Expropriere. Decizia nr. 202/2016. Curtea de Apel SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 202/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 24-02-2016 în dosarul nr. 202/2016
Dosar nr._ - expropriere -
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 202
Ședința publică din 24 februarie 2016
Președinte D. D.
Judecător V. L.
Grefier N. L.
Ministerul Public este reprezentat de procuror C. C. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava
Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași, cu sediul în sector 1 București, .. 38, împotriva sentinței civile nr. 244 din 03 februarie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava – în dosarul nr._, intimate fiind pârâta . - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, și reclamanta D. V., CNP_, domiciliată în . Suceava.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant, și avocat G. A., care substituie pe avocat Ostaficiuc C., pentru reclamanta intimată, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că apelanta a depus la dosar copiile ordinelor de plată cu care s-au achitat diferențele onorariilor pentruz experții M. A. (500 lei) și Molcovan M. (573 lei).
Fiind întrebare, apărătorii părților precizează că nu mai au de formulat alte cereri.
Instanța constatând apelul în stare de judecată, dă cuvântul la dezbaterile pe fond a cauzei.,
Avocat N. L., pentru apelantă, solicită admiterea apelului, schimbarea hotărârii primei instanțe în sensul respingerii contestației și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariile pentru expertiză suportate de către expropriator. Solicită a se avea în vedere că în raport de decizia Curții Constituționale prin care au fost declarate neconstituționale prevederile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 în ceea ce privește raportarea la sintagma privind evaluarea despăgubirilor la data întocmirii raportului de expertiză, consideră că singura lucrare tehnică la care instanța se poate raporta în soluționarea cauzei de față este suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel prin care experții și-au exprimat opinia în privința despăgubirilor având în vedere data transferului dreptului de proprietate, respectiv perioada anterioară acestui transfer. Prin acest supliment la raportul de expertiză, deși au avut la dispoziție un număr suficient de mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare cu privire la imobile situate pe raza comunei Șcheia, experții au considerat că aceste tranzacții nu ar reflecta comparabile adecvate pentru stabilirea prețului de piață motiv pentru care au înțeles să estimeze despăgubirile raportându-se la oferte făcute publice prin intermediul agențiilor imobiliare sau postate pe internet. Motivele pentru care experții au considerat nerelevante tranzacțiile autentice de vânzare-cumpărare, vizează în esență două mari chestiuni. O primă chestiune se referă la faptul că parte din tranzacții nu s-ar referi la terenuri aflate în imediata apropiere a terenului expropriat și a doua categorie de argumente se referă la faptul că prețurile din contractele autentice, spun experții, nu ar fi credibile pentru faptul că sunt apropiate de prețurile din grila notarială. De asemenea, s-au mai invocat și alte argumente cum ar fi subiectivismul părților sau împrejurarea că înscrisurile autentice depuse la dosar reflectă tranzacții de altă natură însă aceste argumente se referă doar la o mică parte din contractele depuse la dosar așa încât rămân de analizat cele două mari categorii de argumente la care a făcut referire.
