, nimeni nu poate fi obligat să accepte o moștenire ce i se cuvine, ori, câtă vreme conform celor expuse mai sus, apelantul pârât a acceptat moștenirea după defunctul său tată, potrivit art. 1114 alin. 1 din noul Cod civil, s-a consolidat transmiterea moștenirii, iar potrivit alin. 2 acesta răspunde pentru datoriile, serviciile moștenirii cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporțional cu cota sa de 1/1 parte, deci calitatea sa procesuală pasivă este astfel evidentă.
Ca urmare, întrucât tatăl apelantului pârât a decedat pe parcursul litigiului, iar acesta în calitate de fiu a acceptat moștenirea, a operat implicit o transmitere legală a calității sale procesuale conform art. 38 Cod procedură civilă, cum corect a concluzionat și instanța de fond, faptul că nu s-au indicat textele legale incidente în acest sens, nefiind de natură a înlătura cele expuse.
Într-adevăr, apelantul pârât nu a fost parte în convenția încheiată de către apelanții reclamanți cu defunctul său tată, nu s-a obligat a vinde imobilul, nu are vreo culpă în neexecutarea obligației, nu a primit suma achitată cu titlu de avans, dar, în virtutea calității sale de moștenitor acceptant al succesiunii, preia nu doar drepturile ci și obligațiile acestuia, potrivit dispozițiilor legale expuse mai sus, criticile acestuia, apărările sale, fiind nefondate, apelul incident, în baza art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmând a fi respins ca atare.
Cât privește apelul declarat de către reclamanți, Curtea a reținut următoarele:
Astfel cum s-a arătat mai sus, între apelanții reclamanți și antecesorul apelantului pârât, în 21.05.2007 s-a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare, astfel că, atâta timp cât dispozițiile noului Cod civil se aplică doar actelor, faptelor săvârșite sub imperiul acestuia, implicit în speță sunt incidente referitor la solicitarea rezoluțiunii convenției, a repunerii în situația anterioară, a plății avansului, a daunelor interese, dispozițiile vechiului Cod civil în materie, respectiv Decretul Lege nr. 167/1958 în ceea ce privește calculul termenului de prescripție al dreptului la acțiune.
Termenul de prescripție, potrivit art. 3 alin. 1 din Decretul Lege nr. 167/1958 este de 3 ani și conform art. 2 alin. 1 începe să curgă de la data la care se naște dreptul la acțiune sau cel de-a cere executarea silită. Prescripția dreptului la acțiune în repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicită, începe să curgă de la data la care păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba cât și pe cel ce răspunde de ea, dispoziții ce conform alineatului 2 se aplică prin asemănare și în cazul îmbogățirii fără justă cauză.
Curtea a reținut din analiza proceselor verbale, a notificărilor, aflate la dosarul de fond filele 9 - 10, a depoziției martorului audiat, că, într-adevăr în anul 2008 apelanții au aflat faptul că imobilul în litigiu a fost revendicat de către foștii proprietari, însă, până în momentul în care promitentul vânzător era întabulat în cartea funciară ca proprietar al acestuia, nu se putea invoca o excepție de neexecutare a convenției, care ar fi apărut implicit ca fiind prematură.
Analizând cuprinsul Deciziei civile nr. 274/02.06.2011 pronunțată în dosar nr. 17/211/2012 a Tribunalului C. - filele 11 - 19 dosar fond -, Curtea a reținut că apelanții reclamanți nu au figurat ca părți în acest litigiu, ci doar promitentul vânzător - D. I. - astfel că, în mod eronat instanța de fond a apreciat că termenul de prescripție ar fi început să curgă din momentul în care ar fi fost pronunțată această decizie. Singura dată de la care, în speță, poate fi apreciată ca fiind cea de la care începe să curgă termenul de 3 ani de prescripție în care se putea promova prezentul litigiu, este cea la care a fost întăbulată în cartea funciară - ce este publică - decizia irevocabilă potrivit căreia dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost desființat, radiat, deci data de 11.11.2013.
Câtă vreme, astfel cum s-a arătat mai sus, apelanții reclamanți nu au fost părți în litigiul în cadrul căruia dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost desființat, hotărârile pronunțate nu i-au fost comunicate. Mai mult, din cuprinsul deciziei civile nr. 274/02.06.2011 - filele 11 - 19 dosar fond - se a reținut că aceasta a fost redactată în vederea comunicării doar la data de 08.07.2011, deci, și din acest punct de vedere chiar dacă s-ar accepta ideea că de la această dată putea cunoaște pierderea dreptului promitentului vânzător, câtă vreme acțiunea s-a înregistrat în data de 07.07.2014, termenul de prescripție de 3 ani a fost respectat.
