ICCJ. Decizia nr. 696/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 696
Dosar nr. 928/200.
Şedinţa publică din 2 februarie 2005
Asupra recursului în anulare de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 4 februarie 2000 reclamanţii K.I. şi I.K. au chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local Cluj Napoca, Consiliul judeţean Cluj, G.T., G.G. şi SC C. SA Cluj Napoca pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună: constatarea nevalabilităţii titlului de trecere în proprietatea statului cu privire la imobilul din Cluj Napoca, compus din trei camere, dependinţe şi teren în suprafaţă de 139 stj.p., înscris în C.F. 14939 Cluj Napoca sub A + 1, nr.top.2231, proprietatea tabulară a reclamanţilor cu titlu de cumpărare; anularea deciziilor nr. 186/1987 şi nr. 123/1988 emise în temeiul Decretului nr. 223/1974 de fostul Comitet Executiv al Consiliului Judeţean Cluj prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în favoarea Statului Român; să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 încheiat între pârâta SC C., în calitate de vânzătoare şi pârâţii G.T. şi G.G., în calitate de cumpărători; să se restabilească situaţia anterioară de carte funciară.
În motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că deciziile emise în baza Decretului nr. 223/1974 nu constituie titlu valabil în favoarea Statului Român, că prin Decretul-lege nr. 9 din 29 decembrie 1989 s-a abrogat actul normativ susmenţionat şi că în anul 1996 reclamanţii s-au adresat atât justiţiei, cât şi Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local Cluj Napoca în scopul restituirii imobilului, astfel că pârâţii G.T. şi G.G. nu pot fi consideraţi cumpărători de bună-credinţă.
Prin întâmpinări separate, pârâţii Consiliul Local Cluj Napoca, G.T. şi G.G. au cerut respingerea acţiunii ca neîntemeiate, întrucât abrogarea Decretului nr. 223/1974 prin Decretul-lege nr. 9/1989 produce efecte numai pentru viitor, trecerea imobilului în proprietatea Statului s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor Decretului nr. 223/1974, iar contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în conformitate cu reglementările legale în vigoare.
Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, prin încheierea nr. 2031 din 7 iunie 2000 a strămutat, la cererea reclamanţilor, judecarea procesului de la Judecătoria Cluj Napoca, la Judecătoria Alba Iulia.
Judecătoria Alba Iulia, prin sentinţa civilă nr. 73 din 15 ianuarie 2001, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor, soluţie confirmată de Tribunalul Alba, secţia civilă, care, prin Decizia nr. 754/A din 8 iulie 2001, a respins ca nefondat apelul reclamanţilor K.I. şi I.K.
Pentru a hotărî astfel, instanţele au motivat că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil, iar contractul de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 s-a încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
Curtea de Apel Alba Iulia, secţia civilă, prin Decizia nr. 2435 din 28 noiembrie 2001, a admis recursul declarat de reclamanţii K.I. şi I.K., a modificat hotărârile date în fond şi la apel şi a admis acţiunea reclamanţilor aşa cum a fost formulată.
Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a motivat că titlul de proprietate al statului este lovit de nulitate deoarece el a fost constituit cu încălcarea drepturilor fundamentale garantate de Constituţie şi Codul civil cu privire la proprietate, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţii G.T. şi G.G. a fost fondat pe o cauză falsă şi ilicită, iar preţul plătit de aceştia pentru imobil a fost neserios, anularea contractului dispunându-se în temeiul art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi a principiului conform căruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are.