În ceea ce privește susținerea experților în sensul că nu pot valorifica contractele autentice de vânzare-cumpărare care se referă la terenuri cu o localizare mai îndepărtată față de terenul expropriat, această susținere nu justifică punctul de vedere al experților pentru că în speța de față singurul criteriu legal este cel consacrat de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994 și care face referire la prețurile cu care se vând imobilele de același fel de pe raza unității administrativ teritoriale. Acest text de lege nu face nicio distincție și nu impune nicio limitare în ceea ce privește apropierea sau depărtarea eventualelor comparabile în raport de terenul expropriat așa încât experții nu pot adăuga la lege și nu pot spune că o suprafață de teren dacă este situată la 2 -3 km nu constituie o comparabilă adecvată. Aceștia au la îndemână mijloacele prevăzute de standardele internaționale de evaluare pentru a proceda la corectarea prețului în funcție de localizare, așa încât a considera că o anumită tranzacție nu este relevantă în speță pentru simplu motiv că terenul tranzacționat nu este situat în imediata apropiere a terenului expropriat, apărătoarea apelantei consideră că astfel se materializează o greșită interpretare a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
În ceea ce privește celălalt argument al experților și anume că trazacțiile nu sunt credibile, apărătoarea apelantei arată că, într-o formă sau alta, mai explicit sau mai voalat, experții spun, în esență, că în realitate, din datele pieței imobiliare, rezultă că terenurile s-au tranzacționat la alte valori și că prețurile din contractele autentice sunt simulate, respectiv, nereale, din considerente ce țin de obligația de plată a taxelor aferente autentificării. Indiferent de modul sub care experții și-au marcat această concluzie, că dacă prețurile sunt identice cu grila notarială însemnă că nu sunt reale, că dacă prețurile nu reflectă deosebirile dintre imobile de asemenea nu sunt reale, cert este faptul că ceea ce vor ei să spună se referă la împrejurarea că prețurile nu ar fi reale. Ori, o asemenea împrejurare nu poate fi reținută în contextul în care se vorbește de înscrisuri autentice care se bucură de prezumția de autenticitate inclusiv în ceea ce privește declarațiile părților privind prețul până la proba contrară. Nu s-a făcut nicio probă contrară în sensul că prețurile declarate de părți ar fi fost mai mici decât cele real convenite de către acestea iar simpla împrejurare că marea majoritate a prețurilor corespund cu valoarea din grila notarială nu constituie motiv pentru înlăturarea prezumției de autenticitate. În fond, prezumția de autenticitate nu poate fi înlăturată la rândul ei printr-o altă prezumție care nu are o bază factuală reală. În aceste condiții, susține apărătoarea apelantei că, nu pot fi reținute susținerile experților în sensul că acele contracte autentice de vânzare-cumpărare nu ar constitui comparabile relevante, și se impune ca la soluționarea cauzei să se aibă în vedere prețurile din aceste contracte, faptul că deși majoritatea contractelor vizează prețuri la nivelul celor din grila notarială există și contracte cu alte prețuri mai mici sau mai mari, prin urmare, se reflectă prin aceste contracte o deosebire oarecare între imobilele tranzacționate așa încât având în vedere majoritatea statistică a tranzacțiilor autentice urmează ca instanța să rețină că prețurile reale de tranzacționare sunt la nivelul celui pe care expropriatorul l-a oferit în procedura administrativă prealabilă.
În ceea ce privește variata în care experții au estimat despăgubirile prin raportare la oferte, apărătoarea apelantei solicită a se reține că, pe de o parte, această variantă nu corespunde nici criteriului legal prevăzut art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, text de lege care face referire la prețul cu care se vând și nu la ofertele cu care s-ar putea vinde terenurile de pe raza unității administrativ teritoriale, iar în altă ordine de idei aceste oferte nu se circumscriu nici noțiunii de valoare de piață din standardele internaționale de evaluare câtă vreme această noțiune vizează o tranzacție între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât. Ori, în speță, nu există nici un fel de probe din care să rezulte că ar exista cumpărător dispus sau hotărât să cumpere la prețurile din ofertele de vânzare.
Apărătoarea apelantei arată că, așa cum au susținut experții atunci când au combătut apărările acesteia, valoarea de piață este dată de jocul cererii și ofertei și nu doar de jocul cererii sau de jocul ofertei. Dacă nu este o concordanță între ceea ce doresc vânzătorii să obțină și ceea ce sunt dispuși cumpărătorii să plătească pentru un anumit teren nu se poate vorbi despre un joc al cererii și al ofertei în raport de care să se poată concluziona că prețurile solicitate de vânzător sunt cele reale. În aceste condiții, având în vedere faptul că valoarea stabilită prin hotărârea contestată corespunde cu prețul din trazacțiile autentice din perioada anterioară transferului dreptului de proprietate, apărătoarea apelantei arată că se impune respingerea contestației, sens în care solicită admiterea apelului și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu pentru experți.
Avocat G. A., pentru reclamanta intimată, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată conform chitanțelor care au fost depuse la dosar.
Reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Suceava pune concluzii de admiterea apelului așa cum a fost motivat.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
CURTEA
Asupra apelului de față, constată:
Prin hotărîrea nr.277 din 17 octombrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . Legii nr.255/2010 s-a dispus acordarea sumei de 784 lei cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în . parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 635 m.p.
S-a reținut că imobilul este expropriat conform H.G.nr.614/16.06.2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr.743/2010, iar titularul dreptului acesteia, este îndreptățit la despăgubirea stabilită în conformitate cu disp.art.11 al.8 din Legea nr.255/2010 și art.8 din Normele Metodologice și potrivit cu raportul de evaluare întocmit în cauză.
S-a precizat că beneficiarul nu a acceptat suma stabilită considerând că este prea mică în raport de prețul de piață al imobilului.
Împotriva hotărârii a formulat contestație persoana îndreptățită, D. V., solicitând anularea în parte a hotărârii nr.277 din 17 octombrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . cuantumul despăgubirilor acordate – 784 lei și obligarea pîrîtului S. R. la plata în favoarea petentului a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, de 635 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 35 euro/m.p., obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentînd prejudiciul cauzat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, a arătat că prin Hotărârea nr.277 din 17 octombrie 2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 635 mp, identică cu parcela nr._, din CF_, compus din teren liber de construcții.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, (poziția nr.121 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.
A formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrate la Primăria Comunei Șcheia, prin care și-a arătat dezacordul cu sumele derizorii stabilite drept despăgubire și a solicitat drept despăgubire suma de 35 euro pe mp de teren expropriat.
A depus, în susținerea cererii, următoarele documente, în copii legalizate conform dispozițiilor art.19 alin.2 din Legea nr.255/2010: Hotărîrea nr.277 din 17 octombrie 2012 a Comisiei de Verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, Procesul-verbal nr.277/2012 a aceleiași comisii, copie C.I., plan de amplasament și delimitare a imobilului, plan de încadrare în zonă, extras CF, încheierea nr.7644 din 11 martie 2011 emisă de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Suceava.
Prin procesul verbal încheiat cu Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate si Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât si faptul că a solicitat plata sumei de 35 euro/m.p. de teren expropriat
Despăgubirile au fost stabilite la suma de 784 lei pentru suprafața de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.
Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luînd în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art.44 alin.3 din Constituția României si art.l din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenurilor rămase neexpropriate, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării O.G. nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care solicită plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
In urma raportului de expertiză ce se va dispune și efectua în cauză, își va preciza exact contestația cu privire la fiecare capăt de cerere.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 40 de euro.
În drept, a invocat Legea 225/2010, Legea nr. 33/1994; Constituția României, C.E.D.O., art.2 al.1 lit.f Cod procedură civilă.
În dovedire, a depus la dosar înscrisuri (f.7-19 ds. fond).
A solicitat proba cu înscrisuri și efectuarea unui raport de expertiză tehnică judiciară topo.
Prin concluziile scrise depuse la dosar (f.139-140 ds. fond), contestatoarea a solicitat acordarea de despăgubiri și pentru suprafața de 183 m.p. identificat cadastral prin raportul de expertiză.
Pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a depus la dosar întîmpinare arătînd că prin hotărîrea contestată s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform H.G. nr.743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin H.G. nr.614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 67 cu suprafața de 635 m.p. teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 784 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr.255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art.5 alin.1, art.11 alin.7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind.1 alin.5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art.8 alin.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art.11 alin.(7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art.77 ind.1 alin.(5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri raportat la prețul de piață dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Dealul Crucii”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (rețea de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun, de zonele cu locuințe și de unitățile comerciale este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.
De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.
Reclamanta nu a depus la dosar răspuns la întîmpinare dar prin concluziile scrise depuse la dosar (f.139-140 ds. fond), a solicitat acordarea de despăgubiri și pentru suprafața de 183 m.p. identificat cadastral prin raportul de expertiză.
