Expropriere. Decizia nr. 76/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 76/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 26-01-2016 în dosarul nr. 76/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 76

Ședința publică din 26 ianuarie 2016

PreședinteCiută O.

JudecătorAndrieș C.

GrefierBivol Z.

Ministerul Public este reprezentat de procuror G. S. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, se află judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în mun. Iași, .. 19, împotriva sentinței civile nr. 206 din 30 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă, în dosar nr._, reclamanți intimați fiind V. M. CNP_ și V. M. CNP_, ambii cu domiciliul în . Suceava.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, s-au prezentat avocat N. L. pentru pârâtul apelant și reclamantul intimat V. M., asistat de avocat B. V., lipsă fiind reclamanta V. M. și reprezentantul apelantului.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că pârâtul apelant a depus la dosar, prin Serviciul Arhivă, dovada achitării diferențelor de onorarii pentru experții C. Stelică – 650 lei și expert M. M. A. – 500 lei, precum și obiecțiuni formulate la suplimentul raportului de expertiză.

Instanța acordă cuvântul cu privire la obiecțiunile formulate și depuse la dosar de pârâtul apelant.

Avocat N. L., pentru apelant, solicită încuviințarea obiecțiunilor astfel cum au fost formulate și motivate în scris.

Avocat B. V., pentru reclamanții intimați, solicită respingerea obiecțiunilor formulate de pârâtul apelant, apreciind că membrii comisiei de experți au răspuns în mod legal și corect la toate obiectivele stabilite de instanța de judecată.

Mai arată că prin încheierea din 31 octombrie 2014 a Tribunalului Suceava (f. 112 dosar fond), s-a respins ca tardivă, solicitarea apărătoarei pârâtului de a depune la dosar, în vederea înaintării către experți, a contractelor notariale de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile situate în extravilanul comunei Șcheia.

Reprezentanta Ministerului Public arată că este de acord cu obiecțiunile menționate.

Instanța respinge cererea de suplimentare a raportului de expertiză cu un răspuns din partea experților la obiecțiunile formulate, pentru motivele ce se vor regăsi în considerentele deciziei.

Totodată, constatând probatoriul epuizat și apelul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.

Avocat N. L., pentru pârâtul apelant, solicită admiterea apelului, astfel cum a fost formulat, schimbarea în totalitate a sentinței apelate, în sensul respingerii contestației formulate împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor. Solicită obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată constând în onorarii suportate de expropriator pentru efectuarea suplimentelor la raportul de expertiză.

Precizează că în ceea ce privește expertiza efectuată la instanța de fond, cu certitudine nu mai poate fi valorificată în contextul în care acest raport de expertiză a avut în vedere așa zise prețuri, în realitate, oferte dintr-o perioadă care nu este relevantă în cauză, respectiv din perioada întocmirii raportului de expertiză, astfel încât urmează a se stabili în ce măsură pot fi valorificate concluziile ultimului supliment la raportul de expertiză, prin care s-au estimat despăgubirile la nivelul perioadei de referință anterioare emiterii actului administrativ de expropriere.

În raport de obiecțiunile pe care le-a formulat împotriva suplimentului la raportul de expertiză, susține că nu poate fi avută în vedere varianta de estimare a despăgubirilor în care experții s-au raportat la oferte de vânzare, iar nu la contractele autentice de vânzare-cumpărare pe care le-a depus la dosar.

Astfel cum a susținut în mod constant în toate cauzele, în raport de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 este un singur criteriu legal de evaluare a despăgubirilor, acela fiind prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ-teritoriale, acest text de lege nu face referire nici la conceptul de valoare de piață definită de standardele internaționale de evaluare. De asemenea, nu face nici un fel de distincție sau precizare după cum imobilele vândute, tranzacționate pe raza unității administrativ-teritoriale sunt mai apropiate sau mai îndepărtate de imobilul expropriat și au caracteristici identice mai mult sau mai puțin asemănătoare, ceea ce interesează în aplicarea acestui criteriu legal fiind doar prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ-teritoriale.

