Decizia CCR nr. 516 din 9.10.2014 privind excepţia de neconstituţionalitate a prev. art. 6,art. 24 alin. (4), art. 39,art. 41,art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 - înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Cătălina Gliga.

1. Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 6,art. 24 alin. (4), art. 39,art. 41,art. 50 și art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Stelian Simion în Dosarul nr. 6.224/94/2013 al Judecătoriei Buftea și care constituie obiectul Dosarului nr. 37D/2014 al Curții Constituționale.

2. La apelul nominal răspund autorul excepției, personal, și Asociația de proprietari Bloc D din Buftea, prin domnul Vasile Herghelegiu, președinte, cu delegație depusă la dosar. Procedura de citare este legal îndeplinită.

3. Cauza fiind în stare de judecată, președintele Curții acordă cuvântul părților.

4. Autorul excepției solicită admiterea acesteia, reiterând argumentele cuprinse în motivarea scrisă a excepției și depunând note scrise în acest sens.

5. Reprezentantul Asociației de Proprietari Bloc D din Buftea solicită respingerea excepției, ca neîntemeiată, învederând o serie de aspecte de fapt referitoare la conviețuirea în imobilul în cauză.

6. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere, ca neîntemeiată, a excepției de neconstituționalitate. Apreciază că textele de lege criticate nu contravin dispozițiilor constituționale invocate în motivarea acesteia, prezentând și jurisprudența Curții Constituționale în materie.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

7. Prin Încheierea din 5 decembrie 2013, pronunțată în Dosarul nr. 6.224/94/2013, Judecătoria Buftea a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 6,art. 24 alin. (4), art. 39,art. 41,art. 50 și art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Stelian Simion într-o cauză având ca obiect "plângere carte funciară".

8. În motivarea excepției de neconstituționalitate, autorul acesteia susține că art. 6 din Legea nr. 230/2007 este neconstituțional, întrucât nu precizează clar ca încheierea judecătorului delegat să fie comunicată proprietarilor din condominiu. Arată că ambiguitatea prevederilor art. 6 alin. (6) a permis unei grupări din rândul proprietarilor din condominiu să depună în secret cererea de obținere a personalității juridice a asociației, ceilalți proprietari fiind lipsiți, în absența comunicării de către instanță, de dreptul de a ataca cu recurs cererea de acordare a personalității juridice pentru asociația de proprietari. În ce privește art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, consideră că este contrar Constituției, întrucât permite unei asociații să hotărască asupra dreptului de proprietate al unui cetățean, proprietar, care nu este membru al acestei asociații. Susține că asociația ar trebui să negocieze cu proprietarii care nu sunt membri ai asociației și eventualele litigii să se rezolve în instanță. În opinia autorului excepției, art. 39 din Legea nr. 230/2007 contravine dispozițiilor art. 44 din Constituție, întrucât permite unei majorități să dispună, eventual, de dreptul său de proprietate din cota indiviză, schimbând destinația unor spații, prin închiriere, fără acordul său. Susține că acest lucru ar fi fost în spiritul Constituției dacă, în textul criticat, în locul expresiei "acordul majorității proprietarilor" ar fi "acordul tuturor proprietarilor". Art. 41 din Legea nr. 230/2007 încalcă același text din Constituție, întrucât permite comitetului executiv să dispună de cota de proprietate a unui proprietar fără acordul sau împuternicirea acestuia. De asemenea, consideră că textul ar fi fost constituțional dacă ar fi fost cerut acordul tuturor proprietarilor. Referitor la art. 50 din Legea nr. 230/2007 susține că nesocotește principiul egalității în fața legii și a autorităților publice, întrucât permite ca asociația de proprietari să acționeze în justiție pe orice proprietar, cu scutire de la plata taxei de timbru judiciar. Or, acțiunea în justiție a oricărui proprietar este condiționată de achitarea de către acesta a taxei judiciare de timbru. Art. 51 din Legea nr. 230/2007 este neconstituțional întrucât permite ca înscrierea unui privilegiu în registrul de publicitate imobiliară să se facă la simpla cerere a președintelui asociației de proprietari pe baza unei singure sume, uneori abuzive, dintr-o listă de întreținere, instituindu-se în mod nelegal "ipotecă legală" pe un apartament pentru o sumă ce nu este cuprinsă în niciun titlu executoriu.

9. Judecătoria Buftea a apreciat că excepția de neconstituționalitate întrunește condițiile de admisibilitate prevăzute de Legea nr. 47/1992 și a sesizat Curtea Constituțională în vederea soluționarea acesteia, fără să își exprime opinia cu privire la constituționalitatea textelor de lege criticate.

10. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

11. Avocatul Poporului apreciază, reiterând cele reținute de Curtea Constituțională în jurisprudența sa, că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate asupra părților destinate folosirii în comun de către toți proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuințe se justifică prin asigurarea posibilității efective de administrare, folosire, întreținere și exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuințe din acel imobil. De asemenea, rezolvarea problemelor pe care le implică administrarea unui imobil cu mai mulți locatari impune o asociere fără de care drepturile și interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariția unor neînțelegeri sau litigii. Așa fiind, instituirea unor obligații ce rezultă din acordul de asociere și din relațiile contractuale stabilite între asociație, în numele membrilor ei, și terți, este pe deplin justificată. În consecință, existența unor spații în proprietate comună și perpetuă și imposibilitatea administrării individuale a acestora de către toți proprietarii, indiferent că sunt sau nu membri ai asociației de proprietari, sunt elemente care impun constituirea unei structuri organizate, care să acționeze în numele și pentru interesul comun, fără ca prin aceasta să se ajungă la o încălcare a dreptului de proprietate privată. În plus, menționează că, în fapt, autorul excepției nu formulează o veritabilă critică de neconstituționalitate, ci se referă la o omisiune legislativă, dorind modificarea dispozițiilor legate criticate, ceea ce excedează competenței Curții Constituționale.

12. Președinții celor două Camere ale Parlamentului și Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susținerile orale ale părților și notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și Legea nr. 47/1992, reține următoarele:

13. Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, precum și ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992, să soluționeze excepția de neconstituționalitate.

14. Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie prevederile art. 6,art. 24 alin. (4), art. 39,art. 41,art. 50 și art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările ulterioare, care au următorul conținut:

- Art. 6:"(1) Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun și se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.

(2) Statutul și acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie să conțină:

a) adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;

b) numele și prenumele tuturor proprietarilor;

c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent clădirii;

d) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună;

e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.

(4) Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află clădirea.

(5) Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie.

(6) Încheierea este supusă numai apelului, în termen de 5 zile de ia comunicare. Apelul se judecă cu citarea părților.";

- Art. 24 alin. (4): "(4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari

- Art. 39:"Proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune.";

- Art. 41: "Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv; cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate în condițiile legii.

- Art. 50:"(1) Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

(2) Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxă de timbru.

(3) Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă. ";

- Art. 51:"(1) Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

(3) Operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) și (2) sunt scutite de taxă de timbru."

15. În opinia autorului excepției, prevederile de lege criticate încalcă dispozițiile din Legea fundamentală cuprinse în art. 16 alin. (1) care instituie principiul egalității cetățenilor în fața legii și a autorităților publice și în art. 44 privind dreptul de proprietate privată.

16. Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea observă că, în jurisprudența sa, concretizată, de pildă, prin Decizia nr. 168 din 28 octombrie 1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 85 din 24 februarie 2000, a reținut că legiuitorul poate institui posibilitatea înființării asociațiilor de proprietari în vederea realizării unui scop de interes general, și anume administrarea în bune condiții a clădirilor cu mai multe apartamente, luându-se în considerare, totodată, și interesele proprietarilor legate de realizarea unei bune conviețuiri, inclusiv pentru stabilirea costurilor și a cheltuielilor comune, a repartizării lor pe fiecare proprietar, a reparațiilor și amenajărilor necesare etc. Rezolvarea problemelor pe care le implică locuirea și administrarea unui imobil cu mai mulți proprietari impune, în consecință, o asociere fără de care drepturile și interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariția unor neînțelegeri sau litigii.

17. Totodată, prin Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 din 29 aprilie 2009, Curtea a constatat că Legea nr. 230/2007 oferă proprietarului, prin art. 2 teza a doua, posibilitatea de a se asocia în această formă asociativă fără să îi impună însă vreo obligație în acest sens. Conținutul normativ al acestui articol are caracter dispozitiv, lăsând proprietarului libertatea de a deveni sau nu membru al asociației, neexistând niciun fel de constrângeri legale sau de altă natură care să îl forțeze să adere la asociație. Ca atare, în acest context, nu se impune reglementarea unei căi de atac împotriva încheierii prin care asociația dobândește personalitate juridică de care să dispună proprietarii care nu doresc să devină membri ai asociației, lipsind, aprioric, interesul exercitării de către aceștia a unei căi de atac. Prin urmare, Curtea nu poate reține critica art. 6 din Legea nr. 230/2007 prin raportare la art. 21 din Constituție. De altfel, în jurisprudența sa, și Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că liberul acces la justiție nu este un drept absolut, ci necesită, prin însăși natura sa, o reglementare din partea statului, care are o anumită marjă de apreciere în stabilirea unor limitări ale acestuia, atât timp cât nu aduce atingere înseși esenței acestui drept (Hotărârea din 28 mai 1985, pronunțată în Cauza Ashingdane împotriva Regatului Unit al Marii Britanii, paragraful 57, sau Hotărârea din 1 aprilie 2010, pronunțată în Cauza Buijen Împotriva Germaniei, paragraful 59).

18. Curtea constată că, în ceea ce privește prevederile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, Curtea a statuat, prin Decizia nr. 318 din 29 martie 2012, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 373 din 1 iunie 2012, Decizia nr. 1.117 din 8 septembrie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 711 din 10 octombrie 2011, și Decizia nr. 1.647 din 16 decembrie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 203 din 24 martie 2011, că reglementarea din Legea nr. 230/2007 potrivit căreia hotărârile adunării generale sunt obligatorii și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari nu contravine Legii fundamentale. Oricare dintre proprietari indiferent că este sau nu membru al asociației, are dreptul, potrivit art. 26 din lege, de a ataca în justiție hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele.