Prin sentința civilî nr. 244 din 3 februarie 2015, Tribunalul Suceava a admis contestația avînd ca obiect expropriereformulată de reclamanta D. V. în contradictoriu cu pîrîții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași și . – Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea Despăgubirilor; a anulat în parte hotărîrea Comisiei Șcheia, nr.277 din 17 octombrie 2012; a obligat pârâtul expropriator S. R. reprezentat Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA să plătească reclamantei D. V. suma de 9087 euro despăgubiri pentru suprafața expropriată de 635 m.p. teren identic cu parcela nr._ din CF_ Șcheia; a respins, ca nefondată, cererea privind exproprierea suprafeței de 183 m.p; a obligat pârâtul expropriator S. R. reprezentat Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA să plătească reclamantei D. V. cheltuieli de judecată în sumă de 3396 lei.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reținut următoarele:.
Astfel, prin hotărîrea nr.277 din 17 octombrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . dispus exproprierea suprafeței de 635 m.p. teren identică cu parcela nr._, proprietatea reclamantului.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr.614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr.743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.
Potrivit art.44 al.3 din Constituția României, cap.1 din Protocolul I adițional al CEDO, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă și prealabilă despăgubire.
Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii despăgubirii prin hotărîre judecătorească, instanța va avea în vedere normele juridice de trimitere cuprinse în art.26 al.2 din Legea nr.33/1994 conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”, precum și în art.27 al.2 din același act normativ conform căruia „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”.
Așadar, despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de intimată, fiind folosită metoda comparației directe.
Prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel (cu aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Șcheia, la data întocmirii raportului de expertiză, reținînd o valoare de 1634 euro pentru terenul expropriat.
Obiecțiunile relativ la coeficienții de corecție nu au putut fi reținute atâta timp cât expertul desemnat de intimat a avut în vedere aceleași criterii de stabilire a amplasamentului terenului expropriat cu cele indicate de întreaga echipă de experți.
De asemenea, în cauză nu s-a impus reactualizarea terenul conform cu valoarea acestuia la data emiterii hotărîrii de expropriere, ci, cum corect s-a procedat la data întocmirii raportului de expertiză.
Cât privește capătul de cerere relativ la obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentînd prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului cauzat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, instanța a constatat că este nefondat.
Potrivit art.22 al.1 și 3 din Legea nr.255/2010, obiectul contestației împotriva hotărîrii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competența instanței se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.
De altfel, din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză rezultă că terenul neexpropriat, proprietatea reclamantei, poate fi utilizat în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existentă la data exproprierii, nefiind afectată de investițiile expropriatorului.
Față de aceste considerente, în baza art.22 al.1 din Legea nr.255/2010, tribunalul a admis contestația, a anulat în parte hotărârea contestată și a obligat pârâtul expropriator să plătească contestatorului suma de 9087 euro, echivalentul în lei la data plății.
A respins capătul de cerere privind exproprierea suprafeței de 183 m.p., cu includerea valorii suprafeței în valoarea despăgubirilor, instanța neputînd dispune peste Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea Despăgubirilor, legea dispunând doar cu privire la contestația prin care persoanele expropriate își pot exprima nemulțumirea relativ la sumele acordate.
În baza art.453 alin.1 Cod procedură civilă, pârâtul expropriator a fost obligat să plătească reclamantului cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experți și onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri din România SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași.
În motivare a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.
Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmita de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului "specialia generalibus derogant". Împrejurarea că art. 22 alin, 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală ( art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
În raport de cele arătate, apelanta arată că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
In speță, la întocmirea raportului de expertiza nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete încheiate în perioada de referință cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 270 cod procedură civilă ( sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară încheiate în perioada de referință, tranzacții la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordantă cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr, 33/1994.
Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada întocmirii raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții ( respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În ceea ce privește împrejurarea că nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, apelanta arată faptul că actele autentice de vânzare cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală în condițiile art. 5 din actul normativ sus menționat, fapt dovedit cu înscrisurile pe care le-a depus la dosar și care au fost comunicate în alte cauze similare la solicitarea instanțelor de judecată. Asa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor nu îi este imputabilă, care s-a aflat în imposibilitate efectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții, ci experților și instanței de fond, care a respins în mod nejustificat cererea de probe cu înscrisuri, formulată în condițiile ari. 254 alin. 2 pct. 2 cod procedură civilă.