În speță, acest criteriu a fost nesocotit de experți, pentru că deși la dosarul cauzei au fost identificate un număr mare de contracte autentice, care relevă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza comunei Șcheia, experții sub diferite pretexte au eliminat din analiza lor aceste contracte de vânzare-cumpărare, susținând că ele nu se încadrează în conceptul de valoare de piață, numai că nu la acest concept de valoare de piață din standardele internaționale trebuiau să se raporteze experții, ci trebuiau să se raporteze la criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994. Înlăturarea din analiză de către experți a contractelor autentice de vânzare-cumpărare, practic, materializează o greșită aplicare a legii și o nesocotire a obiectivului care a fost stabilit de instanță și care făcea referire la același text de lege invocat anterior.

Pe de altă parte, experții, atunci când au aplicat metoda de evaluare a comparației directe din standardele internaționale de evaluare, au acționat cu o dublă măsură, în sensul în care în ceea ce privește contractele autentice de vânzare-cumpărare le-au analizat, prozaic, la sânge, în sensul că au invocat că nu sunt la 500 m distanță de terenul expropriat ci la 2 km, că tranzacțiile sunt încheiate între rude, că printr-o tranzacție s-a stabilit un drept de servitute ș.a.m.d., că există relații de rudenie între părți sau că prețurile din contracte ar fi îndoielnice din punct de vedere al seriozității și în final au apreciat că nu pot lua în considerare aceste tranzacții, atâta vreme cât nu pot efectua verificări cu privire la seriozitatea prețului, numai că acest raționament nu a fost aplicat și atunci când s-a procedat la evaluarea despăgubirilor prin raportare la oferte, pentru că în cazul acestor oferte nu a existat nici o minimă preocupare din partea experților să identifice persoanele care au postat acele oferte și să verifice doar în ideea de a avea stabilit dacă ofertele respective sunt serioase sau nu și dacă ele se circumscriu noțiunii de valoare de piață, deci nu au avut nici o minimă preocupare să verifice dacă una din acele oferte s-a materializat în vre-un fel în perioada de 4 ani scursă de la data la care ofertele au fost făcute publice și până la data întocmirii raportului de expertiză.

Evident, această apărare a apelantului nu vizează faptul că experții ar fi trebuit să verifice dacă s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare pentru terenurile ofertate și să aibă în vedere prețurile, nefiind solicitat acest lucru, ci doar a susținut că trebuia verificată seriozitatea ofertelor, așa cum au procedat experții la verificarea seriozității prețurilor din contractele autentice de vânzare-cumpărare. Or, câtă vreme acest lucru nu a fost realizat de către expert, câtă vreme evaluarea din suplimentul raportului de expertiză, varianta I, se raportează la oferte care au caracter incert și în privința cărora nu se poate susține că reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele, apreciază că această variantă de despăgubiri nu poate fi valorificată.

Pe de altă parte, în contextul în care s-au identificat la dosarul cauzei multe tranzacții autentice care se circumscriu criteriului prevăzut de alin. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 și în contextul în care din aceste tranzacții rezultă că prețul obișnuit de vânzare, la nivelul perioadei anterioare emiterii actului administrativ de expropriere este egal ca medie, dacă nu chiar mai mic decât prețul care a fost stabilit în procedura administrativă prealabilă, apreciază că nu pot fi primite susținerile intimaților, în sensul că prețul oferit de expropriator ar fi fost greșit stabilit.

În stabilirea despăgubirilor în fața primei instanțe, experții s-au raportat la data întocmirii raportului potrivit dispoziției care între timp a fost declarată neconstituțională. Rămâne de apreciat în ce măsură ar putea fi acordate în prezenta cauză despăgubiri în baza suplimentului care a fost întocmit după pronunțarea deciziei de către Curtea Constituțională, or, din punctul său de vedere, concluziile comisiei de experți din acest ultim supliment nu pot fi valorificate pentru că experții au ignorat sau nesocotit singurul criteriu pe care legea îl prevede pentru estimarea despăgubirilor, și anume prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile pe raza unității administrativ teritoriale.

Simpla împrejurare că o persoană postează o ofertă la o agenție imobiliară sau pe internet nu este de natură să califice acea ofertă ca fiind serioasă, câtă vreme nu există nici un fel de date din care să rezulte că cel care a postat oferta, pe de o parte, are posibilitatea să dețină în patrimoniul său a imobilului respectiv și poate să-l vândă, iar pe de altă parte, că există cumpărători interesați să achiziționeze imobilul la prețul respectiv.