Împotriva deciziei dată în recurs de Curtea de Apel Alba Iulia, la data de 26 februarie 2002, în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie, care a susţinut că hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea esenţială a legii, ceea ce a determinat o soluţionare greşită a cauzei pe fond. În concret, au fost formulate următoarele critici:
- Imobilul reclamanţilor a fost preluat cu titlu „întrucât s-au acordat despăgubiri", iar deciziile de trecere în proprietatea statului au fost comunicate fără ca reclamanţii să le conteste în termenul prevăzut de Decretul nr. 223/1974;
- Abrogarea Decretului nr. 223/1974 prin Decretul-lege nr. 9/1989 nu poate avea ca efect desfiinţarea retroactivă a unor drepturi care s-au născut sub imperiul legii vechi, fără a fi încălcate dispoziţiile art. 15 alin. (2) din Constituţie care prevăd că legea civilă dispune numai pentru viitor;
- Curtea de Apel Alba Iulia s-a pronunţat, în realitate, asupra valabilităţii Decretului nr. 223/1974 şi nu asupra deciziilor emise în baza lui şi primind o atare soluţie, s-ar ajunge la concluzia că toate imobilele preluate în temeiul acestui act normativ sunt trecute în proprietatea statului fără titlu;
- Conform art. 1 alin. (2) din HG nr. 11/1997, printre imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului cu titlu sunt şi cele preluate în proprietatea statului cu respectarea prevederilor Decretului nr. 223/1974;
- În ceea ce priveşte procedura instituită de prevederile Legii nr. 112/1995 pentru redobândirea dreptului de proprietate asupra locuinţelor, aceasta este limitată numai la două situaţii şi anume, foştii proprietari beneficiază de restituirea în natură a imobilelor, numai dacă le deţin în calitate de chiriaşi ori acestea sunt libere. În cazul în care aceste imobile sunt ocupate de chiriaşi, foştii proprietari nu pot cere restituirea acestora în natură, prin recunoaşterea dreptului de proprietate, ci numai acordarea de despăgubiri. Întrucât imobilul în litigiu era ocupat de chiriaşi, contractul de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996, a cărui nulitate s-a cerut, a fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, lege specială de reparaţiune, la care fac trimitere şi dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 213/1998.
Recursul în anulare nu este fondat.
Potrivit C.F. nr. 14936 Cluj (filele 5–14 dosar nr. 963/2000 Judecătoria Cluj Napoca) reclamanţii au fost proprietarii tabulari ai imobilului revendicat, nemişcătorul fiind dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare cu rentă viageră autentificat sub nr. 6892 din 26 august 1978 de fostul notariat de Stat judeţean Cluj.
Prin Decizia nr. 123 din 9 mai 1996 emisă de fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al Judeţului Cluj în baza Decretului nr. 223/1974, s-a trecut în proprietatea statului, cu plată, cota de ½ din imobilul situat în Cluj Napoca, înscris în C.F. nr. 14934 Cluj, aparţinând reclamantei I.K. Ulterior, prin Decizia nr. 186 din 25 mai 1987, emisă de acelaşi comitet executiv, în baza aceluiaşi act normativ, a fost trecută în proprietatea statului, fără plată, restul cotei de ½ din imobilul revendicat, aparţinând reclamantului K.I.
Potrivit art. 2 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974, abrogat prin Decretul-lege nr. 9/1989, construcţiile ce aparţineau persoanelor care au plecat fraudulos din ţară sau care, fiind plecate în străinătate, nu s-au înapoiat la expirarea termenului stabilit pentru înapoierea în ţară, treceau fără plată în proprietatea statului.
În conformitate cu art. 4 din acelaşi act normativ identificarea bunurilor, precum şi preluarea sau trecerea lor în proprietatea statului se făcea prin Decizia comitetului executiv al consiliului popular judeţean sau al municipiului Bucureşti, în a cărei rază teritorială erau situate bunurile.
Aşadar, prin Decizia organului administrativ opera un transfer de drepturi între persoana aflată în una din situaţiile reglementate de art. 2 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974 şi stat, dreptul de proprietate al statului născându-se în baza acestei decizii şi nu prin efectul legii. Aceasta însemna că Decizia administrativă avea caracter constitutiv de drepturi şi prin urmare producea efecte numai pentru viitor.
Pe de altă parte, potrivit art. 4 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974, Decizia administrativă nu devenea definitivă şi deci nu putea să-şi producă efectele decât după expirarea termenului în care persoanele ale căror bunuri erau trecute în proprietatea statului puteau să facă plângere împotriva acestei decizii. Exercitarea acestui drept impunea, însă, comunicarea actului administrativ.
În speţă, reclamanţii au susţinut constant că deciziile emise în temeiul Decretului nr. 223/1974 nu le-au fost comunicate, aceasta însemnând că la data de 4 februarie 2000, când au promovat prezenta acţiune în justiţie, erau în termen să le atace în justiţie, întrucât actele prin care s-a operat transferul de drepturi dintre reclamanţi şi stat nu sunt definitive.
