Procură autentică. Revocare mandat. Autocontract. Sancţiune
| Comentarii |
|
(Dec. nr. 45 din 03.03.2009 a Tribunalului Brăila, secţia civilă)
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brăila sub nr. 3479/196/2008 reclamantul I.M. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii B.I. şi B.S. anularea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008 intervenit între I.M. prin mandatar B.I. în calitate de vânzător şi B.I. în calitate de cumpărător, având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului situat în extravilanul comunei Vădeni, judeţul Brăila, în suprafaţă de 45.000 m.p.
Pârâţii au depus cerere reconvenţională odată cu întâmpinarea, prin care au solicitat instanţei ca în cazul admiterii acţiunii principale să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de vânzare-cumpărare a imobilului teren arabil în suprafaţă de 45.000 m.p. situat în comuna Vădeni, judeţul Brăila, în considerarea faptului că părţile încheiaseră în cuprinsul procurii şi un antecontract de vânzare-cumpărare. în drept s-au invocat art. 969, art. 970, art. 1073, art. 1077 Cod Civil.
Prin Sentinţa civilă nr. 5707/01.10.2008 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr. 3479/196/2008 s-a respins excepţia lipsei de interes formulată de pârâţii-reclamanţi B.I. şi B.S. ca nefondată; s-a admis acţiunea având ca obiect anulare act formulată de reclamantul I.M. în contradictoriu cu pârâţii B.I. şi B.S.; s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008 de B.N. şi s-au repus părţile în situaţia anterioară încheierii contractului nul; s-a dispus restituirea către pârâtul B.I. a sumei de 4.500 RON reprezentând preţul de vânzare al imobilului situat în comuna Vădeni, judeţul Brăila, în suprafaţă de 45.000 m.p.; s-a dispus revenirea în patrimoniul reclamantului I.M. a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în extravilanul comunei Vădeni, judeţul Brăila; s-a respins cererea reconvenţională ca nefondată.
Pentru pronunţarea acestei sentinţe, instanţa a reţinut că reclamantul are un interes în promovarea acţiunii în sensul că urmăreşte schimbarea în fapt şi în drept a unei situaţii juridice care consideră că îl prejudiciază şi care îl priveşte în mod direct, afectându-i patrimoniul. Reclamantul, mandant ce şi-a retras mandatul în baza căruia a fost încheiat actul juridic a cărui nulitate se doreşte a fi constatată, a dovedit că are un interes în cauză, legitim, născut, actual, personal şi direct în promovarea acestei acţiuni. Cu privire la fondul cauzei s-a reţinut că între reclamantul I.M. şi pârâtul B.I. s-a încheiat Procura specială autentificată cu nr. 3319/30.03.2007 prin care B.I. era mandatat: să realizeze suplimentarea masei succesorale pentru defunctul G.C. cu terenul în suprafaţă de 45.000 m.p. dobândit de defunct prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 247/2005, pentru care nu s-a emis titlu de proprietate; să solicite biroului notarial eliberarea certificatului de moştenitor suplimentar; să îndeplinească formalităţile necesare pentru a-şi vinde sie însuşi sau unei societăţi comerciale al cărui asociat şi administrator este dreptul de proprietate asupra terenului precizat anterior. în cuprinsul aceleiaşi procuri, mandantul declară că a primit de la mandatar suma de 4.500 RON ce i se cuvine pentru vânzarea terenului asupra căruia nu mai emite nicio pretenţie. La data de 04.03.2008, mandantul I.M., prin declaraţie notarială expresă, revocă integral acest mandat şi îl notifică în acest sens pe mandatarul B.I. prin intermediul executorului judecătoresc, la aceeaşi dată. Deşi iniţial mandatarul B.I. a negat faptul că s-a prezentat la convocarea executorului, la termenul de judecată din data de 24.09.2008, acesta a recunoscut faptul că s-a prezentat la executor, a luat cunoştinţă de conţinutul notificării, dar nu a ridicat şi suma de 4.500 lei, pusă la dispoziţia sa de către mandant. La data de 16.04.2008, pârâtul-mandatar îşi vinde terenul în suprafaţă de 45.000 m.p., situat în extravilanul comunei Vădeni, judeţul Brăila, către sine în calitate de cumpărător, în baza mandatului primit (şi revocat) de la I.M., fară să aducă la cunoştinţa notarului, aşa cum a recunoscut şi în răspunsurile la interogatoriu, de existenţa unei declaraţii de revocare a procurii speciale. Chiar dacă s-ar aprecia că mandatul a fost denunţat unilateral intempestiv şi fară o culpă dovedită în