Din cuprinsul ofertelor rezultă că erau indicate date de contact ale ofertanților, din punctul său de vedere era un efort minim, respectiv o diligență minimă a experților să contacteze acele persoane pentru a verifica dacă din anul 2011 și până la data efectuării suplimentului, adică timp de 4 ani, s-a materializat în vreun fel vreuna din acele oferte. Apreciază că în lipsa unor astfel de verificări, modalitatea în care prin supliment au fost evaluate despăgubirile este nelegală, că nu poate fi valorificat acest supliment, că din tranzacțiile autentice depuse la dosar rezultă că în mod obișnuit imobilele de pe raza unității administrativ teritoriale se vând cu prețul care a fost acordat prin hotărârea emisă în procedura administrativă, așa încât nu se justifică acordarea unor despăgubiri suplimentare, sens în care solicită admiterea apelului, cu obligarea la cheltuieli de judecată, constând în onorarii pentru experți, suportate în prezenta cauză.

Avocat B. V., pentru reclamanții intimați V. M. și V. M., solicită respingerea apelului ca nefondat. Precizează că, astfel cum au arătat și membrii comisiei de experți, grila notarială stabilește prețul minim la transferului drepturilor reale, acestea fiind prețuri informative minimale și nu fi folosite ca reper pentru expertizele judiciare sau ca prețuri de referință cu implicarea valorii imobilelor.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de apel, menționează că prețurile din tranzacțiile similare concrete, comisia de experți a arătat în mod corect că este vorba de o piață imobiliară inactivă pentru zona respectivă iar în tranzacțiile concrete, de regulă, părțile urmăresc minimalizarea prețurilor pentru a plăti taxe notariale cât mai mici.

Referitor la al treilea motiv de apel, precizează că terenul a fost evaluat la data exproprierii, respectiv la 14 septembrie 2011, cu o valoare mai mare decât în prima expertiză efectuată, respectiv la 10,40 euro m.p., față de 10,30 euro pe m.p., însă moneda euro având un curs mai mic la data exproprierii, rezultă o valoare totală mai mică cu cca. 731 lei.

Consideră că reclamanții sunt îndreptățiți a primi sumele datorate la cursul actual al monedei euro, întrucât urmează a primi despăgubiri după aproape 5 ani de la data exproprierii iar riscul fluctuației cursului euro trebuie suportat de către debitorul despăgubirilor.

Cu privire la cheltuielile de judecată acordate integral la prima instanță, consideră că sunt corect stabilite, dat fiind faptul că reclamanții și-au restrâns pretențiile la valoarea stabilită prin raportul de expertiză.

Reprezentanta Ministerului Public pune concluzii de admitere a apelului, astfel cum a fost formulat și motivat de pârâtul apelant prin apărător.

După deliberare, declarând dezbaterile închise,

CURTEA

Asupra apelului de față, constată:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava, la data de 28.02.2014, și înregistrată sub nr._, reclamanții V. M. și V. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. au formulat contestație împotriva Hotărârii nr.247 din 30.05.2012, dată în Dosarul nr.81/2011 de către Comisia de verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia, solicitând să se verifice temeinicia cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață a valorii de înlocuire și a prețului solicitat; să dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A.- Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora, raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 35 euro m.p.; să se dispună obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de siguranță și de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea contestației lor, reclamanții au arătat că prin Hotărârea nr. 247/30.05.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 689 m.p.,.identică cu .._, rezultată din dezmembrarea parc.nr._ din C.F._ a .>

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011 (poziția nr.175 din anexa la hotărâre), privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Din documentația cadastral juridică rezultă că în prezent sunt titularii dreptului de proprietate și îndreptățiți a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță conform următoarelor acte titlu de proprietate nr.3286/2009, contract de partaj autentificat sub nr.1114 din 15.04.1999 de BNP O. B., titlu de proprietate nr.1827/1996, încheiere OCPI, extras C.F., plan de situație, plan încadrare în zonă.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici I-vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr.255/2010, în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială,la data întocmirii raportului de expertiză,precum și de daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 al.3 Constituția României și art.1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire,deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Î.C.C.J., prin decizia nr.9760/2.12.2009, a stabilit că „ sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 al.1 si al.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială; atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul si vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză în interesul propriu. Presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și a zonei de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării O.G.nr.43/1997 care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță și de protecție este interzisă, motiv pentru care solicită plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.

