Constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
Tribunalul GALAŢI Decizie nr. 522 din data de 04.11.2014
Potrivit principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, anularea actului primar (inițial) atrage și anularea actului următor (subsecvent), datorită legăturii sale cu primul. În această situație se pot analiza și excepțiile reprezentate de principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului unui bun, cu titlu oneros și de principiul asigurării stabilității circuitului civil, în sensul că subdobânditorul de bună-credință al unui bun imobil păstrează bunul respectiv dacă l-a dobândit cu titlu oneros, chiar dacă titlul de proprietate al transmițătorului său a fost, între timp, declarat nul sau anulat.
Nu sunt întrunite condițiile subdobânditorului de bună-credință, în condițiile în care cumpărătorul a cunoscut natura litigioasă a dreptului de proprietate dobândit asupra terenului, fapt menționat chiar în contractul de vânzare-cumpărare.
Reclamanta V E C a solicitat în contradictoriu cu pârâții SC S N D SA Galați, SC C S R SRL București și SC F C O GSA Galați, să pronunțe o hotărâre prin care să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/26.06.2011 la BNPA C M și P A, nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. …/22.11.2012 la BNPA C M și P A, cu privire la suprafața de teren de 1.928 mp, situată în Galați, în incinta Stadionului Ancora, repunerea părților în situația anterioară, precum și efectuarea mențiunilor în cartea funciară a imobilului. A mai solicitat și cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr. 12095/19.12.2013 Judecătoria Galați a admis cererea, a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC S N D Galați SA Galați și pârâta SC C S R SRL București, autentificat sub nr. …/26.07.2011 de BNPA C M și P A, cu privire la terenul în suprafață de 1928 mp, situat în Galați, jud. Galați.
De asemenea, a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC C S R SRL București și pârâta SC F C O SA București (fostă SC F C O SA Galați), autentificat sub nr. …./22.11.2012 de BNPA C M și P A.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a avut în vedere principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, potrivit căruia anularea actului primar (inițial) atrage și anularea actului următor (subsecvent), datorită legăturii sale cu primul. Într-adevăr, în această situație se pot analiza și excepțiile reprezentate de principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului unui bun, cu titlu oneros și de principiul asigurării stabilității circuitului civil, în sensul că subdobânditorul de bună-credință al unui bun imobil păstrează bunul respectiv dacă l-a dobândit cu titlu oneros, chiar dacă titlul de proprietate al transmițătorului său a fost, între timp, declarat nul sau anulat.
Instanța a apreciat că în prezenta cauză nu sunt întrunite condițiile subdobânditorului de bună-credință, întrucât pârâta SC F C O G SA București (Galați) a cunoscut natura litigioasă a dreptului de proprietate dobândit asupra terenului în suprafață de 1.928 mp, fapt menționat chiar în contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. …/22.11.2012 la BNPA C M și P A.
Împotriva acestei hotărâri au promovat apel pârâții SC F C O GSA Galați prin lichidator judiciar Activ Lichidator IPURL București și SC S N D SA Galați, care au arătat, în esență, că în mod greșit a fost respinsă cererea de suspendare a judecării prezentei cauze ca urmare deschiderii procedurii insolvenței, că în mod greșit instanța de fond a respins excepția netimbrării acțiunii, considerând că aceasta are un caracter incidental acțiunii introdusă în baza Legii 10/2001, în realitate fiind vorba de o acțiune principală cu caracter patrimonial, care este supusă timbrajului. S-a mai arătat că, în ceea ce privește excepția lipsei de interes, în mod greșit instanța de fond a apreciat că reclamanta dobândește un folos practic prin obținerea unui nou titlu executoriu.
S-a mai susținut că, în ceea ce privește reaua-credință, condiție necesară pentru constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, se arată că nu a fost demonstrată de niciuna din probele administrate de reclamantă, iar la data perfectării contractului ternul nu intrase în patrimoniul reclamantei, astfel că nu se poate aprecia că a avut loc o vânzare speculativă cu intenția de a frauda interesele reclamantei.
Apelurile sunt nefondate.
În ceea ce privește primul motiv de apel, se reține că în mod corect instanța de fond a respins cererea de suspendare a judecării prezentei cauze ca urmare deschiderii procedurii insolvenței, întrucât în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Este adevărat că cererea de chemare în judecată prin care se solicită constatarea nulității absolute a unui act este o cerere cu caracter patrimonial, însă se reține că intimata-reclamantă este terț față contractele de vânzare-cumpărare încheiate, terț care are un drept de proprietate asupra terenului în litigiu stabilit printr-o hotărâre judecătorească și urmărește recuperarea acestuia și nu realizarea vreunui creanțe împotriva pârâtului SC F C O GSA.
Se mai reține că în mod corect instanța de fond a respins și excepția netimbrării acțiunii, considerând că aceasta are un caracter incidental acțiunii introdusă în baza Legii 10/2001, fiind astfel incidente dispozițiile art. 15 lit. r din Legea nr. 146/1997, imobilul restituit fiind preluat în mod abuziv de către stat.
În ceea ce privește excepția lipsei de interes, instanța de fond a apreciat în mod corect că este nefondată, întrucât intimata-reclamantă deși deține un titlu executoriu reprezentat de decizia civilă nr. 264/A/14.10.2010 pronunțată de Curtea de Apel Galați, nu se poate bucura de posesia asupra terenului suprapunându-se cu o parte din terenul ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare. Mai mult, din procesul verbal întocmit la data de 01.10.2013 de către BEJ C M C în dosarul de executare nr. …/2013 reiese că nu a putut fi pusă în posesie, întrucât pe terenul în cauză se află construcții.
Nu poate fi reținută nici susținerea apelantului-pârât în sensul că intimata-reclamantă putea să-și înscrie dreptul de proprietate direct în cartea funciară, terenul urmând a reintra în patrimoniul reclamantei cu titlu de proprietate, potrivit dispozițiilor art. 885 C.civ. întrucât aceste dispoziții legale se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru și deschidere a cărților funciare, potrivit dispozițiilor art. 56 din Legea nr. 71/2011.
În ceea ce privește reaua-credință a apelanților-pârâți, se constată că a fost reținută în mod corect ca și o condiție necesară pentru constatarea nulității parțiale a celor două contracte de vânzare-cumpărare, menționându-se chiar în cuprinsul contractelor că există litigiu cu privire la o parte din terenul ce a făcut obiectul contractelor. Astfel, se apreciază că au fost îndeplinite, în mod cumulativ și condițiile art. 966 C.Civ., potrivit cărora obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea niciun efect și cele ale art. 968 C.civ., potrivit cărora cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice, coroborate cu cele prevăzute de art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001.
În ceea ce privește criticile referitoare la faptul că intimata-reclamantă ar avea dreptul la o suprafață de teren mai mică, respectiv 1688 mp, că pe teren trec rețele publice, se reține că acestea au fost soluționate în mod irevocabil prin decizia civilă nr. 264/A/14.10.2010 pronunțată de Curtea de Apel Galați și mai pot face obiectul unei noi analize.
Față de cele ce preced apelurile au fost respinse.
| ← Posibilitatea analizării, în cadrul contestaţiei la... | Întoarcere executare silită. . Jurisprudență Executarea silită → |
|---|
