ICCJ. Decizia nr. 697/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 697
Dosar nr. 1090/200.
Şedinţa publică din 2 februarie 2005
Asupra recursului în anulare de faţă, constată:
Prin cererea înregistrată la 21 februarie 2000 la Judecătoria Braşov, astfel cum a fost precizată, reclamanta A.L. a chemat în judecată pe pârâta P.M. solicitând evacuarea acesteia din imobilul situat în Braşov, proprietatea sa, înscris în C.F. nr.top. 3040/1 şi 3040/2 pe care îl ocupă în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 34.050/1998 încheiat cu RA R. Braşov, invocând nulitatea absolută a acestui contract, această din urmă cerere fiind calificată a fi reconvenţională de prima instanţă.
În motivarea cererii reclamanta a invocat că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, conform menţiunilor din cartea funciară, imobil care, în mod nelegal, a fost înstrăinat de RA R. Braşov către P.M. în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Pârâta P.M. a cerut respingerea cererii invocând că este proprietara imobilului în litigiu în baza contractului de vânzare-cumpărare contestat, şi a formulat cerere reconvenţională solicitând a se constata dreptul său de proprietate asupra acestui apartament şi a se dispune întabularea dreptului în registrele funciare.
Totodată, pârâta a formulat cererea de chemare în garanţie a Municipiului Braşov şi SC R. SRL Braşov, pentru a fi apărată contra unei eventuale evicţiuni din partea reclamantei.
Prin sentinţa civilă nr. 1687 din 6 februarie 2002 Judecătoria Braşov a respins acţiunea în evacuare formulată de reclamantă, precum şi cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie formulate de pârâta P.M., ca nefondate.
Prin aceeaşi sentinţă a fost admisă cererea reclamantei (calificată a fi reconvenţională) şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10 decembrie 1998 încheiat de RA R. Braşov şi pârâta P.M.
În motivarea sentinţei, în esenţă, s-a reţinut că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului în litigiu iar pârâta P.M., titulara contractului de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10 decembrie 1998 încheiat cu RA R. .
Reţine prima instanţă că, potrivit Decretului-lege nr. 115/1938 dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris în cartea funciară se transmite în momentul înscrierii, cu menţiunea că trimiterea pârâtei care nu şi-a transcris dreptul de proprietate, la dispoziţiile Legii nr. 7/1996 nu sunt întemeiate întrucât, în raport de dispoziţiile art. 72 alin. (2) din lege, acest act normativ nu a intrat în vigoare.
Totodată, prima instanţă reţine şi împrejurarea că reclamanta a formulat, în procedura Legii nr. 112/1995, cerere de restituire a imobilului din data de 17 iulie 1996, caz în care, în mod nelegal, pârâta a încheiat la data de 10 decembrie 1998, contract de vânzare-cumpărare în cadrul aceleiaşi proceduri, cu încălcarea prevederilor legale care impuneau suspendarea oricăror proceduri, inclusiv vânzarea, referitoare la bunurile ce cădeau sub incidenţa acestui act normativ, caz în care se impune constatarea nulităţii absolute a acestui contract încheiat în fraudarea legii.
Reţine prima instanţă şi că solicitarea reclamantei privind evacuarea pârâtei din imobil, faţă de dispoziţiile OUG nr. 40/1999 prin care se instituie norme de protecţie pentru chiriaşii unor astfel de imobile, nu poate fi primită, părţile urmând să se conformeze procedurilor prevăzute de actul normativ menţionat.
Referitor la chemarea de către pârâtă în garanţie a Municipiului Braşov şi SC R. RA prima instanţă a reţinut că este ambiguu formulată şi nici nu reiese ce anume solicită, sens în care o va respinge.
Prin Decizia civilă nr. 1630/A din 4 octombrie 2001 Tribunalul Braşov a admis apelurile declarate de pârâţii SC R. SRL Braşov şi P.M. şi a schimbat, în parte, sentinţa judecătoriei în sensul că a admis cererea reconvenţională şi a constatat că pârâta P.M. este proprietara apartamentului în litigiu, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10 decembrie 1998, a respins petitul doi al aceleiaşi cereri reconvenţionale (privitor la întabularea dreptului în registrele funciare) precum şi cererea reconvenţională formulată de reclamanta-pârâtă A.L., menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Prin aceeaşi decizie a fost respins apelul declarat de reclamant.
În motivarea deciziei, în esenţă, s-a reţinut că pârâta P.M. a cumpărat apartamentul în litigiu cu respectarea art. 9 şi urm. din Legea nr. 112/1995 iar împrejurarea că, ulterior, prin Decizia nr. 5121 din 3 mai 1999 a Curţii de Apel Braşov s-a constatat că imobilul a fost preluat de Statul Român fără titlu este irelevantă atâta timp cât pârâta este un cumpărător de bună-credinţă.
Faţă de această împrejurare tribunalul a apreciat ca nefondat apelul prin care reclamantul solicită evacuarea pârâtei din apartament.
Prin Decizia civilă nr. 264/R din 13 martie 2002 Curtea de Apel Braşov a admis, în parte, recursul declarat de reclamanta A.L. şi a modificat, în parte, Decizia tribunalului în sensul că a respins ca neîntemeiate apelurile declarate de pârâţii SC R. SRL Braşov şi P.M. împotriva sentinţei civile nr. 1687/2001 a Judecătoriei Braşov pe care o păstrează, menţinând şi dispoziţia de respingere a apelului declarat de reclamant.
Totodată, instanţa de recurs a respins restul pretenţiilor formulate în recurs de reclamantă şi s-a luat act de renunţarea de către pârâta P.M. la judecata recursului declarat.
În motivarea deciziei s-a reţinut că reclamanta a formulat cerere de restituire a imobilului în litigiu, în procedura Legii nr. 112/1995, la comisia de specialitate la data de 17 iulie 1996, fapt ce constituia atât pentru comisie cât şi pentru unitatea specializată în vânzare un indiciu elocvent şi care impunea suspendarea procedurii de vânzare.
Că vânzarea nu putea fi efectuată atâta timp cât dreptul de proprietate al Statului Român fusese radiat din cărţile funciare, caz în care pârâta-cumpărătoare nu mai putea invoca buna sa credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi că astfel de contracte sunt lovite de nulitate absolută reţine instanţa de recurs că sunt aspecte care conduc la concluzia menţinerii soluţiei date în primă instanţă.
Reţine instanţa de recurs şi că evacuarea pârâtei din imobil nu poate fi dispusă deoarece pârâta este titulara unui drept locativ rezultat din contractul de închiriere ale cărui efecte au fost suspendate doar pe perioada existenţei contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestor hotărâri a declarat recurs în anulare procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie invocând incidenţa art. 330 pct. 2 C. proc. civ.
În motivarea recursului, în esenţă, se arată că transferul dreptului de proprietate din patrimoniul Statului Român în patrimoniul pârâtei P.M. s-a realizat la momentul realizării acordului de voinţă, anume 4 februarie 1997, fiind irelevant faptul că actul de vânzare-cumpărare a fost perfectat mai târziu, la 10 decembrie 1998, fiind fondat pe o cauză licită şi morală.
Se arată şi că imobilul în litigiu nu era exceptat de la vânzare, în condiţiile art. 10 din Legea nr. 112/1995 iar hotărârile judecătoreşti prin care s-a constat că acest imobil a fost preluat de stat fără titlu nu sunt opozabile pârâtei care nu a fost parte în procesele finalizate prin pronunţarea acestora.
Totodată, se mai arată că pârâta a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având convingerea că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege neexistând nici o dovadă că ar fi fost încunoştinţată despre intenţia reclamantului de a cere restituirea bunului, aceasta cu atât mai mult cu cât, în procedura Legii nr. 112/1995 acesta a cerut acordarea de despăgubiri.
Analizând recursul în anulare prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că este nefondat pentru următoarele considerente:
În fapt, reclamanta a invocat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtă în procedura Legii nr. 112/1995, în calitatea sa de chiriaş-cumpărător, dedusă din aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, ca urmare a desfiinţării titlului vânzătorului şi nerespectării dispoziţiilor actului normativ menţionat cu ocazia încheierii contractului a cărui nulitate se cere a se constata.
Pârâta P.M. a invocat că a dobândit imobilul în litigiu, în proprietate, cu bună-credinţă iar în conflictul de interese legitime dintre adevăraţii proprietari şi subdobânditorii de bună-credinţă, instanţele judecătoreşti trebuiau să acorde preferabilitate dreptului său.
Or, referitor la acest aspect, este de observat că nici practica judiciară şi nici doctrina nu au înţeles să recunoască, în toate cazurile, eficienţă principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are.
Recunoaşterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună-credinţă a fost impusă, în baza unor raţiuni de preocupare pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor juridice.
Din punct de vedere juridic, soluţia şi-a găsit suport în raţiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept a cărui incidenţă presupune întrunirea a două condiţii, anume: eroarea cumpărătorului cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului precum şi buna-credinţă a cumpărătorului care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.
În speţa dedusă judecăţii aceste condiţii nu sunt îndeplinite.
Astfel, aşa cum rezultă şi din menţiunile registrelor de publicitate imobiliară, invocate de către pârâtă, imobilul în litigiu a fost preluat în patrimoniul Statul Român prin naţionalizare, aspect de care aceasta avea cunoştinţă.
Împrejurarea că, după anul 1990, bunurile, îndeosebi terenuri şi construcţii, de care foştii proprietari au fost deposedaţi de statul comunist, făceau obiectul unor proceduri de restituire către aceştia sau moştenitorii lor, date fiind dezbaterile care au avut loc la nivelul întregii societăţi, era un fapt notoriu cunoscut de către persoanele interesate.
De altminteri, prin Legea nr. 112/1995 invocată de către pârâtă ca temei juridic al cumpărării, astfel cum rezultă şi din titlul acesteia, s-a instituit o procedură specială pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului.