De asemenea, în urma exproprierii, pe o parte a șoselei a rămas o suprafață foarte mică de teren de cca. 10 ari, fără cale de acces, motiv pentru care au solicitat despăgubiri suplimentare echivalente cu prejudiciul astfel cauzat.

Au menționat că, anterior exproprierii, terenul era format dintr-o singură parcelă de 5200 m.p. cu un drum de acces la un capăt iar în zonă a început să se construiască, existând acces la utilități, aspecte ce urmează a fi avute în vedere la stabilirea valorii reale a despăgubirilor.

În concluzie, au solicitat admiterea contestației, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au invocat Legea nr.255/2010,Legea nr.33/1994,Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului,art.453 C.pr.civ.

Pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A .- Direcția Regională de Drumuri și Poduri lași a formulat întâmpinare, în motivarea căreia a arătat că prin hotărârea nr. 247 din 30.05.2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată, conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 175 cu suprafața de 689 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 850 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 35 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit “Rot”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 2,5 km, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cca 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciază că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri, ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.

Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 882 m.p. și 1029 m.p. teren rămase în patrimoniul reclamanților nu sunt afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectată nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

De altfel, susținerile reclamanților din acțiune sunt contradictorii întrucât, pe de o parte, se pretinde că parte din terenul rămas în patrimoniul său ar fi afectată de zona de protecție a viitoarei șosele de centură iar, pe de altă parte, se invocă, fără nici o justificare, existența unor restricții corespunzătoare zonei de siguranță, care este însă distinctă de cea de protecție la care face referire reclamanta, această din urmă zonă de protecție neimplicând nici un fel de restricții sub aspectul utilizării parcelelor în discuție ca terenuri agricole.

Față de apărările sus menționate, intimatul a arătat că nu este justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 206 din 30 ianuarie 2015, Tribunalul Suceava a admis acțiunea având ca obiect „expropriere” formulată de reclamanții V. M. și V. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprez. de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, astfel cum a fost restrânsă; a modificat în parte Hotărârea nr.247 din 03.05.2012, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava; a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților V. M. și V. M. suma de 7097 Euro echivalent în lei, la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat, constând în suprafața de 689 mp teren, identică cu .._, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F. nr._ a . obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 2500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu experți și onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reținut următoarele:

Prin hotărârea nr. 247 din 03.05.2012, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, s-a dispus plata sumelor de 850 lei în favoarea reclamanților V. M. și V. M. cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., constând în suprafața de 689 mp teren identică cu .._, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF.nr._ a .>

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/_ (poziția nr.175 din Anexa al Hotărâre), privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „ Varianta de ocolire a Municipiului Suceava”.

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 850 lei, expropriatul a pretins inițial suma de 35 euro/mp, însă, ulterior, și-a restrâns pretențiile la 10,30 Euro/mp, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert C. D., F. Jenică și A. M., s-a propus într-o variantă, suma de 344,50 Euro (0,50 Euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 7097 Euro (10,30 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f. 86-108 ds).

În conținutul raportului de expertiză se arată că Standardele de evaluare ANEVAR ediția 2014 au intrat în vigoare la 01.07.2014 și aplicarea lor este obligatorie pentru evaluarea bunurilor, în conformitate cu prev. OG.nr.24/2011, privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, cu modificările și completările ulterioare.

Ghidul Metodologic de Evaluare GME 630-Evaluarea bunurilor imobile arată că „Valoarea terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia (CMBU) … prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltarea ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.”

Experții au arătat că abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea de piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și /sau oferte recente credibile... abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru exprimarea valorii de piață dacă nu există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informații privind oferte de proprietăți similar disponibile pe piață cu condiția ca relevant acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic (al.33/40-GME 630).

Evaluarea terenului prin comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării terenului subiect. În procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, aceste fiind analizate în funcție de elementele de comparație (fila 101, 102 dosar).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.107,109 ds.).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă referitor la acest aspect în suplimentul la raportul de expertiză experții au arătat că au făcut demersuri pentru obținerea de informații (contracte de vânzare-cumpărare) privind tranzacțiile din sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, Camera Notarilor Publici, dar acțiunea s-a soldat cu un eșec deoarece niciuna din sursele solicitate nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate în zonele de interes din dosar așa încât în mod corect s-a tras concluzia prezentată în raport privind caracterizarea de piață imobiliară inactivă cu efect direct asupra rarității informațiilor despre tranzacții încheiate pentru zonele de interes din raport.

