Art. 9 Protecţia chiriaşilor
| Comentarii |
|
Protecţia chiriaşilor
Art. 9
Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.
De prevederile alineatului precedent beneficiază şi chiriaşii care ocupă spaţii locative realizate prin extinderea spaţiului iniţial construit.
În cazul vânzării apartamentelor cu plata în rate, la încheierea contractului se va achita un avans de minimum 30% din preţul apartamentului. Ratele lunare pentru achitarea contravalorii apartamentului se vor eşalona pe o perioadă de maximum 15 ani, cu o dobândă reprezentând jumătate din dobânda de referinţă stabilită anual de Banca Naţională a României.
Tinerii căsătoriţi, în vârstă de până la 30 de ani, precum şi persoanele trecute de 60 de ani vor plăti un avans de 10%, iar plata în rate lunare se eşalonează pe o perioadă de maximum 20 de ani.
Comisionul cuvenit unităţilor specializate care evaluează şi vând apartamente este de 1% din valoarea acestora.
Fac excepţie de la prevederile alin. 1 chiriaşii titulari sau membrii familiei lor - soţ, soţie, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Chiriaşii care nu dispun de posibilităţi materiale pentru a cumpăra apartamentul în care locuiesc pot să rămână în continuare în spaţiul locativ respectiv, plătind chiria stabilită prin lege.
Abrogat.
Legea 112 1995 actualizată prin:Legea 71/2011 - pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil din 3 iunie 2011, Monitorul Oficial 409/2011;
| ← Art. 8 Protecţia chiriaşilor | Art. 10 Protecţia chiriaşilor → |
|---|
Citește mai mult
sa o vanda fara acordul nostru adica a copilor, mai ales ca el nu este in deplina a facultatilor mentale, avand diagnosticul medical cu certifacat de handicap de schizofrenie, va multumesc mult..Aspectele puse în discuţie, ce ne-au fost sugerate de o speţă, sunt:
- limitele controlului pe care judecătorul de la cartea funciară îl poate exercita în temeiul art. 50, 51 din Legea nr. 7/1996 şi art. 49 din regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară;
- limitele interdicţiei de înstrăinare a imobilelor dobândite de chiriaşi în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
în cauză, succesorii chiriaşului cumpărător, în condiţiile Legii nr. 112/1995, înlăuntrul termenului de 10 ani prevăzut de art. 9
Citește mai mult
din lege, au încheiat un act autentic intitulat “contract de vânzare-cumpărare cu termen suspensiv şi condiţie suspensivă”, în care au consemnat mai multe operaţiuni:- înstrăinarea uzufructului unei garsoniere în momentul autentificării contractului;
- vânzarea cu termen suspensiv a nudei proprietăţi, termen care coincide cu data expirării celor 10 ani de indisponibilizare a imobilului - respectiv 31 iulie 2007;
- pentru situaţia în care dispoziţiunile art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar fi modificate sau abrogate ulterior modificării, părţile au convenit a se modifica şi termenul, nuda proprietate ce face obiectul contractului urmând a se transmite cumpărătorilor de plin drept la data intrării în vigoare a actului normativ, respectiv la data stipulată în legea modificată, dar nu mai târziu de data de 31 iulie 2007, când expiră termenul legal de 10 ani.
Existenţa acestei clauze a condus la calificarea contractului ca fiind afectat nu numai de modalitatea termenului suspensiv, dar şi de aceea a condiţiei suspensive.
Prin încheiere, judecătorul de la biroul de carte funciară a respins cererea formulată de uzufructuar, aceea de întabulare a dreptului de uzufruct, a înscrierii provizorii a contractului de vânzare-cumpărare afectat de modalitatea termenului suspensiv şi modalitatea condiţiei suspensive, cum şi a notării contractului în cartea funciară, cu motivarea potrivit căreia contractul are o cauză ilicită, părţile având drept scop fraudarea dispoziţiunilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, deoarece intenţia reală a acestora a fost aceea de a încheia o vânzare pură şi simplă, ceea ce nu este permis de lege.
1) Apreciem greşită măsura dispusă prin încheiere de către judecătorul de la cartea funciară, ea punând în discuţie cele două probleme de drept arătate la începutul articolului.
Aspectele care au motivat respingerea cererii cu cele trei capete, formulată de uzufructuar, au fost constatate de către judecătorul de la cartea funciară în cadrul unei proceduri graţioase, necontencioase, cu ocazia verificărilor de fond şi de formă ale actului prezentat ca temei al înscrierii, efectuate în conformitate cu art. 50, 51 din Legea nr. 7/1996 şi art. 49 alin. 1 din regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, aprobat prin O.M.J. 2371/C/22 decembrie 1997.
