Expropriere. Decizia nr. 86/2016. Curtea de Apel SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 86/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 27-01-2016 în dosarul nr. 86/2016
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR.86
Ședința publică din 27 ianuarie 2016
Președinte V. L.
Judecător D. D.
Grefier V. S.
Ministerul Public este reprezentat de procuror G. S. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava
Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București – cu sediul în mun. București, .. 38, sector 1, Direcția Regională de Drumuri și Poduri I.i, împotriva sentinței civile nr. 1227 din 1 iulie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – secția civilă (dosar nr._ ), intimați fiind reclamanții D. S. și D. V., ambii domiciliați . Șcheia, județul Suceava, cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D. A., din sat Mihoveni, ., județul Suceava.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant, reclamanta intimată D. V., asistată de avocat C. D. A., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se face referatul cauzei, după care apărătorul pârâtului apelant depune la dosar ordinele de plată nr. 83, 84, 85 din 26.01.2016 privind plata diferențelor de onorarii stabilite de instanță la termenul anterior, respectiv 500 lei pentru expert M. A., 693 de lei pentru expert M. M. și 200 de lei pentru expert S. C..
Nefiind cereri de formulat, Curtea constatând probatoriul epuizat și apelul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.
Avocat N. L., pentru pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii contestației formulată împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorarii experți. În susținerea concluziilor sale arată că au fost întocmite în cauză un raport de expertiză și suplimente la acest raport, prin care s-au estimat despăgubirile prin raportare la data întocmirii expertizei, aceste lucrări neputând fi avute în vedere în raport de decizia Curții Constituționale prin care s-a stabilit că, la evaluarea despăgubirilor trebuie să aibă în vedere data transferului dreptului de proprietate. În raport de această împrejurare se pune problema valorificării sau nu în cauză a ultimului supliment la raportul de expertiză, prin care experții într-adevăr s-au raportat la data transferului dreptului de proprietate. Cu privire la acest ultim supliment la raportul de expertiză apreciază că nu pot fi primite concluziile experților prin care aceștia au estimat despăgubirile având în vedere oferte de vânzare-cumpărare pentru imobile situate pe raza comunei Șcheia, motivat de faptul că acele oferte nu corespund criteriului legal prevăzut de art. 26 alin.3 din Legea nr. 33/1994, acest unic criteriu legal referindu-se la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ teritoriale. Față de exprimarea clară și neechivocă a legiuitorului rezultă că nu pot fi avute în vedere oferte care au un caracter ipotetic și în privința cărora nu există nicio certitudine că s-au materializat sau puteau fi materializate prin încheierea unor acte autentice de vânzare-cumpărare, la prețul solicitat de vânzător, iar susținerea experților în sensul că tranzacțiile autentice depuse la dosar cauzei nu ar constitui comparabile adecvate, nu poate fi primită. Experții au analizat contractele autentice din perspectiva noțiunii de „valoare de piață” definită de standardele internaționale de evaluare, ori această analiză a lor nu corespunde criteriului prevăzut de art. 26 alin. 2din Legea nr. 33/1994. Deosebit de aceasta, arată că raționamentele experților în ceea ce privește cele două variante de estimare a despăgubirilor ce li s-a solicitat a fi întocmite, nu sunt consecvente în sensul în care, atunci când s-a pus problema examinării contractelor autentice de vânzare-cumpărare, experții au considerat că în marea lor majoritate acestea nu ar fi credibile, pe considerentul că prețurile sunt apropiate de nivelul grilelor notariale și că nu au putut lua legătura cu părțile contractante pentru a verifica realitatea prețului convenit. În schimb, atunci când s-a pus problema estimării despăgubirilor, prin raportare la oferte de vânzare-cumpărare, experții nu au mai aplicat același raționament, deși din ofertele la care au făcut referire rezultau datele de contact ale potențialilor vânzători. Nu au încercat să ia legătura cu aceste persoane sau cel puțin nu rezultă din suplimentul la raportul de expertiză că ar fi făcut un astfel de demers, pentru a verifica dacă și în ce măsură prețurile solicitate de către vânzători erau credibile și puteau fi materializate prin acceptarea ofertei, împrejurare în raport de care apreciază că raportarea la acele oferte nu poate fi primită. Mai arată că, s-a făcut dovada existenței unui număr mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare, care reflectă prețul cu care se vindeau la acea dată imobile pe raza unității administrativ teritoriale, așa încât valoarea despăgubirilor trebuie raportată la prețurile din aceste tranzacții, care sunt cel puțin ca medie, similare cu prețul stabilit în procedura administrativă prealabilă. Față de cele mai sus arătate, despăgubirile oferite de expropriator corespunde valorii cu care se vindeau în mod obișnuit imobilele pe raza comunei Șcheia și nu era întemeiată contestația împotriva hotărârii de acordare a acestor despăgubiri.
