Expropriere. Decizia nr. 180/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Curtea de Apel SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 180/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 18-02-2016 în dosarul nr. 180/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 180

Ședința publică din data de 18 februarie 2016

Președinte C. G.

Judecător C. E.

Grefier P. L.

Ministerul Public este reprezentat de procuror A. G.

de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., cu sediul în municipiul București, .. 38, sector 1 – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței civile nr. 2184 din 16 decembrie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă – în dosarul nr._, intimată fiind reclamantă U. V., domiciliată în comuna Șcheia, ., județul Suceava.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat R. S., cu delegație de substituire pentru avocat N. L., pentru pârâtul apelant și avocat C. D.-A., pentru reclamanta intimată, lipsă fiind părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul cauzei după care, se constată că prin intermediul Serviciului arhivă, pârâta apelantă Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a înaintat la dosar copiile ordinelor de plată reprezentând onorariu expert, respectiv: pentru expert M. A. OP nr. 120/10.02.2016 în valoare de 500 lei, iar pentru expert C. Stelică OP nr. 121/10.02.2016 în valoare de 650 lei.

Văzând că nu mai sunt alte cereri de formulat, instanța constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul părților pentru dezbateri.

Reprezentanta pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul respingerii contestației formulată împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorarii experți. La stabilirea cuantumului despăgubirilor, consideră că în cauză experții ar fi trebuit să aibă în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, respectiv, să stabilească prețul de circulație în raport de tranzacțiile concrete cu imobile similare.

Avocat C. D., pentru reclamanta intimată, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond. În principal, consideră că despăgubirile acordate de Tribunalul Suceava se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de hotărârea Curții Constituționale nr. 380/2015. Astfel, prin cele două rapoarte de expertiză tehnică judiciară se stabilește o valoare de piață a terenului expropriat, de 9304 euro la data transferului dreptului de proprietate. Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat stabilită de experți în cadrul apelului, este cu mult mai mare față de despăgubirea acordată de instanța de fond și în sumă de 9274 euro. Solicită ca instanța să aibă în vedere că cealaltă valoare cuprinsă în raport, valoare stabilită de experți ca răspuns la obiectivul instanței de a estima despăgubirile prin raportare în mod strict la tranzacțiile autentificate depuse la dosar, nu reprezintă valoarea de piață a imobilului expropriat. Depune concluzii scrise la dosar și nu solicită cheltuieli de judecată.

Reprezentantul Ministerului Public solicită admiterea apelului.

După deliberare,

CURTEA,

Asupra apelului de față, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr._ la data de 03.09.2013, reclamanta U. V. a formulat în contradictoriu cu pârâtul S. R. PRIN CNADNR-DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI contestație împotriva Hotărârii nr.201 din 13.02.2012 dată în Dosarul nr.46/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia solicitând următoarele:

- a se verifica temeinicia acestei hotărâri cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață și a valorii de înlocuire, să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 euro pe mp, în sumă de 11.775 euro;

- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii;

- cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că prin Hotărârea nr.20l din 13.02.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 471 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia. rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, ( poziția nr.2tS0 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.

Din documentația cadastral juridică rezultă că în prezent ea este titulara dreptului de proprietate și îndreptățită a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform următoarelor înscrisuri: copie C.I., certificat de moștenitor nr.69/2000, T.P. nr.3323/2009, certificat de moștenitor nr. 178/2008, act de partaj voluntar aut.sub nr.6516/2008 de BNP Valeriana I., S.civ. nr. 1325/19.03.2009, documentație cadastrală și raport de evaluare.

A formulat cerere de plată a despăgubirilor înregistrată la Primăria Șcheia sub nr.46/10.10.2011, ocazie cu care și-a exprimat dezacordul ca privire la suma de 581 lei stabilită drept despăgubire și a solicitat plata unei despăgubiri în sumă de 3500 euro pe arul de teren expropriat.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „ în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.

