Condiţiile de admisibilitate a acţiunii în rectificarea unei notări în cartea funciară. Competenţa teritorială a instantei sesizate cu acţiunea în rectificarea cărţii funciare. Notarea soluţiei de începere a urmării penale
| Comentarii |
|
NCC, art. 902 alin. (2), art. 907, art. 908 Legea nr. 7/1996, art. 48
Prin cererea înregistrată la data de 16.03.2010 sub nr. x/300/2010 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamanţii O.G. şi O.A. au chemat în judecată pe pârâtul Inspectoratul Judeţean de
Poliţie Ilfov, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună radierea din cartea funciară a comunei Fundeni, privind terenul identificat cu număr cadastral, situat în extravilanul localităţii Fundeni, având o suprafaţă de 35000 mp, a menţiunii efectuate în baza adresei nr. 200427/15.05.2008, emisă de pârât, având ca obiect notarea „începerii urmăririi penale împotriva emitentului proce-sului-verbal de punere în posesie nr. y/l0.09.2007 având ca titular pe S.G.”.
In motivareacererii,s-aarătatcă,ladata de 12.02.2008, reclamanţii au achiziţionat terenul având suprafaţa de 3,5 hectare, intabulat în cartea funciară, situat în comuna Fundeni, judeţul Călăraşi, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 233, actul fiind încheiat cu numitul C.A., în calitate de vânzător. La rândul său, acesta a dobândit drepturile asupra proprietăţii în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 777/17.10.2007, încheiat cu vânzătorul S.G., căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe mai mari de teren, respectiv 4,5 ha.
Reclamanţii au mai arătat că, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, au făcut toate diligenţele necesare şi s-au bazat cu bună-credinţă pe următoarele acte şi declaraţii: titlul de proprietate nr. z/l9.09.2007 emis de către Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor judeţul Călăraşi în conformitate cu prevederile Legii fondului funciar nr. 18/1991; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 777/17.10.2007, încheiat între C.A. şi S.G.; extras de carte funciară pentru autentificare emis de către Biroul de cadastru şi Publicitate Imobiliară Călăraşi, extras ce dovedeşte că vânzătorul C.A. era, la momentul perfectării vânzării, proprietarul legal, înregistrat, unic şi absolut al proprietăţii şi că nu exista niciun impediment legal de natură să conducă la oprirea procedurilor de vânzare ori să justifice eventuale îndoieli cu privire la valabilitatea titlului vânzătorului şi a proprietarilor anteriori; încheierea de înscriere în cartea funciară care dovedea încă o dată faptul că vânzătorul C.A. era titularul proprietăţii; planurile topografice şi fişa corpului de proprietate vizată de O.C.P.I. Călăraşi; asigurările şi garanţiile date prin contractul de vânzare-cumpărare de către vânzătorul C.A., conform cu care acesta este proprietarul legal, înregistrat şi unic al proprietăţii, dar şi faptul că toate documentele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare au fost obţinute şi emise în mod valabil şi legal.
Reclamanţii au învederat că, la începutul anului 2009, la mult timp după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, li s-a adus la cunoştinţă faptul că s-a început urmărirea penală în legătură cu mai multe persoane implicate în procesul de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului, existând suspiciunea că mai multe titluri de proprietate, printre care şi titlul nr. z/19.09.2007, emis pe numele autorului lor S.G., au fost obţinute în baza unor documente contrafăcute.
Reclamanţii au menţionat că, în calitate de cumpărători de bu-nă-credinţă, au înaintat un memoriu către Departamentul Naţional Anticorupţie - Serviciul Teritorial Bucureşti, solicitând menţinerea dreptului de proprietate dobândit în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 233/12.02.2008 pentru argumentele prezentate pe larg în cuprinsul acelui memoriu, fiind ulterior informaţi de către Direcţia Naţională Anticorupţie - Serviciul Teritorial Bucureşti prin adresa din data de 21.07.2009 că prin rechizitoriul nr. P/2008 întocmit în dosarul penal având drept obiect, printre altele, şi infracţiunile săvârşite de autorul S.G., nu s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care au dobândit dreptul de proprietate pentru suprafaţa de teren de 35000 mp, conform dispoziţiilor art. 445 CPP.