Din contra, recursul în anulare porneşte de la ideea că deciziile administrative au fost comunicate reclamanţilor, susţinere care nu este confirmată de probele dosarului. Astfel, dacă în cazul reclamantei I.K. s-a întocmit la 13 iunie 1987 o adresă de către fosta Întreprindere de Administrare Locativă Cluj Napoca (fila 31 dosar nr. 6005/2000 al Judecătoriei Alba Iulia) prin care se pretinde aducerea la cunoştinţă cu privire la existenţa deciziei administrative, fără a se face însă dovada că adresa, precum şi Decizia, ar fi fost comunicate efectiv reclamantei, în cazul reclamantului K.I., a cărui cotă de ½ din imobil a trecut, fără plată, în proprietatea statului, necomunicarea actului administrativ este fără echivoc.
Întrucât cele două acte administrative nu au fost comunicate reclamanţilor, deciziile care fac obiectul litigiului de faţă nu mai pot fi menţinute cât timp prin intrarea în vigoare a Decretului-lege nr. 9/1989, actul normativ în temeiul căruia deciziile au fost emise (Decretul nr. 223/1974), a fost abrogat.
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului se constată că pârâţii G.T. şi G.G. nu au fost cumpărători de bună-credinţă pentru a fi la adăpost faţă de critica privind restituirea nemişcătorului către adevăraţii proprietari cât timp titlul statului (vânzătorului) nu a fost legal constituit.
Astfel, pârâţii G.T. şi G.G. au cumpărat imobilul litigios, în temeiul Legii nr. 112/1995, potrivit contractului nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 încheiat cu SC C. SA Cluj Napoca, în calitate de reprezentant al statului. Mai înaintea acestei date, reclamanţii I.K. şi K.I. şi-au exprimat în mod evident voinţa de a le fi restituit în natură nemişcătorul, atât prin promovarea unei prime acţiuni în justiţie (9 iulie 1996), cât şi prin solicitarea aceluiaşi bun adresată Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca (10 iulie 1996).
Examinând extrasul de carte funduară nr. 14939 Cluj Napoca, coala cărţii funduare nr. 127653 Cluj Napoca, precum şi foaia de proprietate, se constată că la data de 18 noiembrie 1996, când pârâţii G.T. şi G.G., în calitate de chiriaşi, au cumpărat imobilul, în cartea funduară proprietari ai imobilului figurau reclamanţii I.K. şi K.I., deoarece, până la acea dată, statul nu-şi intabulase dreptul de proprietate dobândit în temeiul celor două decizii administrative. Potrivit notărilor din documentele menţionate, Statul Român şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra nemişcătorului abia la data de 26 februarie 1998 pentru a se îngădui pârâţilor G.T. şi G.G. să-şi intabuleze la 30 martie 1998 dreptul obţinut prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu statul.
S-a considerat pe drept cuvânt că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate şi de justiţie: buna-credinţă a cumpărătorului. Din punct de vedere juridic, soluţia şi-a aflat suport în raţiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept, a cărui esenţă este exprimată în adagiul error communis facit jus.
Incidenţa acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă şi, de asemenea, invincibilă, şi a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanţele judecătoreşti au cerut întotdeauna ca terţul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut realitatea, şi ca eroarea în care a căzut să fie generală şi mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.
În speţă, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâţii G.T. şi G.G. nu se găseau la data de 18 noiembrie 1996 într-o eroare generală şi invincibilă asupra calităţii de proprietar al vânzătorului Statul Român, deoarece atare eroare putea fi evitată prin simpla informare, atât prin posibilitatea de a obţine relaţii de la comisia municipală constituită conform Legii nr. 112/1995, cât, mai ales, prin consultarea cărţii funduare. Întrucât subdobânditorii nu au procedat astfel, ei nu se găsesc la adăpostul ideii de credinţă legitimă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, respectiv a bunei-credinţe, aşa încât corect instanţa de recurs a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, iar subdobânditorii pârâţi au fost cu îndreptăţire obligaţi să restituie bunul adevăraţilor proprietari.
Întrucât, în temeiul celor de mai sus, titlul statului nu a fost constituit potrivit legii, imobilului în litigiu nu-i erau incidente prevederile Legii nr. 112/1995, astfel că reclamanţii pot revendica direct în justiţie bunul de care au fost lipsiţi în mod injust.
Faţă de cele ce preced, recursul în anulare se priveşte ca nefondat şi va fi respins în consecinţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie împotriva deciziei nr. 2435 din 28 noiembrie 2001 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 februarie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 707/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 656/2005. Civil → |
|---|
