Admisibilitatea acţiunii promovate în temeiul art. 50<sup>1
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia. 947/R din 22 aprilie 2010
Prin sentinţa civilă nr. 10198/03.07.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamantul M.N. împotriva pârâtului Ministerul Economiei şi Finanţelor Publice şi, în consecinţă, a fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 7677,85 lei reprezentând valoarea actualizată a preţului de 6641077 Rol achitat de către reclamant în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 34108/1 aprilie 1997 pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. E. A fost obligat pârâtul să achite reclamantului suma de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariul avocatului.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 34108/1 aprilie 1997 a cumpărat de la S.C. CONSTRUCTARDEALUL S.A., considerat ca un agent al statului, imobilul în care locuia ca şi chiriaş încă din anul 1973, pentru preţul de 6.641.077 Rol.
Prin decizia civilă nr. 350/20 aprilie 2006 pronunţată de către Tribunalul Cluj a fost admis apelul formulat de către T.V. împotriva sentinţei civile nr. 8806/2002 a Judecătoriei Cluj-Napoca şi a fost constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 34108/1 aprilie 1997.
Prin decizia civilă nr. 2042/R/21 septembrie 2006 pronunţată de către Curtea de Apel Cluj a fost respins ca nefondat recursul formulat de către M.N. împotriva deciziei civile nr. 350/20 aprilie 2006 pronunţată de către Tribunalul Cluj. Pentru a pronunţa această hotărâre Curtea a reţinut că reclamantul M.N. a cumpărat imobilul prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 34108/1 aprilie 1997 şi nu se poate prevala de buna credinţă de vreme ce în cuprinsul cărţii funciare era notată acţiunea în revendicare a d-nei T.V. încă din anul 1993, iar imobilul era trecut pe lista imobilelor revendicate în temeiul Legii nr.112/1995. S-a mai reţinut că este neîntemeiată susţinerea d-lui M.N. cu privire la faptul că imobilul ar fi fost trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de vreme ce prin decizia civilă nr. 5222/21 septembrie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a stabilit în mod irevocabil că imobilul a fost preluat de către stat fără titlu valabil. Decizia civilă nr. 2042/R/21 septembrie 2006 pronunţată de către Curtea de Apel Cluj este irevocabilă în condiţiile art. 377 al. 2 pct. 4 din Cod proc.civ. şi a intrat sub imperiul autorităţii de lucru judecat, în sensul că aceleaşi probleme litigioase nu mai pot fi puse în discuţie într-un cadru procesual identic şi a intrat sub puterea de lucru judecat, în sensul că oricare dintre părţi se poate prevala oricând de dispoziţiile deciziei. În acest context, cât priveşte o hotărâre judecătorească irevocabilă, pronunţată de către Curtea de Apel Cluj, instanţa a reamintit părţilor că lămurirea ei nu este de competenţa acestei instanţe, la fel cum nu este de competenţa acestei instanţe şi nici în limitele acestei proceduri discutarea temeiniciei sau legalităţii acestui titlu.
În condiţiile art. 50 al. 2 din Legea 10/2001, R cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru; iar în condiţiile art. 501 din acelaşi act normativ, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Pentru analizarea textelor de lege incidente instanţa a verificat în ce măsură contractul de vânzare-cumpărare nr. 34108/1 aprilie 1997 a fost sau nu încheiat în condiţiile Legii 112/1995, raportat desigur şi la considerentele intim legate de soluţia dată prin decizia civilă nr. 2042/R/21 septembrie 2006 pronunţată de către Curtea de Apel.
Legea 112/1995, aşa cum rezultă din art. 1, se aplică imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Potrivit art. 9 al. 1 din acelaşi act normativ chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului. Imobilul a fost cumpărat de către reclamant în temeiul art. 9 din Legea nr.112/1995.