Pentru a pronunţa încheierea de respingere, judecătorul de la cartea funciară a pornit de la premisa potrivit căreia apartamentele dobândite în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani, analizând în cadrul procedurii necontencioase, pe fond, valabilitatea actului a cărui întabulare se cerea, în sensul interpretării aşa-zisei voinţe reale a părţilor, dincolo de clauzele exprese ale acestuia.
Abilitatea judecătorului de a verifica valabilitatea actului, în sensul art. 50, 51 din Legea nr. 7/1996 şi art. 49 din regulament, este limitată la condiţiile de formă şi respectarea condiţiilor esenţiale de fond ale actului ca “înscris" şi nu ca operaţiune juridică.
în cadrul controlului de legalitate a actului a cărui întabulare se cere, judecătorul de la cartea funciară nu poate examina valabilitatea operaţiunii juridice, de atributul exclusiv al instanţei, în cadrul procedurii contencioase.
în speţă, judecătorul de la cartea funciară concluzionând asupra valabilităţii vânzării ca operaţiune juridică, reţinând existenţa unei clauze ilicite, fraudarea limitării dreptului de proprietate instituite de art. 9 Legea nr. 112/1995 şi în final că actul nu exprimă voinţa reală a părţilor, deoarece vânzarea este pură şi simplă şi nu afectată de modalităţi, şi-a depăşit limitele competenţei controlului de legalitate conferit de lege.
Aceste limite ale controlului de legalitate pe care judecătorul de la cartea funciară este îndreptăţit să-l facă sunt date nu numai de caracterul necontencios al procedurii de soluţionare a cererii privind operaţiunile de înscriere, notare, întabulare, radiere în cartea funciară, dar şi de scopul acestor operaţiuni, acela de opozabilitate şi informare a terţilor, fără efecte constitutive de drepturi.
în demersul de examinare a condiţiilor de fond ale actului, judecătorul îşi putea limita refuzul de întabulare a dreptului de uzufruct şi înscriere a contractului, referindu-se numai la limitarea dreptului de înstrăinare instituită de art. 9 din Legea nr. 112/1995, care vizează obiectul material al contractului de vânzare-cumpărare, fără alte aprecieri şi concluzii referitoare la valabilitatea operaţiunii juridice privind voinţa reală a părţilor şi cauza ilicită a actului.
Aşadar, se constată că judecătorul de la cartea funciară a fost excesiv în controlul de legalitate a actului ce constituie temeiul întabulării, înscrierii provizorii şi notării, depăşindu-şi atribuţiile conferite de procedura necontencioasă de control.
2) Mai mult, apreciem că judecătorul de la cartea funciară a greşit în interpretarea şi aplicarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Chiriaşii, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, care au optat şi le-au dobândit în condiţiile Legii nr. 112/1995, devenind proprietarii lor, nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani de la data cumpărării, indiferent dacă au fost cumpărate în rate sau cu plata integrală a preţului.
Dispoziţia fiind prohibitivă şi limitând un drept fundamental, acela de proprietate, este de strictă interpretare atât în privinţa persoanelor cărora li se aplică, cât şi în privinţa operaţiunilor juridice la care se referă.
Interdicţia de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilelor cumpărate în rate sau cu plata integrală a preţului.
Dispoziţia fiind prohibitivă şi limitând un drept fundamental, acela de proprietate, este de strictă interpretare atât în privinţa persoanelor cărora li se aplică cât şi în privinţa operaţiunilor juridice la care se referă.
Interdicţia de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilelor cumpărate în temeiul Legii 112/1995 din circuitul civil, ci cu o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporară în atributul dispoziţiei, înţeles în sensul “înstrăinării”, al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente ce îl configurează.
Dintre atributele proprietăţii, uzufructuarul nu are decât două - usus şi fructus - şi nu poate dispune niciodată de proprietatea lucrului (nuda proprietate) adică să îl înstrăineze.
Micşorarea dreptului de proprietate prin existenţa uzufructului ca dezmembrământ al proprietăţii, are un caracter temporar, deoarece uzufructul este prin definiţie şi nu prin clauză contractuală un drept vremelnic.
Ca urmare, instituirea dreptului de uzufruct nu presuspune înstrăinarea adică transferul dreptului de proprietate şi nu afectează limitarea dreptului de proprietate, instituită de textul prohibitiv.
Interdicţia dezmembrării dreptului de proprietate prin instituirea dreptului de uzufruct, s-ar pune în discuţie numai în privinţa bunurilor scoase din circuitul civil (cum sunt bunurile proprietate publică), dar nu şi în privinţa imobilelor dobândite în condiţiile Legii 112/1995 la care se referă limitarea legală, pe durată determinată de 10 ani, prevăzută de art. 9, deoarece acestea se află în circuitul civil.
