Posesie afectată de viciul precarității. Interpretarea actului părților ca nevalorând caz de intervertire a detenției în posesie.
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 la 10.07.2007, reclamanții D.G. și D.B. au chemat în judecată pe pârâta Ț.F.E., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 90 mp situat în B., (...), sector 1, prin uzucapiunea de 30 de ani.
În drept, reclamanții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1846, art. 1847 și art. 1890 C. civ. În dovedire s-au depus la dosarul cauzei înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 5430/06.09.2007 s-a admis excepția de necom-petență teritorială și s-a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1. Pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 cauza a fost înregistrată la 05.10.008.
Pârâta, cu numele corect U.F.E., a formulat întâmpinare, arătând că reclamantii au folosit terenul în calitate de locatari, în temeiul unui con-tract de închiriere, nepunându-se niciun moment problema transmiterii dreptului de proprietate, iar construcția garajelor pe terenul proprietatea defunctului proprietar s-a făcut cu îngăduința acestuia, nefiind vorba despre o manifestare exterioară din partea reclamanților care să demonstreze că s-au comportat ca adevărați proprietari.
Prin sentința civilă nr. 6646/16.05.2008, instanța de fond a respins cererea formulată de reclamanții D.G. și D.B. În contradictoriu cu pârâta ll.F.E. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
La data de 01.12.1975, prin contractul de închiriere nr. 42113, reclamanții au închiriat de la defunctul O.G.Ș. terenul în suprafață de 90 mp situat în B., (...), sector 1, începând cu data de 20.11.1975, pe termen nelimitat.
Ulterior, prin declarația dată de defunct la 24.01.1976, acesta afirmă că a primit de la reclamanți suma de 4000 lei, precizând că în schimbul acestei sume nu pretinde chirie și le lasă în deplină folosință și posesie terenul proprietatea sa.
De la data cumpărării și până în prezent au stăpânit acest teren continuu, netulburat, neîntrerupt timp de 32 de ani, fără ca posesia să le fie tulburată și au construit două garaje pe teren.
Reclamantii au folosit terenul în calitate de locatari, în temeiul unui contract de închiriere, nepunându-se niciun moment problema transmiterii dreptului de proprietate, iar construcția garajelor pe terenul proprietatea defunctului proprietar s-a făcut cu îngăduința acestuia, nefiind vorba despre o manifestare exterioară din partea reclamanților care să demonstreze că s-au comportat ca adevărați proprietari.
Potrivit art. 1853 C. civ., actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari etc., nu constituie o posesie sub nume de proprietar și tot asemenea este posesiunea ce s-ar exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduință a proprietarului său.
Cu toate că nu este tratată ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea este considerată mai mult decât atât, și anume ca o lipsă însăși a posesiei, deoarece este lipsită de animus domini, adică elementul intențional al posesiei.
Prin urmare, deținerea reclamantilor, în calitate de locatari, oricât ar exista în timp, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce la dobândirea proprietății asupra bunului ce face obiectul prezentei acțiuni, prin uzucapiune.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul, iar prin decizia civilă nr. 541 A/24.04.2009 Tribunalul a admis apelul, schimbând în tot sentința apelată, în sensul admiterii acțiunii. S-a constat dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanți prin efectul uzucapiunii asupra terenului în suprafață de 90 mp situat în B., (...), sector 1 și anexele la acesta.
Instanța de apel a apreciat că prima instanță în mod eronat a reținut că posesia reclamanților asupra terenului în litigiu ar fi viciată de precaritate și, ca atare, nu poate conduce la dobândirea proprietății.
Astfel, deși raporturile juridice dintre reclamanți și defunctul O.G.Ș. privind terenul de 90 mp situat în B., (...), sector 1, s-au concretizat în perfectarea unui contract de locațiune la data de 01.12.1975, împrejurarea că această închiriere se realiza pe un termen nelimitat, iar ulterior, prin declarația dată de defunct la 24.01.1976, acesta afirma că a primit de la reclamanți suma de 4000 lei, precizând că în schimbul acestei sume nu mai pretinde chiria și le lasă în deplină folosință și posesie terenul proprietatea sa, în condițiile în care perceperea unei sume de bani pentru viitor ca și contravaloare a folosinței nu este de esența închirierii, sunt aspecte din care reiese că aceste raporturi nu au fost specifice unei locațiuni, contract cu executare succesivă, și nici unui comodat, contract cu titlu gratuit, având în vedere suma de bani achitată la momentul declarației respective.
În plus, în aceeași declarație se menționează că defunctul nu înțelegea să-și asume nicio răspundere dacă se demola de către autorități construcția edificată pe teren, împrejurare urmată de „preluarea terenului în alte scopuri”.
Interpretând actul arătat prin prisma art. 977 C. civ., Tribunalul a apreciat că din acel moment defunctul a înțeles să transmită nu numai o detenție precară a imobilului, acest teren fiind ocupat în continuare de reclamanți și folosit ca niște adevărați proprietari.
