Drept de superficie. Mod de dobândire. Necesitatea dovedirii
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia civilă nr. 1377din 2 iunie 2010
Prin sentinţa civilă nr.1261 din 27 februarie 2009 a Judecătoriei Baia Mare, s-a admis în parte acţiunea reclamanţilor B. A. şi B. D., împotriva pârâţilor J. P.-G. şi J. A. şi în consecinţă, sa constatat că reclamanţii B. A. şi B. D. au dobândit un drept de superficie constând în dreptul de proprietate asupra casei de locuit situate în Tăuţii Măgherăuş nr. 874, edificate pe terenul cu nr. top 202/2 din CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş şi un drept de folosinţă asupra terenului înscris în CF nr. 421, nr. top 202/2 aferent casei, în suprafaţă de 1.000 mp, marcat prin punctele 1-2-3-45-6-7-8-9-1, conform planului de amplasament şi delimitare prezentat în anexa grafică a ultimei completări a raportului de expertiză tehnică depus în data de 5.02.2009.
S-a dispus înscrierea în CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş, a dreptului de superficie în favoarea reclamanţilor.
S-a stabilit servitutea de trecere în favoarea imobilului teren obiect al dreptului de superficie descris mai sus şi în sarcina imobilului teren de sub nr. top 202/2 din CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş, nr. top 202/1 din CF nr. 944 Tăuţii Măgherăuş şi nr. top 203 din CF 839 Tăuţii Măgherăuş proprietatea pârâţilor, pe traseul marcat de punctele 1-2-3-4-5-6-7-8-9-1 din anexa grafică a ultimei completări a raportului de expertiză tehnică depus în data de 5.02.2009.
S-a dispus înscrierea în cărţile funciare a dreptul de servitute în favoarea fondului dominant şi în sarcina fondului aservit.
S-a respins cererea de renunţare la judecata capătului de cerere având ca obiect constatarea accesiunii reale imobiliare, formulată de pârâţii J. P.-G. şi J. A.
S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii J. P.-G. şi J. A., având ca obiect constatarea accesiunii reale imobiliare.
Au fost obligaţi pârâţii să le plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în sumă de 1000 lei.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2690/29.01.1982, P. M., S. L., B. A., B. D., B. R. şi B. G. i-au vândut lui S. E.-N. casa de locuit şi anexele situate în Tăuţii Măgherăuş nr. 88, înscrise în CF nr. 839 Măgherăuş, nr. top 203, pentru preţul de 36.000 lei. Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7836 din 6 iulie 1987, S. E. şi soţia S. L., i-au vândut lui J. P.-G. construcţiile situate în Tăuţii Măgherăuş nr. 88, aflate pe terenul Statului Român, înscrise în CF nr. 839 Măgherăuş, nr. top 203/1, pentru preţul de 65.000 lei.
Terenul de sub nr. top 203, i s-a atribuit în proprietatea pârâtului J. P., prin ordin al prefectului emis în anul 1997. Terenul de sub nr. top 202/1 i s-a atribuit pârâtului J. P. prin titlul de proprietate nr. 44097/62 din 9.03.1998, care a fost înscris în CF nr. 944 Tăuţii Măgherăuş. Dreptul de proprietate asupra terenului de sub nr. top 202/2 s-a constituit în favoarea pârâtului J. P. în baza deciziei civile nr. 340 din 17.04.2002, rămasă irevocabilă, drept ce a fost înscris în CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş.
Pe terenul cu nr. top 202/2, este construită casa din Tăuţii Măgherăuş nr. 875 şi o copertină folosită ca garaj, care au fost edificate de reclamanţi în anii 1996-1997, potrivit susţinerilor acestora confirmate de pârâţi, timp în care pârâţii nu erau proprietari asupra terenului cu nr. top 202/2, întrucât aceştia au dobândit dreptul de proprietate abia în anul 2002, motiv pentru care nu se pune problema accesiunii imobiliare artificiale, care se produce de plin drept la momentul ridicării construcţiilor.
