Expropriere. Decizia nr. 149/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 149/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 11-02-2016 în dosarul nr. 149/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 149

Ședința publică din 11 februarie 2016

Președinte M. M. C.

Judecător A. Ș. F.

Grefier Ș. N.

Ministerul Public este reprezentat de procuror A. G.

de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, cu sediul în municipiul București, ..38, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 415 din 4 martie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă - în dosarul nr._, intimați fiind pârâta Direcția R. de Drumuri și Poduri Iași și reclamanții M. V. și M. M..

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat R. S., cu delegație de substituire pentru avocat N. L., pentru pârâtul apelant, și avocat C. D. A., pentru reclamanții intimați, lipsă fiind părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care, constatându-se că au fost depuse la dosar, de către pârâtul apelant, obiecțiuni la suplimentul la raportul de expertiză, instanța comunică un exemplar al acestora apărătorului reclamanților intimați.

Avocat R. S., pentru pârâtul apelant, solicită încuviințarea obiecțiunilor.

Avocat C. D. A., pentru reclamanții intimați solicită respingerea obiecțiunilor, efectuarea unui nou supliment la raportul de expertiză nefiind utilă soluționării cauzei.

Reprezentantul Ministerului Public solicită admiterea obiecțiunilor formulate, în sensul completării suplimentului la raportul de expertiză.

Instanța apreciază că nu este necesară efectuarea unui nou supliment la raportul de expertiză pentru a se răspunde obiecțiunilor formulate de pârâta apelantă, aceste obiecțiuni urmând a fi analizate cu prilejul soluționării apelului. Văzând că nu mai sunt alte cereri de formulat, instanța constată apelurile în stare de judecată și acordă cuvântul părților pentru dezbateri.

Avocat R. S., pentru pârâtul apelant, pune concluzii de admitere a apelului, schimbarea în totalitate a sentinței apelate, în sensul respingerii contestației, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorarii experți. Învederează instanței că experții trebuiau să aibă în vedere prețurile cu care se vând imobilele, rezultate din tranzacțiile atestate de contractele autentice de vânzare cumpărare depuse la dosar.

Avocat C. D. A., pentru reclamanții intimați, solicită respingerea apelului formulat de pârâtul S. R., ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, depunând la dosar note de concluzii scrise și chitanța reprezentând onorariu avocat.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de admitere a apelului Statului R., în sensul respingerii contestației formulate de reclamanți.

S-au declarat dezbaterile închise.

CURTEA

Asupra apelului de față, constată:

Prin hotărârea nr.252 din 30 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . Legii nr.255/2010 s-a dispus acordarea sumei de 938 lei cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în . parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 760 m.p.

S-a reținut că imobilul este expropriat conform H.G.nr.614/16.06.2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr.743/2010, iar titularul dreptului acesteia, este îndreptățit la despăgubirea stabilită în conformitate cu disp.art.11 al.8 din Legea nr.255/2010 și art.8 din Normele Metodologice și potrivit cu raportul de evaluare întocmit în cauză.

S-a precizat că beneficiarul nu a acceptat suma stabilită considerând că este prea mică în raport de prețul de piață al imobilului.

Împotriva hotărârii au formulat contestație persoanele îndreptățite, M. V. și M. M., solicitând anularea în parte a hotărârii nr.252 din 30 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . cuantumul despăgubirilor acordate – 938 lei și obligarea pârâtului S. R. la plata în favoarea petentului a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, de 760 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 25 euro/m.p., obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul cauzat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, a arătat că prin Hotărârea nr.252 din 30 mai 2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 760 mp, identică cu parcela nr._, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF_.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, (poziția nr.121 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173".

A depus în susținerea cererii, următoarele documente, în copii legalizate conform dispozițiilor art.19 alin.2 din Legea nr.255/2010: Hotărârea nr.252 din 30 mai 2012 a Comisiei de Verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, Procesul-verbal nr.252/2012 a aceleiași comisii, delegație avocațială.

Prin procesul verbal încheiat cu Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate si Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia s-a constatat neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator

Despăgubirile acordate de expropriator au fost stabilite având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică".

Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art.44 alin.3 din Constituția României si art.l din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

I.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.l și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenurilor rămase neexpropriate, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării O.G. nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care solicită plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.

In urma raportului de expertiză ce se va dispune și efectua în cauză, își va preciza exact contestația cu privire la fiecare capăt de cerere.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 40 de euro.

În drept, a invocat Legea 225/2010, Legea nr. 33/1994; Constituția României, C.E.D.O., art.453 Cod procedură civilă.

În dovedire, a depus la dosar înscrisuri (f.8-15).

A solicitat efectuarea unui raport de expertiză tehnică judiciară topo.

Pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a depus la dosar întâmpinare arătând că prin hotărârea contestată s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform H.G. nr.743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin H.G. nr.614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 324 cu suprafața de 760 m.p. teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 938 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr.255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art.5 alin.1, art.11 alin.7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind.1 alin.5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art.8 alin.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art.11 alin.(7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art.77 ind.1 alin.(5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul .”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (rețea de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun, de zonele cu locuințe și de unitățile comerciale este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciază că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.

Reclamanții nu au depus la dosar răspuns la întâmpinare.

Prin sentința civilă nr. 415 din 4 martie 2014, Tribunalul Suceava a hotărât următoarele:

A admis contestația având ca obiect expropriereformulată de reclamanții M. V. și M. M. și a desființat în parte hotărârea Comisiei Șcheia nr.252 din 30 mai 2012.

