Nulitate contract de vanzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Dosar nr. 9702/280/2007R O M Â N I ATRIBUNALUL ARGEŞSECŢIA CIVILĂDECIZIE Nr. 162/R
Obiectul: nulitate contract de vanzare-cumpărare - clauză dedenunţare unilaterală pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale
Constată că la data de 18.09.2007, reclamantul,..., a solicitat săse constate nulitatea absoluta si totala a antecontractului de vanzare-cumparareincheiat cu pârâţii,..., cu privire la suprafata de 7000 mp, terensituat in com..., tarla A (sola)..., parcela. cu vecinii:..., E-drum,S-drum exploatare, V-bazin de decantare.
Motivându-şi acţiunea, reclamantul a menţionat faptul că prinantecontractul încheiat la data de 15.08.2007, s-a stabilit preţul de 18.500 euro, dincare a achitat suma de 1000 euro.
Parata... s-a angajat să efectueze înscrierea în cartea funciara,în scopul perfectării vânzării - cumpărării până la data de 01.12.2007.
Ulterior, încheierii acestui antecontract, cei doi pârâţi au încheiat o altăpromisiune de vânzare - cumpărare pentru acelaşi teren.
Reclamantul consideră că cel de-al doilea antecontract se întemeiază pe ocauză ilicită, fiind nul absolut, în baza art.948 C.civ.
La data de 17.10.2007 reclamantul şi-a precizat si completat actiunea,solicitand să se constate nulitatea absolută si partială a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2534/30.08.2007, la Biroul Notarilor Publici asociaţi,..., în ceea ce priveşte promisiunea de vânzare către... si a cotei de 2/6 din suprafata de 7000 mp, teren arabilsituat in extravilanul com..., jud. Argeş, sola 16, parcela 53, cu vecinii:..., E-drum, S-drum exploatare, V-bazin de decantare.
In argumentarea cererii de la filele 11-12 formulată în contradictoriu şi cupârâţii...,..., reclamantul a arătatcă promisiunea de vanzare - cumpărare, intervenită între el şi pârâta... s-a încheiat în forma autentică pentru cota de 2/6 din terenul de7000 m.p.
Reclamantul susţine că cel de-al doilea contract s-a încheiat de către pârâtă,împreună cu ceilalţi coindivizari, prin fraudarea drepturilor sale, iar din cuprinsulacestui act a rezultat că... ( promitenta - cumpărătoare) acunoscut despre existenţa primei promisiuni de vânzare - cumpărare.
Prin cererea de la filele 30-32, reclamantul şi-a precizat din nou acţiunea,cerând să se constate nulitatea absolută şi parţială a contractului de vânzare -cumpărare autentificat sub nr. 2944/12.10.2007, la Biroul Notarilor PubliciAsociaţi,..., pentru cota indiviză de 2/6 din suprafaţa de 7000m.p cu acelaşi amplasament, anterior descris.
Reclamantul reia argumentele prezentate în cererile anterioare, dar maiadaugă faptul că prezentul litigiu era notat în cartea funciară, aspect ce esteconsemnat şi în cuprinsul actului contestat.
Prin sentinţa civilă nr. 2807/14.05.2008, Judecătoria Piteşti a respins acţiuneareclamantului, reţinând în esenţă că la încheierea contractelor nu a fost încălcată nicio normă legală, iar încălcarea obligaţiilor de către pârâta,... atrage fierăspunderea contractuală, fie răspunderea delictuală, în cazul abuzului de drept.
Împotriva sentinţei civile nr. 2807/14.05.2008, reclamantul a declarat apel (cale de atac ce a fost calificată ulterior ca fiind cea a recursului - fila 35).
Recurentul - reclamant susţine să soluţia instanţei de fond este nelegală şinetemeinică deoarece atât antecontractul cât şi contractul de vânzare - cumpărareau fost întocmite cu rea - credinţă de către pârâţi şi cu fraudarea drepturilor sale,împrejurări ce atrag nulitatea absolută, în raport de disp.art.969, 948, 966 şi 968c.civ.
Recurentul - reclamant precizează că în antecontract a fost prevăzută clauzade arvună şi nu de răzgândire, cum eronat a reţinut prima instanţă, iarimposibilitatea de încheiere a contractului trebuia să aibă o cauză obiectivă şi nurefuzul nejustificat al pârâtei,..., dovedit prin declaraţia martoruluiaudiat,...
Se mai arată că prima instanţă a soluţionat cauza, transformândantecontractul de vânzare - cumpărare cu clauză de arvună, într-o convenţieafectată de o condiţie pur potestativă ( aceea de a cărei realizare sau nerealizaredepinde de voinţa exclusivă a uneia dintre părţi), interzisă de lege.
Recurentul - reclamant afirmă că atitudinea pârâtei,...sfidează orice regulă de conduită, iar reprezentantul...cunoştea despre existenţa înţelegerii, încheiată cu pârâta.
Recurentul reclamant concluzionează că prima instanţă a schimbat înţelesullămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii.
Analizând motivele de recurs, prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului,tribunalul constată că acestea sunt neîntemeiate, argumentele urmând a fi expuseîn continuare.