Pârâţii ar fi putut invoca dreptul de accesiune numai dacă reclamanţii ar fi construit după luna aprilie 2002, după ce J. P. şi J. A. au devenit proprietari asupra terenului cu nr. top 202/2. Aşa fiind, prima instanţă a respins cererea reconvenţională şi nu a luat act de renunţarea pârâţilor la judecată, formulată doar cu ocazia depunerii concluziilor scrise.
Începând cu anul 2002, reclamanţii sunt proprietari asupra casei de la nr. 875, a copertinei şi a plantaţiilor, iar pârâţii sunt proprietari asupra terenului cu nr. top 202/2 pe care sunt edificate construcţiile; aceasta înseamnă că începând cu anul 2002, reclamanţii au dobândit un drept de superficie asupra terenului.
Pârâţii aveau posibilitatea ca începând din anul 1991 să solicite instanţei validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1987, lucru pe care l-au făcut abia în anul 2002. Întrucât pârâţii le-au permis să construiască pe terenul lor, reclamanţii au dobândit un drept de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor situate în Tăuţii Măgherăuş nr. 875, pe terenul cu nr. top 202/2, astfel că au drept de proprietate asupra construcţiilor edificate pe acest teren, drept dobândit prin accesiune, ceea ce înseamnă că reclamanţii sunt titularii unui drept de superficie.
Suprafaţa necesară unei exploatări normale a unui teren aferent unei case este de 1.000 mp, a conchis judecătoria.
Întrucât pentru a ajunge la calea publică, reclamanţii trebuie să treacă peste terenul proprietatea pârâţilor, prima instanţă a apreciat că sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 616 C.civ., pentru constituirea unei servituţi de trecere în favoarea fondului dominant, reprezentat de terenul în suprafaţă de 1000 mp din nr. top 202/2, aferent casei de locuit şi în sarcina fondului aservit, terenul proprietatea pârâţilor cu nr. top 202/2 şi 202/1.
Chiar dacă terenul fond dominant şi fond aservit nu aparţine la doi proprietari diferiţi, totuşi există două drepturi diferite exercitate asupra acestor două imobile, de două persoane diferite. Astfel, reclamanţii exercită un drept de folosinţă asupra terenului cu nr. top 202/2, teren asupra căruia pârâţii au un drept de proprietate. Prevederile art. 616 C.civ. nu trebuie interpretate ad literam, în sensul că asupra celor două imobile învecinate trebuie să se exercite numai un drept de proprietate de două persoane diferite. Ceea ce este esenţial pentru a se stabili un drept de servitute de trecere este că cele două imobile să fie învecinate, unul să aibă caracter de loc înfundat, iar drepturile exercitate asupra acestor imobile să aparţină unor titulari diferiţi.
Prin decizia civilă nr. 265 din 9 decembrie 2009 a Tribunalului Maramureş, s-a respins apelul declarat de pârâţii J. P.-G. şi J. A. împotriva sentinţei civile nr.1261 din 27.02.2009 a Judecătoriei Baia Mare. S-a respins cererea intimaţilor de obligare a apelanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că dreptul de servitute se poate dobândi prin lege, uzucapiune sau prin convenţia părţilor. Îndeplinirea condiţiilor se apreciază la momentul începerii edificării construcţiei. Sunt îndeplinite condiţiile dobândirii acestui drept în favoarea
reclamanţilor atât prin lege, cât şi prin convenţia părţilor. Prin lege, sunt incidente dispoziţiile art. 23 din Legea nr.18/1991 şi ale art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990.
Reclamantul B. A. este moştenitorul fostului proprietar, numitul B. A., care s-a înscris cu terenul în CAP. Potrivit art. 23 alin. (1) din Legea nr.18/1991, republicată, sunt şi rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990.
