ICCJ. Decizia nr. 7734/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 7734
Dosar nr.4303/200.
Şedinţa publică din 7 octombrie 2005
Asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea actelor lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la numărul 2317 din 19 aprilie 2004, la Tribunalul Sibiu, B.I.E. a chemat în judecată SC U. SA, pe M.P., P.M., D.I. şi Statul Român, spre a fi obligaţi să îi predea imobilul din Sibiu, înscris în C.F. 1951 Sibiu sub nr.top 2794, 2795 (devenit nr.top 2795/1, 2795/1/1 şi transcris în C.F. 45095 Sibiu, divizat de pârâţii M. în top 2794/4 şi 2795/4 înscris în C.F. 42347, dobândit de D.I.) în deplină proprietate şi posesie.
În subsidiar, reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de RAGCL Sibiu cu pârâţii M.P., P.M. şi D.I., cum şi a încheierilor de intabulare emise în baza lor, însoţite de rectificarea cărţii funciare prin recunoaşterea şi intabularea dreptului de proprietate în privinţa celor două apartamente pe numele reclamantei.
În motivarea acţiunii, reclamanta arată că prin sentinţa civilă 5781/1997 a Judecătoriei Sibiu s-a constatat caracterul abuziv al actului de naţionalizare, şi că pârâţii, cu rea credinţă, în timpul derulării procesului de revendicare, au cumpărat în temeiul Legii 112/1995 apartamentele ce le deţineau în imobilul proprietatea reclamantei, în calitate de chiriaşi.
Prin sentinţa 39 din 28 ianuarie 2002, Tribunalul Sibiu a respins ca nefondată acţiunea reclamantei B.I.E., iar Curtea de Apel Alba Iulia, a menţinut această soluţie prin Decizia 71/A din 9 iulie 2002, ca urmare a respingerii apelului declarat de reclamantă.
Pentru a pronunţa soluţia de respingere a acţiunii reclamantei, instanţele au reţinut că reclamanta nu a înlăturat prezumţia de bună credinţă a pârâţilor cumpărători, deoarece aceasta a neglijat notarea caracterului litigios al imobilului, în raport de SC U. SA şi nici nu i-a somat pe pârâţi prin notificare sau pe alte căi legale de acest litigiu ori de a nu cumpăra imobilul.
Împrejurarea potrivit căreia prin sentinţa civilă 5781/1997 s-a statuat asupra caracterului abuziv al preluării imobilului de către stat prin naţionalizare, este irelevantă, faţă de preferinţa legală acordată pârâţilor cumpărători de bună conduită, de la un proprietar aparent şi aceasta cu atât mai mult cu cât pârâţii nefiind părţi în proces, nu sunt legaţi de efectele sentinţei 5871/1997.
În lipsa unui suport probator, instanţele nu au putut reţine nici ilicitatea cauzei contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâţilor.
Împotriva sentinţei 39/2001 a Tribunalului Sibiu şi a deciziei 71/A/2002 a Curţii de Apel Alba Iulia, a formulat recurs B.I.E., invocând nulitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, în cadrul unei ample argumentări se arată că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere în revendicare, pentru a rezolva paradoxul existenţei simultane a doi proprietari asupra aceluiaşi imobil, dând în final preferinţă titlului de proprietate al reclamantei faţă de acela al pârâţilor, cumpărători de la statul neproprietar.
Referitor la anularea contractelor de vânzare-cumpărare, recurenta arată că înlăturarea prezumţiei de bună credinţă operează chiar în cazul unei culpe levissima.
În acest context, pasivitatea pârâţilor de a se informa în privinţa procesului de revendicare în care pârâta figura SC U. Sibiu, de la care au cumpărat apartamentele, ori la Comisia Locală şi judeţeană de aplicare a Legii 112/1995, sesizate de reclamantă să suspende orice vânzare a imobilului, este contrară unei minime diligente, echivalentă culpei distructivă de bună credinţă.