O primă condiţie obiectivă pentru ca acel contract de vânzare-cumpărare să poată fi considerat încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 este dacă imobilul făcea obiectul Legii 112/1995. Pentru explicitarea noţiunii de preluare cu titlu instanţa a avut în vedere şi disp. art. 5 din HG 20/1997 privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului care prevede că imobilele
care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu exista titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun. În consens cu jurisprudenţa constantă instanţa reţine că prin imobil preluat fără titlu se va înţelege imobil preluat în fapt, adică fără existenţa unui act de preluare, iar situaţia în care imobilul a fost trecut în proprietatea statului prin aplicarea abuzivă a acelor legi de trecere în proprietatea statului va fi considerat fără titlu valabil, care va avea acelaşi efect juridic ca şi preluarea fără titlu. Aşa fiind, doar preluarea unui imobil în condiţiile existenţei materiale a unui titlu şi cu respectarea condiţiilor de preluare stipulate, va fi fost considerat ca fiind preluat cu titlu.
Prin considerentele deciziei civile nr. 1346/A/1994 pronunţată de către Tribunalul Cluj în dosarul nr. 1657/1994 instanţa a reţinut că imobilul situat în Cluj-Napoca, B-ul Eroilor, nr. 15, jud. Cluj a fost preluat în baza Decretului nr. 92/1950, fiind admis apelul împotriva sentinţei civile nr. 66/5 ianuarie 1994 pronunţată de către Judecătoria Cluj-Napoca prin care s-a constatat nelegalitatea deciziei de naţionalizare emisă în baza decretului 92/1950.
Instanţa a reamintit părţilor că o hotărâre judecătorească irevocabilă beneficiază, atâta vreme cât este în fiinţă, de prezumţia absolută de adevăr, iar prin decizia civilă nr. 2042/R/21 septembrie 2006 pronunţată de către Curtea de Apel Cluj s-a reţinut că pârâtul M.N. a mai susţinut că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu, dar prin decizia civilă nr. 5222/21 septembrie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a stabilit irevocabil că imobilul în litigiu a fost preluat de către Statul Român fără titlu valabil. Raportat la distincţiile de mai sus, instanţa a reţinut că deşi s-a hotărât iniţial prin decizia civilă nr. 1346/A/1994 pronunţată de către Tribunalul Cluj că imobilul a trecut în proprietatea statului în baza Decretului 92/1950, ulterior, analizându-se titlu, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat că acest titlu nu era valabil.
Totodată prin decizia civilă nr. 2042/R/21 septembrie 2006 pronunţată de către Curtea de Apel Cluj s-a reţinut că reclamantul nu fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Or, nu se poate stabili că un contract de vânzare cumpărare s-a încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, sau a oricărei alte legi de altfel, dacă în acelaşi timp s-a stabilit că partea care se prevalează de respectarea legii a fost de rea-credinţă. Instanţa a reţinut că buna-credinţă este o dimensiune esenţială şi o cerinţă legală în cadrul executării contractelor exprimată prin aceea că părţile înţeleg să-şi îndeplinească obligaţiile, astfel încât efectele contractului să corespundă în cel mai înalt grad voinţei lor reale, în concordanţă cu legea, regulile de convieţuire socială şi cu bunele moravuri.
În concluzia argumentelor de mai sus, instanţa a reţinut că în cauză sunt incidente disp. art. 50 al. 2 din Legea 10/2001 şi nu disp. art. 50 al. 21 din acelaşi text normativ, reclamantul fiind îndreptăţit la restituirea preţului actualizat, în virtutea repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului şi nu la restituirea preţului de piaţă al imobilului.
Din raportul de expertiză realizat instanţa a reţinut că preţul de cumpărare actualizat al imobilului este de 7677,85 lei.
Instanţa a reţinut că art. 50 al. 3 din Legea 10/2001, identifică sursa din care se va achita actualizat sau preţul de piaţă, iar Legea 112/1995 prevede doar modalitatea de constituire a acestui fond, fără ca niciuna dintre cele două legi să prevadă vreo proporţie cu privire la preţul ce trebuie achitat. Această concluzie este necesară nu doar din analiza gramaticală a textelor incidente şi din alte raţiuni juridice: astfel, subiectul pasiv al raportului obligaţional este acelaşi
cu subiectul activ care a declanşat întregul discurs procesual, respectiv Statul Român, care a preluat un imobil şi apoi, prin agenţii, săi l-a înstrăinat; pe cale de consecinţă Statul Român va fi ţinut să răspundă patrimonial, desigur prin aparatul administrativ specific obligaţiei pasive ce îi incumbă.