sarcina mandatarului, având în vedere pe de o parte că mandatul a fost cu titlu gratuit şi, pe de alta, că nu există în cuprinsul procurii nicio clauză de irevocabilitate, ţinând seama de specificul contractului de mandat în sensul că mandantul nu mai poate fi reprezentat de o persoană în care nu mai are încredere, instanţa a considerat că prin revocarea procurii în mod legal, obiectiv, transparent şi corect, mandatarului îi fuseseră retrase toate puterile conferite prin procura specială la data la care a avut cunoştinţă de revocarea acesteia, respectiv 04.03.2008. Având în vedere că după încetarea mandatului nu se mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului, cu excepţia cazului instituit de art. 1539 Cod Civil, care nu este cazul speţei, instanţa a constatat că mandatarul şi-a depăşit în mod abuziv puterile astfel încât, contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 16.04.2008, este lovit de nulitate absolută, lipsind consimţământul vânzătorului proprietar la încheierea acestui act juridic. în privinţa tezei, propusă prin cererea reconvenţională de pârât, potrivit căreia, în cuprinsul procurii speciale este inserat inclusiv un antecontract de vânzare-cumpărare pe baza căruia instanţa, în lumina principiului executării obligaţiilor sau, după caz, al reparării pagubei în natură, să-l consfiinţească pronunţând o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanţa a respins-o ca nefondată, întrucât procura specială este un act juridic unitar şi în cuprinsul său nu poate exista un (alt) act juridic care să-şi poată produce efectele în sensul înfrângerii voinţei mandantului care, dorind să revoce mandatul să fie pus în situaţia ca revocându-1, să suporte consecinţe mai grave în propriul său patrimoniu decât dacă nu l-ar revoca, în această situaţie posibilitatea de a denunţa unilateral un mandat gratuit ar fi inexistentă ceea ce nu se poate concepe în lumina caracterului contractului de mandat (respectiv de reprezentare a voinţei mandantului); atâta vreme cât mandantul îşi manifestă voinţa expresă de a nu mai încheia actul juridic pentru care instituie procura, îndeplinind în acest sens toate formalităţile cerute de lege pentru revocarea mandatului special, instanţa n-ar putea decât eventual să se pronunţe asupra pagubelor încercate de mandatar prin revocarea intempestivă a mandantului, însă, în speţă, nu a fost învestită cu o astfel de cerere, motiv pentru care, în lumina principiului disponibilităţii, nu a luat în considerare împrejurarea că mandatarul B.I. îşi îndeplinise o parte a mandatului la data revocării.
împotriva acestei sentinţe pârâţii B.I. şi B.S. au declarat recurs susţinând că hotărârea instanţei este nemotivată în drept, deşi atât cu privire la capetele de cerere, cât şi cu privire la excepţia invocată, instanţa emite interpretări ale normelor de drept; interpretarea probelor s-a făcut în mod selectiv şi neobiectiv, în contradicţie cu situaţia de fapt, iar interpretările instanţei exced voinţei reale a părţilor şi nu se bazează pe temeiuri de drept; soluţia pronunţată este evident netemeinică şi injustă, favorizându-se abuzul de drept. Cu privire la excepţia lipsei de interes, recurenţii au arătat că instanţa a ignorat declaraţia expresă în formă autentică a reclamantului care arată la momentul vânzării că a primit preţul convenit şi nu mai are pretenţii, ignorând şi intenţia comună a părţilor vizând vânzarea şi consideră neîntemeiat că înscrisul notarial „procură“ se limitează exclusiv la obligaţiile asumate gratuit de pârât. S-a arătat că fară vreo susţinere în drept instanţa afirmă că procura este un act unitar şi nu poate conţine elementele unui alt act juridic, recurenţii afirmând că un act juridic se caracterizează prin conţinut şi nu prin denumire. Referitor la cererea reconvenţională s-a arătat că motivarea instanţei este greu de interpretat şi nu s-a observat un lucru esenţial că prin revocarea mandatului, reclamantul înţelege a nu mai fi reprezentat de către pârât în niciunul din actele încheiate incluzând şi contractul de vânzare-cumpărare, dar nu are nici o legătură cu existenţa dovedită a consimţământului iniţial asupra vânzării cumpărării. în drept s-a invocat art. 304 pct. 8 şi 9 Cod Procedură Civilă.
