Decizia CCR nr. 427 din 8.07.2014 privind excepţia de neconstituţionalitate a prev. art. 10,art. 13 şi art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

1. Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 10,art. 13 și art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Ileana Rai, prin mandatar Ovidiu Laurențiu Rai, în Dosarul nr. 23.858/303/2012 al Tribunalului București - Secția a V-a civilă și care formează obiectul Dosarului Curții Constituționale nr. 68D/2014.

2. La apelul nominal lipsesc părțile. Procedura de citare este legal îndeplinită.

3. Cauza fiind în stare de judecată, președintele acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere ca inadmisibilă a excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 10 din Legea nr. 230/2007, având în vedere că susținerile autoarei excepției privesc o omisiune de reglementare. În ceea ce privește excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 13 și art. 24 din Legea nr. 230/2007, pune concluzii de respingere a excepției de neconstituționalitate ca neîntemeiată, arătând că, în cazul unui imobil cu mai multe locuințe, proprietarii dețin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra spațiului de locuit, și un drept de proprietate comună și forțată asupra spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, astfel încât apare ca fiind justificată soluția legislativă cuprinsă în art. 13 din Legea nr. 230/2007. De asemenea, arată că, potrivit art. 26 din același act normativ, oricare dintre proprietari, indiferent că este sau nu membru al asociației, sau dacă a participat la adunarea generală, are dreptul de a ataca în justiție hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele, astfel încât nici susținerile referitoare la neconstituționalitatea art. 24 din același act normativ nu sunt întemeiate.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

4. Prin Încheierea din 6 ianuarie 2014, pronunțată în Dosarul nr. 23.858/303/2012, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 10,art. 13 și art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Ileana Rai, prin mandatar Ovidiu Laurențiu Rai, într-o cauză având ca obiect soluționarea cererii privind obligarea Asociației de proprietari la desființarea unor camere de supraveghere instalate pe proprietatea comună a locatarilor, precum și la plata unor daune morale.

5. În motivarea excepției de neconstituționalitate se susține, în esență, că prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007 nu disting asupra modului în care se poate realiza accesul la documentele asociației de proprietari, astfel încât sunt posibile interpretări eronate ale acestuia, în sensul că nu se pot elibera copii ale documentelor asociației. Se arată că în acest mod este încălcat dreptul de proprietate al membrilor asociației de locatari asupra documentelor asociației, dreptul la acces la justiție, prin privarea de către aceste mijloace materiale de probă, dreptul la informare, precum și principiul constituțional al egalității în drepturi.

6. Se mai arată că prevederile art. 13 din Legea nr. 230/2007 contravin dispozițiilor constituționale referitoare la statul de drept și la dreptul de proprietate privată, deoarece asociația de proprietari nu deține un drept de proprietate asupra părților comune, astfel încât veniturile obținute din exploatarea proprietății comune ar trebui să aparțină proprietarilor, singurii în măsură să dispună asupra acestora, iar nu asociației de proprietari.

7. În ceea ce privește excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 24 din același act normativ, se arată că adoptarea hotărârilor adunării generale a asociației de proprietari cu un număr nereprezentativ de membri, precum și faptul că aceste hotărâri sunt obligatorii atât pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, cât și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari, constituie o discriminare între proprietarii membri ai unei asociații de proprietari, față de proprietarii care nu sunt membri într-o asociație de proprietari, într-un imobil în care nu există o asemenea asociație. De asemenea, în opinia autoarei excepției de neconstituționalitate, prin obligarea proprietarilor din condominiu de a se supune hotărârilor adunării generale a asociației de proprietari, precum și prin imposibilitatea încheierii de contracte individuale cu furnizorii de utilități, pentru spațiile comune ale imobilului, se încalcă dreptul de asociere, precum și dreptul de proprietate.

8. Tribunalul București - Secția a V-a civilă își exprimă opinia în sensul că excepția de neconstituționalitate este neîntemeiată.

9. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate invocate.

10. Avocatul Poporului consideră că prevederile legale criticate sunt constituționale. În acest sens, arată că legiuitorul a instituit cadrul legal prin care asociațiile de proprietari au posibilitatea efectivă de a-și realiza scopul, și anume administrarea și gestionarea unei proprietăți comune, în concordanță cu dispozițiile constituționale ale art. 40 privind dreptul de asociere și cu cele ale art. 44 alin. (1) referitoare la dreptul de proprietate privată. Totodată, textele de lege criticate se aplică tuturor membrilor asociațiilor de proprietari, fără nicio discriminare pe considerente arbitrare. De asemenea, se arată că soluția legislativă a valorificării de către asociația de proprietari a sumelor obținute din exploatarea spațiilor comune rezultă din starea de indiviziune forțată cu privire la părțile comune în care se află toți proprietarii, aceștia având obligația să ia măsuri cu privire la proprietatea comună. Se mai arată că dispozițiile art. 11,art. 20,art. 21 și art. 31 din Constituție nu au incidență în cauză.

11. Președinții celor două Camere ale Parlamentului și Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și Legea nr. 47/1992, reține următoarele:

12. Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, precum și ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992, să soluționeze excepția de neconstituționalitate.

13. Obiectul excepției de neconstituționalitate îl reprezintă prevederile art. 10,art. 13, astfel cum a fost modificat prin art. I din Legea nr. 175/2010 pentru modificarea Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 502 din 20 iulie 2010, precum și art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, potrivit cărora:

- Art. 10:"Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia.“;

- Art. 13:"Veniturile obținute din exploatarea proprietății comune aparțin asociației de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale asociației de proprietari pentru reparații și investiții cu privire la proprietatea comună și nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum și cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial într-un raport afișat la avizierul asociației de proprietari.“;

- Art. 24:"(1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociației de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal.

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea generală va fi suspendată și reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de proprietari au fost convocați, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora.

(4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.“

14. În opinia autoarei excepției de neconstituționalitate, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în art. 1 alin. (3) referitoare la statul de drept, art. 11 - Dreptul internațional și dreptul intern,art. 16 - Egalitatea în drepturi,art. 20 - Tratatele internaționale privind drepturile omului,art. 21 - Accesul liber la justiție și art. 24 - Dreptul la apărare,art. 31 - Dreptul la informație,art. 40 - Dreptul de asociere și art. 44 - Dreptul de proprietate privată.

15. Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține că, în opinia autoarei excepției de neconstituționalitate, prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007 nu disting asupra modului în care se poate realiza accesul la documentele asociației de proprietari, astfel încât sunt posibile interpretări eronate ale acestuia, în sensul că nu se pot elibera copii ale documentelor asociației. Se arată că în acest mod este încălcat dreptul de proprietate al membrilor asociației de locatari asupra documentelor asociației, dreptul la acces la justiție, dreptul la informare, precum și principiul constituțional al egalității în drepturi.

16. Analizând aceste susțineri, Curtea reține că prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007, cuprinse în cap. III - Drepturile și obligațiile proprietarilor, instituie dreptul de a cunoaște toate aspectele legate de activitatea asociației și de a avea acces la orice document al acesteia. Susținerile formulate în motivarea excepției de neconstituționalitate, referitoare la o deficiență de conținut al textului de lege criticat, în sensul că acesta nu distinge asupra modalității de acces la documentele asociației de proprietari, nu reprezintă veritabile critici de neconstituționalitate, ci se referă la interpretarea și modul de aplicare al acestor prevederi legale, aspecte ce intră în competența de soluționare a instanțelor judecătorești. Or, în temeiul art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, Curtea Constituțională se pronunță "numai asupra constituționalității actelor cu privire la care a fost sesizată“, asemenea aspecte neintrând sub incidența controlului de constituționalitate exercitat de Curte, ci fiind de competența instanței de judecată învestite cu soluționarea litigiului, respectiv a celor ierarhic superioare, în cadrul căilor de atac prevăzute de lege.