A obligat pârâtul expropriator S. R. reprezentat Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția R. Drumuri și Poduri Iași, să plătească reclamanților M. V. și M. M. suma de 8816 euro, pentru exproprierea suprafeței de 760 m.p. teren.

A respins, ca nefondată, cererea pentru despăgubiri.

A obligat pârâtul expropriator să plătească reclamanților M. V. și M. M. cheltuieli de judecată în sumă de 2900 lei.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a avut în vedere următoarele:

Prin hotărârea nr.252 din 30 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . dispus exproprierea suprafeței de 760 m.p. teren identică cu parcela nr._, proprietatea reclamanților.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr.614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr.743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Potrivit art.44 al.3 din Constituția României, cap.1 din Protocolul I adițional al CEDO, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă și prealabilă despăgubire.

Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii despăgubirii prin hotărâre judecătorească, instanța va avea în vedere normele juridice de trimitere cuprinse în art.26 al.2 din Legea nr.33/1994 conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”, precum și în art.27 al.2 din același act normativ conform căruia „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”.

Așadar, despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de intimată, fiind folosită metoda comparației directe.

Prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel (cu aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Șcheia, la data întocmirii raportului de expertiză, reținând o valoare de 8816 euro pentru terenul expropriat.

Obiecțiunile relativ la coeficienții de corecție nu pot fi reținute atâta timp cât expertul desemnat de intimat a avut în vedere aceleași criterii de stabilire a amplasamentului terenului expropriat cu cele indicate de întreaga echipă de experți.

De asemenea, în cauză nu se impunea reactualizarea terenului conform cu valoarea acestuia la data emiterii hotărârii de expropriere, ci, cum corect s-a procedat la data întocmirii raportului de expertiză.

Cât privește capătul de cerere relativ la obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului cauzat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, instanța constată că este nefondat.

Potrivit art.22 al.1 și 3 din Legea nr.255/2010, obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competența instanței se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.

De altfel, din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză rezultă că terenul neexpropriat, proprietatea reclamantului, poate fi utilizat în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existentă la data exproprierii, nefiind afectată de investițiile expropriatorului.

Față de aceste considerente, în baza art.22 al.1 din Legea nr.255/2010, tribunalul a admis contestația, a anulat în parte hotărârea contestată și a obligat pârâtul expropriator să plătească contestatorilor suma de 8816 euro, echivalentul în lei la data plății. Totodată a respins capătul de cerere privind despăgubirile solicitate reprezentând prejudiciul cauzat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

În baza art.453 Cod procedură civilă, pârâtul expropriator a fost obligat să plătească reclamanților cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experți și onorariu avocat.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția R. de Drumuri și Poduri Iași, în motivarea căruia a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârilor de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77¹ alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. 7 din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77¹ alin. 5 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile situate în extravilanul .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul inițial de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În realitate, însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, sens în care a exemplificat următoarele: contractul de vânzare cumpărare nr. 3736 din 20 noiembrie 2009, contractul de vânzare cumpărare nr. 1967 din 25 august 2008, contractul de vânzare cumpărare nr. 1869 din 7 aprilie 2008, contractul de vânzare – cumpărare nr. 1750 din 28 aprilie 2009 și contractul de vânzare cumpărare nr.3478 din 8.11.2013.

Tranzacțiile sus-menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoarea practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau de tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Nu se justifică înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenuri la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților și calității terenului au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind nelegal înlăturate de prima instanță prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate care nu țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamant, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina pârâtei proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectiva dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. 1 cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul arl.480 alin. 2 cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în parte sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina sa.

Verificând, în limitele motivelor de apel, conform art. 477, art. 479 alin. 1 N.C.pr.civ., stabilirea situației de fapt și aplicarea de către prima instanță a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea reține următoarele:

Prin hotărârea nr. 252 din 30 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia s-a dispus plata sumei de 938 lei pentru exproprierea suprafeței de 760 m.p. teren, proprietatea reclamanților, hotărârea fiind contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul întocmit comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Curtea apreciază că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Or, nu putem stabili că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitore la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum s-a arătat anterior, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 11,80 Euro/m.p., în total 8968 Euro, o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond (8816 Euro), aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Potrivit art. 453 alin. 2 C.proc.civ. când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că cuantumul despăgubirilor se stabilesc de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

În temeiul art. 453 alin. 1 C.proc.civ. va fi obligat pârâtul apelant să plătească reclamanților intimați cheltuieli de judecată din apel în cuantum de 300 de lei, constând în onorariu avocat (chitanța fila 378 ds. apel).

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

DECIDE :

Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. R. - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, cu sediul în municipiul București, ..38, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 415 din 4 martie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă - în dosarul nr._, intimați fiind pârâta Direcția R. de Drumuri și Poduri Iași și reclamanții M. V. (CNP_) și M. M. (CNP_), ambii domiciliați în ., cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocat C. D. A., cu sediul în sat Mihoveni, ., județul Suceava.

Obligă pârâtul apelant să plătească reclamanților intimați cheltuieli de judecată din apel în cuantum de 300 de lei.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 11 februarie 2016.

Președinte, Judecător, Grefier,

Red. A.S.F.

Jud. fond.T. M.

Tehnored. Ș.N.

Ex. 7/

2.03.2016

← Expropriere. Decizia nr. 76/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Expropriere. Decizia nr. 209/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Expropriere. Decizia nr. 209/2016. Curtea de Apel SUCEAVA