Concluzia prezentată în raport privind „existenta de tranzacții efective insuficiente” este justificată și confirmată prin analiza contractelor puse la dispoziție în cauze similare (f.124 ds.)

Prin urmare, nu s-a putut reține că experții au ignorat tranzacțiile concrete, așa cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța a trebuit să țină cont de concluziile acestora, care sunt unanime, au o bază legală (SIE 2014) iar expropriatorul deși le-a contestat, nu a oferit nici un exemplu de tranzacție similară sau comparabilă încheiată în perioada întocmirii raportului de evaluare.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul a criticat coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă arătând următoarele:

- în privința criteriului referitor la localizare se impune aplicarea unui coeficient negativ de corecție mai mare, acesta deoarece terenul expropriat este amplasat într-o zonă agricolă, zonă în care atât oferta de pe piața imobiliară cât și cererea sunt situate cu mult sub nivelul altor zone de pe raza comunei Șcheia, în timp ce comparabila 1 se află în zonă centrală lângă case (conform anunțului de vânzare), fiind situată în apropierea utilităților, fiind mai atractivă pentru potențialii cumpărători și are o valoare de piață mult mai ridicată.

- pentru criteriul utilităților trebuia aplicat de asemenea un coeficient negativ mai mare deoarece în cazul terenului expropriat rețelele tehnico-utilitare sunt situate la o distanță de peste 250 m față de limita acestuia, în timp ce în cazul comparabilei 2 toate utilitățile sunt situate în imediata apropiere, context în care o eventuală racordare a terenului în discuție la utilități implică o . costuri însemnate de natură să afecteze valoarea sa de piață într-un procent mai mare decât cel reținut prin raport.

- pentru criteriul referitor la calitatea terenului trebuia reținută o corecție negativă motivat de faptul că, în raport de amplasamentele descrise în cuprinsul raportului de expertiză și respectiv în oferta de vânzare, . de teren agricol, fiind situată în extravilan, într-o zonă pentru care nu există PUZ aprobat care să permită edificarea vreunor construcții,or comparabila 2 are potențial construibil, fiind oferită la vânzare ca teren pentru construcții.

În analiza acestor obiecțiuni, prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit, comisia de experți și-a menținut concluzia privind valoarea de piață a terenului expropriat arătând următoarele:

- referitor la criteriul privind „localizarea” diferențele dintre terenul subiect și comparabila 3 au fost justificate de aplicarea de corecții negative deoarece, s-au aplicat corecții negative de - 10% atât la criteriul ”localizare” cât și la criteriul „utilizarea permisă” tocmai pentru a evidenția poziția mai atractivă a zonei comparabilei, din zona centrală a comunei Șcheia, lângă pădurea Zamca, nu trebuie trecut cu vederea faptul că, pe . cu terenul evaluat sunt case noi, deci în zona „Rot”, terenul învecinat a fost deja scos din circuitul agricol și utilizat ca teren construcții;

- pentru criteriul privind utilitățile corecția negativă aplicată de - 5% la criteriul privind „utilitățile” a fost justificat estimată deoarece terenul subiect de evaluat are utilitățile indispensabile la distanță de 275 m, deci la nivel de apreciere „în zonă” (practica verificării ofertelor imobiliare a demonstrat că în apropiere – în zonă înseamnă distanțe de până la 500 m față de cea mai apropiată casă).

- corecția negativă aplicată evidențiază tocmai diferențierea față de comparabila 2 cu utilitățile „ în apropiere” deci cu posibilitate de racordare mai apropiată. Corecția negativă estimată și aplicată induce o scădere de valoare globală a terenului de (11,10-10,6)* 2600 = 1300 Euro sumă acoperitoare pentru costurile necesare diferenței de distanță pentru branșamentul electric pentru un imobil cu Au =180mp-28,17 lei/mp Au = 6,40 Euro/mp, echivalent la 200 m branșament electric acoperitor față de diferența de distanță pentru utilitățile indispensabile curent electric, față de zona învecinată ”Rot” cu case noi.