17. Mai mult, Curtea reține că pretinsa contrarietate cu Legea fundamentală derivă, în opinia autoarei excepției de neconstituționalitate, și din lipsa reglementării modului în care se poate realiza accesul la documentele asociației de proprietari, din acest punct de vedere excepția vizând, în fapt, o omisiune de reglementare, care, în temeiul art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, nu poate fi suplinită în cadrul controlului de constituționalitate, dat fiind faptul că, în temeiul art. 61 alin. (1) din Constituție, modificarea sau completarea normelor juridice sunt atribuții exclusive ale Parlamentului.

18. În ceea ce privește excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 13 din Legea nr. 230/2007, autoarea excepției de neconstituționalitate arată că acestea sunt neconstituționale, deoarece veniturile obținute din exploatarea proprietății comune ar trebui să aparțină proprietarilor, singurii în măsură să dispună asupra modului de utilizare al acestora, iar nu asociației de proprietari.

19. Analizând aceste susțineri, Curtea reține că, în cazul unui imobil cu mai multe locuințe, proprietarii dețin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra spațiului de locuit, și un drept de proprietate comună și forțată asupra spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință. Astfel, având în vedere această stare de indiviziune forțată în care se regăsesc proprietarii dintr-un condominiu, în legătură cu părțile comune ale imobilului, administrarea și gestionarea în bune condiții a proprietății comune nu se poate realiza decât în cadrul unei structuri asociative, așa cum este asociația de proprietari, care să acționeze în interesul tuturor proprietarilor, inclusiv pentru stabilirea costurilor și a cheltuielilor comune, a repartizării lor pe fiecare locatar sau a reparațiilor și amenajărilor necesare. În egală măsură, și modalitatea de exercitare a dreptului de proprietate comună este supusă acordului majorității proprietarilor.

20. Prin urmare, dat fiind faptul că niciunul din proprietari nu poate exercita în mod exclusiv dreptul de proprietate asupra cotei-părți indivize din coproprietatea forțată asupra părților comune, apare ca deplin justificată soluția legislativă potrivit căreia veniturile obținute din exploatarea proprietății comune aparțin asociației de proprietari, iar nu fiecărui coproprietar, legiuitorul atribuind acestor fonduri o destinație specială, și anume pentru reparații și investiții cu privire ia proprietatea comună.

21. De altfel, Curtea reține că prevederile legale privind organizarea și funcționarea asociației de proprietari, precum și cele referitoare la activitatea de administrare în cadrul asociației asigură cadrul legal necesar unei bune exercitări a drepturilor și obligațiilor ce le revin tuturor proprietarilor asupra proprietății comune. Astfel, potrivit art. 34 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, administrarea, întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari, iar pentru adoptarea hotărârilor cu privire la stabilirea fondurilor de investiții pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună [art. 25 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 230/2007]. De asemenea, fondul de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune, este supus aprobării proprietarilor membri ai asociației de proprietari [art. 45 alin. (3) din același act normativ]. Pentru aceste considerente nu poate fi reținută încălcarea dispozițiilor constituționale referitoare la protecția dreptului de proprietate privată sau la statul de drept.

22. De asemenea, este invocată excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 24 din Legea nr. 230/2007, cu motivarea că acest text de lege încalcă principiul constituțional al egalității în drepturi, dreptul la proprietate și dreptul la asociere, în condițiile adoptării hotărârilor adunării generale a asociației de proprietari cu un număr nereprezentativ de membri, precum și a obligativității acestor hotărâri atât pentru proprietarii care nu au fost prezenți la adunarea generală, cât și pentru aceia care nu sunt membri ai asociației de proprietari.