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare, autentificat subnr.1271/15.08.2007, la Biroul Notarului Public -..., pârâta..., în calitate de vânzătoare - promitentă şi a luat angajamentul sătransmită în patrimoniul reclamantului, în calitate de cumpărător - promitent, cotaindiviză de 2/6 din suprafaţa de circa 7000 m.p teren arabil, situat în comunaB..., sat,..., sola..., parcela..., jud. Argeş, cu vecinătăţile:la..., la E- drum, la S- drum exploatare şi la E-...,imobil neintabulat în cartea funciară.
Preţul vânzării a fost negociat la suma de 18.500 euro, din care s-a achitat unavans de 1000 euro, diferenţa urmând a fi plătită de reclamant până la data de1.10.2007, stabilită ca fiind cea a încheierii contractului de vânzare - cumpărare înformă autentică.
Pârâta,... s-a obligat ca până la momentul semnăriicontractului de vânzare - cumpărare să efectueze toate demersurile privindîntocmirea documentaţiei cadastrale şi a obţinerii celor necesare autentificăriiactului ( certificat de rol fiscal, certificat fiscal, extras de carte funciară).
In cuprinsul promisiunii de vânzare - cumpărare s-a inserat următoareaclauză: în situaţia în care contractul de vânzare cumpărare nu se va puteaîncheia din vina promitentei - vânzătoare, aceasta va restitui dublul sumeiprimite, iar dacă actul nu se va încheia din vina acceptantului cumpărător, acesta vapierde avansul dat".
Tribunalul apreciază că textul de mai sus, redat ad literam, reprezintă fărănici un dubiu o clauză de răzgândire, consimţită de ambele părţi, prin semnareaactului, prin care se sancţionează atitudinea culpabilă a acestora, ce determinăneîncheierea contractului de vânzare - cumpărare.
Potrivit art. 1298 C.civ, dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia dinpărţile contractului, aceasta va pierde arvuna data sau o va întoarce îndoită".
Caracterul subiectiv al prevederilor art. 1298 C.civ, permite părţilor să acordearvunei şi o funcţie de clauză de dezicere, în sensul că oricare din părţi îşi rezervădreptul de a se dezice unilateral de la executarea convenţiei principale, în schimbulpierderii arvunei date sau al restituirii îndoite a arvunei primite.
Aşadar, în mod corect prima instanţă a interpretat dispoziţiile contractuale,motivul de recurs de la punctul 8 al art.304 C.pr.civilă, ce vizează schimbareanaturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii,urmare a unei evaluări greşite, nefiind aplicabil în speţa de faţă.
Exprimându-şi punctul de vedere în mod logic şi concis, instanţa de fond aconcluzionat că neîndeplinirea obligaţiilor asumate de către părţi, angajeazărăspunderea contractuală a acestora, neconstituind o cauză de nulitate absolută acelorlalte contracte încheiate ulterior cu pârâta,..., cuprivire la aceeaşi suprafaţă de teren.
De altfel, aşa cum a reţinut şi prima instanţă toate aceste acte juridice nureprezintă altceva decât expresia principiului libertăţii sau autonomiei de voinţă (consacrat implicit de disp.art.969 alin.1 C.civ, şi de art.5 C.civ), în condiţiile în carenu s-a demonstrat că legea ar fi fost fraudată.
Clauza de denunţare unilaterală a convenţiei, lipseşte de eficienţă juridicăopoziţia la vânzare făcută de reclamant şi notată în cartea funciară.
In consecinţă, în raport de considerentele mai sus expuse şi de disp.art.312C.pr.civilă, tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,ÎN NUMELE LEGIIDECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul..., domiciliat in com..., jud. Arges; împotrivasentinţei civile nr 2807/14.05.2008 pronunţată de Judecătoria Pitesti, intimati-pârâţi fiind ..., domiciliata in Pitesti,..., jud. Arges,... prin reprezentant..., cu sediul in Pitesti,..., jud. Arges,..., domiciliat in com...,...i, jud. Arges,..., domiciliata in com..., jud. Dambovita,..., domiciliata inConstanta,..., jud. Constanta, ...,domiciliata in Brasov,...