Astfel cum s-a reținut mai sus, câtă vreme apelanții reclamanți nu au fost părți în litigiul în care s-a desființat titlul antecesorului apelantului pârât ei aveau posibilitatea de-a cunoaște aceste aspecte din verificările cărții funciare care conform art. 1 alin. 1 din Decretul Legea nr. 115/1938 descrie imobilele și cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, respectiv art. 1 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 descrie imobilele și înscrierile referitor la drepturile reale imobiliare. Potrivit art. 46 din Decretul Lege nr. 167/1958, respectiv art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, drepturile de proprietate, întabularea unui drept real se va putea încuviința doar în baza unei hotărâri judecătorești rămasă definitivă și irevocabilă, ori, în speță decizia nr. 274/2011 pronunțată de Tribunalul C. a rămas irevocabilă doar la data pronunțării Deciziei nr. 113/01.12.2011 de către Curtea de Apel C., deci, doar în baza acesteia se putea proceda la rectificarea colii de carte funciară în care era înscris dreptul de proprietate al promitentului vânzător și astfel implicit doar ulterior acestui fapt puteau promitenții cumpărători cunoaște imposibilitatea executării obligației de către antecesorul apelantului intimat.
Apărările apelanților în sensul că de comun acord părțile ar fi convenit amânarea momentului încheierii contractului de vânzare cumpărare, convocările la mediere, la avocat, depoziția martorului, nu erau de natură a întrerupe cursul prescripției în sensul art. 16 din Decretul Lege nr. 167/1958, astfel că, instanța avea obligația de-a verifica dacă în raport de celelalte probe existente în dosar, a fost sau nu împlinit termenul de 3 ani la data înregistrării litigiului.
Este evident, conform celor expuse că, până la data la care s-a întabulat în cartea funciară decizia irevocabilă potrivit căreia dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost desființat, câtă vreme apelanții nu au fost părți în acel litigiu, nu a început să curgă termenul de prescripție, iar întrucât acțiunea s-a înregistrat la data de 07.07.2014, este evident că termenul de prescripție de 3 ani nu era împlinit, eronat instanța de fond admițând excepția de prescripție, criticile fiind fondate.
Nu se poate contesta, potrivit celor expuse mai sus, faptul că în anul 2008 promitenții cumpărători au convocat promitentul vânzător la negocieri în vederea restituirii avansului, deci implicit într-adevăr cunoșteau că imobilul era revendicat de foștii proprietari, însă, câtă vreme la acel moment nu era desființat dreptul de proprietate, o acțiune în rezoluțiune în măsura în care era promovată ar fi apărut ca prematură.
Față de cele expuse, întrucât apelanții nu au solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare, cauza fiind soluționată în fond, în baza art. 480 alin. 1, 3 Cod procedură civilă, Curtea a admis ca fondat apelul reclamanților, a anulat în parte sentința apelată și a procedat la soluționarea în fond a acțiunii, astfel cum a fost precizată.
Prin Decizia civilă nr. 274/02.06.2011 pronunțată de Tribunalul C. în dosar nr. 17/211/2012 - filele 11 - 19 dosar fond - s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. xxxxx/16.01.1998 având ca obiect apartamentul nr. x înscris în CF nr. xxxxxx C. N., nr. top. xxx/x/V și terenul aferent, imobil ce a făcut obiectul convenției ce a fost încheiată de apelanții reclamanți cu antecesorul apelantului pârât. Decizia fiind menținută de Curtea de Apel C. prin Decizia civilă nr. 5113/07.12.2011 - filele 24 - 44 dosar fond - astfel că, urmare a acestor decizii promitentul vânzător s-a aflat în imposibilitatea executării obligației asumate - de-a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului în favoarea promitenților cumpărători -.
Potrivit art. 1021 din vechiul Cod civil, dacă una dintre părțile contractului sinalagmatic nu își execută prestațiile la care s-a obligat, cealaltă parte are dreptul de-a solicita instanței obligarea la executare. Rezoluțiunea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu titlu de sancțiune, la cererea uneia dintre părți pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligația.
Culpa antecesorului apelantului pârât a constat nu doar în faptul că el cunoștea că exista riscul pierderii dreptului său de proprietate, câtă vreme bunul său era revendicat și făcea obiectul unui litigiu, ci și în faptul că urmare a producerii acestui risc, obligația asumată nu mai putea fi executată - cea de-a transmite proprietatea imobilului în litigiu promitenților cumpărători -.
