Invocarea uzucapiunii prescurtate de dobânditorul unui imobil pe Legea nr. 112/1995, în contra proprietarului cu titlu valabil anterior care îl revendică.
| Comentarii |
|
Invocarea uzucapiunii prescurtate de către dobânditorul unui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, în contra proprietarului cu titlu valabil anterior care îl revendică. La data de 04.12.2006, recla-mântui E.E.P. a chemat în judecată pe pârâții E.S., E.F. și T.N., solicitând să fie obligați pârâții să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul situat în mansarda imobilului din C., (...), județul D., precum și terenul în suprafață de 44,13 mp aflat la aceeași adresă, în motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului casă și teren (540 mp) în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 20.05.1948. Prin sentința civilă nr. 12259/02.09.2001, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr. 7624/1999 și decizia civilă nr. 48/12.01.2001, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr. 8636/2000, a fost admisă cererea în revendicare pe care a formulat-o, fiindu-i restituit imobilul situat în C., (...), excepție făcând apartamentul de la mansardă, deținut de către pârâți în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 257/1974 încheiat cu fostul P.C. și a terenului în suprafață de 44,13 mp ce a făcut obiectul atribuirii prin ordinul prefectului nr. 73/1993, emis în baza Legii nr. 18/1991.
Reclamantul a solicitat instanței să procedeze la compararea titlurilor de proprietate și să acorde preferință contractului de vânzare-cumpărare din 20 mai 1948, întrucât a apreciat că este mai bine caracterizat și că celălalt contract de vânzare-cumpărare nr. 257/1974 aparținând pârâților este în inferioritate.
Prin sentința civilă nr. 1239/06.02.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, a fost admisă excepția puterii lucrului judecat invocată de pârât și respinsă cererea formulată de reclamant, pe temeiul acestei excepții.
Împotriva sentinței a declarat apel reclamantul, susținând că în primul litigiu revendicarea a avut loc împotriva Statului Român, iar față de pârâții intervenienți s-a cerut numai nulitatea contractului nr. 257/1974, care a fost menținut.
Prin decizia civilă nr. 494/17.10.2007, Tribunalul Dolj a admis apelul, a desființat sentința civilă apelată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul T.N., respins de Curtea de Apel Craiova, prin decizia civilă nr. 179/26.02.2008.
La data de 11.03.2008 cauza a fost înregistrată din nou pe rolul Judecătoriei Craiova.
Prin sentința civilă nr. 10115/18.06.2008, această instanță a respins acțiunea formulată de reclamantul E.E.P., în contradictoriu cu pârâții E.S., E.F. și T.N., reținându-se că atât reclamantul, cât și pârâții au titluri privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, care emană de la autori diferiți, iar prin decizia civilă nr. 48/2001, pronunțată de Tribunalul Dolj, a fost validat titlul pârâților, respingându-se cererea privind constatarea nulității acestui contract.
De la data cumpărării, autorii pârâților au intrat în posesia imobilului, pe care au exercitat-o netulburat până în anul 1997 și care a fost continuată până în prezent de pârâți.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 257/1974, autorii pârâților, cu toată diligența depusă, nu aveau cum să cunoască modul în care imobilul a fost preluat de stat și situația lui juridică. Aceștia au dobândit imobilul cu titlu oneros și cu bună-credință. Astfel, deși imobilul a fost preluat de stat de la reclamant fără titlu, titlul inter-venienților ca moștenitori și cel al autorilor lor este preferabil.
Ca urmare, prin compararea celor două titluri de proprietate, cel provenit de la adevăratul proprietar, dar care și-a pierdut eficiența în timp și cel provenit de la statul neproprietar, este preferabil titlul constituit de stat, în temeiul Legii nr. 4/1973, ca o garanție a siguranței circuitului civil și totodată un mod de a proteja interesele chiriașilor cumpărători, împotriva sentinței a declarat apel reclamantul. (...)
Prin decizia civilă nr. 495/30.06.2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, a fost respins apelul declarat de apelantul-reclamant. Criticile apelan-ților privind titlurile părților și caracterul preferabil al acestora au fost apreciate neîntemeiate, întrucât, deși imobilul a fost preluat de către stat de la reclamant fără titlu valabil, autorii pârâților au dobândit cu titlu oneros și de bună-credință acest imobil, dat fiind că, cu toată diligență depusă, nu aveau cum să cunoască modul în care imobilul a fost preluat de stat și situația lui juridică. S-a apreciat că operează în cauză excepția de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius acci-pientis, situație în care, deși se anulează actul inițial, cel subsecvent se menține.