Mai mult, se arată în motivare, contractele au şi o cauză ilicită, deoarece imobilul cumpărat de pârâţi de la stat, era deţinut de acesta fără titlu, iar aplicarea criteriilor de valabilitate a contractelor prevăzute de art. 46 Legea nr. 10/2001, contravine cadrului şi procedurii de drept comun, incidentă acţiunii.
Pe parcursul soluţionării recursului, reclamanta B.I.E. a decedat (10 august 2003) iar procesul a fost continuat de succesoarele acesteia, S.G. şi G.V., acceptantele legatului cu titlu universal, aşa cum se atestă prin certificatul 124 din 6decembrie 2003.
Recursul este nefondat.
Pe calea acţiunii în rectificarea de carte funciară, soluţionată prin sentinţa 5781/1997, reclamanta a beneficiat prin anularea înscrierii dreptului de proprietate al statului, intabulat în 1958, de restituirea proprietăţii a celor două corpuri funciare 2794/1 şi 2705/1/1 cuprinse în aceeaşi carte funciară iar dispoziţiunile sentinţei au fost operate cu titlu de repunere în situaţia anterioară în C.F. Sibiu nr. 1951 sub B13. Ca efect al acestei înscrieri, dreptul a fost transcris în C.F. Sibiu nr. 45095.
Statul Român ca unic proprietar, în 1958 a procedat la dezmembrarea corpului funciar unic existent în C.F. 1951.
Prin operaţiunea de dezmembrare în locul corpului funciar unic au apărut patru corpuri funciare.
Prin vânzarea unuia din apartamente în baza Legii nr. 4/1974, se operează o nouă dezmembrare şi înscriere în cartea funciară în favoarea lui Z.A., iar în ianuarie şi respectiv în septembrie 1998, intervin noi dezmembrări, prin înscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor cumpărători M. şi D. cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995. Cu o copie a înscrierii celor două contracte de vânzare-cumpărare s-au constituit noi corpuri funciare şi s-au deschis C.F. 38878 şi respectiv 42347 Sibiu.
Instanţele reţinând că titlurile de proprietate ale pârâţilor, respectiv contractele de vânzare-cumpărare ale pârâţilor sunt legale, primul capăt de acţiune, acela în revendicare nu a putut fi admis-deoarece pârâţii cumpărători erau proprietari cu drepturile intabulate în cartea funciară.
Mai mult, în regimul de carte funciară, dat fiind funcţia constitutivă de drepturi a înscrierii, prevăzută de art. 17, art. 19 şi art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1958, acţiunea în revendicare nu îşi găseşte temeiul ca o dispută a titlurilor decât în privinţa legalităţii înscrierilor, în măsura admisibilităţii acţiunii în rectificare de carte funciară, aşa cum această acţiune a fost reglementată de art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Faţă de prezumţia legală absolută a dreptului aparţinând persoanei înscrisă în C.F., instituită de art. 32 alin. (1) din Decretul-lege 115/1938, nulitatea înscrierii în cartea funciară se poate constata numai pe cale judecătorească prin acţiunea în rectificare de carte funciară.
În speţă, reclamanta, nu a investit instanţa cu o acţiune în rectificarea cărţii funciare pentru ca aceasta să se preocupe de paradoxul existenţei simultaneităţii a doi proprietari asupra aceluiaşi imobil, de care se face referire în motivarea recursului pentru a se putea da prioritate unuia din titluri.
Observând acţiunea cu care reclamanta a sesizat instanţa de fond, aceea în revendicare, este neîndoielnic că o atare acţiune apare ca fiind inadmisibilă în regimul de carte funciară, cât timp dreptul de proprietate al statului a suferit modificări, prin dezmembrările şi transmiterile succesive, iar reclamanta nu şi-a înscris vreun titlu asupra corpurilor funciare revendicate, deoarece reparaţia judiciară de care aceasta a beneficiat în temeiul sentinţei 5781 din 28 iulie 1997, vizează partea de imobil care nu a făcut obiectul de incidentă al Legii nr. 112/1995.
Cazurile de proprietate extratabulară, temeiuri ale revendicării în regimul de carte funciară prevăzute de art. 26 din Decretul-lege 115/1938 nu sunt incidente în speţă, astfel că reclamanta este sub acest aspect lipsită de legitimare procesuală.
Din perspectiva cauzei ilicite a contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâţilor, instanţele au concluzionat corect că acestea nu intră sub incidenta vreunei interdicţii instituită de Legea 112/1995.
La data perfectării contractelor, cumpărătorii aveau calitatea de chiriaşi iar imobilul nu intra în categoria acelora pentru care fostul proprietar putea formula cerere de restituire în natură conform art. 2 din lege, pentru a se putea califica cauza ca fiind ilicită, contrară unor norme prohibitive.
Inadvertenţele la care se referă la un moment dat recurenta, între data perfectării unui contract şi aceea a înscrierii în cartea funciară, rămân ineficiente raportat la expirarea termenului prohibitiv de vânzare a imobilelor, prevăzut de art. din Legea nr. 112/1995, deoarece reclamanta nefiind îndreptăţită la restituirea în natură a imobilului, cauza de nulitate s-a asanat.
În regimul de carte funciară, care instituie o prezumţie absolută a dreptului de proprietate a celui înscris, în speţă statul, diligentele de care pârâţii intimaţi sunt culpabilizaţi că nu le-au efectuat pentru a stabili valabilitatea titlului statului apăreau ca fiind de prisos, şi în plus aceştia nu aveau nici calitatea de a stabili o atare validitate. Cert este că la data perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, statul figura ca proprietar al imobilului în cartea funciară, iar restituirea judiciară a părţii din imobilul aflat în proprietatea statului s-a realizat prin sentinţa 5781/1997, la circa 3 ani de la data cumpărării apartamentelor de către pârâţi. Demersurile judiciare ale reclamantei recurente, privind revendicarea imobilului în litigiu nu au fost notate în cartea funciară pentru a fi cunoscute de pârâţii cumpărători, astfel că diligenta de care aceştia trebuiau să dea dovadă trebuie examinate în raport de ceea ce reclamanta trebuia să facă şi nu a făcut, deşi aceasta era cea mai interesată să confere un caracter oficial informării terţilor.
Celelalte măsuri luate de reclamantă de a informa comisia locală şi judeţeană în privinţa demersurilor pentru restituirea imobilului şi obstrucţionarea vânzării, nu pot fi opuse cumpărătorilor, deoarece aceştia nu se puteau informa (neexistând certitudinea accesului la aceste acte). Problema culpei şi deci a relei conduite a pârâţilor în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare trebuie examinată în raport de diligentele depuse pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului obiectivată în înscrisuri oficiale publice la care aveau acces sau notificările cu data certă efectuate prin intermediul birourilor executorilor judecătoreşti.
Din această perspectivă, informarea pârâţilor efectuându-se prin consultarea C.F. care atesta calitatea statului de proprietar al imobilului, este evident că aceştia au avut ferma convingere că transferul dreptului de proprietate a operat de la adevăratul proprietar.
Reclamanta nu numai că nu a înlăturat prezumţia de bună credinţă a pârâţilor, dar prin atitudinea sa culpabilă de a nu nota în C.F. acţiunea în revendicare împotriva statului, a contribuit esenţial la consolidarea convingerii pârâţilor.
Pentru considerentele expuse, constatându-se că hotărârile pronunţate în cauză sunt legale şi temeinice, recursul reclamantei prin succesorii acesteia S.G.C. şi G.V. va fi respins, potrivit art. 312 C. proc. civ.
În temeiul art. 274 C. proc. civ. recurentele vor fi obligate la plata sumei de 14.123.000 lei cheltuieli de judecată către intimaţii M.P., P.M. şi D.I., dovedite cu actele din dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele S.G.C. şi G.V., împotriva deciziei nr. 71 A din 9 iulie 2002 a Curţii de Apel Alba Iulia.
Obligă pe recurentele-reclamante la plata sumei de 14.123.000 lei cheltuieli de judecată către intimaţii P.M., M.P. şi D.I.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi 7 octombrie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8001/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 7384/2005. Civil → |
|---|