în sprijinul unei atari interpretări a dispoziţiunilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 există şi un argument de text, acela potrivit căruia cei care au dobândit apartamentele în condiţiile Legii nr. 112/1995 “nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani” deci nu pot transfera proprietatea cu cele trei atribute, ceea ce exclude interdicţia de dezmembrare inclusiv prin uzufruct, care vizează doar două componente ale dreptului de proprietate.
Apartamentele dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt inalienabile, căci inalienabilitatea vizează regimul juridic al unor anumite categorii de bunuri. Textul art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 instituie doar o măsură de limitare temporară a dreptului de proprietate numai în privinţa apartamentelor dobândite prin cumpărare de către chiriaşii titulari de contract, în condiţiile Legii nr. 112/1995 nu şi în privinţa apartamentelor dobândite în proprietate prin alte condiţii.
în speţă, succesorii proprietarei apartamentului dobândit în condiţiile Legii nr. 112/1995 au instituit în favoarea viitorului proprietar un drept de uzufruct în virtutea calităţii viitoare a acestuia (aceea de proprietar), care o va dobândi la împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării apartamentului, respectiv 31 iulie 2007.
Vânzarea cu termen suspensiv este posibilă şi legală, fiind recunoscută de sistemul nostru de drept civil. în limitele normelor imperative, părţile pot fixa de comun acord data la care urmează a se transfera proprietatea bunurilor, vânzarea făcându-se sub termen suspensiv.
Tocmai norma imperativă cu caracter prohibitiv, aceea a interdicţiei de înstrăinare a fost avută în vedere de părţi, atunci când au instituit ca termen de transmitere a nudei proprietăţi data de 31 iulie 2007, care coincide cu data expirării celor 10 ani de la cumpărarea imobilului de către antecesoarea vânzătorilor.
Dacă părţile au convenit prin clauză contractuală clară şi expresă ca nuda proprietate să se transfere la un anumit termen ce se situa în afara aceluia de interdicţie legală, nimic nu-l îndreptăţea pe judecătorul de carte funciară să aprecieze că vânzarea este pură şi simplă.
Interdicţia temporară de înstrăinare, instituită de art. 9 din Legea nr. 112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte între vii cu titlu oneros sau gratuit, nu şi transmiterea prin succesiune legală sau testamentară, intenţia legiuitorului nefiind aceea de a scoate aceste imobile din circuitul civil. Interdicţia a fost instituită în scopul obstrucţionării operaţiunilor speculative cu locuinţele dobândite la preţuri mai avantajoase decât acelea practicate pe piaţa liberă şi în ideea protecţiei sociale a chiriaşilor.
Limitarea dreptului de proprietate consfinţit şi garantat constituţional de art. 44 alin. 2, prin îngrădirea exerciţiului dispoziţiei juridice, trebuie interpretat potrivit principiului proporţionalităţii prevăzut de art. 53 din Constituţie. Restrângerea poate opera numai dacă este necesară şi proporţională cu situaţia care a determinat-o, iar aplicarea acesteia trebuie să se facă nediscriminatoriu, fără a aduce atingere drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale cetăţeanului.
Prin urmare, restricţia nu putea viza decât pe cei care au beneficiat de prevederile legii, de protecţia socială, respectiv pe chiriaşii titulari de contract nu şi pe succesorii acestora. Altfel spus, suntem în prezenţa unei interdicţii in personam şi nu in rem.
O interpretare extensivă a unui text de excepţie, restrictiv în privinţa unui drept fundamental, acela de proprietate, aşa cum este alineatul final al art. 9 din Legea nr. 112/1995, ar denatura scopul acesteia, ar abdica de la principiile fundamentale de interpretare.
Ca urmare, vânzătorilor imobilului în calitatea lor de succesori ai dobânditoarei acestuia, titulara contractului de închiriere a garsonierei, nu le erau incidente dispoziţiunile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 referitoare la interdicţia înstrăinării.
De altfel, extinderea interdicţiei de înstrăinare şi la nivelul succesorilor, ar fi o măsură neeconomică, deoarece în condiţiile penuriei de locuinţe, folosinţa spaţiilor şi întreţinerea acestora ar fi blocată dacă succesorii, la rândul lor deţinând locuinţe în proprietate, nu ar opta pentru folosinţa acelora dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Pentru aceste argumente apreciem că respingerea cererii de întabulare, înscriere provizorie a contractului cu termen şi condiţie suspensivă şi notarea acestuia nu se justifică legal şi economic.