Astfel cum s-a arătat mai sus, din cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare încheiate la data de 21.05.2007, reiese faptul că antecesorul apelantului pârât, promitentul vânzător, a declarat că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu, ori, din cuprinsul Deciziei civile nr. 274/02.06.2011 a Tribunalului C. reiese că litigiul în cadrul căruia s-a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare în baza căruia acesta a devenit proprietar, s-a înregistrat în anul 2002, deci cu mult anterior încheierii convenției, reaua sa credință fiind evidentă.
Condițiile necesar a fi îndeplinite pentru a opera rezoluțiunea sunt: - neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți; - aceasta să fie imputabilă acesteia; - să fi fost pusă în întârziere, ori, câtă vreme cunoștea promitentul vânzător că există un risc ca să piardă dreptul de proprietate, acesta producându-se implicit, obligația asumată nu mai putea fi executată, evident că primele două condiții sunt îndeplinite, iar cea de-a treia prin faptul că a fost notificat a se prezenta pentru soluționarea amiabilă a situației, excepția de inadmisibilitate invocată de apelantul pârât fiind nefondată, antecesorul său fiind în culpă, iar el ca moștenitor preia nu doar drepturile ci și obligații asumate de acesta, chiar dacă nu are vreo culpă proprie.
Ca urmare, în baza art. 1020 - 1021 din vechiul Cod civil, se impune admiterea acțiunii precizate, a se dispune rezoluțiunea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între D. I., promitent vânzător - în prezent decedat - și N. M. C. căsătorit cu N. C. M. - promitenți cumpărători - privind imobilul situat în C. N. str. Y nr. xx, ap. x, jud. C., înscris în CF nr. xxxxxx, nr. top. xxx/xxx/V, cu teren aferent, iar ca o consecință a celor dispuse, câtă vreme s-a încasat un avans preț fără să se respecte obligația asumată, în baza art. 1341 din vechiul Cod civil va fi obligat pârâtul, ca moștenitor al defunctului, să le plătească reclamanților 45.000 euro despăgubiri civile reprezentând avansul achitat cu ocazia încheierii acestei convenții.
Cât privește susținerile, apărările, criticile în sensul că ar fi sau nu incidentă situația îmbogățirii fără justă cauză, raportat la cele dispuse, nu se mai impun a fi analizate.
Prin daune interese se înțeleg despăgubirile în bani pe care debitorul este îndatorat să le plătească în scopul reparării prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligațiilor contractuale. Clauza penală este aceea prin care o persoană spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i - art. 1066 din vechiul Cod civil -.
Ca urmare, deoarece promitentul vânzător, conform celor expuse s-a obligat față de promitenții cumpărători ca în cazul în care bunul va fi revendicat de terțe persoane să restituie prețul și să plătească 10.000 euro cu titlu de daune interese, clauză ce nu s-a anulat și nici nu s-a invocat a fi lovită de nulitate, are putere de lege între părțile contractante, potrivit și art. 969 Cod civil și implicit se impune a fi onorată de cel ce s-a obligat.
Deoarece părțile contractante au stabilit întinderea despăgubirilor, s-a realizat un acord de voință al acestora, deci s-a stabilit o clauză penală, iar, întrucât imobilul a fost revendicat de o terță persoană, fostul proprietar, care nu a fost parte contractantă, clauza penală a devenit operantă.
Neexecutarea obligației asumate de antecesorul apelantului pârât nu s-a datorat unui caz fortuit sau unuia de forță majoră, pentru a fi incident art. 1083 Cod civil care să facă posibilă respingerea cererii de acordare a daunelor interese, câtă vreme, conform celor expuse, cunoștea acesta faptul că imobilul era revendicat, că face obiectul unui litigiu aflat pe rolul instanțelor judecătorești. Împrejurarea că la încheierea convenției antecesorul apelantului pârât nu a fost reprezentat de un avocat, nu este de natură a schimba cele expuse, nu s-a solicitat, nu s-a invocat că ar fi lovită clauza penală înscrisă de nulitate, motiv pentru care apărările acestuia apar ca nefondate.
Ca o consecință a celor expuse, în baza art. 1356, 1066, 969 din vechiul Cod civil, Curtea a obligat pârâtul să le plătească reclamanților 10.000 de euro daune interese, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă, reținând culpa procesuală a acestuia, 11.484,50 lei cheltuieli de judecată, din care, în fond 8.518,5 lei taxă de timbru și onorariu avocațial și în apel 2.966 lei taxă de timbru, onorariu avocațial nefiind solicitat în această fază procesuală.
S-au păstrat dispozițiile prin care s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului D. I. C., raportat la considerentele de mai sus.