Art. 16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Art.44 alin.3 din Constituția României si art.l din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Î.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „ sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același lei în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin. 1 și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.

Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să rezulte exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și a zonei de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.

De asemenea, a solicitat și despăgubiri pentru distrugerile provocate de utilaje pentru construirea șoselei de centură.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 30 euro pe mp.

În drept și-a întemeiat cererea pe Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 C.proc.civ.

La data de 03.10.2013, prin Serviciul Registratură al Tribunalului Suceava reclamanta a formulat completare la acțiune ( filele 65-66) arătând că înțelege să formuleze contestație și împotriva hotărârii nr.348/10.09.2013 dată în dosarul nr.165 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia.

Pârâtul S. R. Reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA– Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași a formulat întâmpinare ( filele 17-19), la care a atașat documentația care a stat la baza emiterii hotărârii nr.201/13.02.2012 de către Comisia Șcheia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ( filele 21-111).

În apărare a arătat că prin hotărârea nr. 201 din 13.02.2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă la poziția nr. 260 cu suprafața de 471 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 581 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.

Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul corn. Șcheia la locul numit "Dealul Vechi", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică,apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 1 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.

Sub acest aspect, numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 2489 m.p. și 1140 m.p. teren rămase în patrimoniul reclamantei nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.

Totodată, fără temei pretinde reclamanta că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la "prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat ( climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc).

Față de apărările sus menționate, nu este justificată nici pretenția reclamantei privind plata cheltuielilor de judecată.

De asemenea pârâtul a formulat întâmpinare ( filele 73-75) și împotriva completării la acțiune la care atașat documentația care a stat la baza emiterii hotărârii nr.348/10.09.2013 (filele 76-111) arătând că pretențiile reclamantei nu sunt întemeiate.

În cauză a fost administrată proba cu expertiza topo cadastrală evaluativă în comisie de trei experți, raporturile de expertiză fiind atașate la dosar (filele 149-171, respectiv filele 268-289), fiind întocmite și suplimente la aceste rapoarte ( filele 234-260, respectiv 337-344).

Reclamanta și-a precizat acțiunea ( filele 353-355), micșorându-și pretențiile primului capăt de cerere la suma de 4.616 euro, respectiv la suma de 4.658 euro din completarea la acțiune, renunțând la cel de-al doilea capăt de cerere, atât din cererea inițială, cât și din completarea la acțiune.

Astfel, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, completată și precizată, urmând ca instanța de judecată să constate netemeinicia și să anuleze parțial Hotărârea nr.201/13.02.2012 dată în Dosarul nr.46/2011 și hotărârea nr.348 din 10.09.2013 dată în dosarul nr.165 of ale Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, să stabilească despăgubirea la suma totală de 9.274 euro aferentă celor două suprafețe de teren expropriate și să oblige expropriatorul-S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A.-Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestor despăgubiri solicitate.

La stabilirea cuantumului despăgubirilor a solicitat a se avea în vedere prevederile art.27 din legea nr.33/1994 care obligă instanța de judecată să compare rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat, precum și despăgubirea ce a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză care a stabilit o valoare a despăgubirilor de 1.675 euro pentru suprafața de teren expropriată, valoare de piață stabilită potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare -IV/2011 la data întocmirii raportului.( Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr.985/04.02.2009) și în conformitate cu dispozițiile art.26 alin.l și alin.2 din Legea nr.33/1994.

In cauza de față valoarea stabilită de experți este o despăgubire dreaptă care reprezintă valoarea adevărată a bunului expropriat, motiv pentru care solicit acordarea acesteia.

Totodată a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată în sumă totală de 4100 lei reprezentând 2600 lei onorariu experți si 1500 lei onorariu avocat, conform chitanțelor existente la dosar.

