Expropriere. Decizia nr. 130/2016. Curtea de Apel SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 130/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 09-02-2016 în dosarul nr. 130/2016
Dosar nr._ - expropriere -
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA nr. 130
Ședința publică din 09 februarie 2016
Președinte A. C.
Judecător C. O.
Grefier D. E.
Ministerul Public este reprezentat de procuror C. C. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței nr. 1691 din 16 octombrie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă – în dosarul nr._, reclamanți intimați fiind M. A. și M. D.-E., ambii domiciliați în satul Sf. I., ., cu domiciliul ales la Cabinetul de avocatură „C. D. A.” din satul Mihoveni, comuna Șcheia, ., județul Suceava.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant, și avocat C. D. A., pentru reclamanții intimați, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța face cunoscut apărătorilor prezenți faptul că la dosarul cauzei a fost depus suplimentul II la raportul de expertiză.
A fost depusă, de asemenea, o cerere din partea comisiei de experți, prin care se solicită comunicarea încheierii prin care a fost stabilit onorariul definitiv.
Instanța dispune comunicarea către membrii comisiei de experți a încheierii din 10 noiembrie 2015, prin care au fost încuviințate onorariile definitive.
Totodată, constatând că în cauză nu mai sunt cereri de formulat, iar apelul se află în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri cu privire la acesta.
Avocat N. L. depune obiecțiuni la suplimentul raportului de expertiză pentru a fi avute în vedere, ca și concluzii scrise, la soluționarea apelului, solicitând admiterea acestuia așa cum a fost formulat și schimbarea sentinței pronunțată de instanța de fond, în sensul respingerii contestației împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor nr. 349 din 10 septembrie 2013 a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia.
Arată că, prin suplimentul anterior, experții au estimat valoarea imobilului în litigiu prin raportare la ofertele de vânzare din perioada anterioară emiterii actului administrativ de expropriere, iar prin ultimul supliment depus la dosar experții au întocmit o statistică a prețurilor din contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar.
În opinia sa, raportat la acest ultim supliment și la faptul că din cuprinsul său rezultă că din totalul de 20 de contracte autentice de vânzare-cumpărare ponderea cea mai mare, respectiv de 57%, o au contractele prin care imobile de același fel situate pe raza unității administrativ teritoriale este de 0,3 euro/mp, consideră că aceste contracte corespund criteriilor prevăzute de art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994 și, prin urmare, ele se impun a fi valorificate în ceea ce privește estimarea despăgubirilor.
După cum a precizat și în obiecțiunile depuse la dosar, nu este de acord cu susținerea experților în sensul că nu ar constitui comparabile adecvate contractele autentice de vânzare-cumpărare, pe considerentul că prețurile nu ar fi credibile, întrucât sunt apropiate de nivelul prețurilor stabilite prin expertiza Camerei notarilor publici Suceava
Cu privire la acest aspect apreciază că nu este de competența experților să cenzureze valorile indicate în contractele de vânzare-cumpărare, așa încât, atâta vreme cât nu au fost anulate acele contracte pe considerentul declarării unor prețuri neserioase, ele fac dovada prețului declarat de părți, inclusiv față de terți.
În ceea ce privește varianta de stabilire a prețurilor prin raportare la oferte, în opinia sa aceasta nu corespunde criteriului legal prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, întrucât acest text se referă la prețul de vânzare efectivă și nu la prețurile solicitate de vânzători, prețuri în privința cărora nu se poate pretinde că ar corespunde cu valorile reale de tranzacționare, câtă vreme niciun preț menționat în acele oferte, avute în vedere de experți, nu s-a materializat prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Solicită acordarea cheltuielilor de judecată constând în onorariile pentru experți.
Avocat C. D. A., pentru reclamanții intimați, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, ca temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată.
Apreciază că despăgubirile acordate de instanța de fond prin sentința atacată se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de hotărârea Curții Constituționale nr. 380/2015.
Astfel, prin suplimentul I la raportul de expertiză întocmit de comisia de experți la data de 24 octombrie 2015 se stabilește o valoare de piață la data transferului dreptului de proprietate de_ euro.
Prin urmare, valoarea de piață stabilită de experți în cadrul apelului este mult mai mare decât despăgubirile de 9.952 euro acordate de instanța de fond.