23. Analizând aceste susțineri, Curtea reține că, potrivit textului de lege criticat, adunarea generală a proprietarilor poate adopta hotărâri în prezența personală sau prin reprezentant a jumătate plus unu din membri, iar în cazul în care la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar, adunarea generală este suspendată, legiuitorul instituind obligația reconvocării acesteia, în vederea participării unui număr cât mai mare de proprietari, cu scopul asigurării unui grad sporit de reprezentativitate a adunării generale. De asemenea, în vederea asigurării cadrului legal necesar adoptării unei decizii, în scopul administrării condominiului în conformitate cu interesele proprietarilor, legiuitorul a prevăzut că, în cadrul adunării generale reconvocate, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora. Rezultă așadar că art. 24 din Legea nr. 230/2007, instituind obligația reconvocării adunării generale a proprietarilor în cazul în care la prima ședință nu a fost prezentă o majoritate de jumătate plus unu, legiuitorul a urmărit a asigura participarea fiecărui proprietar în cadrul adunării generale a asociației, pentru a-și exprima votul cu privire la hotărârile ce se adoptă.

24. Mai mult, reglementând adoptarea hotărârilor adunării generale reconvocate cu votul majorității membrilor prezenți, indiferent de numărul acestora, Curtea reține că textul de lege criticat asigură posibilitatea efectivă a asociației de proprietari de a realiza administrarea și gestionarea proprietății comune, fără ca prin aceasta să fie prejudiciate interesele proprietarilor care nu au participat la adunarea generală, sau ale acelora care nu sunt membri ai asociației de proprietari. În acest sens, potrivit art. 26 din Legea nr. 230/2007, oricare dintre proprietari, indiferent că este sau nu membru al asociației, sau dacă a participat la adunarea generală, are dreptul de a ataca în justiție hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele.

25. Pentru toate aceste considerente, Curtea reține că prevederile art. 24 din Legea nr. 230/2007 nu contravin dispozițiilor constituționale referitoare la principiul egalității în drepturi sau la dreptul de proprietate privată.

26. În ceea ce privește invocarea dispozițiilor constituționale referitoare la dreptul la liberă asociere, Curtea reține că acestea nu sunt incidente în cauză. În jurisprudența sa, de pildă prin Decizia nr. 168 din 28 octombrie 1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 85 din 24 februarie 2000, instanța de control constituțional a statuat că, în anumite situații, legiuitorul poate institui forme speciale de asociere ce urmăresc salvgardarea unor interese de ordin general și care, în perspectiva scopurilor pe care le urmăresc, nu reprezintă, în realitate, modalități înscrise în conceptul de liberă asociere, iar asociația de proprietari se află tocmai într-o asemenea situație juridică. Mai mult, în prezenta cauză, Curtea reține că, potrivit prevederilor art. 2 teza a doua din Legea nr. 230/2007, proprietarul unei locuințe dintr-un condominium are doar posibilitatea de a se asocia în această formă asociativă, fără a exista vreo constrângere legală de natură a-l obliga să adere la asociație, astfel încât nici din acest punct de vedere susținerile autoarei excepției de neconstituționalitate nu pot fi reținute.

27. În ceea ce privește invocarea dispozițiilor constituționale cuprinse în art. 11 - Dreptul internațional și dreptul intern,art. 20 - Tratatele internaționale privind drepturile omului,art. 21 - Accesul liber la justiție,art. 24 - Dreptul la apărare,art. 31 - Dreptul la informație, în motivarea excepției de neconstituționalitate nu se arată, în mod concret, în ce constă contrarietatea dintre aceste prevederi constituționale și textul de lege criticat, astfel încât critica de neconstituționalitate nu poate fi reținută. Curtea Constituțională nu se poate substitui autorului excepției în formularea unor critici de neconstituționalitate, cu atât mai mult cu cât prevederile constituționale invocate nu susțin prin ele însele neconstituționalitatea textelor de lege criticate, fiind evidentă lipsa de legătură între conținutul lor normativ (a se vedea, în acest sens, Decizia nr. 1.313 din 4 octombrie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 12 din 6 ianuarie 2012).