Tribunalul a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Întrucât Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008 a fost încheiat în baza unui mandat care fusese anterior revocat, Tribunalul a apreciat că reclamantul I.M. avea un interes legitim, actual, personal şi direct în promovarea acţiunii, folosul practic urmărit de reclamant fiind acela de a se înlătura efectele unui act juridic întocmit cu privire la un imobil proprietatea sa fară consimţământul său valabil exprimat. Prin urmare excepţia lipsei de interes a fost în mod legal şi temeinic respinsă de instanţa de fond. Nu s-a putut reţine susţinerea recurenţilor că hotărârea instanţei este nemotivată în drept pe motiv că instanţa a emis doar interpretări ale normelor de drept având în vedere că atributul instanţei este tocmai acela de a interpreta normele de drept. S-a constatat că de altfel recurenţii-pârâţi nu au invocat
nici un temei juridic în susţinerea excepţiei lipsei de interes şi nici a cererii reconvenţionale, iar aspectele invocate în recurs cu privire la excepţie nu au nici o relevanţă pentru temeinicia excepţiei. Referitor la susţinerea că acea procură ar constitui şi un antecontract de vânzare-cumpărare, Tribunalul a constatat că este nefondată, întrucât pe lângă argumentul că procura este un act unitar, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de fond, se observă că acel act nu îndeplinea condiţiile legale a unui antecontract de vânzare-cumpărare care este un act bilateral şi care trebuie semnat de ambele părţi contractante. Dar chiar şi în situaţia în care ar fi existat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin revocarea acelui mandat, contractul de vânzare-cumpărare ar fi putut fi în mod legal încheiat numai personal cu proprietarul imobilului, respectiv I.M., iar nu cu mandatarul acestuia. Faţă de cele expuse, Tribunalul a apreciat că în mod temeinic a fost respinsă şi cererea reconvenţională. Tribunalul a constatat că în mod legal instanţa a reţinut că este lovit de nulitate absolută Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008 întocmit în baza unui mandat revocat, neexistând în hotărârea instanţei de fond contradicţii între interpretarea probelor şi situaţia de fapt şi nici interpretări care exced voinţei reale a părţilor.
Pentru considerentele mai sus reţinute Tribunalul Brăila a apreciat ca legală şi temeinică sentinţa recurată şi în conformitate cu dispoziţiile art. 312 Cod Procedură Civilă l-a respins prin Decizia nr. 45/03.03.2009.
NOTĂ
Liminarii
Premise precum cea din cazul de faţă, recte încheierea prin mandat a unui contract de vânzare-cumpărare, sunt extrem de întâlnite în practică şi, deşi soluţiile unitare sunt un deziderat al oricărui sistem de drept, această frecvenţă ridicată impune cu atât mai mult rezolvări similare (şi corecte) în chestiunile contencioase care pot apărea. în cele ce urmează, după ce vom vizita câteva locuri comune la nivel teoretic, inclusiv cu privire la autocontract (1), vom aborda problema revocării unui contract de mandat din perspectiva prevenirii unor situaţii similare celei de mai sus (2) - deoarece, în opinia noastră, sistemul de registre unice introduse începând cu anul 2007 de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România ar fi rezolvat foarte simplu situaţia -, abia apoi urmând să tratăm chestiunea nulităţii absolute ca sancţiune a unui act juridic încheiat în lipsa mandatului (3). în final, vom aborda succint şi subiectul calificării ca fiind un antecontract de vânzare- cumpărare menţiunea din cuprinsul procurii potrivit căreia mandantul a primit preţul şi nu mai are pretenţii faţă de mandatar în legătură cu imobilul (4).