În concluzia argumentelor de mai sus, instanţa a admis în parte acţiunea reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 632/19.11.2009 a Tribunalului Cluj au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de reclamantul M.N. şi de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice împotriva sentinţei civile nr. 10198/10.07.2009 al Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menţinută în totul.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut, referitor la apelul formulat de către apelantul M.N. că acesta este nefondat, din următoarele considerente:
În raport de statuările deciziei civile nr. 2042/R/2006 a Curţii de Apel Cluj, pronunţată la 21.09.2006 şi ale deciziei civile nr. 5222/21.09.2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nu pot fi reţinute ca fiind pertinente criticile formulate de către apelant în ceea ce priveşte nereţinerea de către instanţa de fond a distincţiei între titlu valabil sau nevalabil al statului, în condiţiile în care s-a statuat în mod irevocabil încă din anul 2004, că imobilul în litigiu a fost preluat fără titlu valabil.
Instanţa de fond a făcut o analiză judicioasă a condiţiilor necesare existenţei unui contract valabil încheiat cu respectarea Legii 112/1995, făcând trimitere la dispoziţiile art. 5 din HG 20/1997 privind aplicarea Legii nr.112/1995 care prevede că, imobilele care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituirea sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite, pe cale judecătorească potrivit dreptului comun. Pornind de la decizia civilă nr. 2042/R/2006 pronunţată de Curtea de Apel Cluj la data de 21 septembrie 2006, judecătorul fondului a statuat că nu se poate stabili că un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu respectarea Legii 112/1995, dacă în acelaşi timp se va stabili că partea care se prevalează de respectarea legii este de rea-credinţă.
Astfel, în virtutea argumentelor susmenţionate, în prezenta speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 alin 2 din Legea 10/2001 privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile şi nu ipoteza solicitate de către apelant, respectiv art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 care vizează contractele
încheiate cu respectarea Legii 112/1995 , ceea ce nu este cazul în prezenta pricină.
În ceea ce priveşte critica privind neacordarea în totalitate a cheltuielilor de judecată, tribunalul a apreciat că şi aceasta este nefondată în condiţiile în care în cuprinsul încheierii de şedinţă din data de 03.07.2009 reprezentanta apelantului a solicitat admiterea acţiunii formulate, cu cheltuieli de judecată inclusiv avansul achitat experţilor, în mod corect judecătorul fondului stabilind suma de 1500 lei
În privinţa apelului formulat de către Statul Român reprezentat Ministerul Finanţelor publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Judeţului Cluj, acesta a fost respins ca nefondat, întrucât instanţa de fond nu s-a pronunţat extra petita, acordând ceea ce nu s-a cerut ci dimpotrivă a făcut o analiză pertinentă, complexă şi riguros motivată privind incidenţa
dispoziţiilor legale aplicabile în prezenta speţă,
A fost înlăturată ca nefondată a doua critică adusă sentinţei apelate şi anume obligarea apelantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, în condiţiile admiterii doar în parte a acţiunii civile, întrucât faptul că acţiunea a fost admisă doar în parte, nu justifică reducerea cheltuielilor corespunzătoare onorariului plătit.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal reclamantul M.N., solicitând modificarea deciziei atacate, admiterea apelului, schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată.
În motivarea recursului, întemeiat pe disp. art. 304 pct. 7,8 şi 9 Cod proc.civ., recurentul a arătat în primul rând, elementele de fapt de netăgăduit în această cauză, respectiv: data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului; existenţa Legii nr. 112/1995, care prevedea că intră sub incidenţa sa imobilele preluate cu titlu, fără a exista distincţia între titlul valabil sau nevalabil al statului, aşa cum a fost prevăzut ulterior prin art. 6 din Legea nr. 213/1998; faptul că era îndreptăţit la cumpărarea imobilului; că statul era proprietar tabular; că T.V. nu se încadra în disp. art. 2 din Legea nr. 112/1995; notarea din cartea funciară a acţiunii în revendicarea imobilului nu are relevanţă în cauză, deoarece fusese respinsă irevocabil; notificarea făcută de T.V. pentru sistarea vânzării apartamentului datează din 2.09.1997, după ce apartamentul din litigiu fusese vândut încă din data de 1.04.1996.
