Obligaţie de a face. Decizia nr. 1536/2012. Curtea de Apel IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1536/2012 pronunțată de Curtea de Apel IAŞI la data de 22-10-2012 în dosarul nr. 1536/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1536/2012
Ședința publică de la 22 Octombrie 2012
Completul compus din:
Președinte: CLAUDIA-ANTOANELA SUSANU
Judecător: L. P.
Judecător: A. G.
Grefier: D. G.
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de M. Iași prin reprezentanții săi legali, împotriva deciziei civile nr. 284 din 18 aprilie 2012 pronunțată de Tribunalul Iași – Secția I civilă în contradictoriu cu intimatul Adminicăi I., având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat D. A. V., apărătorul intimatului A. I., lipsă fiind recurentul.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, din care rezultă că recursul este la al doilea termen de judecată, la dosar s-a depus din partea recurentului dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 485,91 lei, cu ordinul de plată nr. 2932 din 28.09.2012 și timbrul judiciar mobil în valoare de 5 lei și precizări scrise prin care solicită respingerea excepției de inadmisibilitate a recursului; se solicită judecata cauzei în lipsă.
Avocat D. A. V., apărătorul intimatului A. I. solicită admiterea excepției privind inadmisibilitatea recursului promovat de M. Iași, prin Primar, motivând că, calea de atac era apelul la Tribunalul Iași. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Declarându-se închise dezbaterile, instanța rămâne în pronunțare, asupra excepției invocate, din oficiu.
După deliberare,
CURTEA DE APEL
Deliberând asupra recursului civil de față;
P. sentința civilă nr._/27.05.2011 Judecătoria Iași dispune:
„Admite cererea formulată de reclamantul A. I., cu domiciliul procesual ales în Iași, ., . avocat „A. V. D.”, în contradictoriu cu pârâtul M. Iași, reprezentat prin P. municipiului Iași, cu sediul în Iași, . și Sfânt nr.11.
Obligă pârâtul să perfecteze contractul prin care să vândă reclamantului imobilul situat în Iași, șoseaua Sărăriei nr.9, jud. Iași.
Ia act că reclamantul nu a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.”
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond reține următoarele:
P. contractul de închiriere nr.I/2726 din 1 august 1979, f.14 dosar, fostul GIGCL Iași a închiriat lui A. C., în calitate de titular, locuința situată în Iași, .. Beneficiarii locațiunii, astfel cum reiese din adresa nr.659/17.12.1979, f.18, sunt toți membrii familiei, respectiv A. E., soție, A. E., fiică, A. C-tin., fiu și A. I., fiu. Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de 5 ani.
Contractul inițial a fost prelungit prin contractele de închiriere ulterioare: nr.460/28.08.1996, f.15 dosar, încheiat între fosta R.A. Citadin și A. E. – titular, beneficiar ai locațiunii fiind și copiii acesteia A. E. – fiică și A. I., fiu, convenție modificată la data de 16.06.2006, f.24, în sensul dobândirii calității de titular al dreptului de locațiune de către reclamantul A. I.. În această calitate, reclamantul a încheiat cu pârâtul, pentru imobilul din ., contractele de închiriere nr.3048/24.07.2006, f.21-23 și nr.3048/19.05.2009, ultimul fiind valabil până la data de 19.05.2014.
Este evident, față de înscrisurile menționate că, începând cu anul 1979 reclamantul a beneficiat neîntrerupt de dreptul de locațiune a imobilului situat în Iași, ., drept de care beneficiază și în prezent în calitate de chiriaș.
P. cererea adresată pârâtului la data de 06.08.2010, reclamantul și-a manifestat intenția de cumpărare a imobilului, în temeiul disp.art.9 Legea nr.112/1995, solicitând pârâtului vânzarea acestuia.
Pârâtul a refuzat vânzarea imobilului motivat de faptul că nu îi revine obligația de înstrăinare iar această atitudine îndreptățește chiriașul să își valorifice în instanță vocația la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere. O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicată, imobilele cu destinație de locuințe care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preempțiune. Recunoașterea dreptului de preempțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlnește cu acceptarea fermă a chiriașului.
În speță se pune problema căror categorii de chiriași le sunt incidente cele două acte normative evocate, cine sunt subiecții reglementărilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolvă conflictul aplicării lor în timp. Dată fiind contradictorialitatea evidențiată în cazul celor două texte legale, este important de știut cum se manifestă ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civilă începe să acționeze din momentul intrării în vigoare și nu are putere retroactivă. Înseamnă ca norma nouă nu are în vedere relațiile civile născute înaintea intrării ei în vigoare, ceea ce creează cadrul teoretic pentru coexistența unor legi diferite în intervalul necesar până la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifică daca se analizează câmpul de aplicare al celor două legi, prin prisma subiecților cărora li se adresează. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se referă la chiriașii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbește despre chiriași, la fel și normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privința Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Rezultă ca dreptul la cumpărare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligației de vânzare în sarcina deținătorilor, este condiționat de valabilitatea contractului, dar și de împrejurarea ocupării efective a locuinței la data de 29 ianuarie 1996 - data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigură chiriașului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate și, odată câștigat prin întrunirea celor două cerințe inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioară a acestor dispoziții în materie.