I. Conform doctrinei, contractul de mandat este un contract prin care o persoană numită mandatar se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numită mandant, care îi dă această împuternicire şi pe care îl reprezintă. Acest nex între părţi se întemeiază pe încrederea reciprocă a acestora, încredere care poate să dispară, dar şi, în principiu, pe interesul exclusiv al mandantului2, trăsături care fundamentează posibilitatea acestuia din urmă de a revoca ad nutum contractul, dar şi cea a mandatarului de a renunţa la executare.
în analiza speţei de faţă ne interesează cu precădere prima situaţie de încetare a contractului, anume cea prevăzută de art. 1553 C. civ. care dispune că „mandantul poate, când voieşte, revoca mandatul şi constrânge, la caz, pe mandatar de a-i remite înscrisul de împuternicire”. Revocarea poate fi tacită sau expresă, iar art. 1554 prevede că „Revocarea mandatului, notificată numai mandatarului, nu se poate opune unei alte persoane care, în neştiinţă de aceasta, a contractat cu dânsul
cu bună-credinţă; în acest caz mandantul are recurs contra mandatarului său”. Importante sunt şi normele conţinute de art. 1557 şi 1558 C. civ. Astfel, conform art. 1557 C. civ., „e valid aceea ce face mandatarul în numele mandantului, atât timp cât nu cunoaşte moartea lui sau existenţa uneia dintre cauzele ce desfiinţează mandatul”, iar, conform art. 1558 C. civ. „în cazurile arătate în articolul precedent, sunt valide contractările mandatarului cu al treilea persoane care sunt de bună-credinţă”.
Astfel, se poate ridica problema mandatului aparent, ipoteză care presupune că lipseşte voinţa mandantului de a fi reprezentat, dar terţii au contractat cu credinţa scuzabilă şi legitimă că mandatarul aparent are puteri de reprezentare.
Dacă aceasta s-a întâmplat, atunci mandatul aparent produce efecte, iar terţul contractant de bună-credinţă poate acţiona împotriva mandantului, caz în care va fi obligat să execute şi obligaţiile asumate. în schimb, invers, persoana reprezentată fară voia ei poate acţiona împotriva terţului numai dacă a ratificat actul încheiat de mandatarul aparent, caz în care mandatul aparent se transformă cu efect retroactiv de la data încheierii actului, într-un mandat cu reprezentare; în caz contrar, nu ai acţiune decât împotriva aşa-zisului mandatar.
Chestiunea interesează direct problema noastră, deoarece în cazul de mai sus, s-a constatat că, la data de 04.03.2008, mandantul, prin declaraţie notarială expresă, a revocat în întregime contractul de mandat şi l-a notificat în acest sens pe mandatar prin intermediul executorului judecătoresc, la aceeaşi dată. Deşi iniţial mandatarul a negat faptul că s-a prezentat la convocarea executorului, la termenul de judecată acesta a recunoscut faptul că s-a prezentat la executor, a luat cunoştinţă de conţinutul notificării. Cu toate acestea, la data de 16.04.2008, mandatarul îşi vinde terenul menţionat în contractul de mandat către sine în calitate de cumpărător, în baza mandatului primit (şi revocat). Situaţia se suprapune cu premisa mandatului aparent numai până la un punct. într-adevăr, mandatul a fost revocat, deci nu mai exista voinţa mandantului, m numai că mandatarul în continuare nu a încheiat actul cu un terţ de bună-credinţă, ci cu sine însuşi, e drept, conform textului procurii, dar după ce a luat % cunoştinţă de revocarea mandatului, ceea ce avea rolul de a aneantiza buna sa credinţă. Atragem atenţia însă că ceea ce contează nu este faptul că persoana în calitate de mandatar a fost de rea-credinţă.
Reaua-credinţă a mandatarului nu afectează situaţia creată decât prin forma răspunderii acestuia; ceea ce contează este faptul că mandatarul cumulează şi calitatea de terţ contractant de rea-credinţă, iar teoria mandatului aparent nu îşi poate găsi aplicare din această cauză.