Este de observat că la această procedură au apelat atât reclamanta cât şi pârâta, ambele părţi cunoscând situaţia imobilului, anume aceea de imobil cu destinaţia de locuinţă, trecut în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945.
Or, cu minime diligenţe pârâta, care într-adevăr depusese cerere de cumpărare a apartamentului pe care îl ocupa în calitate de chiriaşă din data de 4 februarie 1997, în conformitate cu dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, avea posibilitatea să ia cunoştinţă că, în cadrul aceleiaşi proceduri în data de 17 iulie 1996, reclamantul ceruse măsuri reparatorii şi, ca atare, că se efectuau verificări pentru a se stabili dacă imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român cu titlu, caz în care erau incidente, pentru toate părţile implicate în procedură dispoziţiile acestui act normativ, ori fără titlu, caz în care imobilul nu mai cădea sub incidenţa acestui act normativ.
Este de menţionat că în procedura prevăzută de actul normativ menţionat puteau fi înstăinate în favoarea chiriaşilor numai imobilele cu destinaţie de locuinţă care au fost preluate de stat cu titlu, aspect pe care reclamanta îl contesta, caz în care se impunea suspendarea procedurilor de vânzare, conform art. 1 din HG nr. 20 din 17 ianuarie 1996.
Mai mult, reclamanta formulase din data de 10 septembrie 1997 şi o acţiune, în procedura de drept comun, prin care solicita a se constata că imobilul în litigiu a fost trecut fără titlu în proprietatea statului, acţiune care a fost admisă prin Decizia civilă nr. 512/R din 13 mai 1999 a Curţii de Apel Braşov .
Împrejurarea că litigiul privind valabilitatea titlului statului a fost finalizat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare este irelevantă, mai ales că, la momentul încheierii contractul de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate al vânzătorului asupra imobilului era litigios, caz în care pârâta-cumpărătoare, în calitatea sa de succesor cu titlu particular, a dobândit drepturile şi obligaţiile vânzătorului, hotărârea judecătorească pronunţată fiindu-i opozabilă.
Aşa fiind, în mod just, instanţele au reţinut că pârâta nu se poate apăra deci, cu succes, invocând faptul că este subdobânditoare de bună-credinţă, pentru a se acorda preferabilitate titlului său de proprietate, dat fiind momentul la care a încheiat contractul de vânzare, anume 10 decembrie 1998, adică ulterior formulării de către fostul proprietar atât a acţiunii în revendicare cât şi a cererii pentru măsuri reparatorii în procedura Legii nr. 112/1995, şi nici nu poate invoca o eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, invincibilă, imposibil de prevăzut şi de înlăturat, simpla neinformare ori ignoranţa cu referire la o atare situaţie nefiind de natură să scuze eroarea în care au căzut.
Faţă de cele ce preced, Înalta Curte, reţinând că hotărârile contestate au fost date cu aplicarea corectă a legii şi sunt temeinice, va respinge recursul în anulare dedus judecăţii ca nefondat
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul în anulare declarat de Procurorul General de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie împotriva deciziei nr. 264/R/din 13 martie 2002 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 februarie 2005.
În cadrul aceleiaşi proceduri, prevăzute de Legea nr. 112/1995, reclamanta formulase, încă din data de 17 iulie 1996, o cerere pentru acordarea de despăgubiri, aspect contestat însă în cadrul procesului prin care a solicitat anularea hotărârii nr. 209/1967 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, care a fost conexat la 22 ianuarie 1998 la dosarul nr. 13525/1998 al Judecătoriei Braşov.
De altminteri, reclamanta formulase din data de 10 septembrie 1997 şi o acţiune revendicare, în temeiul art. 480 Cod civ., prin care urmărea retrocedarea imobilului în natură şi contesta valabilitatea titlului statului.
Toate aceste aspecte pun în discuţie buna-credinţă a cumpărătoarei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, 10 decembrie 1998, moment la care, cu minime diligenţe putea să cunoască care este situaţia juridică a imobilului pe care îl cumpăra.
Este de menţionat şi că invocarea principiului validităţii aparenţei de drept este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului în care s-ar fi aflat cumpărătorul, anume eroarea trebuie să fie comună şi invincibilă iar buna-credinţă a cumpărătorului să fie perfectă adică lipsită de orice culpă sau îndoială imputabile acestuia.
Or, faţă de cele mai sus menţionate ,pârâta nu se poate apăra cu succes invocând faptul că ar fi subdobânditoare de bună-credinţă deoarece a cunoscut sau trebuia să cunoască mai înainte de cumpărare situaţia juridică a imobilului, simpla neinformare ori ignoranţă cu referire la situaţia juridică a imobilului nefiind de natură să scuze eroarea în care pretinde că s-ar fi aflat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Aşa fiind, pentru considerentele de drept şi de fapt arătate Înalta Curte va respinge recursul în anulare dedus judecăţii ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 709/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 667/2005. Civil. Restituire metale pretioase.... → |
|---|