Terenul cu nr. top 202/1 a fost aferent anexei gospodăreşti constând în şură cu grajd, iar terenul cu nr. top 202/2 pe care este construită casa proprietatea reclamanţilor, face parte din grădina casei. Stabilirea suprafeţei de teren la 1.000 mp, este corectă în raport cu principiul asigurării unui perimetru necesar şi util unei gospodării din mediul semirural, pentru asigurarea folosinţei normale a locuinţei. Suprafaţa de 167 mp propusă de pârâţi, care reprezintă câte 1 m în jurul construcţiei, înfrânge acest principiu şi face imposibilă folosirea fântânii şi a platformei betonate, aferente casei de locuit.
Calificarea juridică a dreptului de superficie nu are o reglementare legislativă proprie, dar lipseşte şi reglementarea juridică a întinderii dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei, ca parte componentă a dreptului de superficie. Aplicarea prin asimilare a dispoziţiilor art. 23 din Legea nr.18/1991 şi art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 este cea mai potrivită, iar individualizarea terenului necesar şi util la suprafaţa de 1.000 mp, este în concordanţă cu principiile enunţate.
Critica adusă soluţiei primei instanţe, în sensul că la constituirea dreptului de superficie s-ar fi avut în vedere convenţia din 5.05.1992 a fost apreciată ca nefondată, deoarece judecătoria şi-a întemeiat soluţia pe faptul că pârâţii au acceptat în mod tacit ca reclamanţii să îşi edifice construcţia, stând în pasivitate şi acceptând folosinţa terenului de către pârâţi, deşi aveau posibilitatea ca începând din anul 1991, să solicite validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1987.
Nici anularea titlului de proprietate eliberat în favoarea reclamantului B. A. şi a fraţilor săi, nici validarea convenţiei de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât aceasta este rezultatul unei erori judiciare, nu pot anihila efectele legii asupra dreptului reclamantului de a pretinde măcar folosinţa terenului pe care a fost edificată construcţia. Această pretenţie este cu atât mai fundamentată, cu cât construcţiile au fost edificate în anii 1996-1997, când terenul constituia proprietatea reclamanţilor, deoarece pârâţii au devenit proprietari asupra terenului pe care este amplasată construcţia, abia în temeiul deciziei civile nr. 340/2002 a Tribunalului Maramureş.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamanţii şi pârâţii.
În recursul declarat de reclamanţii B. A. şi B. D., s-a solicitat modificarea deciziei atacate, în sensul obligării pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată în apel în sumă de 2000 lei, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în recurs.
În motivarea recursului, reclamanţii au susţinut că în mod greşit tribunalul le-a respins cererea de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, cu motivarea că nu ar fi dovedit cuantumul acestora, deşi la dosar se găsea chitanţa nr. 420/30.06.2009, privind suma de 2.000 lei.
În recursul declarat de pârâţii J. P.-G. şi J. A., s-a solicitat casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare la acelaşi tribunal.
În motivarea recursului, pârâţii au susţinut că tribunalul a analizat motivele de apel doar în parte, reţinând considerentele motivului subsidiar, nu şi a celui principal, privind respingerea acţiunii ca inadmisibilă.
În mod eronat prima instanţă a admis acţiunea reclamanţilor şi a constatat că aceştia au dobândit un drept de proprietate asupra casei de locuit şi un drept de folosinţă asupra terenului în suprafaţă de 1.000 mp, iar instanţa de apel a respins calea de atac împotriva sentinţei, deoarece aceasta echivalează cu o constituire a dreptului de superficie, nicidecum cu o constatare a existenţei acestuia.
Doctrina românească şi practica CEDO au statuat că dreptul de superficie nu se constituie de către instanţă, întrucât nu există un temei legal în acest scop, o asemenea conduită ar însemna o ingerinţă în exercitarea dreptului de proprietate, iar instanţa poate doar să constate existenţa unui asemenea dezmembrământ ce a fost constituit de titularul dreptului de proprietate în favoarea proprietarului construcţiei edificate pe terenul său.