- pentru criteriul privind calitatea terenului nu s-au aplicat corecții la criteriul privind „ calitatea terenului” deoarece atât subiectul de evaluat cât și comparabila 2 au aceeași categorie de folosință a terenului „arabil”, de asemenea, ambele terenuri sunt extravilane, comparabila și terenul evaluat au condiții comparabile de schimbare a destinației din teren agricol în teren pentru construcții, dezvoltările rezidențiale existente în zona reglementărilor generale de urbanism, astfel din punct de vedere cadastral și în conformitate cu PUG. al comunei Șcheia, . terenul evaluat cât și comparabila sunt terenuri agricole extravilane cu potențial de teren pentru construcții conform reglementare urbanistică:” un teren aflat în extravilan nu poate fi construit însă în conformitate cu Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, dacă se elaborează PUZ în cf. cu PUG-ul localității, terenul devine construibil”.

Prin urmare, instanța și-a însușit concluziile raportului de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 10,30 Euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului situat pe raza comunei Șcheia, la limita municipiului Suceava în zona „Rot” sau „Miriști” într-o zonă rezidențială, în dezvoltare cu case noi, terenurile fiind căutate pentru construcția de locuințe (f. 100 ds.)

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză.

Cererea expropriatorului de menținere a despăgubirilor inițiale, nu poate fi primită de instanță, în condițiile în care suma propusă cu titlu de despăgubiri de 850 lei este derizorie, fiind stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către PFA C. C. în procedura prealabilă exproprierii efective prev. de art.11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate ale camerelor Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt doar orientative și, mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită, nu constituie valoarea de piață a terenului, ori ceea ce interesează în cauză este tocmai valoarea de piață (f.50 ds. fond).

Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța a admis acțiunea astfel cum a fost restrânsă, a modificat în parte Hotărârea nr.247 din 03.05.2012 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava și a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților V. M. și V. M. suma de 7097 Euro echivalent în lei, la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat, constând în suprafața de 689 mp teren identică cu .._, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F nr._ a .>

Fiind în culpă procesuală, în baza art.453 alin.1 cod procedură civilă, pârâtul a fost obligat să plătească reclamantului suma de 2.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul experților C. D. și F. Jenică și onorariu avocat.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, în calitate de reprezentantă a Statului R., în conformitate cu disp. art. 23 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 raportat la art. 466 Cod proc. civilă.

Apelanta susține că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

În ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenurile expropriate, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârilor de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77¹ alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77¹ alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

In conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator C. C. valoarea terenurilor expropriate a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului "specialia generalibus derogant". Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală ( art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, apelanta consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârilor de expropriere, context în care cererea de anulare a acestor hotărâri nu se justifica a fi admisă.

Apelanta susține, de asemenea, că fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

In speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete încheiate în perioada de referință cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

In realitate, însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 270 cod procedură civilă ( sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară încheiate în perioada de referință, tranzacții la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994,

Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada întocmirii raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții ( respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

In ceea ce privește împrejurarea că nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, a învederat faptul că actele autentice de vânzare cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală în condițiile art. 5 din actul normativ sus menționat, fapt dovedit cu înscrisurile pe care le depun alăturat și care au fost comunicate în alte cauze similare la solicitarea instanțelor de judecată. Așa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor nu îi este imputabilă, care s-a aflat în imposibilitate efectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții, ci experților și instanței de fond, care a respins în mod nejustificat cererea de probe cu relații de la birourile notariale, formulată în condițiile art. 254 alin. 2 pct. 2 cod procedură civilă.

In consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni, a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile localizării, utilităților, calității, mărimii suprafeței au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind nelegal înlăturate de prima instanță prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate, care nu țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

De asemenea, apelanta critică și data la care s-au raportat experții în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamanților.

Este real faptul că disp. art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, și la disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Cu toate acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei "la data întocmirii raportului" din cuprinsul normei de trimitere deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010. In sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în ceea ce privește valoarea despăgubirilor, fară derularea vreunei proceduri prealabile, astfel încât exproprierea operează la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.. In schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv 2 din acest act normativ transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.

Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunțării hotărârii, așa încât nu există nici o rațiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză. Mai mult decât atât, având în vedere faptul că hotărârea de expropriere poate fi contestată în cadrul termenului general de prescripție, pot apărea decalaje de timp importante între datele la care se întocmesc rapoartele de expertiză în cadrul contestațiilor formulate de persoane expropriate la același moment, aceste date putând diferi aleatoriu în raport de momentul formulării contestației și de momentul în care este efectuat raportul de expertiză, fapt ce este de natură să conducă la stabilirea unor despăgubiri diferențiate doar în raport de momentul evaluării, iar nu în raport de valoarea reală a bunului de la data exproprierii. Este astfel, evident, că asemenea diferențieri ce sunt determinate exclusiv de momentul aleatoriu al efectuării raportului de expertiză nu au o justificare obiectivă și sunt de natură să denatureze valoarea justă a despăgubirii cuvenite în raport de momentul transferului dreptului de proprietate.

In sensul celor arătate, prin decizia pronunțată la data de 15 ianuarie 2015, în dosarul nr. 161/D/2014, Curtea Constituțională a declarat ca fiind neconstituționale disp. art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994. Cum dispozițiile declarate neconstituționale au fost preluate și în cuprinsul art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, pentru identitate de rațiune se impune a se reține că nici în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 255/2010, nu se justifică evaluarea despăgubirilor în funcție de data întocmirii raportului de expertiză, ci se impune a fi avută în vedere data emiterii hotărârii de expropriere.

Apelanta, în subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamanți, consideră că în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanți și stabilite în sarcina sa, proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. 1 cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 cod procedură civilă, apelanta solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârilor de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina sa.

In dovedirea motivelor de apel, apelanta solicită proba cu înscrisuri, constând în relații de la birourile notariale de pe raza mun. Suceava privind tranzacțiile efective cu terenuri extravilane de pe raza corn. Șcheia din perioada emiterii hotărârilor de expropriere și din perioada întocmirii raportului de expertiză; proba cu un supliment la raportul de expertiză pentru evaluarea despăgubirilor în raport de prețurile practicate pe piața imobiliară, supliment prin care experții urmează să răspundă următoarelor obiective:

- să se identifice în mod concret, în raport de datele topo cadastrale, imobilele ce au format obiectul tranzacțiilor din perioada de referință;

- să se stabilească elementele caracteristice ale imobilelor din tranzacțiile din referință (amplasament, localizare, acces, topografie, utilități, utilizare permisă, mărime, etc);

- să se aplice metoda comparației directe între terenurile expropriate și terenurile din tranzacțiile de referință prin aplicarea coeficienților de corecție proprii fiecărui imobil, pornind de la prețurile stipulate în contractele autentice, cu întocmirea grilei de comparație corespunzătoare în acest sens.

Intimații au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică.

Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea reține următoarele :

Prin Hotărârea nr. 247 din 30.05.2012, emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 850 lei, cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 689 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale, s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită, atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992, privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 31 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia, la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua, prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul întocmit, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem, la început, următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil, în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice, la nivelul sau sub minimul recomandat de calculatorul notarial, nu reflectă valoarea de piață, nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, din totalul din totalul de 23 de imobile ce fac obiectul tranzacțiilor autentice, un număr de 19 au fost tranzacționate cu prețul de aproximativ 0,3 euro/m.p., indiferent de amplasament. Practic, aproximativ 86% din totalul imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu un preț identic sau apropiat de minimul din calculatorul notarial.

Comisia de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței expropriate este de 7166 euro.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Or, chiar în Calculatorul notarial, valabil pentru anul 2011, întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili, astfel, că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie, am ajunge, practic, în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte, atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune, în mod clar și neechivoc, ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unor altor tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări, în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost comunicate de birourile notariale și valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 10,40 EURO/m.p., respectiv valoarea de 7166 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.

Vorbim, practic, de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, de 7097 euro, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea reține următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, .. 38, sector 1, cod poștal_, înregistrată la Registrul Comercial sub nr. J_, CUI_, cont bancar RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, împotriva sentinței civile nr. 206 din 30 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă, în dosar nr._, reclamanți intimați fiind V. M. CNP_ și V. M. CNP_, ambii cu domiciliul în comuna Șcheia, . Suceava.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 26 ianuarie 2016.

Președinte,Judecător,Grefier,

Red. C.O.

Judec. fond: I. G.

Tehnored. B.Z.

Ex. 5 / 23.02.2016

← Expropriere. Decizia nr. 89/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Expropriere. Decizia nr. 149/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță