Acţiunea în acordarea rangului preferenţial. Acţiunea în prestaţie tabulară specială. Condiţii de admisibilitate. Cerinţa dobândirii dreptului de la un autor comun
| Comentarii |
|
NCC, art. 891, art. 892
Prin ccrcrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Râmnicu Vâlcea la data de 11.09.2006, reclamanţii B.C. şi B.G. au chemat în judecată pe pârâţii L.V., L.S.D. şi O.C.P.I. al Judeţului Vâlcea, solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se acorde înscrierii reclamanţilor în cartea funciară un rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea pârâţilor, pentru imobilele descrise în cererea de chemare în judecată.
In motivarea acţiunii, s-a arătat că reclamanţilor le-a fost intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară la data de 02.01.2006 asupra imobilelor ce au făcut obiectul aceleiaşi operaţiuni efectuate în favoarea pârâţilor L.V. şi L.S.D. la data de 02.11.2001. La data intabulării dreptului pârâţilor, reclamanţii se aflau în posesia imobilelor, astfel că aceştia dinainte nu au fost dobânditori de bună-credinţă.
Prin sentinţa civilă nr. 896/13.02.2007 a fost respinsă cererea reclamanţilor ca nefondată, cu motivarea că pârâţii au dobândit cu bună-credinţă dreptul de proprietate asupra terenurilor ce au făcut obiectul intabulării în cartea funciară, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 27 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, în ceea ce priveşte valabilitatea dobândirii dreptului sub aspectul convingerii dobânditorului la data transferului dreptului de proprietate.
Prin decizia civilă nr. 127/A/03.05.2007, Tribunalul Vâlcea a admis apelul şi a schimbat sentinţa, în sensul că a dispus înscrierea în cartea funciară cu rang preferenţial a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra suprafeţelor de teren dobândite prin actele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 9888/13.10.1994, respectiv nr. 567/227.02.1997.
Pentru a pronunţa o astfel de soluţie instanţa de apel a reţinut că reclamanţii au dobândit prin acte de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate asupra unor suprafeţe de teren cu vegetaţie forestieră.
Asupra aceluiaşi imobil pârâţii au dobândit un drept de proprietate, de la Episcopia Râmnicului în anul 2001, fiind intabulat în cartea funciară.
La data dobândirii dreptului de proprietate, reclamanţii exercitau asupra terenului posesia, astfel că pârâţii nu au fost preocupaţi
de valabilitatea dreptului transmis de autoarea lor, dând dovadă de rea-credinţă, motiv pentru care se justifică acordarea înscrierii dreptului reclamanţilor în cartea funciară a unui rang preferenţial.
Prin decizia civilă nr. 582R/12.11.2007, Curtea de Apel Piteşti a admis recursul declarat de pârâţi şi a respins cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă, în contradictoriu cu pârâţii L.V. şi L.S.D., şi ca fiind formulată împotriva unei persoane fară calitate procesuală pasivă, în contradictoriu cu pârâtul O.C.P.I. Vâlcea.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de recurs a reţinut că, potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996, dobânditorul anterior al unui drept real poate solicita instanţei să acorde înscrierii în cartea funciară un rang preferenţial faţă de înscrierea făcută în favoarea unui terţ care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit ori cu titlu oneros, în această de pe urmă ipoteză dobândirea fiind una cu rea-credinţă.
Textul de lege reglementează o acţiune în prestaţie tabulară, scopul său fiind acela de a sancţiona înstrăinările succesive şi frauduloase, în dauna drepturilor dobânditorilor anteriori cu titlu oneros,
ceea ce conferă acţiunii un caracter conservator.
Din modul de redactare a acţiunii în prestaţie tabulară specială, rezultă că acesta este instrumentul juridic prin intermediul căruia se soluţionează conflictul de interese dintre dobânditorii aceluiaşi drept real, unul dintre aceştia având interesul să-i fie acordat un rang preferenţial înscrierii sale faţă de data anterioară dobândirii dreptului, justificând prin aceasta calitatea procesuală activă, iar celălalt să fie sancţionat ca urmare a fraudei dobândirii aceluiaşi drept prin actul subsecvent încheiat cu rea-credinţă.
Reclamanţii au chemat în judecată pentru acordarea rangului preferenţial înscrierii în cartea funciară nu numai pe pârâţii dobân-ditori subsecvenţi ai aceluiaşi drept potrivit pretenţiilor lor, dar şi O.C.P.I. Vâlcea, ca autoritate publică ce are ca scop realizarea publicităţii imobiliare întemeiate pe sistemul de evidenţă a cadastrului general. O.C.P.I. Vâlcca având calitatea de instituţie publică, nu s-a aflat în niciun conflict de interese cu dobânditorii dreptului, astfel că hotărârea ce soluţiona litigiul să-i fie opozabilă.
Sarcina acestei autorităţi administrative este aceea de asigurare a publicităţii imobiliare, pentru imobilele aflate în raza teritorială a acestora, actele emise în vederea acestei atribuţiuni legale putând fi cenzurate în condiţiile prevăzute de Legea nr. 7/1996 şi în contradictoriu cu părţile interesate.
In raport dc acest argument, doar părţile interesate au calitate procesuală în litigiile ce privesc publicitatea imobiliară, nu şi instituţia publică neutră faţă de interesele în conflict, astfel că în mod greşit tribunalul a reţinut oficiului calitatea procesuală pasivă şi a admis acţiunea reclamanţilor şi faţă de această autoritate.
In ceea ce priveşte acordarea rangului preferenţial înscrierii dreptului intimaţilor-reclamanţi, instanţa de apel a făcut o apreciere greşită a condiţiilor admisibilităţii acţiunii tabulare speciale, reglementată de art. 28 din Legea nr. 7/1996. Caracterul sancţionator al acţiunii tabulare speciale presupune aprecierea condiţiilor de valabilitate ale dreptului dobândit de către cel împotriva căruia se cere prestaţia tabulară, în sensul ca actul să fie unul cu titlu particular şi subsecvent, încheiat cu acelaşi autor.
Instanţa de apel a fost preocupată să analizeze numai condiţia bunei-credinţe a dobânditorilor subsecvenţi, având în vedere caracterul oneros al actului încheiat, dar nu a mai făcut o analiză a caracterului concurent al dreptului aflat în conflict respectiv al autorului de la care dreptul s-a transmis.
Concurenţa drepturilor presupune existenţa obligatorie a aceluiaşi autor, fiindcă numai sub acest aspect se poate aprecia asupra fraudării dreptului primului dobânditor şi al înlăturării acestei fraude prin acordarea unui rang preferenţial înscrierii primului dobânditor. Acordarea rangului preferenţial este condiţionată de existenţa caracterului subsecvent al actului dobânditorului, această însuşire presupunând transmiterea dreptului de la acelaşi autor, aşa după cum sunt dezvoltate aceste condiţii în art. 49 din Ordinul nr. 633/2006 privind organizarea şi funcţionarea birourilor de cadastru.
Condiţia dobândirii dreptului de la acelaşi autor, potrivit textului enunţat, nu a mai fost avută în vedere de către instanţa de apel, fiind analizate condiţiile acordării rangului preferenţial numai în raport de reaua-crcdinţă a dobânditorului, ceea ce presupune o aplicare greşită a legii.
Nefiind îndeplinită condiţia concurenţei drepturilor sub aspectul autorului comun de la care provin, nu se putea dispune acordarea rangului preferenţial înscrierii dreptului intimaţilor-reclamanţi, astfel că recursul a fost privit ca fondat cu privire la critica aplicării greşite a dispoziţiilor art. 28 din Legea nr. 7/1996.
C.A. Piteşti, s. civ., pt. confl. mun. şi asig. soc. şipt. min. şi fam., dec. nr. 582R din 12 noiembrie 2007
Comentarii: în art. 891 NCC, este reglementat conflictul dintre tertii dobânditori de la un autor comun, fiind solutionat în favoarea
i 1 i
celui care şi-a înscris primul dreptul, acesta fiind considerat titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară. Funcţia publicităţii imobiliare de rezolvare a conflictului de drepturi îşi găseşte incidenţa în situaţia în care drepturile asupra unui imobil care se exclud reciproc sunt dobândite prin acte încheiate cu acelaşi autor. Preferinţa este acordată dobânditorului mai întâi înscris, chiar dacă actul său ar fi fost întocmit la o dată ulterioară faţă de celălalt dobânditor. Cu alte cuvinte, primul în drept este primul înscris în cartea funciară, iar primul în timp este considerat primul care a îndeplinit formalităţile de publicitate imobiliară, iar nu primul care a semnat actul de dobândire.
Cu toate acestea, preferinţa acordată primului înscris cunoaşte o excepţie, în ipoteza terţului dobânditor de rea-credinţă, reglementată de art. 892 NCC, situaţie în care nu-şi mai găseşte justificare regula mai sus-menţionată. Astfel, legiuitorul a prevăzut posibilitatea pentru persoana îndreptăţită de a înscrie dreptul său real în cartea funciară şi de a obţine radierea dreptului concurent sau acordarea rangului preferenţial, după caz, faţă de înscrierea efectuată anterior de o altă persoană.
Condiţiile de admisibilitate sunt strict reglementate la art. 892 alin. (1) NCC, fiind necesară îndeplinirea lor cumulativă: a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul; b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun; c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz[1).
în speţa prezentată, în mod corect a reţinut instanţa de recurs inadmisibilitatea acţiunii în acordarea rangului preferenţial ca urmare a faptului că drepturile reale aflate în concurs nu proveneau de la un autor comun. Practic, reclamantul avea posibilitatea promovării unei acţiuni de fond, în constatarea dreptului său de proprietate sau în nulitatea titlului proprietarului înscris în cartea funciară şi, în măsura în care ar fi obţinut câştig de cauză, ar fi putut obţine rectificarea cărţii funciare şi intabularea dreptului său.
| ← Rectificarea cărţii funciare, solicitată pe cale principală.... | Îndreptarea erorii materiale a înscrierilor din cartea... → |
|---|