În lipsa unor reglementări legale derivând din art. 492 C.civ., dreptul de superficie se naşte prin lege, prin convenţie, moştenire sau uzucapiune. Câtă vreme reclamanţii nu se pot prevala de niciuna dintre posibilităţile de constituire a dreptului de superficie, acţiunea lor este inadmisibilă. Susţinerile reclamanţilor au avut în vedere constituirea prin lege şi prin convenţia părţilor a unui drept de superficie, iar instanţa de apel a reţinut ambele modalităţi, făcând referire la acte normative fără legătură cu speţa, precum şi la o convenţie implicită, pe când prima instanţă nici nu a motivat constatarea dreptului de proprietate.
Din interpretarea dispoziţiilor art. 23 din Legea nr. 18/1991 şi ale art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990, reţinute de instanţa de apel, rezultă că acestea nu pot sta la baza constituirii dreptului de superficie, deoarece nu fac referire la un asemenea drept şi nu arată în ce modalitate sau context se poate constitui.
Declaraţia asumată de reclamant şi de pârât la data de 5.05.1992, nu a fost un act de recunoaştere a vreunui drept al reclamanţilor, ci doar o delimitare faptică a terenului până la clarificarea situaţiei lui juridice. Prima instanţă a reţinut greşit că pârâţii au stat în pasivitate în perioada edificării construcţiei, având posibilitatea să reglementeze situaţia juridică a terenului cu nr. top 202/2, iar faptul că nu s-au opus la edificare, reprezintă un acord la aceasta şi o convenţie implicită, or în dreptul român nu există instituţia juridică a convenţiei implicite, cu atât mai mult cu cât prin aceasta s-a dat naştere la un dezmembrământ al dreptului de proprietate al pârâţilor.
În realitate, faptul că pârâţii nu au putut uza de dreptul lor de proprietate în perioada edificării construcţiei pe terenul pe care reclamantul B. A. alături de fraţii săi l-au înstrăinat împreună cu casa în anul 1979 printr-un act sub semnătură privată, a fost cauzat de refuzul reclamanţilor de a le pune la dispoziţie actele necesare încheierii unui contract autentic de vânzare-cumpărare, urmărind redobândirea dreptului de proprietate asupra terenului pe care ştiau că l-au înstrăinat, nicidecum pasivităţii pârâţilor.
Reclamanţii nu au administrat probe prin care să dovedească existenţa unei convenţii între părţi cu privire la edificarea construcţiei de către reclamanţi, iar instanţa nu putea prezuma existenţa ei.
În Cauza Bock şi Palade contra României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reţinut că în speţa analizată de Curtea Supremă de Justiţie, s-a constatat contrar practicii judiciare constante, naşterea dreptului de superficie dintr-o simplă situaţie de fapt care nu a fost
urmărită sau cunoscută de cei interesaţi, dând efect juridic aparenţei de drept, care nu se încadrează în niciuna din cauzele care pot duce la naşterea dreptului de superficie, a pronunţat o hotărâre prin care s-a adus atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern. Instituirea unui drept de superficie constituie o ingerinţă în dreptul de proprietate în sensul primei fraze a alineatului (1) al art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţie.
Cu toate acestea, instanţa de apel a reţinut că nici anularea titlului de proprietate eliberat în favoarea reclamantului B. A. şi a fraţilor săi, nici validarea convenţiei de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât aceasta este rezultatul unei erori judiciare, nu pot anihila efectele legii asupra dreptului reclamantului de a pretinde măcar folosinţa terenului pe care a fost edificată construcţia. Procedând în acest fel, tribunalul a considerat drept o eroare judiciară hotărârea judecătorească prin care a fost validată convenţia de vânzare-cumpărare, făcând consideraţii cu privire la o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Atât prima instanţă cât şi instanţa de apel, au tratat cu superficialitate problema existenţei unei convenţii cu privire la dreptul de superficie, făcând referire la o „convenţie implicită”, a cărei existentă s-ar prezuma din pasivitatea părţilor, ceea ce este eronat. Încă din anul 1990, reclamanţii au solicitat intabularea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu pe numele lor, efectuându-se înscrierea provizorie în CF nr. 839 Tăuţii Măgherăuş, în baza Decretului-lege nr.42/1990. Pârâţii nu au fost în posesia actului prin care fraţii B. i-au vândut imobilul numitului S. E. în anul 1979, când cumpărătorul a intrat în posesia casei şi a terenului aferent, abia din anul 1987 pârâţii au intrat în posesia casei şi a terenului aferent.