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 29.01.2009, la Tribunalul Argeş, SecţiaCivilă...Red. M.B
Dact. NE/ 2 ex
26.02.2009OPINIE SEPARATĂ:
Apreciez că în cauză se impunea admiterea recursului declarat de recurentul-reclamant..., modificarea sentinţei civile nr.2807/14.05.2008 aJudecătoriei Piteşti, admiterea acţiunii astfel cum a fost modificată şi constatareanulităţii absolute parţiale a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat subnr.2534/30.08.2007 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat subnr.2944/12.10.2007 pentru următoarele considerente:
Potrivit art.966 c.civ. raportat la art.968 c.civ. sunt lovite de nulitate absolutăactele juridice, care au o cauză ilicită şi contrarie bunelor moravuri. În cazul unuiantecontract de vânzare-cumpărare, dacă promitentul -vânzător încheie acte dedispoziţie juridică cu terţe persoane cu privire bunul, ce constituie obiectulantecontractului de vânzare-cumpărare, un astfel de act juridic este valabil,exceptând situaţia în care terţul este de rea-credinţă, fiind complice la fraudareapromitentului-cumpărător-fraus omnia corrumpit. În această din urmă situaţie sepoate obţine constatarea nulităţii absolute a actului juridic încheiat în vedereafraudării intereselor promitentului-vânzător, acţiune ce va fi întemeiată pe existenţaunei cauze ilicite. O astfel de soluţie este posibilă întrucât deşi pentru îndeplinireacondiţiilor fraudei şi implicit pentru anularea unui act juridic pe motiv de nulitateabsolută al fraudei la lege, este necesară conivenţa frauduloasă a ambelor părţi,totuşi noţiunea de fraudă este circumscrisă domeniului actelor juridice şi cuprindeatât frauda la lege şi fraudarea intereselor unei terţe persoane. În primul caz,eludându-se direct norme juridice imperative, frauda vătăma direct ordinea publică.În al doilea caz, deşi sunt păgubite interesele unor terţi, persoane străine actuluijuridic încheiat, deci interese particulare, indirect este atinsă şi ordinea publică,deoarece asemenea interese sunt ocrotite prin norme substituite conceptului deordine publică. În ambele cazuri sancţiunea este nulitatea absolută.În plus, în cazulîn care se demonstrează existenţa relei-credinţe a terţului, se prezumă iuris tantumexistenţa convenţiei frauduloase între părţi.
În cauză prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat subnr.1271/15.08.2007 (f.37-dosar fond) s-a intimata-pârâtă... s-auobligat să transmită dreptul de proprietate asupra cotei de 2/6 din terenul însuprafaţă de 7000 mp, situat în extravilanul comunei Bascov, în favoareapromitentului cumpărător...
De asemenea prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat subnr.2534/30.07.2007 (f.14-dosar fond), promitenţii-vânzători...,..., s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra terenuluiîn suprafaţă de 7000 mp, situat în extravilanul comunei..., în favoareapromitentei-cumpărătorare..., iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2944/12.10.2007 (f.34-dosar fond) s-a transmisdreptul de proprietate asupra aceluiaşi teren. Totodată în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2534/30.07.2007s-a făcut menţiune despre faptul căpărţile au avut cunoştiinţă despre faptul că cota de 2/6 aparţinând promitentei-vânzătoare..., făcuse anterior obiectul antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1271/15.08.2007.În acest context, apreciez că toatepărţile antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2534/30.07.2007şi ale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2944/12.10.2007, aufost de rea-credinţă la încheiarea actului juridic menţionat, existând o prezumţie decomplicitatea la fraudarea dreptului promitentului-cumpărător..., din partea terţului cumpărător...
Susţinerea intimaţilor, consemnată în antecontractul de vânzare-cumpărarenr..2534/30.07.2007, potrivit căreia promitenta-vânzătoare... a înţelessă se răzgândească (în fapt să denunţe unilateral) antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1271/15.08.2007, nu este de natură a înlătura reau-credinţă a acestora.
Astfel potrivit dispoziţiilor art. 1298 din Codul civil, dacă vânzarea nu s-aexecutat din cauza culpei uneia din părţile contractante, partea în culpă pierdearvuna dată sau o restituie îndoită, afară numai dacă partea, care nu este în culpă,cere executarea contractului. Rezultă că arvuna se înfăţişează ca un fel de clauzăpenală, stipulată pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa uneia dinpărţi. În consecinţă, clauza penală corespunde, în intenţia presupusă a părţilor, cudeterminarea convenţională şi anticipată a daunelor ce va trebui să plătească parteadin a cărei culpă nu se va fi executat contractul, situaţie ce se regăseşte în speţă.
Părţile sunt libere să dea arvunei caracterul unei clauze de renunţare în sensulcă oricare dintre ele îşi putea rezerva dreptul de a nu mai încheia vânzarea, pierzândarvuna plătită sau restituind dublul arvunei plătite, dar acest caracter derogatoriu alarvunei trebuia specificat în mod expres.[în acelaşi sens: I.C.C.J., s.civ.şi de propr.int.,dec.nr.2688/2007]
În consecinţă, în cazul în care în convenţia părţilor, nu se stipulează exprescaracterul de clauză de dezicere al arvunei plătite, atunci potrivit art.1298c.civ.clauza de arvună are rolul de clauză penală, care nu conferă niciunea din părţiposibilitatea de denunţarea unilaterală a contractului încheiat.
În cauză, potrivit menţiunii din antecontractul de vânzare-cumpărareautentificat sub nr.1271/15.08.2007, părţile au prevăzut o clauză tipic de arvună,prevăzută de art.1298 c.civ., fără ca acestea să confere, în mod expres, acesteiarvune, rolul unei clauze de dezicere.În consecinţă, intimata-pârâtă... are obligată în baza art.969 şi art.970 c.civ., să-şi respecteobligaţiile contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare mai susmenţionat, neavând posibilitatea de a denunţa unilateral acest antecontract.Judecător,
...6
| ← Casarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiasi... | Contestaţie la executare - recurs → |
|---|