Împrejurarea că prin decizia civilă nr. 2042/2006 a Curţii de Apel Cluj se menţionează în considerentele ei că ar fi fost de rea credinţă la încheierea contractului, are relevanţă doar sub aspectul desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, nu şi asupra interpretării disp. art. 50/1 din Legea nr. 1/2009, care se referă indiscutabil la respectarea Legii nr. 112/1995 în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din litigiu.
Prin prisma interpretării bunei credinţe la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în anul 1996, au fost îndeplinite toate condiţiile de către recurent, astfel că, art. 50/1 are deplină aplicabilitate în cauză, fiind îndreptăţit la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale.
În ce priveşte cheltuielile de judecată, recurentul a arătat că, instanţa le-a acordat doar parţial, cu toate că, în baza art. 274 Cod proc.civ., trebuiau acordate toate cheltuielile, respectiv onorariul de avocat şi contravaloarea expertizelor efectuate în cauză.
Prin întâmpinarea depusă Ministerul Finanţelor Publice - Direcţia Generală a Finanţelor Publice Cluj s-a opus admiterii recursului, arătând că, cele două instanţe au apreciat în mod corect că în speţă sunt aplicabile disp. art. 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001, privind restituirea preţului actualizat şi nu disp. art. 50 alin. 1 din acelaşi act normativ, care vizează contractele încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că este nefondat şi în baza art. 312 alin. 1 Cod proc. civ., urmează să-l respingă pentru următoarele considerente:
Conform dispoziţiilor art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, cererile şi acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii a căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxă judiciară de timbru, iar conform art. 50/1 din acelaşi act normativ, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin
hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă a imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Din conţinutul acestor texte de lege rezultă că, pentru incidenţa lor, este necesar a se analiza dacă contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
În speţă, prin decizia civilă nr. 2042/21 septembrie 2006 a Curţii de Apel Cluj s-a statuat irevocabil că imobilul în litigiu a intrat în proprietatea Statului Român fără titlu valabil, că reclamantul M.N. a fost de rea credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În contextul acestor reţineri, criticile recurentului în ce priveşte distincţia dintre buna şi reaua credinţă la încheierea contractului cu consecinţe directe în speţă, sunt nefondate. De fapt, prin motivele de recurs invocate, recurentul urmăreşte o reapreciere a bunei lui credinţe raportat la momentul încheierii contractului, în raport de care i se aplică dispoziţiile art. 50 alin. 2/1, lucru inadmisibil, având în vedere că, dacă s-ar proceda în modalitatea invocată de recurent, s-ar încălca principiul puterii lucrului judecat.
Curtea, în considerarea celor reţinute şi având în vedere cele statuate în mod irevocabil prin decizia civilă nr. 2042/R/21 septembrie 2006, apreciază că, în cauză sunt aplicabile disp. art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora, reclamantul este îndreptăţit la restituirea preţului actualizat, pentru următoarele motive:
În speţă, contractul de vânzare-cumpărare nu mai este în vigoare, fiind desfiinţat prin constatarea nulităţii absolute a acestuia. Prin urmare, se pune problema repunerii părţilor în situaţia anterioară potrivit principiului „restitutio in integrum”, ce guvernează efectele nulităţii, devenind incidentă obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în temeiul contractului nul, ce reprezintă unul dintre principiile efectelor actului juridic, fundamentat pe faptul juridic ilicit al îmbogăţirii fără justă cauză.
Sub aspectul dreptului material, restituirea integrală a prestaţiilor efectuate în executarea unui act juridic constatat nul, presupune actualizarea sumelor plătite de cumpărător cu titlul de preţ, aşa cum legal au procedat cele două instanţe.
Recurentul a indicat ca temei de drept al recursului disp. art. 304 pct. 7, 8 şi 9 Cod proc.civ., fără însă a arăta care dintre motive se încadrează în dispoziţiile acestor texte de lege.