Dreptul de a cumpăra derivat din legea în vigoare nu poate fi înlăturat doar prin argumentul trecerii timpului și modificării legislative survenite la data depunerii solicitării de cumpărare, diferențierea între chiriașii care s-au grăbit să dobândească locuința și cei care au omis să ceară vânzarea până la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o rațiune obiectivă, legală.
Obligarea unității administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului, deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar) iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere și că actualul titular al locuințelor supuse vânzării a deținut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecință crearea unor situații inechitabile, prin recunoașterea dreptului noului" proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra.
În aprecierea existenței unei eventuale încălcări a dreptului de dispoziție al vânzătorului trebuie avut în vedere și faptul că obligația de a vinde este instituită printr-o dispoziție legală conformă prevederilor art. 41 din Constituție care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres și că limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege
.Determinând conținutul și limitele acestor drepturi" legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea cărora stabilește dimensiuni și limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecății în speță, trebuie menționată obligația statului de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, stabilită de art. 134 alin. (2) lit. f) din Constituție și, mai ales, de a lua măsuri de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constituție), or, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizează o masură în acest sens.
Pentru aceste considerente, instanța a admis acțiunea reclamantului și a obligat pârâtul să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare astfel cum s-a solicitat prin acțiune.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul M. IAȘI prin PRIMAR criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
P. decizia civilă nr. 284/ 18.04.2012 dată cu majoritate de Tribunalul Iași s-a respins apelul formulat de M. Iași prin Primar reținându-se că pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina chiriașilor, înstrăinare care se face potrivit legislației în vigoare respectiv potrivit prevederilor Legii 112/1995 și Legea 10/2001. În ceea ce-i privește pe chiriașii care ocupă astfel de imobile, potrivit art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001, ei pot să cumpere imobilele obiect al contractului de închiriere în condițiile permise de lege.
Legea 10/2001 nu a abrogat prevederile din Legea 112/1995 privitoare la înstrăinarea către chiriaș a spațiilor proprietatea statului ca urmare a actelor de preluare anterioare ci doar a suspendat procedura de vânzare reglementată de art. 9 și urm. din Legea 112/1995. Aceasta rezultă expres din prevederile art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 text de lege care prevede posibilitatea pentru chiriaș de a cumpăra locuința deținută cu contract de închiriere.
Ca atare, după ce se epuizează procedurile prevăzute de lege ca urmare a notificărilor formulate de persoanele îndreptățite, rămâne un fond de locuințe dintre cele preluate anterior de stat la dispoziția persoanelor juridice deținătoare. Acestora le este impusă obligația de a vinde către chiriași locuințele pe care aceștia le deține cu contract de închiriere.
Temeiul în baza căruia este posibilă o astfel de înstrăinare îl reprezintă prev. art. 9 și urm. din Legea 112/1995, însă ca noutate art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 prevede dreptul la preemțiune la cumpărare al chiriașilor.
A reținut tribunalul că este adevărat, astfel cum susține apelantul, faptul că art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 referindu-se la posibilitatea înstrăinării folosește sintagma „pot fi înstrăinate” care diferă de prevederea din art. 9 alin. 1 din Legea 112/1995 prin aceea că acest din urmă articol de lege folosește sintagma „pot opta” în sensul că titularii contractului de închiriere pentru spațiile ce nu se restituie în natură au opțiunea de a solicita sau nu cumpărarea.
Voința legiuitorului – în prezența diferenței evidente dintre cele 2 sintagme – nu a fost aceea de a lăsa la aprecierea persoanei juridice deținătoare dacă vinde sau nu chiriașului ce formulează cerere spațiul în care acesta locuiește. Aceasta pentru că chiar dacă este folosită sintagma „pot fi înstrăinate” art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 dispune că înstrăinarea se va face potrivit legislației în vigoare. Acest text de lege nu stabilește anumite condiții în care se poate face înstrăinarea ci doar prevede ca înstrăinare se face potrivit legislației care permite aceasta. Or, în materie, singura lege care permite o astfel de vânzare este Legea 112/1995 care fixează regulile după care se face vânzare, situație în care au prioritate prevăzute art. 9 din această lege care impune persoanei juridice deținătoare o obligație legală de a vinde.
