Legea 207/2025 („Legea Nordis”): Reguli noi pentru avans și rezervare

Comentarii

0

Piața rezidențială din România a fost marcată, în ultimii ani, de proiecte blocate, întârzieri majore și situații în care cumpărătorii și-au pierdut avansurile achitate pentru locuințe în construcție. Pe fondul acestor probleme și al unor scandaluri mediatizate, a apărut ceea ce presa numește deja „Legea Nordis” – Legea nr. 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025, care modifică Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.

De la rezervarea limitată la 5% din preț, la obligația unui cont bancar distinct pentru avans și până la amenda de 1% din cifra de afaceri pentru dezvoltatorii care folosesc sumele în alte scopuri, noua lege schimbă semnificativ regulile jocului pentru tranzacțiile cu apartamente și case „bun viitor”.

În continuare sunt prezentate, pe înțelesul tuturor, principalele efecte ale Legii 207/2025 pentru persoanele care intenționează să achiziționeze o locuință în fază de proiect sau în curs de construire.

De unde provine Legea 207/2025 și de ce i se spune „Legea Nordis”

Proiectul care a devenit Legea 207/2025 a fost inițiat cu scopul de a consolida protecția cumpărătorilor de locuințe în construcție, în special în relația cu dezvoltatorii imobiliari. Inițiatorii au pornit de la probleme concrete observate în practică:

• avansuri mari solicitate la antecontract, fără garanții ferme pentru cumpărători;
• rezervări plătite înainte de orice verificare serioasă a situației juridice a proiectului;
• cazuri în care banii încasați ca avans pentru un proiect erau utilizați pentru alte scopuri sau pentru alte proiecte.

Legea a fost discutată în contextul insolvenței unui dezvoltator important de pe piață, motiv pentru care presa și o parte din actorii din domeniu au denumit-o informal „Legea Nordis”. Această denumire nu apare în textul oficial al legii, dar este folosită frecvent în spațiul public și în dezbaterile din domeniul imobiliar.

Dincolo de eticheta mediatică, esențial este conținutul normativ și modul în care Legea 207/2025 schimbă raportul de forțe între dezvoltator și cumpărător.

Cinci modificări esențiale pentru cumpărătorii de locuințe în construcție

1. Dezvoltatorul poate promite vânzarea doar după ce imobilul viitor „există” juridic în cartea funciară

Legea pornește de la ideea că nu se poate promite vânzarea unui imobil care nu este definit juridic.

În noul regim, dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unei unități individuale dintr-un condominiu viitor sau a unei locuințe individuale viitoare numai dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

• autorizația de construire este notată în cartea funciară a imobilului;
• pentru condominii, este realizată operațiunea de preapartamentare, cu deschiderea cărților funciare pentru fiecare unitate individuală „bun viitor”;
• este obținut extrasul de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau pentru locuința individuală viitoare.

În acest fel, promisiunea are ca obiect un bun viitor identificat clar în cartea funciară, și nu o simplă descriere generică din materialele de marketing.

2. Promisiunile se încheie doar la notar și se notează în cartea funciară

Noua lege conferă un rol întărit notarului public și cărții funciare:

• Promisiunile de vânzare, de cumpărare și promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca obiect unități individuale din condominii viitoare sau locuințe individuale viitoare, se încheie doar în formă autentică.
• Notarul public are obligația ca, în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare, să solicite notarea promisiunii în cartea funciară.

Astfel, promisiunea devine opozabilă terților prin înscrierea în cartea funciară, ceea ce reduce substanțial riscul încheierii unor promisiuni paralele asupra aceleiași unități.

3. Rezervarea unei unități: cel mult 60 de zile și cel mult 5% din preț

În practică, mulți cumpărători achitau sume considerabile doar pentru a „rezerva” un apartament. Legea 207/2025 reglementează expres această etapă intermediară:

• Convențiile de rezervare se pot încheia pentru o perioadă de maximum 60 de zile.
• Sumele achitate de cumpărător pentru rezervare nu pot depăși 5% din prețul de vânzare. Depășirea acestui prag atrage nulitatea absolută a convenției de rezervare.
• Dacă, până la expirarea termenului de 60 de zile, nu se încheie promisiunea autentică sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral, în 30 de zile, sumele primite.

Prin urmare, nu mai este legal ca o simplă rezervare să concentreze avansuri de 10–20% din preț, fără o structură clară de protecție juridică pentru cumpărător.

4. Avansul din promisiune se depune într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului

Unul dintre cele mai importante mecanisme introduse de lege este contul bancar distinct.

Sumele plătite de cumpărător ca avans în baza promisiunii autentice:

• se depun obligatoriu într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv edificării proiectului pentru care s-a achitat avansul;
• pot fi utilizate numai:
  • pentru lucrările de structură/rezistență, în limita a maximum 25% din preț;
  • după finalizarea structurii, pentru instalații, în limita a maximum 20% din preț.
• sunt eliberate din cont doar cu avizul persoanei responsabile sau al dirigintelui de șantier, prin aplicarea ștampilei „bun de plată”.

Scopul acestui mecanism este ca fondurile provenite din avansurile cumpărătorilor să fie folosite efectiv pentru proiectul respectiv, și nu pentru alte investiții sau cheltuieli ale dezvoltatorului.

5. Încălcarea regulilor privind avansul poate atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri

Legea instituie o sancțiune severă pentru dezvoltatorii care folosesc sumele reprezentând avans în alte scopuri decât cele prevăzute:

Utilizarea sumelor achitate de cumpărător ca avans în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, realizată în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Este vorba, așadar, de o sancțiune procentuală, raportată la dimensiunea economică a dezvoltatorului, nu de o amendă fixă, ceea ce sporește efectul descurajator al normei.