Avocat C. D. A., pentru reclamanții intimați, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată. Apreciază că despăgubirile acordate de instanța de fond se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de declararea ca neconstituțională a textului de lege care prevedea ca dată a stabilirii despăgubirilor, data întocmirii raportului de expertiză. Astfel, prin suplimentul la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia de experți la 18.11.2015, se stabilește o valoare de piață a terenului expropriat de_ euro la data de 14.09.2011 – data transferului dreptului de proprietate. Prin urmare, valoarea de piață stabilită de experți în cadrul apelului sunt mult mai mari față de despăgubirile de_ euro acordate de instanța de fond. Cealaltă valoare cuprinsă în raportul de expertiză (249,9 euro), valoare stabilită de experți ca răspuns la obiectivul instanței de a estima despăgubirile prin raportare, în mod strict, la tranzacțiile autentificate depuse la dosar, nu reprezintă valoarea de piață a imobilului expropriat, ci „prețul informativ pentru stabilirea pragului minim de preț la transferul dreptului de proprietate din calculatorul Notarial valabil din ianuarie 2011 pentru județul Suceava. Depune la dosar concluzii scrise și chitanța privind onorariul de avocat.
Reprezentanta Ministerului Public solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 31.07.2013 și înregistrată sub nr._, reclamanții D. S. și D. V. au formulat contestație împotriva hotărârii nr. 339 din 25.06.2013 dată în dosarul nr. 193/2011 de Comisia de Verificare a Dreptului De Proprietate și Acordarea Despăgubirilor a . temeiniciei cu privire la cuantumul despăgubirilor și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 euro/mp în sumă de 20.825 euro. A mai solicitat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat că prin Hotărârea nr. 339 din 25.06.2013 s-a dispus exproprierea suprafeței de 833 mp, identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 351/80 din C.F. nr._.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011, (poziția nr. 72 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000 - Km 13+173”.
Pentru suprafața de teren expropriată reclamanții au formulat cerere de plată a despăgubirilor, înregistrată la Primăria Șcheia sub nr. 193/08.11.2011.
Din documentația cadastral juridică rezultă că în prezent reclamanții sunt titularii dreptului de proprietate și îndreptățiți a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform următoarelor înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2346/2002 de BNP I. L., plan de amplasament, documentație cadastrală, raport de evaluare și extras CF.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Reclamanții și-au exprimat dezacordul cu privire la cuantumul despăgubirilor stabilite și au solicitat suma de 35 euro/mp de teren expropriat.
Reclamanții au mai arătat că potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…”.
Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de aceiași fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 44 alin. 3 din Constituția României și art. l din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.CJ. prin Decizia nr. 9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. l și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.
Reclamanții au arătat că expropriatorul nu a realizat și nu a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să rezulte exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării O.G. nr. 43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
Reclamanții au arătat că în urma exproprierii a rămas o parcelă de circa 1-2 ari care nu mai poate fi folosită în nici un fel.