În ceea ce priveşte petitul subsidiar al apelului, referitor la constituirea dreptului de superficie şi la acordarea unui drept de folosinţă asupra unei suprafeţe de 167 mp teren, varianta instanţei de acordare a unei suprafeţe de 1000 mp teren, este lipsită de temei legal. Textele art. 23 din Legea nr.18/1991 şi ale art. 8 din Decretul-lege nr. 42/2990, nu prevăd o suprafaţă necesară şi utilă pentru o gospodărie, nu stabilesc limite ale suprafeţelor de teren pentru diferite zone şi medii, nestabilind principii care să influenţeze recunoaşterea dreptului de superficie.
În modalitatea în care s-a constituit dreptul de superficie în favoarea reclamanţilor, are loc o îmbogăţire a acestora fără justă cauză, lipsindu-i în acelaşi timp pe pârâţi de folosinţa unei suprafeţe mari de teren, suprafaţa de 1000 mp fiind excesivă, deoarece construcţia unei case poate avea loc şi pe o suprafaţă de numai 500 mp. De aceea se impune casarea cu trimitere, pentru efectuarea unei a treia variante a raportului de expertiză, având ca obiectiv stabilirea suprafeţei necesare şi utile unei gospodării din mediul semirural.
Reclamanţii B. A. şi B. D. prin întâmpinare depusă la dosar f. 27-32, au solicitat respingerea recursului pârâţilor împotriva deciziei tribunalului şi obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâţii J. P.-G. şi J. A. au formulat răspuns la întâmpinare f. 49-52.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele.
Reclamanţii B. A. şi B. D. şi-au construit o casă în localitatea Tăuţii Măgherăuş nr. 875, între anii 1996-1997, pe baza autorizaţiei de construire nr. 53 din 23.10.1996 şi a certificatului de urbanism nr. 55 din 23.10.1996, ambele eliberate de Primarul comunei Tăuţii Măgherăuş, pe terenul identificat în titlul de proprietate nr. 40008/68 din 29.04.1996, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 4848 mp situat în intravilanul comunei Tăuţii Măgherăuş.
Anterior, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 27.09.1979, între promitenţii-vânzători P. M., B. A. (reclamantul), B. R., B. D., B. G. şi S. L. şi beneficiarul-cumpărător S. E., s-a promis vânzarea-cumpărarea imobilului situat în comuna Tăuţii Măgherăuş, str. Principală nr. 88 „şi tăt râtu" lui”, pentru preţul de 95.000 lei. Între aceleaşi părţi, s-a mai încheiat şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 269/29.01.1982, cu privire la casa de locuit situată în localitatea Tăuţii Măgherăuş nr. 88, înscrisă în CF nr. 830 Tăuţii Măgherăuş, nr. top 203, pentru preţul de 36.000 lei.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7836 din 6 iulie 1987, vânzătorii S. E. şi soţia S. L., i-au vândut cumpărătorului J. P.-G., construcţiile situate în Tăuţii Măgherăuş nr. 88, aflate pe terenul proprietatea Statului Român, înscrise în CF nr. 839 Măgherăuş, nr. top nou 203/1, cu preţul de 65.000 lei. Prin decizia civilă nr. 340 din 17 aprilie 2002 a Tribunalului Maramureş, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 2381 din 14 noiembrie 2002 a Curţii de Apel Cluj, s-a admis în parte apelul declarat de reclamantul J. P.