Sediul materiei în ceea ce privește vânzarea spațiilor cu destinație de locuință rămase nesolicitate spre restituire de persoanele îndreptățite îl constituie, așa cum în mod corect a reținut și judecătorul fondului, Legea 112/1995 și nu prevederile art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001. Procedura de vânzare este declanșată prin formularea cererii de către chiriași, numai lor dându-li-se posibilitatea de opțiune, nu și vânzătorului, cum ar lăsa să se înțeleagă sintagma „pot fi înstrăinate” cuprinsă în art. 42 alin. 3 al Legii 10/2001.
În motivarea opiniei separate s-a arătat, în esență, că sintagma „pot fi înstrăinate” nu instituie o obligație în sarcina unității deținătoare de a înstrăina locuințele – obligație care ar limita legal principiul autonomiei de voință – ci o facultate, ce nu poate da instanței dreptul de a cenzura refuzul vânzării acestora.
Împotriva deciziei Tribunalului Iași a declarat recurs M. Iași prin primar, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Recurentul a susținut faptul că, prin acte normative anterioare, vânzarea imobilelor ce nu erau restituite foștilor proprietari era impusă prin norme imperative, spre deosebire de textele legale în vigoare, care prevăd doar o facultate a proprietarului de a vinde imobilele respective.
O eventuală derogare de la principiul libertății contractuale trebuie prevăzută expres de către legiuitor iar hotărârea de obligare la vânzarea imobilelor constituie, în opinia recurentei, o încălcare a Protocolului nr. 1 adițional la Convenție.
Instanța a pus în vedere recurentului să precizeze valoarea imobilului în litigiu, pentru a verifica taxa judiciară de timbru datorată în recurs și admisibilitatea căii de atac exercitate.
Raportat la precizările scrise făcute la fila 10 dosar, potrivit cu care valoarea imobilului este de_ lei, instanța a pus în vedere recurentului să achite taxa judiciară de timbru în sumă de 485,91 lei și să răspundă la excepția inadmisibilității recursului.
Recurenta a achitat în întregime taxa de timbru pusă în vedere și a învederat instanței faptul că recursul este admisibil, obiectul cererii fiind obligația de a face.
Analizând cu prioritate excepția inadmisibilității recursului, conform art. 137 Cod procedură civilă, Curtea reține că aceasta este întemeiată.
Astfel, Curtea constată că, prin cererea cu care a învestit instanța de fond, reclamantul A. I. a solicitat obligarea Municipiului Iași, prin Primar, la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, situat în Iași, ..
Acțiunea cu care a fost învestită instanța de fond are ca finalitate sporirea patrimoniului reclamantului cu spațiul ce are destinația de locuință. Acest imobil are o valoare de_ lei, conform adresei nr._/04.09.2012 ce a fost înaintată de către M. Iași, prin Primar.
Raportat la finalitatea urmărită de reclamant, Curtea apreciază că acțiunea promovată este una patrimonială.
Potrivit dispozițiilor înscrise în art. 282 ind. 1 Cod procedură civilă, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 195/2004, nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță în litigii al căror obiect au o valoare de până la 100.000 RON.
Raportat la acest text, rezultă că hotărârea dată în primă instanță, în prezenta cauză, este supusă numai căii de atac a recursului, cale de atac care se soluționează de tribunal, conform art. 2 punctul 3 Cod procedură civilă.
În aceste condiții, recunoașterea unei căi de atac în alte situații decât cele prevăzute de lege, constituie o încălcare a principiului legalității și al celui constituțional al egalității în fața legii și autorităților.
Astfel, dacă, potrivit art. 282 indice 1 Cod procedură civilă, hotărârea primei instanțe este supusă numai căii de atac a recursului, iar pârâtul-recurent a uzat de această cale, ce a fost soluționată de tribunal, acesta nu mai poate exercita un nou recurs la curtea de apel.
Împrejurarea că tribunalul a soluționat cauza în complet compus din doi judecători și nu în complet de trei judecători, nu este de natură să confere recurentului dreptul de a exercita o cale de atac neprevăzută de lege.
Față de cele ce preced, în baza art. 312 alin. 1 teza a II a Cod procedură civilă, va respinge ca inadmisibil recursul declarat de recurentul M. Iași, prin Primar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca inadmisibil recursul declarat de M. Iași prin reprezentanții săi legali, împotriva deciziei civile nr. 284/ 18.04.2012 pronunțată de Tribunalul Iași – Secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi, 22.10.2012.
Președinte JudecătorJudecător
S. C. A. P. LilianaGhideanu A.
Grefier
G. D.
Red. P.L.
Tehnoredactat
G.D.
2 ex./16.11.2012
Tribunalul Iași:
- C. A. M.
- C. M.
- S. A.
Judecătoria Iași: T. M. G.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 125/2012. Curtea de Apel IAŞI | Strămutare. Sentința nr. 61/2015. Curtea de Apel IAŞI → |
|---|