Solicită a se avea în vedere faptul că cealaltă valoare cuprinsă în suplimentul I la raportul de expertiză, prin care experții au răspuns la obiectivul instanței privind estimarea despăgubirilor prin raportare în mod strict la contracte, în condițiile în care nu s-a identificat niciun contract cu potențial comparabil pentru estimarea despăgubirilor, nu reprezintă valoarea de piață a imobilului expropriat, ci prețul informativ din calculatorul notarial din luna ianuarie 2011.
Reprezentanta Ministerului Public pune concluzii de admitere a apelului așa cum a fost formulat, motivat în scris și susținut astăzi, în instanță.
Declarând închise dezbaterile, după deliberare,
CURTEA,
Asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 20.02.2014, reclamanții M. A. și M. D. E., în contradictoriu cu pârâtul S. R. – reprezentat Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, au formulat contestație împotriva hotărârii nr. 349/10.09.2013 dată în dosarul nr. 166of de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea a Despăgubirilor din . se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate, în cuantum de 1.535 lei, și obligarea expropriatorului S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 1244 mp, la valoarea reală a acestuia, respectiv 15 euro/mp.
Au mai solicitat reclamanții obligarea expropriatorului la plata de despăgubiri pentru prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
În motivarea contestației au arătat că prin Hotărârea nr. 349/10.09.2013 s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.244 mp, pentru care s-a propus acordarea cu titlu de despăgubire a sumei de 1535 lei, sumă pe care nu a acceptat-o, solicitând să primească prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la 15 euro/mp.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, (poziția nr. 212 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.
Din documentația cadastrală rezultă că, în prezent, sunt titularii dreptului de proprietate și îndreptățiți a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică”.
Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, cu luarea în considerare și a dovezilor prezentate de aceștia.
Art. 44 alin. 3 din Constituția României și art.1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece, în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Prin Decizia nr. 9760/2.12.2009, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială”, prevăzută de art.26 alin.1 și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.
Au mai susținut faptul că terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și a zonei de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță sau protecție este interzisă, sens în care se impune acordarea de daune aferente parcelelor afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, pârâtul a arătat că, prin hotărârea nr.349/10.09.2013, s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși, la poziția nr.212, cu suprafața de 1244 mp teren, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1.535 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.
Consideră pârâtul că nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 15 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul comunei Șcheia, la locul numit „ B.", are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități ( respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat pârâtul că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.
De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.
Sub acest aspect, a arătat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de teren rămase în patrimoniul reclamanților poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.
Nu poate fi primită solicitarea reclamanților de acordarea a despăgubirilor suplimentare echivalente cu valoarea suprafeței rămase în proprietatea lor pe motiv că nu mai poate fi folosită, deoarece terenul rămas în proprietatea reclamanților mai poate fi folosită conform categoriei de folosință.
Față de apărările sus menționate, a apreciat pârâtul că nu este justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 1691 din 16 octombrie 2014, Tribunalul Suceava a admis contestația astfel cum a fost precizată; a anulat în parte hotărârea nr. 349/10.09.2013 dată în dosarul nr. 166 a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor comunei Șcheia și a obligat expropriatorul S. R. – reprezentat Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților M. A. și M. D. E. suma de 9952 euro sau echivalentul în lei la data plății cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 1244 mp teren identic cu parcela nr._ și suma de 4000 lei reprezentând cheltuieli de judecată; a luat act că reclamanții au renunțat la cel de-al doilea capăt de cerere.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin hotărârea nr. 349/10.09.2013, s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși, la poziția nr.212, cu suprafața de 1244 mp teren, identică cu parcela nr._ pentru care s-a acordat cu titlu de despăgubire suma de 1.535 lei.
Imobilele au fost expropriate conform HG nr. 614/2011 pentru modificarea și completarea HG nr. 743/2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava” (poziția 296 din anexa la această hotărâre).
La stabilirea despăgubirilor, expropriatorul a avut în vedere dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele acordate cu titlu de despăgubiri sunt estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite sau actualizate de camerele notarilor publici.
Criteriul sus-menționat nu a putut fi primit de instanța de fond, deoarece acesta vizează faza administrativă necontencioasă a stabilirii despăgubirilor și este prevăzut în vederea stabilirii estimative a sumelor care urmează a fi aprobate prin hotărâre de guvern pentru îndeplinirea obiectivului „Varianta de ocolire Suceava”.
De asemenea, expertizele notariale nu reflectă valoarea de piață a imobilelor expropriate, valoare care se impune a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirilor prin prisma dispozițiilor legale în materie.