Reclamanții au mai arătat că potrivit rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 40 euro pe mp.
În drept, reclamanții au invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.
Reclamanții au solicitat, în temeiul art. 298 noul Cod de Procedură Civilă, să pună în vedere expropriatorului să depună documentația care a stat la baza Hotărârii de expropriere contestate și au mai solicitat întocmirea unei expertize topo-cadastrală evaluativă pentru stabilirea valorii de piață a imobilului expropriat și pentru a răspunde la obiectivele propuse în susținerea contestației.
Conform art. 22 alin. 3 clin Legea nr. 255/2010 raportat la art. 20 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, prezenta contestație este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.
S-a solicitat judecata în lipsă.
La termenul din 24 iunie 2014, reclamanții, prin apărător, au precizat că și-au micșorat pretențiile primului capăt de cerere la suma de 11.662 de euro și au renunțat la al doilea capăt de cerere privind despăgubirile suplimentare.
Legal citat, intimatul a depus întâmpinare, prin care a arătat că în fapt, prin hotărârea nr. 339 din 25 iunie 2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform H.G. nr. 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin H.G. nr. 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 72 cu suprafața de 833 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1028 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.
Intimatul a arătat că potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.
Intimatul a arătat că nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Dealul Crucii”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, intimatul a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.
Intimatul a arătat că nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul lor după expropriere.
Sub acest aspect, intimatul a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafața de 2267 mp teren rămasă în patrimoniul reclamanților poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. A mai arătat că . la viitoarea șosea de centură, nefiind afectată nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata ei vecinătate.
Față de apărările sus menționate, intimatul a apreciat că nu este justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.
În dovedirea susținerilor din întâmpinare intimatul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 1227 din 1.07.2014 Tribunalul Suceava a admis contestația formulată de reclamanții D. S. și D. V. în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași și ., intimat . - Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea Despăgubirilor, astfel cum a fost precizată; a desființat în parte hotărârea nr. 339/25.06.2013 emisă de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia și, în consecință, a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 11.662 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile; a obligat pârâtul la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 2977 lei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Prin hotărârea nr. 339/25.06.2013 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1028 lei în favoarea reclamanților cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF nr._, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 833 mp.
Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 alin. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1028 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții S. C., M. M. C. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 416,50 euro (0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de_ euro (14 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (fila 107).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (filele 128, 224).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu s-a putut reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit exemple de tranzacții concrete similare ori comparabile efectuate în cursul lunii decembrie 2013.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (fila 128).
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că pentru criteriul „calitatea terenului” nu este necesară aplicarea unei corecții negative deoarece atât terenul evaluat, cât și comparabila „Dealul Crucii” sunt de calitate similară, teren agricol, extravilan cu potențial de teren pentru construcții. De asemenea, s-a arătat că abordarea corectă a investițiilor conduce la concluzia rezolvării individuale a utilităților atât în intravilan, cât și în extravilan.
Instanța și-a însușit așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 14 euro/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță foarte mică de oraș într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu a putut fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 1028 lei a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 alin. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.
Așa cum rezultă din expertiză, în urma exproprierii în patrimoniul reclamanților au mai rămas cu o parcelă în suprafața de 2267 mp teren, care nu este afectat de expropriere putând fi folosit în continuare ca teren arabil, așa cum era la data exproprierii.
În concluzie, expropriatorul datorează expropriaților cu titlu de despăgubiri civile suma_ euro în echivalent lei la data plății efective.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța a admis contestația astfel cum a fost precizată, a desființat în parte hotărârea. emisă de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia și, în consecință a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de_ euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451 alin. 1, art. 452, art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 2977 lei, compusă din 2477 lei reprezentând onorariul aferent expertizei, achitat în contul experților S. C. (1200 lei, filele 84,127) și M. M. C. (1277 lei, filele 85,126), precum și din suma de 500 lei, onorariul perceput de avocat C. D. (fila 221).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri din România S.A. prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași.