Traseul tipic: de la alegerea proiectului la semnarea promisiunii

1. Analiza proiectului și a dezvoltatorului. Cumpărătorul ar trebui să verifice societatea dezvoltatorului, situațiile financiare, proiectele realizate anterior și eventualele litigii sau proceduri de insolvență.
2. Verificarea autorizației de construire. Este esențial ca autorizația să existe și să fie notată în cartea funciară a imobilului.
3. Eventuala convenție de rezervare. Dacă se dorește rezervarea unei unități:
   • se încheie o convenție de rezervare pe cel mult 60 de zile;
   • se poate achita cel mult 5% din prețul viitoarei locuințe;
   • se stabilesc explicit condițiile de restituire și de pierdere a sumei, în funcție de culpă.
4. Verificarea situației în cartea funciară. Pentru condominii, se recomandă verificarea existenței preapartamentării și a cărții funciare pentru unitatea viitoare.
5. Promisiunea autentică la notar. Actul trebuie să fie:
   • încheiat în formă autentică, în fața unui notar public;
   • bazat pe un extras de carte funciară actualizat;
   • să prevadă termene clare, prețul, condițiile de plată și eventualele penalități.
6. Plata avansului în condițiile noii legi. În promisiune, este indicat să fie menționate:
   • contul bancar distinct al proiectului;
   • regimul legal al sumelor (destinația pentru structură și instalații);
   • obligația dezvoltatorului de a respecta dispozițiile Legii 207/2025.
7. Contractul de vânzare-cumpărare final. Se încheie după recepția lucrărilor și înscrierea definitivă a construcției și a unităților în cartea funciară, în baza documentației cadastrale finale.

Preapartamentarea și bunul viitor în cartea funciară

Pe lângă regulile referitoare la avans, Legea 207/2025 completează Legea cadastrului nr. 7/1996 cu reglementări privind preapartamentarea – operațiunea prin care proiectul de condominium este transpus în structura cărților funciare pentru bunuri viitoare.

În esență, preapartamentarea presupune:

• întocmirea unei documentații cadastrale de preapartamentare, în baza autorizației de construire;
• încheierea unui act autentic de preapartamentare;
• deschiderea:
  • unei cărți funciare pentru construcția „bun viitor” de tip condominiu;
  • câte unei cărți funciare pentru fiecare unitate individuală „bun viitor”.

În aceste cărți funciare se menționează expres că unitățile sunt bunuri viitoare, aflate în curs de edificare. După finalizarea construcției și întocmirea documentației de apartamentare, aceste înscrieri se actualizează cu datele definitive.

Din perspectiva calendarului:

• prevederile referitoare la preapartamentare (modificările art. 26 din Legea 7/1996) intră în vigoare la 3 luni de la publicarea legii, respectiv la data de 8 martie 2026;
• până la acel moment, autorizația de construire pentru unitățile viitoare se notează separat, iar promisiunile sunt corelate cu aceste mențiuni.

Gradul de protecție oferit cumpărătorilor: avantaje și limite

Avantaje pentru cumpărători

• Trasabilitatea fondurilor: sumele reprezentând avans sunt legate de un cont bancar distinct, dedicat proiectului pentru care au fost plătite.
• Reglementarea rezervării: valoare maximă de 5% și termen maxim de 60 de zile, cu obligații clare de restituire în cazul culpei dezvoltatorului.
• Promisiuni autentice și înscrise în cartea funciară, ceea ce reduce riscul promisiunilor multiple asupra aceleiași unități.
• Constrângeri sporite asupra dezvoltatorilor în ceea ce privește finalizarea proiectului și utilizarea fondurilor încasate.
• Amendă proporțională cu dimensiunea dezvoltatorului (1% din cifra de afaceri) pentru utilizarea nelegală a avansului.

Limitele reglementării

• Absența unui plafon general pentru avansul din promisiune. Plafonarea la 5% se aplică exclusiv convențiilor de rezervare; la nivelul promisiunilor autentice, cuantumul avansului rămâne o chestiune de negociere contractuală, cu respectarea condițiilor privind contul distinct.
• Lipsa unei obligații exprese de asigurare sau de utilizare a unui cont escrow. Deși astfel de instrumente au fost discutate în procesul legislativ, ele nu au fost incluse ca obligații generale în forma finală a legii.
• Necesitatea unor norme secundare clare pentru a detalia mecanismele de control asupra utilizării fondurilor din contul distinct și rolul autorităților de supraveghere.
• Persistența unor riscuri de piață, legate de solvabilitatea dezvoltatorului, calitatea finanțării și disciplina contractuală.

Chiar și cu aceste limite, Legea 207/2025 – cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis” – reprezintă un pas important în direcția creșterii transparenței și a protecției juridice pentru cumpărătorii de locuințe aflate în faza de proiect sau în curs de executare.

Șapte aspecte esențiale de verificat înainte de plata avansului

• Existența și notarea autorizației de construire în cartea funciară.
• Existența unui extras de carte funciară pentru unitatea viitoare sau, după caz, pentru teren în perioada tranzitorie.
• Respectarea limitelor pentru convenția de rezervare: cel mult 5% din preț și cel mult 60 de zile.
• Încheierea promisiunii de vânzare în formă autentică, la notar, cu solicitarea înscrierii în cartea funciară.
• Mentionarea în act a contului bancar distinct al proiectului și a destinației sumelor conform legii.
• Analizarea istoricului dezvoltatorului: proiecte finalizate, eventuale întârzieri, litigii sau proceduri de insolvență.
• Păstrarea tuturor documentelor justificative (contracte, chitanțe, ordine de plată, corespondență scrisă).

Întrebări frecvente privind Legea 207/2025 („Legea Nordis”)