Reclamanţii au mai învederat că, având în vedere continutul adresei prin care au fost informaţi că Direcţia Naţională Anticorupţie - Serviciul Teritorial Bucureşti nu a solicitat instanţei, prin rechizitoriul înaintat, anularea titlului, rezultă că nu există niciun motiv temeinic pentru a păstra notată în cartea funciară a imobilului proprietatea lor, o menţiune care nu mai este în concordanţă
cu situaţia juridică a imobilului. Intr-adevăr, titlul de proprietate al reclamanţilor, titulari tabulari ai dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, nu face obiectul dosarului penal la care se face trimitere în adresa emisă de pârâtă (în baza căreia s-a efectuat notarea în cartea funciară), astfel cum rezultă mai presus de orice îndoială din cuprinsul adresei din data de 21.07.2009, emisă de Departamentul Naţional Anticorupţie - Serviciul Teritorial Bucureşti. Or, potrivit principiului relativităţii înscrierilor în cartea funciară (conform căruia orice înscriere în cartea funciară poate fi făcută numai împotriva titularului dreptului tabular - art. 22 din Legea nr. 7/1996), în condiţiile în care titlul acestora nu este supus unei cercetări judecătoreşti referitoare la valabilitatea sa, raţiunea existenţei acestei notări nu mai subzistă.
Vcrificându-şi competenţa materială şi teritorială, instanţa a apreciat că prezenta cerere în rectificarea cărţii funciare are natura juridică a unei cereri personale, iar nu reale, criticându-se necon-formitatea unei notări în cartea funciară cu situaţia juridică reală actuală a imobilului respectiv. Ca urmare, competenţa teritorială se determină potrivit art. 5 şi art. 7 CPC, iar nu art. 13 CPC, fiind competentă instanţa de la sediul pârâtului.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine că, în baza încheierii nr. x 1/14.03.2008 a O.C.P.I. Călăraşi, reclamanţii O.M. şi O.G. au fost înscrişi în cartea funciară a comunei Fundeni ca titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului teren extravilan în suprafaţă de 35.000 mp, pe care l-au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 233/12.02.2008, încheiat cu vânzătorul C.A.
La rândul său, acest vânzător obţinuse imobilul prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 777/17.10.2007, încheiat cu vânzătorul S.G., căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza titlului de proprietate nr. z/l9.09.2007 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Judeţul Călăraşi.
Prin încheierea nr. x2/l6.05.2008 a O.C.P.I. Călăraşi, s-a dispus cu privire la imobilul în discuţie admiterea notării adresei nr. t/
15.05.2008, emisă de pârâtul Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Ilfov, conform căreia s-a dispus începerea urmării penale împotriva emitentului procesului-verbal de punere în posesie nr. y/l 0.09.2007 având ca titular pe S.G., constatându-se că titularul nu avea dreptul la reconstituire în conformitate cu legea fondului funciar.
Ulterior, la data de 16.06.2009 a fost emis rechizitoriul nr. P/
2008 al Parchetului de pe lângă înalta Curte de Casaţie şi Justiţie -Direcţia Naţională Anticorupţie, prin care s-a dispus, printre altele, trimiterea în judecată a inculpaţilor S.G. şi C.A. pentru săvârşirea unor infracţiuni de corupţie în legătură cu emiterea titlului de proprietate nr. z/l9.09.2007, eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea
Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Judeţul Călăraşi. In prezent, faptele imputate prin acest rechizitoriu formează obiectul dosarului nr. u/3/2009, aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti.
Instanţa mai reţine din adresa emisă la data de 21.07.2009, în
dosarul nr. P/2008 al Parchetului de pe lângă înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Direcţia Naţională Anticorupţie, că prin rechizitoriul emis la data de 16.06.2009 nu s-a solicitat anularea contractului
de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 35.000 mp, teren situat în extravilanul comunei Fundeni, jud. Călăraşi.
Totuşi, din cuprinsul rechizitoriului mai trebuie observat faptul că titlul de proprietate nr. z/19.09.2007 emis pe numele inculpatului S.G. a fost anulat prin sentinţa civilă nr. 447/10.03.2009, pronunţată în dosarul nr. m/269/2009 al Judecătoriei Olteniţa, iar din extrasul de pe site-ul Ministerului Justiţiei ataşat la dosar reiese că, la data de
05.05.2009, a fost constatat nul recursul declarat de acesta împotriva sentinţei civile menţionate, care a rămas astfel irevocabilă.
Considerând că înscrierea din cartea funciară reprezentată de notarea adresei emise de pârâtul Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Ilfov nu mai este în concordantă cu situatia reală actuală a imobilu-
lui, motivat de faptul că actul lor de proprietate nu formează obiectul unei cereri în nulitate, reclamanţii O.M. şi O.G. au formulat prezenta acţiune în rectificarea cărţii funciare, pe care instanţa o apreciază ca neîntemeiată şi urmează să o respingă pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Astfel, prezentul litigiu are ca obiect acţiunea de rectificare tabulară, care presupune radierea, îndreptarea sau modificarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă de a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, această cale procesuală fiind deschisă oricărei persoane interesate, dacă sunt îndeplinite cerinţele legale, şi având ca scop restabilirea concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridi-
că reală a imobilului cuprins în cartea funciară. In acest sens, sunt incidente dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, în conformitate cu care „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscricrea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscricrea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu
situatia reală actuală a imobilului”.
Aplicând aceste dispoziţii legale situaţiei din speţă, se constată că notarea adresei privind începerea urmării penale nu se încadrează în niciunul dintre cazurile de rectificare prevăzute expres şi limitativ de lege. Astfel, măsura începerii urmării penale nu a fost declarată nevalabilă, ci, dimpotrivă, a fost confirmată de către organul de urmă
rire penală, iar ulterior a condus la emiterea rechizitoriului împotriva persoanelor cercetate, în legătură cu eliberarea titlului de proprietate. De asemenea, notarea s-a făcut în concordanţă cu dispoziţiile art. 19 şi art. 26 din Legea nr. 7/1996 şi a vizat exact cuprinsul adresei înaintate dc pârât, cu referire la imobilul asupra căruia s-a făcut înscrierea, corect individualizat prin raportare la numele proprietarului iniţial, numărul titlului de proprietate, adresa imobilului cu arătarea localităţii, a tarlalei şi a parcelei. Nici al treilea caz de rectificare nu este incident, atât timp cât nu au fost administrate dovezi din care să rezulte că s-ar fi revenit asupra soluţiei de începere a urmării penale, că aceasta şi-ar fi încetat valabilitatea sau efectele. Dimpotrivă, aşa cum s-a arătat, soluţia notată în cartea funciară există şi este pe deplin valabilă, conducând la emiterea rechizitoriului şi la trimiterea în judecată a persoanelor cercetate, cu respectarea dispoziţiilor
Codului de procedură penală. In fine, nu s-ar putea considera nici că există o neconcordanţă între situaţia tabulară şi situaţia reală actuală a imobilului, atât timp cât soluţia pronunţată de organul de urmărire penală nu a fost infirmată şi vizează imobilul în a cărui carte funciară s-a făcut notarea.
Apărările reclamanţilor în sensul nesolicitării nulităţii contractului lor de vânzare-cumpărare, deşi sunt corespunzătoare realităţii, sunt lipsite de relevanţă sub aspectul cererii de rectificare a cărţii funciare, deoarece nu se încadrează în ipotezele prevăzute de art. 34 din Legea nr. 7/1996. Notarea soluţiei de începere a urmării penale nu s-a făcut în considerarea faptului că urmează să se solicite de către organele judiciare penale anularea titlului proprietarilor tabulari, ci pentru a se asigura opozabilitatea faţă de terţi a respectivei situaţii juridice, astfel încât orice terţ interesat să achiziţioneze respectivul imobil să cunoască faptul că sunt în curs de desfăşurare cercetări penale pentru săvârşirea unor infracţiuni în legătură cu emiterea titlului de proprietate privitor la imobilul respectiv, înscris în cartea funciară. Or, raţiunea notării subzistă şi în prezent, atât timp cât s-a întocmit în cauză rechizitoriu şi instanţa penală urmează să se pronunţe cu privire la comiterea infracţiunilor imputate, astfel încât potenţialul cumpărător să cunoască şi să îşi asume riscul evingerii sale, în cazul anulării titlului proprietarului tabular actual.
Soluţia este cu atât mai justificată cu cât primul titlu de proprietate nr. tJ 19.09.2007, emis pe numele inculpatului S.G., a fost anulat prin sentinţa civilă nr. 447/10.03.2009, pronunţată în dosarul
nr. m/269/2009 a Judecătoriei Olteniţa, rămasă irevocabilă la data de 05.05.2009 prin anularea recursului, iar această hotărâre judecătorească nu a fost notată în cartea funciară a imobilului pentru a fi corect informaţi terţii care cu bună-credinţă se întemeiază pe cuprinsul cărţii funciare.
Este important de subliniat că notarea începerii urmării penale este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului, deoarece prin această înscriere în cartea funciară s-a asigurat notarea unui litigiu penal în legătură cu un imobil înscris în cartea funciară, cu consecinţe imediate asupra valabilităţii titlului de proprietate al proprietarului tabular actual. Este necesar ca în acest mod să se asigure respectarea principiului opozabilităţii faţă de terţi a situaţiei juridice care ar rezulta în urma pronunţării unei soluţii de condamnare împotriva persoanelor care au comis infracţiuni cu ocazia eliberării titlului de proprietate, în baza căruia s-au realizat transferurile ulterioare ale dreptului de proprietate asupra imobilului în discuţie, în condiţiile în care comiterea unei fapte penale presupune repararea integrală a prejudiciilor cauzate şi restabilirea situaţiei anterioare săvârşirii activităţii infracţionale.
Prin urmare, notarea soluţiei de începere a urmării penale în cartea funciară a imobilului şi menţinerea acestei înscrieri sunt în concordanţă cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996, dar şi cu situaţia reală actuală a imobilului, cu privire la care a fost emis un titlu de proprietate deja anulat de instanţa civilă, iar persoanele considerate vinovate au fost trimise în judecată pentru comiterea unor infracţiuni în legătură cu acest teren, urmând ca instanţa penală să decidă cu privire la existenţa infracţiunii, persoana făptuitorului, vinovăţia acestuia. Abia apoi se va putea lămuri situaţia juridică a imobilului prin consolidarea sau invalidarea titlului de proprietate al reclamanţilor asupra acestui bun, dobândit, de asemenea, de la o persoană acuzată de săvârşirea unei fapte incriminate de legea penală.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 33 alin. (4) din Legea nr. 7/19996, instanţa judecătorească este competentă să soluţioneze prezenta cerere în rectificare tabulară, faţă de împrejurarea că problema nu a putut fi soluţionată pe cale amiabilă, astfel că, în conformitate cu art. 34 din acelaşi act normativ, a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanţii
O.G şi O.M., în contradictoriu cu pârâtul Inspectoratul Judeţean de
Politie Ilfov1"1.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 11866 din 30 noiembrie 2010, nepublicată
Comentarii: în cazul unei notări în cartea funciară, rectificarea acesteia se realizează în aceleaşi condiţii ca şi în cazul rectificării intabulării sau a înscrierii provizorii.
Acţiunea în rectificarea notării înscrise în cartea funciară, având
i 7
ca obiect soluţia de începere a urmării penale, este una personală imobiliară, iar nu reală, ceea ce atrage aplicarea dispoziţiilor art. 5 şi art. 7 CPC [respectiv art. 107 alin. (1) NCPC]. Astfel, instanţa competentă din punct de vedere teritorial poate fi instanţa de la domiciliul sau sediul pârâtului, iar nu în mod obligatoriu instanţa de la locul situării imobilului. Totodată, instanta de la locul situării imobilului este competentă, însă nu pe temeiul competenţei teritoriale exclusive, conform art. 13 CPC (art. 117 NCPC), ci al celei alternative, conform art. 113 alin. (1) pct. 5 NCPC.
Este admisibilă notarea în cartea funciară a soluţiei de începere a urmării penale, iar această notare subzistă şi este corespunzătoare situaţiei juridice reale a imobilului, atât timp cât nu a fost definitivat procesul penal început în acest mod. Astfel, nu este justificată rectificarea notării inclusiv în ipoteza în care s-a dispus trimiterea în judecată a unor persoane, chiar altele decât proprietarii tabulari actuali, pentru săvârşirea unor infracţiuni în legătură cu înscrisurile care au stat la baza înscrierii imobilului în cartea funciară şi chiar în situaţia în care în procesul penal nu s-a solicitat anularea titlului de proprietate în baza căruia s-a efectuat ultima intabulare.
| ← Acţiunea în rectificarea cărţii funciare, promovată pe cale... | Acţiunea în rectificarea cărţii funciare. Caracterul... → |
|---|