În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat
Totodată, apelanta arată că înțelege să critice și data la care s-au raportat experții în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamantei.
Este real faptul că disp. art 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, și la disp. art 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Cu tonte acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei "la data întocmirii raportului" din cuprinsul normei de trimitere deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010. În sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în, ceea ce privește valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile, astfel încât exproprierea operează la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. In schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv 2 din acest act normativ transferul dreptului de proprietate operează de drept la dala emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului! în cauză.
Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunțării hotărârii, așa încât nu există nici o rațiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză. Mai mult decât atât, având în vedere faptul că hotărârea de expropriere poate fi contestată în cadrul termenului general de prescripție, pot apărea decalaje de timp importante între datele la care se întocmesc rapoartele de expertiză în cadrul contestațiilor formulate de persoane expropriate la același moment, aceste date putând diferi aleatoriu în raport de momentul formulării contestației și de momentul în care este efectuat raportul de expertiză, fapt ce este de natură să conducă la stabilirea unor despăgubiri diferențiate doar în raport de momentul evaluării, iar nu în raport de valoarea reală a bunului de la data exproprierii. Este astfel evident că asemenea diferențieri ce sunt determinate exclusiv de momentul aleatoriu al efectuării raportului de expertiză nu au o justificare obiectivă și sunt de natură să denatureze valoarea justă a despăgubirii cuvenite în raport de momentul transferului dreptului de proprietate.
În sensul celor arătate, prin decizia pronunțată la data de 15 ianuarie 2015 în dosarul nr. 161/D/2014, Curtea Constituțională a declami ca fiind neconstituționale disp. art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză "cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Cum dispozițiile declarate neconstituționale au fost preluate și în cuprinsul art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, pentru identitate de rațiune, apelanta consideră că se impune a se reține că nici în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 255/2010 nu se justifică evaluarea despăgubirilor în funcție de data întocmirii raportului de expertiză, ci se impune a fi avută în vedere data emiterii hotărârii de expropriere.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamantă, apelanta consideră că în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina sa, proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. I cod procedură civilă.
Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art. 480 alin. 2 cod procedură civilă apelanta solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina sa.
Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:
Prin Hotărârea nr. 277 din 17 octombrie 2012 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 784 de lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 635 m.p.
Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, au fost depuse de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentul întocmit comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetitiv al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Statistic vorbind, majoritatea tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 14,90 EURO/ m.p., respectiv valoarea de 9462 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.
Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:
Potrivit art. 453 alin. 2 C.proc.civ. când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că acest cuantum al despăgubirilor se stabilește de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.
Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.
Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.
De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.
Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.
În ceea ce privește cererea intimatei reclamante de obligare a apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată din apel, se va face aplicarea prevederilor art. 482 Cod procedură civilă coroborate cu dispozițiile art. 452 din același act normativ, potrivit cu care, partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra cauzei.
Or, în condițiile în care o asemenea dovadă nu a fost făcută, cererea urmează a fi respinsă ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGI,
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași, cu sediul în sector 1 București, .. 38, împotriva sentinței civile nr. 244 din 03 februarie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava – în dosarul nr._, intimate fiind pârâta . - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, și reclamanta D. V., CNP_, domiciliată în comuna Șcheia, . Suceava.
Respinge cererea intimatei reclamante de obligare a apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată din apel ca nefondată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 24 februarie 2016.
Președinte,Judecător,Grefier,
Red. V.L.
Judec. fond: T. M.
Tehnored. N.L., 6 ex.,2.03.2016
| ← Expropriere. Decizia nr. 205/2016. Curtea de Apel SUCEAVA | Expropriere. Decizia nr. 180/2016. Curtea de Apel SUCEAVA → |
|---|