-G. împotriva sentinţei civile nr. 5339 din 20 iulie 2001 a Judecătoriei Baia Mare, care a fost schimbată în sensul că s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamantul J. P.-G. împotriva pârâţilor B. A., S. L., B. R., B. G., B. D., S. L., L. V., S. E., B. L.-M. şi în consecinţă, a fost validat contractul sub semnătură privată din 27.09.1979 prin care pârâţii B. A., S. L., B. D., B. R., B. G. şi P. M. i-au vândut pârâtului S. E. terenul înscris în CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş nr. top nou 202/2, în suprafaţă de 5.506 mp cu suma de 95.000 lei; s-a validat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată intitulat „proces-verbal” din 9 iulie 1987, încheiat între defunctul S. E. şi reclamantul J. P.-G. asupra aceleiaşi suprafeţe de teren, pentru suma de
500.000 lei; s-a menţionat că hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare; s-a dispus intabularea reclamantului asupra terenului din CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş, nr. top nou 202/2 în suprafaţă de 5.506 mp. În temeiul deciziei civile nr. 340/17.04.2002 a Tribunalului Maramureş, s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea reclamantului J. P.-G., în CF nr. 421 Măgherăuş, nr. top 202/2. Asupra parcelei cu nr. top 202/1 în suprafaţă de 709 mp din CF nr.944 Măgherăuş, este proprietar tabular pârâtul J. P.-G.
În prezent, casa construită de reclamanţii B. A. şi B. D., se află amplasată pe terenul proprietatea pârâtului J. P.-G. Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe un teren proprietatea altuia, asupra căruia constructorul are un drept de folosinţă.
Este unanim acceptat în doctrina şi în practica judiciară că dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, legat, uzucapiune sau lege. „Simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia, cu toată buna-credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior”, se arată la pct. 63 din Cauza Bock şi Palade împotriva României, a Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Reclamanţii au susţinut că au dobândit dreptul de superficie în baza convenţiei şi a legii.
Prima instanţă a reţinut că „în speţă, pârâţii au permis reclamanţilor să construiască pe terenul ce a devenit în anul 2002 proprietatea lor, deşi puteau începând cu anul 1991 să promoveze acţiunea având ca obiect validarea antecontractelor de vânzare-cumpărare referitoare la terenul de sub nr. topo. 202/2, ceea ce înseamnă că au stat în pasivitate, şi implicit au convenit ca B. A. şi B. D. să folosească terenul aferent construcţiilor de sub nr.topo.202/2”. Aşadar potrivit celor reţinute de judecătorie, reclamanţii au dobândit dreptul de superficie în
baza convenţiei tacite. La rândul ei, instanţa de apel a reţinut că „critica adusă soluţiei primei instanţe în sensul că ar fi avut în vedere convenţia din 5.05.1992 pentru constituirea dreptului de superficie este nefondată, deoarece instanţa şi-a întemeiat soluţia pe cu totul alte considerente şi anume, pe faptul că în mod tacit pârâţii au acceptat ca reclamanţii să-şi edifice construcţia, deşi puteau valida vânzarea terenului încă din anul 1991. Pârâţii-apelanţi au stat în pasivitate şi au acceptat folosinţa terenului de către pârâţi”.
