ICCJ. Decizia nr. 4848/2005. Civil
| Comentarii |
|
La data de 14 august 2002, reclamanta B.E.M.R.H.J. a chemat în judecată Statul Român, prin Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, instanța de judecată să constate nesoluționarea în termen a notificării nr. 1602/2001, preluarea abuzivă a imobilului situat în Cluj-Napoca, și nulitatea absolută a trecerii acestuia în proprietatea statului. Totodată, reclamanta a solicitat să se constate că este persoană îndreptățită la reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului, în calitate de strănepoată de soră a fostului proprietar tabular U.Ș. și să se dispună intabularea în cartea funciară a acestui drept.
Ulterior, reclamanta a precizat și completat acțiunea în sensul constatării nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu chiriașii ce ocupau, cu acest titlu, apartamentele din imobilul revendicat.
în motivarea cererii, invocând calitatea sa de moștenitor a fostului proprietar tabular, reclamanta a arătat că imobilul a fost preluat de către stat, prin decizia nr. 58578 a Ministerului Finanțelor, dreptul de proprietate fiind înscris în cartea funciară.
Prin sentința nr. 1851 din 24 februarie 2004, Judecătoria Cluj-Napoca a respins acțiunea.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta și-a dovedit calitatea de moștenitor a fostului proprietar tabular al imobilului în litigiu.
însă, pretenția acesteia nu este întemeiată, întrucât imobilul a intrat în proprietatea statului în temeiul Legii nr. 91/1945 privind înființarea Casei de Administrare și Supraveghere a Bunurilor Inamice, iar contractele de vânzare cumpărare au fost încheiate cu chiriașii apartamentelor din imobil, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995 ulterior împlinirii termenului de 6 luni prevăzut de același act normativ, reclamanta neformulând o cerere pentru restituirea în natură a imobilului.
împotriva hotărârii primei instanțe reclamanta a declarat apel, învederând caracterul abuziv al preluării de către stat a imobilului în litigiu și încheierea cu rea credință a contractelor de vânzare cumpărare privind apartamentele din imobilul revendicat.
Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia nr. 2009/A/2004 din 17 septembrie 2004 a respins apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței menționate, ca nefondat.
Pentru a hotărî astfel, instanța de control judiciar a reținut că din probatoriul administrat a rezultat calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu a numitului U.Ș., calitatea reclamantei de moștenitor legal a acestuia, precum și preluarea imobilului de către Statul Român, în baza deciziei nr. 58578 din 24 septembrie 1949, emisă de Ministerul de Finanțe în temeiul avizului Comisiei Centrale de Lichidare C.A.S.S.B.I. și a Legii nr. 91/1945, respectiv Decretul nr. 228/1948.
Din probele administrate a mai rezultat că reclamanta a notificat Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca, în baza Legii nr. 112/1995, în sensul restituirii parterului și etajului I din imobilul și plata de despăgubiri pentru celelalte apartamente. Cererea reclamantei nu a fost soluționată printr-o hotărâre definitivă.
Totodată, pârâta a notificat același Consiliu, în temeiul Legii nr. 10/2001, în sensul restituirii în natură a imobilului sau acordarea de despăgubiri.
în intervalul cuprins între 17 decembrie 1996-31 martie 1998, au fost încheiate 12 contracte de vânzare cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995, având ca obiect transmiterea către chiriași a dreptului de proprietate asupra apartamentelor din imobilul, ocupate în această calitate.
Prin hotărârea judecătoriei s-a reținut caracterul abuziv al preluării imobilului de către stat, așa încât este justificată cercetarea ulterioară a legalității actelor de înstrăinare a apartamentelor din imobil către chiriași, reclamanta dovedind interesul legitim pentru invocarea nulității contractelor de vânzare cumpărare.
în speță rezultă că pârâții cumpărători ai apartamentelor în litigiu s-au aflat în eroare, imposibil de înlăturat, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, câtă vreme acesta exercita atributele dreptului de proprietate, persistent și de notorietate, iar în cartea funciară nu era înscrisă nici o interdicție de înstrăinare, ori vreo acțiune prin care să se constate conținutul acesteia. Mai mult, cumpărătorii nu au fost notificați de către reclamantă cu privire la intenția de a exercita o acțiune în constatarea nulității titlului de proprietate al statului.
împotriva acestei din urmă hotărâri reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 7, 8, 9 și 10 C. proc. civ.
Reclamanta a susținut că încheierea cu rea credință a contractelor de vânzare cumpărare rezultă fără dubiu din împrejurarea că pârâții-persoane fizice au formulat de cereri de cumpărare cunoscând prevederile Legii nr. 112/1995 și nu au depus nici cele mai mici diligențe pentru a verifica dacă imobilul este revendicat, iar pârâtul Statul Român avea cunoștință de intenția acesteia de a revendica imobilul. în fine, cererea de revendicare nu a fost soluționată în termenul legal și nici un text legal nu obligă persoana îndreptățită să notifice chiriașii, așa încât în cauză nu este aplicabil principiul error comunis facit jus.