În ce priveşte critica privind cuantumul cheltuielilor de judecată, curtea constată că aceasta este nefondată, raportat la faptul că, acţiunea a fost admisă în parte, doar în privinţa restituirii preţului actualizat. Prin urmare, obligarea pârâtului să achite reclamantului şi contravaloarea expertizei în condiţiile în care acţiunea a fost admisă în sensul reţinut, nu se impune, aşa cum legal a dispus instanţa de fond. (Judecător Ana Ionescu)
Opinia separată vizează soluţia de admitere a recursului reclamantului de modificare în parte a deciziei apelate, în ceea ce priveşte soluţia dată apelului reclamantului, iar ca urmare a rejudecării acestui apel, schimbarea sentinţei primei instanţe, în sensul obligării pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice la plata către reclamant a sumei de 25.000 Euro, sau echivalentul în lei al acestei sume la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând preţul de circulaţie al apartamentului, concomitent cu menţinerea dispoziţiei din decizia Tribunalului Cluj, privitoare la respingerea ca nefondat a apelului pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice.
In argumentarea acestei opinii separate au fost avute în vedere următoarele considerente:
Prin cererea introductivă de instanţă reclamantul a solicitat instanţei obligarea pârâtului la achitarea preţului de piaţă al apartamentului situat în Cluj-Napoca, B-dul E., în conformitate cu evaluarea ce urmează a fi făcută prin expertiză.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamantul a arătat că a fost titularul contractului de închiriere nr. 9106/13.10.1973, încheiat cu G.I.G.C.L. Cluj cu privire la acest apartament, iar ulterior, în baza Legii nr. 112/1995 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 34108/01.04.1997, având ca obiect acelaşi apartament, pentru preţul de 6.641.077 ROL, din care preţul garajului a fost 267.277 ROL, iar preţul boxei a fost de 1.175 ROL, pentru achitarea acestui preţ reclamantul contractând un credit, între timp achitat integral.
Printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract de vânzare-cumpărare, motivat pe faptul că chiriaşul cumpărător nu a fost de bună credinţă la încheierea contractului.
Verificându-se aspectele de fapt invocate de reclamant în susţinerea cererii sale de chemare în judecată, prin prisma actelor dosarului, se constată că la dosarul de fond a fost depus contractul de închiriere nr. 9106/13.10.1973, titular fiind M.N., reclamantul din prezenta cauză, contractul de vânzare-cumpărare nr. 34108/01.04.1997 şi decizia civilă nr. 2042/R/21.09.2006, pronunţată de Curtea de Apel Cluj prin care, în mod irevocabil, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 34108/1997, reţinându-se, în esenţă, în considerentele acestei decizii, faptul că nu poate fi reţinută buna credinţă a pârâtului cumpărător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Iniţial, prin decizia civilă nr. 350/20.04.2006 a Tribunalului Cluj, s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract de vânzare-cumpărare pe motiv că pârâtul cumpărător M.N. a fost de rea credinţă la încheierea contractului.
Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 actualizată până la data de 1 aprilie 2007, cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare. încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru.
Alin. 3 al aceluiaşi art. 50 prevede că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Prin urmare, art. 50 alin. 2 şi 3 din Legea nr. 10/2001, actualizată până la data de 01.04.2007, permitea chiriaşilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, să solicite restituirea preţului actualizat plătit, restituire care urma să se facă de către Ministerul Finanţelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Legea nr. 1/2009 a adus modificări Legii nr. 10/2001, în speţă, interesând însă dispoziţiile art. 18 din Legea nr. 1/2009, prin care, după art. 50 din Legea nr. 10/2001 a fost introdus un nou articol, art. 501, cu următorul cuprins:
„Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor,
stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”, valoarea despăgubirilor prevăzute la art. 501 alin. 1 urmând să fie stabilită, potrivit alin. 2 al aceluiaşi articol, prin expertiză.
Legea nr. 1/2009 nu a abrogat art. 50 din Legea nr. 10/2001, în prezent, în textul Legii nr. 10/2001 republicată şi actualizată până la data de 12.10.2009, coexistând atât textul art. 50, cât şi art. 501 .
Prin urmare, din analiza celor două texte legale, art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 republicată, se desprinde cu evidenţă concluzia că, în prezent, un proprietar al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată fie cu o cerere prin care să solicite restituirea preţului actualizat pe care l-a plătit - în situaţia în care contractul său de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 -, cerere întemeiată în acest caz pe prevederile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 republicată, fie cu o cerere prin care să solicite restituirea preţului de piaţă al imobilelor - în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 -, cerere întemeiată în această ipoteză pe prevederile art. 501 şi art. 50 alin. 21 din aceiaşi lege.
Reclamantul din prezenta cauză a învestit instanţa cu o cerere având ca obiect „obligarea pârâtului la achitarea preţului de piaţă al apartamentului”, şi deşi nu a indicat expres în cuprinsul cererii sale care este temeiul juridic pe care se fundamentează cererea sa, totuşi a menţionat în motivarea cererii faptul că aceasta este scutită de taxă de timbru în baza art. 50 alin. 21 din Legea nr. 1/2009.
În pofida omisiunii reclamantului de a indica temeiul juridic al cererii sale, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată - obligarea pârâtului la plata preţului de piaţă al apartamentului -, este evident că fundamentul juridic al cererii reclamantului îl constituie prevederile art. 501 şi art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001 republicată.
Prin urmare, prin prisma art. 129 alin. final C. proc. civ., instanţa era ţinută să se pronunţe strict asupra obiectului cererii reclamantului, cu care a fost legal învestită.
Nicăieri pe parcursul soluţionării cauzei în primă instanţă, reclamantul nu şi-a precizat cererea în sensul că solicită instanţei obligarea pârâtului la restituirea preţului actualizat, acesta depunând la dosarul cauzei o singură precizare de acţiune, prin care a precizat denumirea exactă a pârâtului, ca fiind Ministerul Finanţelor Publice, în loc de Ministerul Economiei şi Finanţelor.
Cu toate acestea, prima instanţă, schimbând obiectul şi, implicit, cauza juridică a cererii de chemare în judecată, dispune obligarea pârâtului la plata către reclamant a valorii actualizate a preţului plătit de acesta pentru apartament.
Trecând peste această pronunţare ultra petita de către prima instanţă, cu nesocotirea art. 129 alin. final C. proc. civ., şi care ar fi atras incidenţa în cauză a prevederilor art. 304 pct. 6 C. proc. civ., apreciez că cererea reclamantului, de obligare a pârâtului la restituirea preţului de piaţă al apartamentului, era admisibilă pe fond, motivat pe următoarele:
Textul art. 501 şi textul art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001 republicată, are în vedere ipoteza în care a existat un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, contract desfiinţat ulterior printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, cum este de altfel situaţia şi în speţa de faţă.
Se pune firesc întrebarea ce anume înseamnă sintagma „respectarea Legii nr. 112/1995”, cum anume trebuie interpretată aceasta, în condiţiile în care, în actualul cadru procesual, nu se poate rediscuta valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru o atare finalitate, chiar dacă nu se mai poate repune în discuţie valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, este necesar să se facă o scurtă trimitere la dispoziţiile Legii nr. 112/1995, pentru a se putea reaminti ce anume prevedea acest act normativ cu privire la posibilitatea acordată chiriaşilor de a cumpăra apartamentele ce făceau obiectul acestei legi.
Potrivit art. 1 din această lege, făceau obiectul acestei legi imobilele cu destinaţia de locuinţe, fosta proprietate a unor persoane fizice, trecute cu destinaţia de locuinţe în proprietatea Statului, după 6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia Statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, în noţiunea de titlu fiind inclus, prin textul art. 1 alin. 2 din H.G. nr. 20/1996, modificată prin H.G. nr. 11/2007, şi Decretul nr. 92/1950, în baza căruia Statul Român a preluat imobilul litigios.