În motivare a arătat următoarele:
Sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.
În ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din Codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „speciali generalibus derogant”, împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecata, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate, însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 270 Cod procedură civilă (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, sens în care exemplifică următoarele:
- contractul de vânzare cumpărare nr. 3736 din 20 noiembrie 2009 prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp și respectiv 477 mp teren, situate în intravilanul satului Sf. I., . de 3500 Iei, adică 1,1 euro/mp;
- contractul de vânzare cumpărare nr. 1967 din 25 august 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 2500 mp teren arabil situată în extravilanul . de 4504 lei, adică 1,76 euro/mp;
- contractul de vânzare cumpărare nr. 1869 din 7 aprilie 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5200 mp teren arabil situată în extravilanul . de 9667 lei, adică 0,5 euro/mp;
- contractul de vânzare cumpărare nr. 1750 din 28 aprilie 2009 prin care a fost înstrăinat cu prețul total de 27.701 lei (adică 6550 euro) un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. I., . un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracției (adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției) rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp;
- contractul de vânzare cumpărare nr. 3478 din 8 noiembrie 2013 prin care a fost înstrăinată o suprafață totală de 1300 mp teren situat în extravilanul . de 2100 lei, adică mai puțin de 1 euro/mp.
Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada finalizării raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților și calității terenului au fost greșit cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamantă, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanți și stabilite în sarcina pârâtului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, așa cum s-a motivat în considerente.
Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în totalitate a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtului.
Prin întâmpinare, reclamanții intimați au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:
Prin Hotărârea nr. 339/25.06.2013 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei 1028 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 833 mp.
Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010).
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin. 1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin reclamanților, în calitate de persoane expropriate, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 153 dosar apel).
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994).
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, au fost solicitate de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentul întocmit comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum rezultă din cuprinsul expertizei întocmite de comisia de experți, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetitiv al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Din totalul de 23 de imobile ce fac obiectul tranzacțiilor autentice, un număr de 14 au fost tranzacționate cu prețul minim notarial sau cu un preț sub cel minim notarial, iar 6 terenuri din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț puțin mai mare decât prețul minim notarial (ex. 0,31-0,43 euro). Un singur contract menționează o valoarea mai mare, respectiv de 7,7 euro/mp, terenul fiind situat însă pe un alt amplasament decât terenul expropriat.
Comisia de experți a stabilit, raportat strict la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței expropriate este de 249,9 Euro.
Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, neimpunându-se, deci, stabilirea unei alte tipuri de valoare (de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau efectuarea unui alt tip de evaluare (abordarea prin venit, abordarea prin cost).
Nefondate sunt obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 16,76 EURO/mp, respectiv valoarea de_ euro pentru întreaga suprafață expropriată.
Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:
Potrivit art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că acest cuantum al despăgubirilor se stabilește de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.
Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.
Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.
De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.
Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.
În temeiul prevederilor art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, apelantul va fi obligat să plătească reclamantei intimate D. V. suma de 300 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat conform chitanței nr. 82 din 26.01.2016.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București – cu sediul în mun. București, .. 38, sector 1, Direcția Regională de Drumuri și Poduri I.i, împotriva sentinței civile nr. 1227 din 1 iulie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – secția civilă (dosar nr._ ), intimați fiind reclamanții D. S. – CNP_ și D. V. – CNP_, ambii domiciliați . Șcheia, județul Suceava, cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D. A., din sat Mihoveni, ., județul Suceava.
Obligă pârâtul apelant să plătească reclamantei intimate D. V. suma de 300 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată din apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 27 ianuarie 2016.
Președinte,Judecător,Grefier,
Redact.DD
Tehnodact.VS
8 ex., 25.02.2016
Jud.fond:L. A.
| ← Exequator. Recunoaștere înscrisuri / hotarâri străine.... | Expropriere. Decizia nr. 158/2016. Curtea de Apel SUCEAVA → |
|---|