Prin sentința nr. 2184 din 16 decembrie 2014 Tribunalul Suceava a admis contestația formulată de către reclamanta U. V. la AV.C. D. A. în contradictoriu cu pârâtul S. R. PRIN CNADNR-DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI-Iași, jud Iași, precizată; a desființat în parte hotărârea nr.201/13.02.2012 și hotărârea nr.348/10.09.2013 emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia și, în consecință a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 9274 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile. A obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 4100 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

Prin hotărârea nr. 201/13.02.2012 și nr.348/10.09.2013 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 581 lei în favoarea reclamantei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF35879, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 471 mp și respectiv a sumei de 701 lei pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF37870, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 568 mp .

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 581 lei respectiv 701 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții C. Stelica, C. D. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 235,5 euro( pentru 471 mp ) și 284 euro (pentru 568 mp), (0,50 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 4616 euro (9,80 E/mp) pentru suprafața de 471 mp și suma de 4658 (8,20 eur/mp) pentru terenul de 568 mp prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.149-157, 268-288, 338).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.220,300).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit exemple de tranzacții concrete similare ori comparabile efectuate în cursul lunii mai 2014.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă.

Or, prin suplimentele la expertiză au fost lămurite aspectele invocate de expropriator.(filele234-239,337-344).

Instanța își însușește așadar raportul de expertiză, respectiv suplimentul la raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 9,80 E/mp pentru suprafața de 471 mp și 8,20 eur/mp pentru terenul de 568 mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță foarte mică de oraș într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.

Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.

Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța a admis contestația astfel cum a fost precizată, a desființat în parte hotărârea nr. 201/13.02.2012 și hotărârea nr. 348/10.09.2013 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor, în consecință a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 9274 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451(1), art.452, art.453 alin.1 Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 4100 lei compusă din 2600 lei reprezentând onorariul aferent expertizei achitat în contul experților C. Stelica (1100 lei, f.129, 177) și C. D. (1500 lei, f.130,124), precum și din suma de 1500 lei, onorariul perceput de avocat C. D. A. ( fila 351,352).

Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul S. R. - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București.

În motivarea apelului a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Tranzacțiile atestă pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada întocmirii raportului de expertiză. Așa fiind, metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În ceea ce privește împrejurarea că nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, învederează faptul că actele autentice de vânzare cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală în condițiile art. 5 din actul normativ mai sus menționat. Așa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor este imputabilă experților și instanței de fond iar nu pârâtei care s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții.

În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile frontului stradal, utilităților și topografiei terenului au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de prima instanță prin prisma unor argumente cu caracter general, întemeiate pe opinia și experiența profesională a experților, fără aține seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

Critică și data la care s-au raportat experții în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamanților.

Este real faptul că dispozițiile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, și la dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Cu toate acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei „la data întocmirii raportului” din cuprinsul normei de trimitere deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de legea nr. 255/2010. În sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în ceea ce privește valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduro prealabile, astfel încât exproprierea operează la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

În schimb reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv 2 din acest act normativ transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.

Prin urmare, în sistemul legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunțării hotărârii, așa încât nu există nici o rațiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză. Mai mult decât atât, având în vedere faptul că hotărârea de expropriere poate fi contestată în cadrul termenului general de prescripție, pot apărea decalaje de timp importante între datele la care se întocmesc rapoartele de expertiză în cadrul contestațiilor formulate de persoane expropriate la același moment, aceste date putând diferi aleatoriu în raport de momentul formulării contestației și de momentul în care este efectuat raportul de expertiză, fapt ce este de natură să conducă la stabilirea unor despăgubiri diferențiate doar în raport de momentul evaluării, iar nu în raport de valoarea reală a bunului de la data exproprierii. Este astfel evident că asemenea diferențieri ce sunt determinate exclusiv de momentul aleatoriu al efectuării raportului de expertiză nu au o justificare obiectivă și sunt de natură să denatureze valoarea justă a despăgubirii cuvenite în raport de momentul transferului dreptului de proprietate.