Apoi, era necesar ca cel care cumpăra un apartament ce făcea obiectul Legii nr. 112/1995 să fie titularul unui contract de închiriere valabil încheiat la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, în acest sens dispunând art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, să opteze pentru cumpărarea apartamentului pe care îl ocupa cu titlu de chirie după expirarea termenului prevăzut la art. 14 din lege - este termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii în care persoanele îndreptăţite puteau depune cereri în temeiul Legii nr. 112/1995, termen care s-a împlinit la 29 iulie 1996 -, imobilul să nu fie exceptat de la vânzare în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995 şi să nu fie prezentă interdicţia de cumpărare prevăzută de art. 9 alin. 5 din lege.
Desigur, în esenţă, dacă toate aceste cerinţe au fost respectate cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, se poate aprecia în sensul că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Împrejurarea că numita T.V. a formulat cerere în temeiul Legii nr. 112/1995, înregistrată sub nr. 313/06.06.1996, pentru restituirea acestui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, în nici un caz nu putea constitui un impediment la vânzarea apartamentului, dat fiind că în temeiul Legii nr. 112/1995, petenta putea beneficia doar de despăgubiri, iar nu şi de restituirea în natură, întrucât imobilul nu era liber, fiind ocupat de chiriaşi, iar petenta nu locuia în acest imobil în calitate de chiriaş.
În speţă, reclamantul avea un contract de închiriere încheiat încă din anul 1973, a formulat cererea pentru cumpărarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995 la data de 20 martie 1997, sub nr. 6034, deci după împlinirea termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, iar imobilul nu era exceptat de la vânzare nici în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995, iar nici pentru vreun alt considerent.
Apoi, reclamantului nu i se aplicau dispoziţiile art. 9 alin. 5 din Legea nr. 112/1995, respectiv, acesta nu avea interdicţie de a cumpăra în baza acestei legi apartamentul pe care îl ocupa în calitate de chiriaş, dat fiind că nu dobândise şi nu înstrăinase, nici el, nici familia sa, după data de 1 ianuarie 1990, o locuinţă proprietate personală, în localitatea de domiciliu.
Se poate aşadar aprecia în sensul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 34108/01.04.1997 au fost respectate dispoziţiile atunci în vigoare ale Legii nr. 112/1995.
De altfel, dovada în acest sens o constituie chiar faptul că acest contract de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat pentru fraudă la lege, ori pentru nesocotirea prevederilor art. 948 şi următoarele C. civ., ci pentru că reclamantul nu ar fi fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, dat fiind că în cartea funciară a imobilului nr. 2181 Cluj-Napoca, prin încheierea de CF nr. 17507/24.06.1993 s-a dispus notarea unei acţiuni pentru
recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi restabilirea situaţiei anterioare de CF, promovată de numita T.V., în contradictoriu cu Statul Român, acţiune respinsă ulterior.
Desigur, pentru analizarea bunei ori relei credinţe, art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 în redactarea iniţială, devenit art. 45 alin. 2 după republicarea legii, presupunea ca imobilul respectiv să fi fost preluat fără titlu valabil - ceea ce ar implica aprecierea că acesta nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995 -, însă, aprecierea valabilităţii titlului a fost posibilă doar după apariţia Legii nr. 10/2001, până la acel moment, imobilele preluate în temeiul Decretului nr. 92/1950, cu precizările aduse prin H.G. nr. 11/2007, fiind considerate ca fiind preluate cu titlu şi deci, făcând obiectul Legii nr. 112/1995.
Pe cale de consecinţă, apreciez că în speţă a fost vorba despre un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, chiar dacă reclamantul nu a fost de bună-credinţă la încheierea contractului, reclamantul fiind astfel îndreptăţit să uzeze de dispoziţiile art. 501 şi ale art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001, republicată.
În speţă, a fost efectuată în faţa instanţei de fond o expertiză tehnică-judiciară pentru evaluarea apartamentului la preţul pieţei, care a stabilit o valoare de piaţă recomandată de
25.000 Euro, şi în baza căreia s-ar fi putut da curs favorabil solicitării reclamantului, dedusă judecăţii prin cererea introductivă de instanţă. (Judecător Carmen Maria Conţ)
| ← Drept de superficie. Mod de dobândire. Necesitatea dovedirii | Condiţiile de admisibilitate a schimbării actului de... → |
|---|