S-a mai susținut că eroarea invincilă, de neînlăturat trebuie să fie comună, or Statul Român, prin Consiliul Local, avea cunoștință cu privire la demersul reclamantei.
Prin urmare, prima condiție privind incidența principiului menționat nu este îndeplinită.
Totodată, cu referire la chiriași, s-a susținut incidența îndoielii imputabile, întrucât în raport de cele arătate anterior nu se poate reține îndeplinirea condiției lipsei oricărei culpe a subdobânditorului în favoarea căreia se invocă buna credință. în acest sens, în mod greșit instanța de control judiciar a reținut obligația notificării chiriașilor și caracterul cărții funciare de unic mijloc de probă, din care ar rezulta eroarea în care chiriașii s-ar fi aflat.
în concluzie, reclamanta a solicitat admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate în sensul admiterii apelului și, respectiv, acțiunii.
Recursul este nefondat.
Din interpretarea prevederilor art. 46 alin. (2), coroborat cu art. 47 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, rezultă că restituirea imobilelor preluate fără titlu valabil și înstrăinate prin acte de dispoziție este condiționată de constatarea nulității actului de înstrăinare, respectiv a împrejurării că nu produce efecte în cauză excepția încheierii acestuia cu bună credință.
Potrivit art. 1898 C. civ., buna credință se prezumă, este o situație de fapt, trebuie să existe în momentul încheierii contractului și constă în credința cumpărătorului că a dobândit imobilul de la adevăratul proprietar, adică acea persoană care avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite dreptul de proprietate.
Sub acest aspect, prin decizia atacată cu recurs, instanța de control judiciar a făcut o examinare exhaustivă a împrejurărilor în raport de care se poate reține buna credință a cumpărătorilor, pârâții în prezenta cauză și a reținut corect incidenta în cauză a acestei excepții stabilită prin Legea nr. 10/2001, respectiv a ocrotirii bunei credințe, ca principiu fundamental al dreptului civil.
Legea civilă statuează asupra posibilității răsturnării acestei prezumții, proba relei credințe a dobânditorului cu titlu oneros revenind reclamantei.
Or, nici în apel și nici în recurs reclamanta nu a făcut dovada în acest sens, așa încât în mod întemeiat instanța de control judiciar a statuat cu privire la buna credință a pârâților, respectiv a împrejurării că reclamanta nu a dovedit că chiriașii, la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare, aveau cunoștință că statul nu are calitatea de proprietar, respectiv că imobilul nu a fost preluat în baza unui titlu valabil.
Pe de altă parte, principiul valabilității în drept operează în cazul în care aparența dreptului înstrăinătorului se manifestă în mod public, așa încât cumpărătorul este indus în eroare, în sensul că are credința că dobândește cu titlu oneros de la adevăratul proprietar.
Prin urmare, aplicarea principiului error comunis facit jus nu este condiționată de identitatea poziției subiective, concomitent, a înstrăinătorului și dobânditorului.
în fine, din considerentele hotărârii atacate rezultă existența și a altor împrejurări, cu referire în principal la cartea funciară, în raport de care diligențele ce ar fi fost făcute de pârâți ar fi dus la concluzia că aparența dreptului înstrăinătorului, confirmată fiind, ducea la concluzia certă că situația juridică a imobilului dată de aceasta, cu referire la dreptul de proprietate, corespunde realității. Așadar, nu exista temei pentru reținerea culpei sau îndoielii imputabile, cu referire la dobânditorii cu titlu oneros.
Ca atare, recursul se constată a fi neîntemeiat sub aspectul criticilor formulate împotriva deciziei instanței de apel, instanța de control judiciar reținând corect situația de fapt și normele aplicabile, în condițiile administrării de probe și examinării corecte a acestora.
Pe de altă parte, potrivit art. V-XI din Decretul nr. 228/1948 bunurile care făceau obiectul preluării de către stat în temeiul Legii nr. 91/1945, nr. 816/1946 și nr. 998/1946, se lichidează prin restituire către foștii proprietari, trecerea în patrimoniul statului sau vânzare.
Reclamanta nu a făcut dovada că proprietarul tabular a solicitat restituirea imobilului în condițiile art. 10 din Decretul nr. 228/1948.
Instanța de control judiciar a avut în vedere valabilitatea titlului statului rezultând din situația expusă, însă nu s-a pronunțat în acest sens, hotărârea primei instanțe nefiind atacată de pârâți.
Ca atare, devoluând cauza în limita a ceea ce, concomitent, s-a judecat și s-a cerut prin cererea de apel, fără a crea reclamantei o situație mai grea în propria-i cale de atac, cu referire la reținerea de către prima instanță a caracterului abuziv al preluării imobilului de către stat, instanța de control judiciar a pronunțat o hotărâre nesusceptibilă de critică nici sub acest aspect.
Așa fiind, hotărârea atacată nu este supusă nici unuia din cazurile de modificare invocate de reclamantă în recurs.
în consecință, pentru considerentele ce preced, recursul a fost respins ca nefondat.
Totodată, văzând și cererea de cheltuieli dovedită cu actele depuse la dosar, reclamanta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată, conform dispozitivului.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4825/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4769/2005. Civil → |
|---|