În lipsa mandatului aparent credem că nu se poate aplica decât art. 1546 C. civ. care conţine următoarele: “(1) Mandantul este îndatorat a îndeplini obligaţiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date. (2) Nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi făcut afară din limitele puterilor sale, afară numai când a ratificat expres sau tacit”. într-adevăr, sancţiunea care intervine în cazul încheierii unui act juridic prin reprezentare, dar cu depăşirea puterilor conferite este inopozabilitatea, iar această sancţiune trebuie să-şi găsească aplicarea şi atunci când actul se încheie în ciuda revocării, în baza unui mandat aparent, deoarece şi aceasta este o situaţie în care mandatarul a “făcut afară din limitele puterilor date”.
Practic, în toate aceste cazuri nu există consimţământul mandantului, dar sancţiunea nu poate fi aceea din materia lipsei consimţământului la încheierea unui act juridic civil, respectiv nulitatea absolută, deoarece aici legea instituie o sancţiune derogatorie de la dreptul comun: inopozabilitatea, iar mandantul “nu este îndatorat” să respecte actul încheiat.
Inopozabilitatea presupune şi posibilitatea mandantului de a ratifica actul, deci se ocroteşte persoana şi patrimoniul acestuia, păstrându-se totuşi posibilitatea ca actul încheiat de mandatar să producă efecte prin ratificare. Nulitatea absolută în schimb ocroteşte un interes public (care nu se impune ocrotit aici, interesul precumpănitor fiind cel particular), distruge totul şi nu poate fi confirmată. în speţa de faţă aşadar, credem că instanţele au greşit atunci când au reţinut nulitatea absolută a contractului încheiat de mandatar cu sine însuşi pentru lipsă de consimţământ a mandantului.
Trebuie să observăm însă că sancţiunea nulităţii absolute a contractului încheiat de fostul mandatar (“fost” deoarece contractul de mandat a fost revocat) cu sine însuşi poate fi susţinută, dar pe alt temei, anume fraus omnia corrumpit, deci cauza ilicită a contractului încheiat, datorită intenţiei de fraudare a intereselor proprietarului terenului. într-adevăr, fostului mandatar i se pune în vedere revocarea mandatarului şi, în ciuda acestui fapt, încheie actul cu sine însuşi, mai mult, fară să aducă la cunoştinţa notarului public instrumentator revocarea survenită. Toate aceste aspecte denotă destul de evident o intenţie a acestuia de a leza pe proprietar, situaţie care impune nulitatea operaţiunii încheiate. Aşadar, din moment ce actul cu sine însuşi ar fi nul, nu ar mai interesa nici posibilitatea ratificării de către mandant a contractului de vânzare-cumpărare (de exemplu, în cazul în care s-ar fi răzgândit cu privire la revocarea mandatului şi ar fi dorit păstrarea în fiinţă a actului încheiat de fostul mandatar), deoarece posibilitatea ratificării presupune ca actul juridic încheiat să fie valabil.
II. Registrele unice ţinute de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România
Dincolo de discuţia privind sancţiunea survenită în speţă, cazul de faţă este un prilej bun pentru a populariza folosirea evidenţelor Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România. într-adevăr, art. 56' din Regulamentul de punere în aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 (în continuare: “Regulament”), dispune: “La nivelul Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România se înfiinţează următoarele registre: a) Registrul naţional de evidenţă a succesiunilor, în care se înregistrează cauzele succesorale referitoare la cetăţenii români, străini sau apatrizi, cu ultimul domiciliu în străinătate, de pe urma cărora au rămas bunuri imobile în România (RNES); b) Registrul naţional de evidenţă a testamentelor autentice (RNTA), în care se înregistrează toate dispoziţiile testamentare şi revocarea lor; c) Registrul naţional de evidenţă a opţiunilor succesorale (RNOS), în care se înregistrează toate actele notariale referitoare la acceptarea pură şi simplă, acceptarea sub beneficiu de inventar şi renunţarea la succesiune; d) Registrul naţional de evidenţă a revocării procurilor (RNPR), în care se înregistrează toate actele de revocare expresă a procurilor date în scopul încheierii de acte şi îndeplinirii de proceduri notariale.” (subl. ns., M.M.).