De aici rezultă că prima instanţă a asimilat starea de pasivitate a pârâţilor, cu o convenţie implicită, iar instanţa de apel aminteşte de convenţia din data de 5.05.1992, în care s-a consemnat că „D-l J. P.-G. se declară de acord ca să asigure accesul prin curte la terenul aflat în spatele acestei delimitări”. Dar pârâtul J. P.-G. a devenit proprietar asupra terenului cu nr. top 202/2, abia în temeiul deciziei civile nr. 340/2001 a Tribunalului Maramureş, iar înscrierea dreptului de proprietate în CF nr. 421 Tăuţii Măgherăuş, a avut loc la data de 3 februarie 2003. Chiar dacă înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005 (Titlul X, art. 2 alin. (2) ), constituirea dreptului de superficie se putea face şi printr-un înscris sub semnătură privată ad probationem, înscrisul din data de 5.05.1992 nu are o asemenea natură juridică şi chiar dacă o convenţie pentru constituirea dreptului de superficie încheiată anterior datei de 25 iulie 2005 poate fi dovedită cu orice mijloc de probă, inclusiv cu prezumţii, pârâtul J. P.-G. nu era proprietar asupra terenului, în perioada în care au fost edificate construcţiile de către reclamanţi.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 5351/2005, a statuat că „fapta de a ridica garajul pe terenul aparţinând promiţătorului, chiar şi cu acordul său, nu le conferă părţilor pârâte un drept de superficie”, precum şi că „constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât tribunalul nu se poate substitui intenţiei părţilor... asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate”.
Dar instanţa de apel a motivat că în speţă sunt îndeplinite condiţiile dobândirii dreptului de superficie de către reclamanţi şi în temeiul art. 23 din Legea nr. 18/1991, coroborate cu art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990. Curtea reţine că potrivit art. 8 alin.(1) din Decretul-lege nr. 42/1990, terenul aferent casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, în zonele cooperativizate, constituie proprietatea particulară a deţinătorilor; acestea pot fi înstrăinate şi lăsate moştenire. Conform art. 23 alin. (1) din Legea nr.18/1991, republicată, sunt şi rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii.
Aceste dispoziţii legale se referă la persoanele care aveau edificate pe bază de autorizaţii de construire, case de locuit în zonele cooperativizate, la data intrării în vigoare a celor două acte normative, or în speţă reclamanţii şi-au construit casa mult mai târziu, în anii 1996-1997, ceea ce înseamnă că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 8 alin. (1) din Decretul-lege nr. 42/1990 şi ale art. 23 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, republicată.
Aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinţă în dreptul pârâţilor nu are bază juridică în dreptul român, în sensul art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, fiind
incompatibilă cu respectarea bunurilor pârâţilor, aşa cum s-a statuat la pct. 63 în Cauza Bock şi Palade împotriva României.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct.9 şi art. 312 alin. (1)-(3) C.pr.civ., s-a admis recursul pârâţilor împotriva deciziei tribunalului, care a fost modificată şi rejudecând, s-a admis apelul pârâţilor în contra sentinţei judecătoriei, care a fost schimbată în sensul că s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamanţi împotriva pârâţilor, având ca obiect recunoaşterea dreptului de superficie, intabularea în cartea funciară, servitute de trecere şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Au fost menţinute dispoziţiile sentinţei cu privire la respingerea cererii reconvenţionale formulate de pârâţi împotriva reclamanţilor având ca obiect constatarea accesiunii reale imobiliare, care a format acţiunea din dos. nr.1757/2006 al Judecătoriei Baia Mare, conexat la dosarul nr. 323/182/2005 al aceleiaşi judecătorii prin încheierea din 21 aprilie 2006. Pârâţii nu au formulat critici nici în apel şi nici în recurs, în legătură cu modul de soluţionare de către prima instanţă a cererii reconvenţionale prin respingere, în loc de a se lua act de renunţarea la judecată, situaţie în care statuările judecătoriei sub acest aspect, au intrat în puterea lucrului judecat.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., reclamanţii au fost obligaţi să le plătească pârâţilor cheltuieli de judecată în sumă de 11.819 lei, în toate instanţele.
Având în vedere soluţia ce s-a pronunţat în recursul pârâţilor, în baza art. 304 pct.9 coroborat cu art. 312 alin. (1) C.pr.civ., s-a respins ca nefondat recursul reclamanţilor împotriva deciziei tribunalului. (Judecător Traian Dârjan)
| ← Rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a unei... | Admisibilitatea acţiunii promovate în temeiul art. 501 → |
|---|