În sensul celor arătate, prin decizia pronunțată la data de 15ianuarie 2015 în dosarul nr. 161/D/2014, Curtea Constituțională a declarat ca fiind neconstituționale disp. art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, raportate șa sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994. cum dispozițiile declarate neconstituționale au fost preluate și în cuprinsul art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, pentru identitate de rațiune se impune a se reține că nici în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 255/2010 nu se justifică evaluarea despăgubirilor în funcție de data întocmirii raportului de expertiză, ci se impune a fi avută în vedere data emiterii hotărârii de expropriere.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamant, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina apelantului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 274,276 Cod procedură civilă anterior, care au fost avute în vedere de prima instanță.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 Cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în totalitate a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina apelantei.

Prin întâmpinare intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond cu motivarea că aceasta a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor Legii 33/1994 care reprezintă cadrul legal în materia exproprierii pentru cauză de utilitate publică. Chiar dacă Legea 255/2010 este o lege specială, derogatorie, acest lucru vizează alte aspecte legate de momentul transferului dreptului de proprietate, termenele de contestație, etc. și nu modul de soluționare a contestațiilor și stabilirea prețului care vor fi stabilite conform art. 21-27 din Legea nr. 33/1994. Raportul de evaluare întocmit de expropriator prin expertul evaluator nu stabilește valoarea de piață a terenului expropriat și nu respectă Standardele Internaționale de Evaluare Anevar. Susține intimata că nici al doilea motiv de nelegalitate nu este întemeiat, apreciind că prețul imobilului expropriat trebuie stabilit în funcție de toți indicatorii de piață imobiliari, cum ar fi caracterul edilitar al zonei, utilitățile, natura zonei, oferta de proprietăți imobiliare similare, echilibrul pieței, prețuri și chirii în zonă similare, tendințe pe piața imobiliară, iar acești indicatori să fie culeși din toate sursele posibile și nu trebuie să se raporteze numai la contractele autentice care nu sunt surse credibile având în vedere diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare.

Mai arată intimata că și criticile referitoare la cheltuielile de judecată sunt nefondate întrucât instanța a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, în cauză nefiind incidente dispozițiile art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă în condițiile în care pârâta nu a făcut o cerere reconvențională sau incidentală care să fi fost admisă. Mai mult, concluziile raportului de expertiză au fost însușite în totalitate de către instanța de fond, astfel încât acordarea costurilor acestei probe sunt pe deplin justificate.

Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârea nr. 201 din 13.02.2012 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 581 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 471 m.p.

Prin Hotărârea nr. 348 din 10.09.2013 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 701 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 568 m.p.

Acestea sunt hotărârile contestate în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (filele 34-38 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în cadrul lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul la raportul de expertiză comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Din totalul de 23 de imobile ce fac obiectul tranzacțiilor autentice, un număr de 19 au fost tranzacționate cu prețul de aproximativ 0,3 euro/m.p. indiferent de amplasament. Practic, aproximativ 74% din totalul imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu un preț identic sau apropiat de minimul din calculatorul notarial.

Comisia de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței de 471 m.p.expropriate este de 141,30 euro, iar a celei de 568 m.p. este de 170,40 euro.

Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitore la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 8,90 EURO/m.p., respectiv valoarea de 4192 EURO pentru suprafața de 471 m.p. și 9 euro, respectiv valoarea de 5112 euro pentru suprafața de 568 m.p., în total suma de 9304 euro pentru întreaga suprafață expropriată.

Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

Pentru acest emotive,

În numele Legii,

DECIDE:

Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., cu sediul în municipiul București, .. 38, sector 1 – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței civile nr. 2184 din 16 decembrie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă – în dosarul nr._, intimată fiind reclamantă U. V., domiciliată în comuna Șcheia, ., județul Suceava.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 18 februarie 2016.

Președinte,Judecător,Grefier,

Red. C.G.

Jud.fond:L. A.

Tehnored.P.L.

6ex/02.03.2016

← Expropriere. Decizia nr. 202/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Expropriere. Decizia nr. 89/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Expropriere. Decizia nr. 180/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Expropriere. Decizia nr. 180/2016. Curtea de Apel SUCEAVA