De asemenea, conform art. 564 din Regulament, “(1) Notarii publici sunt obligaţi să comunice de îndată Uniunii Naţionale a Notarilor Publici informaţiile care au legătură cu actele şi procedurile menţionate la art. 56', în vederea înregistrării. (2) Notarii publici au obligaţia ca, înainte de finalizarea actelor şi procedurilor notariale, să procedeze la consultarea registrelor naţionale corespunzătoare, prevăzute la art. 56', solicitând în acest scop şi pe cheltuiala părţilor un certificat eliberat de Uniunea Naţională a Notarilor Publici în condiţiile stabilite prin normele metodologice. (...)”
Aceste registre sunt în funcţiune de la data de 1 ianuarie 2007, importanţa lor practică fiind enormă, iar utilizarea lor concretă este reglementată de Normele metodologice privind registrele unice ţinute de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România8 (în continuare: “Normele”). Cu privire la Registrul naţional de evidenţă a revocării procurilor, art. 25 din Norme prevede: “în acest registru se vor înscrie şi verifica doar revocările procurilor care se folosesc în activitatea notarială şi anume: procurile date pentru încheierea actelor de dispoziţie pentru bunurile imobile (cele de vânzare-cumpărare, donaţie, întreţinere, rentă viageră, schimb, dezmembrare/alipire), precum şi cele de partaj, garanţie mobiliară şi imobiliară, dare în plată, de asemenea cele privind reprezentarea persoanelor juridice precum şi cele date în vederea reprezentării în cauzele succesorale”.
De asemenea, art. 26 din Norme ne spune că “(1) Notarul public care a autentificat declaraţia/ actul juridic prin care se revocă o procură are obligaţia comunicării datelor până la ora 16:00 a zilei în care a efectuat autentificarea (...), prin fax sau e-mail, către RNPR care îi va elibera dovada că a primit comunicarea. (2) Primind comunicarea notarului public, în mod obligatoriu operatorul va proceda în aceeaşi zi la înregistrarea datelor în RNPR, eliberând în acest sens un certificat de înregistrare (Anexa 9)”, iar art. 28 din Norme are următorul conţinut: “(1) înainte de finalizarea unei proceduri notariale în care partea este reprezentată prin procură, notarul public are obligaţia să solicite RNPR, printr-o cerere tip prevăzută în anexa 5, relaţii cu privire la revocarea procurii. (2) Operatorul RNPR, primind cererea notarului public, procedează în mod obligatoriu la interogarea bazei de date, eliberând acestuia până la sfârşitul zilei lucrătoare următoare un certificat care conţine rezultatul verificărilor efectuate (Anexa 11)”.
In textul speţei comentate nu ni se dau detalii cu privire la folosirea acestor registre, astfel încât este destul de greu de apreciat îndeplinirea obligaţiilor. însă declaraţia autentică de revocare a procurii a fost instrumentată la data de 04.03.2008, iar contractul de vânzare-cumpărare autentificat în baza procurii revocate a fost instrumentat la 16.04.2008, prin urmare s-ar fi impus comunicarea la RNPR a declaraţiei de revocare, precum şi consultarea acestui registru înainte de autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Odată îndeplinite acestea (şi sub rezerva inexistenţei unei erori de înregistrare sau de eliberare a certificatului în/din RNPR), notarul public instrumentator al contractului de vânzare-cumpărare ar fi putut observa (din moment ce mandatarul trecuse sub tăcere revocarea mandatului adusă la conoştinţa sa) că procura folosită a fost revocată şi refuza pentru acest motiv instrumentarea actului.
Utilitatea folosirii evidenţelor Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România este aşadar evidentă. în plus, trebuie adăugat că accesul la aceste registre nu aparţine doar birourilor notariale ci oricărei persoane interesate. într-adevăr art. 29 din Norme dispune: „(1) De regulă cererile se vor face prin intermediul birourilor notariale, misiunilor diplomatice sau oficiilor consulare şi a camerelor notarilor publici. (2) Persoanele fizice sau juridice pot obţine direct de la Infonot, la cerere şi contra cost, relaţii din registrele menţionate la art.2 cu respectarea normelor specifice fiecărui registru. (3) Pentru cererile adresate prin birourile notariale, persoanele interesate vor achita contravaloarea solicitării fie la biroul notarial, fie la o instituţie bancară pe numele notarului public prin intermediul căruia se face verificarea. (4) Sunt scutite de taxă cererile adresate Registrelor de către autorităţile publice (organele fiscale, instanţele judecătoreşti şi parchetele de pe lângă acestea, organele de poliţie şi alte instituţii ale statului). (5) Solicitantului i se va elibera un extras informativ care va purta semnătura operatorului şi a unui reprezentant desemnat precum şi ştampila S.C.INFONOT SYSTEMS S.R.L.".