Ținând cont și de faptul că de la data cumpărării autorii pârâților au intrat în posesia imobilului, pe care au exercitat-o netulburat până în anul 1997 și care a fost continuată până în prezent de pârâți, Tribunalul a constatat că în mod corect instanța de fond a reținut că este preferabil titlul pârâților și nu al apelanților, ca o garanție a siguranței circuitului civil și totodată ca un mod de a proteja interesele chiriașilor cumpărători.
Împotriva deciziei a declarat recurs reclamantul E.E.P., solicitând schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâților să-i lase în deplină proprietate mansarda și terenul în suprafață de 44,13 mp, ce aparțin imobilelor proprietatea sa situate în C. (...) în motivarea recursului, recurentul a susținut că într-un litigiu anterior a fost soluționată cererea sa având ca obiect revendicarea de la stat a imobilelor la adresa citată. Cererea distinctă, privind anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 257/1974 (în baza căruia pârâții dețin o mică parte din imobilul proprietatea sa), a fost respinsă. În litigiul de față a solicitat compararea titlurilor de proprietate de care se prevalează părțile, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 574/1948 invocat de recurent și contractul de vânzare-cumpărare nr. 257/1974 invocat de pârâți. A precizat că titlul său de proprietate nu și-a pierdut valabilitatea în perioada de la preluarea abuzivă și până la restituire, fiind suspendate numai prerogativele acestui drept. Statul nu a fost proprietar al bunului și deci actul său de dispoziție este nul; nu putea vinde ceea ce nu deținea legal. Legea nr. 4/1973 a reglementat pentru scurt timp vânzarea de locuințe numai din cele construite din fonduri de stat, nu din cele confiscate.
Recursul este nefondat.
Una din apărările constante formulate de către pârâți în litigiul de față este faptul că au dobândit imobilul de multă vreme, cu bună-credință și I-au stăpânit netulburați o perioadă îndelungată de timp. Această apărare a pârâților echivalează cu invocarea uzucapiunii de scurtă durată, de zece până la 20 de ani, reglementată de prevederile art. 1895 și urm. C. civ.
Instanța de fond a reținut actul de vânzare-cumpărare de care se prevalează pârâții ca fiind un act translativ de proprietate (deci o justă cauză, potrivit art. 1897 C. civ.). S-a statuat, de asemenea, că buna-credință a pârâților la dobândirea bunului în litigiu a fost stabilită irevocabil în cadrul unui litigiu anterior, în care a fost verificată legalitatea titlului pârâților, acțiunea promovată de reclamant fiind respinsă. Cea de a treia condiție a uzucapiunii scurte a fost de asemenea analizată de către instanța de fond (și considerată ca fiind îndeplinită) atunci când a reținut că pârâții au stăpânit netulburat imobilul până în anul 1997 (deci mai mult de 20 de ani). Sub acest ultim aspect sentința nu a fost apelată.
Cele arătate mai sus duc la concluzia că instanțele, analizând comparativ titlurile de proprietate ale părților, au dat eficiență titlului de care se prevalează pârâții tocmai ca urmare a constatării îndeplinirii condițiilor uzucapiunii de scurtă durată, deși nu au fost făcute trimiteri exprese la prevederile legale care reglementează acest mod originar de dobândire a dreptului de proprietate.
Rezolvarea dată litigiului de către instanțe este legală, față de prevederile art. 1895 și urm. C. civ. Comparând titlurile de proprietate ale părților, în mod corect instanțele au dat eficiență titlului de care se prevalează pârâții.
Modul în care a fost rezolvat litigiul de față nu contravine prevederilor Convenției europene a drepturilor omului, întrucât numai în acest mod este respectat principiul securității juridice.
Recurentul a reluat în motivarea recursului aspecte privind legalitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat între stat și autorii pârâ-ților. Aceste aspecte au făcut obiectul litigiului soluționat prin decizia civilă nr. 48/2001 a Tribunalului Dolj, soluționate irevocabil în favoarea pârâților, și nu pot fi reanalizate în cadrul procesual de față, al acțiunii în revendicare.
Eventualele inconveniente în exercitarea de către recurent a prerogativelor dreptului de proprietate pentru partea sa din imobil sunt aspecte care exced cadrului procesual dedus judecății.
În temeiul art. 312 C. proc. civ., a fost respins recursul ca nefondat (C.A. Craiova, s. civ., min. și fam., decizia nr. 1407/26.11.2009, LegeAZ.net).
| ← Posesie afectată de viciul precarității. Interpretarea... | Drept de superficie. Natura juridică. Posibilitatea părţilor... → |
|---|