De altfel, o probă a exercitării posesiei utile, ce presupune și un comportament față de terți specific exercitării unui drept real - și nu doar o simplă stăpânire și folosință a imobilului - o reprezintă plata impozitelor și a celorlalte taxe pentru imobil, precum și încheierea contractelor pentru furnizarea de utilități, acestea constituind elemente importante în a demonstra voința deținătorului terenului de asumare în fapt a calității pretinse, cu toate efectele ce decurg din exercitarea unei posesii utile asupra bunului. Reclamanții au îndeplinit în mod public asemenea acte care exprimă manifestarea neechivocă de voință în sensul arătat, împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta. (...) în urma analizei actelor și lucrărilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma și a motivelor de recurs invocate, Curtea a reținut următoarele: în mod greșit a apreciat instanța de apel în sensul că posesia exercitată de reclamanți a fost una utilă, neafectată de viciul precarității.
Precaritatea apare în concepția Codului civil ca un viciu absolut și perpetuu al posesiei, persoanele enumerate exemplificativ în cuprinsul dispozițiilor art. 1853 C. civ. posedând pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar. Detenția poate fi intervertită în posesie numai în vreuna dintre cele patru ipoteze prevăzute în mod limitativ în cuprinsul dispozițiilor art. 1858 C. civ., reclamanții în cauză neinvocând și nedovedind niciuna dintre aceste situații. Astfel, este un fapt necontestat acela că autorul reclamantilor a intrat în folosința bunului, în calitate de locatar, conform contractului de închiriere încheiat în anul 1975 cu autorul pârâtei.
Cât privește declarația dată de locator un an mai târziu, Curtea a reținut că aceasta nu are valoarea unui act de intervertire a precarității în posesie, în sensul celor avute în vedere în cuprinsul dispozițiilor art. 1858 C. civ., iar pe de altă parte, voința părții a fost în mod greșit interpretată ca fiind aptă să transmită reclamanților o posesie neviciată, de natură a prescrie valorificarea dreptului de proprietate.
Curtea a apreciat că interpretarea voinței părților trebuie făcută cu prudență sporită, având în vedere obiectul cererii și consecințele juridice ce ar decurge din încuviințarea aceasta, respectiv recunoașterea dobândirii și respectiv a pierderii dreptului de proprietate.
În cuprinsul acestui înscris se menționează că proprietarul se obliga „să lase în deplină folosință și posesie” terenul său autorului reclamanților, însă pe de altă parte se menționează că se obliga „să nu-l mai deranjeze pe D.G. În libera administrare și folosire a terenului”, arătându-se totodată că impozitul aferent terenului va figura în continuare pe numele lui O.T.
Se mai menționează că, în schimbul acestei folosințe perpetue, autorii reclamanților urmează să achite o sumă fixă, stabilită unilateral de proprietar.
Declarația sus-menționată nu îndeplinește condițiile cerute de lege pentru a fi considerată convenție de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, având în vedere că actul este unilateral, că în cuprinsul acestuia nu se menționează intenția de a se transmite proprietatea asupra bunului, precum și faptul că nu este specificat prețul vânzării, înscrisul cuprinde mențiuni neclare din punct de vedere juridic și, pe alocuri, contradictorii, Curtea apreciind că acesta reprezintă o modificare a actului inițial, sub aspectul modalității în care va fi percepută chiria, cât și al plății impozitelor de către autorii reclamanților, neputându-se retine, dincolo de orice dubiu, că voința autorului reclamantei a fost în sensul de a transmite reclamantilor altceva decât detenția bunului, cu atât mai mult cu cât impunerea imobilului s-a făcut în continuare pe numele proprietarului O.T. și, ulterior, pe numele moștenitoarei acestuia, pârâta U.F.E., rezultând în mod implicit că acesta a înțeles să-și păstreze calitatea de titular al dreptului de proprietate a bunului. Prin urmare, nu se poate reține că înscrisul sus-menționat a fost de natură să facă dovada transmiterii posesiei în patrimoniul reclamanților. Cum autorul reclamanților și reclamanții, la rândul lor, au stăpânit bunul în calitate de detentori precari, Curtea a apreciat că aceștia nu pot dobândi proprietatea asupra bunului prin invocarea prescripției de 30 de ani.
Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul dispozițiilor art. 312, raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a admis recursul, a modificat în tot decizia recurată, în sensul că, în temeiul dispozițiilor art. 296 C. proc. civ., a respins apelul ca nefondat (C.A. București, s. a IX-a civ. șipt. cauze priv. propr. int., decizia nr. 50/R/26.01.2010, http://legeaz.net).
| ← Uzucapiune. Posesia sub nume de unic proprietar a bunului... | Invocarea uzucapiunii prescurtate de dobânditorul unui imobil... → |
|---|