III. Problema calificării ca fiind un antecontract de vânzare- cumpărare o menţiune din cuprinsul unui înscris numit “Procură” potrivit căreia mandantul a primit preţul şi nu mai are pretenţii faţă de mandatar în legătură cu imobilul.
în speţa de mai sus s-a susţinut că, din moment ce în procură s-a făcut menţiune despre primirea preţului vânzării proiectate, înseamnă că în procură ar fi fost inserat şi un antecontract de vânzare-cumpărare. Tribunalul a reţinut că, „pe lângă argumentul că procura este un act unitar, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de fond, se observă că acel act nu îndeplinea condiţiile legale a unui antecontract de vânzare-cumpărare care este un act bilateral şi care trebuie semnat de ambele părţi contractante. Dar chiar şi în situaţia în care ar fi existat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin revocarea acelui mandat, contractul de vânzare-cumpărare ar fi putut fi în mod legal încheiat numai personal cu proprietarul imobilului, respectiv I.M., iar nu cu mandatarul acestuia”.
Într-adevăr, înscrisul în care este materializată procura este semnat doar de mandant - (proprietarul bunului) şi nu se poate considera că probează încheierea unui contract dar, din cuprinsul acestui înscris rezultă că proprietarul bunului recunoaşte existenţa unui raport juridic anterior, întervenit între el şi mandatar prin care au convenit asupra vinderii respectiv cumpărării bunului, în baza căruia s-a executat o obligaţie prin plata unei sume de bani, transferul proprietăţii nefiind realizat la acea dată din motive exterioare voinţei părţilor repectiv lipsa actelor de proprietate, a intabulării în cartea funciară etc .
Dacă instanţa nu a apreciat acest înscris ca fiind o probă a antecontractului , considerăm că -în baza obligaţiei de a avea un rol activ - nu putea să-l ignore ca început de dovadă scrisă care se putea completa cu martori şi prezumţii. Nici nu achiesăm la opinia că potrivit principiului disponibilităţii, din moment ce părţile nu au cerut, nici instanţa nu a dat deoarece în speţă , pârâtul a cerut pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare , în baza unui antecontract pe care el l-a considerat probat prin înscrisul numit “procură”.
Pe de altă parte nu a fost analizat de către instanţă faptul prevalării de propria culpă a reclamantului care a promovat o acţiune în anularea unui contract de vânzare- cumpăre deşi declarase că primise anterior preţul şi renunţase la orice pretenţie în legătură cu terenul, iar ulterior a consemnat fără nicio motivaţie suma primită la dispoziţia cocontractantului ca şi cum nu ar fi avut nici iniţial intenţia de a se obliga faţă de acesta. Această declaraţie de renunţare după opinia noastră era de natură a crea cocontractantului ideea irevocabilităţii angajamentului juridic al celuilalt; prin urmare, nu urmează regimul juridic al procurii şi nu poate fi considerată revocată în aceleaşi condiţii ca procura, fiind un act de sine stătător a cărui natură şi semnificaţie juridică trebuiau clarificate de instanţa de judecată.
Am prezentat această speţă deoarece acest mod de instrumentare a unei procuri este relativ frecvent în practica notarială şi datorită potenţialului său litigios este recomandabil să fie evitat. încheierea unui antecontract cu clauzele specifice (eventual cu o clauză de dezicere) ar fi fost de natură a simplifica şi clarifica raporturile juridice create între părţi .
| ← Reorganizarea angajatorului în timpul procesului. Transmiterea... | Vanzarea bunului de un coindivizar Vânzări-Cumpărări → |
|---|
Notarul a facut vanzarea catre mandatar in baza procurii.
Notarul nu este vinovat !!!
Traim in Romania.