Astfel, potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
Prin Decizia nr. 9760/02.XII.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție București s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză (fila 95 dosar fond), pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piață de 8 euro/mp, rezultând un total de 9.952 euro, concluziile expertizei fiind însușite de toți cei trei experți care au format comisia de evaluare stabilită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Deși prin petitul acțiunii s-au solicitat și despăgubiri pentru prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, la termenul de judecată din data de 16.10.2014, precum și prin concluziile scrise reclamanții au înțeles să renunțe la acest capăt de cerere, sens în care instanța de fond a luat act de aceasta în temeiul dispozițiilor art.406 Cod procedură civilă.
Așa fiind, tribunalul a admis contestația precizată și a modificat în parte Hotărârea nr.349/10.09.2013 dată în dosarul nr. 166 de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea a Despăgubirilor comunei Șcheia, obligând expropriatorul S. R., prin C.N.A.D.N.R., să plătească reclamantei suma de 9.952 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 1.244 mp teren.
Conform art. 453 Noul Cod procedură civilă, pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat și onorariu experți.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, în motivarea căruia a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.
Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din Codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.
Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”.
Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că, în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27), textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, respectiv prin suplimentul acestui raport, ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține scama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta, întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 270 Cod procedură civilă (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții), actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, apelantul a arătat că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada întocmirii raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții elective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În ceea ce privește împrejurarea că pârâtul apelant nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, învederează faptul că actele autentice de vânzare cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală, în condițiile art. 5 din actul normativ sus menționat, fapt dovedit cu înscrisurile pe care le-au depus la dosar și care au fost comunicate în alte cauze similare, la solicitarea instanțelor de judecată.
Așa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor este imputabilă experților și instanței de fond, iar nu pârâtului, care s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții.
În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni, a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile localizării, utilizării permise, utilităților au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de instanța de fond prin prisma unor argumente cu caracter general, întemeiate pe opinia și experiența profesională a experților, fără a ține seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamanți, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de aceștia și stabilite în sarcina pârâtului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă.
Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă, solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtului.
Prin întâmpinarea depusă la filele 16-19 dosar, precum și prin concluziile scrise depuse la termenul de judecată de astăzi, reclamanții au solicitat respingerea apelului, ca nefondat, și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, ca temeinică și legală.
Consideră că despăgubirile acordate de prima instanță se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de declararea, ca neconstituțional, a textului de lege care prevedea, ca dată a stabilirii despăgubirilor, data întocmirii raportului de expertiză.
Prin suplimentul I la raportul de expertiză întocmit de comisia de experți la data de 24 octombrie 2015, s-a stabilit o valoare de piață a terenului expropriat de 10.947 euro la data de 14.09.2011 – data transferului dreptului de proprietate, valoare mai mare decât cea stabilită de instanța de fond, impunându-se respingerea apelului.
Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:
Prin Hotărârea nr. 349 din 10.09.2013 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 1535 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1244 m.p.
Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la momentul transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 53 dosar apel).
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentul întocmit și prin completarea la acest supliment (filele 137 și 180 dosar apel), comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite obiecțiunile apelantei, nici cele referitore la stabilirea unor alte tipuri de valoare (de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată), și nici cele privind efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, dat fiind faptul că nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost comunicate de birourile notariale și valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-au făcut aprecieri în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți au stabilit în unanimitate o valoare de piață de 8,80 euro/m.p., respectiv valoarea de 10.947 euro pentru întreaga suprafață expropriată.
Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea reține următoarele:
Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate, și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.
Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.
Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.
De asemenea, și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.
Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII ,
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. (CUI_) – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței nr. 1691 din 16 octombrie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă – în dosarul nr._, reclamanți intimați fiind M. A., CNP _ și M. D.-E., CNP_, ambii domiciliați în satul Sf. I., ., cu domiciliul ales la Cabinetul de avocatură „C. D. A.” din satul Mihoveni, comuna Șcheia, ., județul Suceava.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 09 februarie 2016.
Președinte, Judecător, Grefier,
Redactat A.C.
Judecător fond D. D.
Tehnoredactat Dir.E.
5 ex. / 02 martie 2016
| ← Fond funciar. Decizia nr. 26/2016. Curtea de Apel SUCEAVA | Expropriere. Decizia nr. 147/2016. Curtea de Apel SUCEAVA → |
|---|