19. În ceea privește art. 39 din Legea nr. 230/2007, Curtea a examinat constituționalitatea acestora, prin Decizia nr. 734 din 24 iunie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 557 din 23 iulie 2008, Decizia nr. 1.068 din 20 noiembrie 2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 842 din 8 decembrie 2007, și Decizia nr. 402 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 237 din 9 aprilie 2009, în cauzele soluționate cu acele prilejuri fiind pusă în discuție problema stabilirii limitelor dreptului de proprietate în cazul bunurilor aflate în coproprietate forțată și perpetuă (condominium pro indiviso) în blocurile de locuințe, în care, potrivit legii, se constituie asociații de proprietari. Sub acest aspect, Curtea a reținut că dispozițiile art. 44 alin. (1) din Constituție, care consacră garantarea dreptului de proprietate privată, prevăd în teza a doua că atât limitele, cât și conținutul acestui drept "sunt stabilite de lege". Curtea a observat că, în aceste condiții, rezultă, în mod evident, că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate asupra părților destinate folosirii în comun de către toți proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuințe se justifică constituțional prin asigurarea posibilității efective de administrare, folosire, întreținere și exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuințe din acel imobil. Totodată, în măsura în care textul de lege criticat prevede expres manifestarea acordului tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate ca o condiție peremptorie a utilizării de către terți a spațiilor proprietate comună, Curtea a constatat că nu operează nicio îngrădire a dreptului de proprietate al acestora.

20. Și asupra art. 50 din Legea nr. 230/2007 Curtea s-a mai pronunțat, din perspectiva unor critici similare. Astfel, prin Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 dir» 29 aprilie 2009, a statuat că, sub aspectul participării la cheltuielile comune, nu are relevanță dacă persoana este sau nu membru al unei asociații de proprietari, întrucât această obligație rezultă din starea de coproprietate forțată cu privire la părțile comune în care se află toți proprietarii. În acest context, Curtea a reținut că art. 2 din Legea nr. 230/2007 prevede că proprietarii au obligația să ia măsuri cu privire la drepturile și obligațiile comune ce le revin tuturor asupra proprietății comune și că, în plus, existența unor spații în proprietate comună și perpetuă, imposibilitatea încheierii unor contracte individuale cu marii furnizori de utilități de către toți proprietarii, indiferent că sunt sau nu membri ai asociației de proprietari, sunt elemente care impun constituirea unei structuri organizate, care să acționeze în numele și pentru interesul comun.

21. Prin Decizia nr. 727 din 1 iunie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 520 din 27 iulie 2010, Curtea a statuat, în ceea ce privește susținerea în sensul că este încălcat principiul egalității prin faptul că asociația de proprietari este scutită de plata taxei judiciare de timbru, în timp ce proprietarul nu beneficiază de această scutire, că aceasta este neîntemeiată. Curtea a arătat că instituirea unor excepții de la regula generală a plății taxelor judiciare de timbru nu constituie o discriminare sau o atingere adusă acestui principiu constituțional. Potrivit art. 139 alin. (1) din Constituție "Impozitele, taxele și orice alte venituri ale bugetului de stat și ale bugetului asigurărilor sociale de stat se stabilesc numai prin lege", fiind, așadar, la latitudinea legiuitorului să stabilească scutiri de la plata taxelor sau impozitelor, având în vedere situații diferite, fără ca prin aceasta să se aducă atingere principiului egalității în drepturi. Plata unor taxe sau impozite nu reprezintă un drept, ci o obligație constituțională a cetățenilor, prevăzută de art. 56 alin. (1) din Legea fundamentală, în conformitate cu care "Cetățenii au obligația să contribuie, prin impozite și taxe, la cheltuielile publice". Curtea a statuat că o atare soluție legislativă impune un tratament juridic diferit pentru situații de fapt diferite, având o justificare obiectivă și rațională, și anume necesitatea recuperării de către asociațiile de proprietari a cotelor de întreținere cu mai multă ușurință, ținând cont atât de multitudinea datornicilor, de debitele mari pe care aceștia le au, cât și de consecințele grave ale neachitării acestora.

22. Cu privire la art. 51 din Legea nr. 230/2007, Curtea a constatat că instituirea, prin dispozițiile de lege menționate, a unui privilegiu imobiliar și a unuia mobiliar în favoarea asociației de proprietari reprezintă un mijloc juridic de garantare a creanțelor acesteia, constând în sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. O asemenea reglementare nu se poate susține că ar fi contrară prevederilor din Legea fundamentală invocate, întrucât nu face altceva decât să confere acesteia o poziție de prioritate față de ceilalți creditori în ceea ce privește satisfacerea creanței sale. Faptul că privilegiul imobiliar se radiază din registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate, iar nu și printr-un înscris prin care se constată că suma nu este datorată, constituie un aspect care excedează competenței de soluționare a Curții Constituționale, fiind o problemă de legiferare, a cărei reglementare aparține exclusiv autorității legiuitoare.