ICCJ. Decizia nr. 1770/2006. Civil
| Comentarii |
|
Prin acțiunea înregistrată la data de 30 iulie 2002 pe rolul Tribunalului București, secția a III a civilă, și, ulterior, declinată în favoarea Judecătoriei sectorului 1 București, reclamantul P.S. a solicitat în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General, SC R. SA și C.E. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 380/1974 și obligarea pârâților să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 2 situat în București, cu efectuarea modificărilor corespunzătoare în Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni.
în motivarea acțiunii reclamantul a arătat că este unicul moștenitor, prin intermediul unor dezbateri succesive, a fostului proprietar al imobilului în litigiu (I.V.), imobil care a fost preluat de stat în mod abuziv prin Decretul nr. 92/1950, cu încălcarea Constituției din 1948 și art. 480 C. civ., precum și a art. II din Decretul nr. 92/1950, proprietara fiind exceptată de la naționalizare.
Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare nr. 380/1974, reclamantul a susținut că este lovit de nulitate absolută, fiind încheiat cu rea-credință și fraudă la lege. Vânzătorul ICVL nu era proprietarul imobilului, ca efect al preluării abuzive, pârâta cumpărătoare locuia în imobil la data naționalizării și cunoștea că autoarea reclamantului a fost deposedată prin violență fizică și psihică, iar apartamentul în litigiu nu a fost edificat de stat, neîncadrându-se în prevederile art. 42 din Legea nr. 4/1973.
A mai precizat că prin decizia civilă nr. 379/2000 a Curții de Apel București i s-a restituit etajul 5 al imobilului, iar prin sentința civilă nr. 5960/1997 a Judecătoriei sectorului 1 București i s-a restituit parterul aceluiași imobil, constatându-se cu putere de lucru judecat că imobilul a fost preluat fără titlu.
Judecătoria sectorului 1 București prin sentința civilă nr. 7213 din 19 noiembrie 2003 a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Instanța de fond a reținut că nu s-a făcut dovada încălcării dispozițiilor Decretului nr. 92/1950; a relei-credințe a părților la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului; că dispozițiile art. 42 din Legea nr. 4/1973 nu restricționează în mod absolut vânzarea altor tipuri de locuințe decât cele prevăzute în cuprinsul său; vânzarea lucrului altuia nu este caz de nulitate absolută, ci atrage doar nulitatea relativă; după apariția Legii nr. 10/2001 dreptul de proprietate invocat asupra imobilelor preluate abuziv de stat nu poate fi valorificat decât pe calea procedurii speciale reglementate de această lege.
împotriva hotărârii primei instanțe a declarat apel reclamantul care a formulat următoarele critici:
- art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 vizează aspecte legate de valabilitatea actului de vânzare-cumpărare ca act juridic, nefiind întemeiată extinderea efectelor lui în sensul afirmării ideii că declară inadmisibilă acțiunea în revendicare;
- respingerea acțiunii în revendicare încalcă dreptul său de proprietate reglementat de art. 44 din Constituția României și de art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, precum și accesul liber la justiție;
- imobilul în litigiu nu se încadrează în dispozițiile art. 18 din Legea nr. 10/2001;
- prin compararea titlurilor, titlul reclamantului este preferabil celui al pârâtei C.E., care a cumpărat de la un neproprietar;
- ambele părți contractante cunoșteau situația juridică a imobilului, fiind astfel de rea-credință;
- vânzarea către pârâta C.E. a fost ilegală, deoarece potrivit Legii nr. 4/1973 puteau fi înstrăinate numai imobilele construite din fondurile statului;
- imobilul în litigiu a trecut în mod abuziv în proprietatea statului în baza decretului de naționalizare;
- prețul vânzării apartamentului a fost neserios.
Curtea de Apel București, secția a III a civilă, prin decizia nr. 1945 A din 24 septembrie 2004 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant.
Instanța de apel a analizat temeinicia acțiunii în revendicare în raport de dispoz. art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și a constatat că acesta a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 4/1973, neputându-se reține frauda la lege.
A reținut că imobilul a fost preluat abuziv, potrivit dispoz. art. 6 din Legea nr. 213/1998; că în cauză nu se poate reține reaua-credință a cumpărătoarei-pârâte, câtă vreme exista aparența dreptului de proprietate al statului asupra imobilului în litigiu și nu s-a făcut dovada unei contestări a titlului statului înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare; nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 1303 C. civ., având în vedere că prețul de achiziție era stabilit prin lege în funcție de anumite criterii, nefăcând obiectul unei negocieri a părților contractante.
Decizia instanței de apel a fost atacată cu recurs de reclamant , care a indicat în esență, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., următoarele motive de casare:
- instanța a dat preferință titlului chiriașei cumpărătoare, pe considerentul că a fost de bună credință;
- instanța a omis să se pronunțe pe aspectul privind imposibilitatea vânzării în baza Legii nr. 4/1973 a apartamentelor care nu erau construite din fondul de stat;
- instanța a greșit când nu a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat prin fraudarea legii.
Analizând criticile formulate, din prisma materialului probator administrat în cauză, în temeiul dispoz. art.3 12 alin. (1) C. proc. civ., recursul se va respinge pentru următoarele considerente:
Cauzele de nulitate și reaua- credință nu au fost dovedite.
Vânzarea imobilului în baza Legii nr. 4/1973 nu constituie o cauză de nulitate absolută a contractului, vânzarea lucrului altuia fiind sancționată cu nulitatea doar în cazul în care părțile contractante ar fi știut că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, situație în care operațiunea juridică ar fi avut o cauză ilicită. Or, licitatea cauzei ca și buna credință sunt prezumate de lege.
Buna credință presupune convingerea părților implicate într-o operațiune juridică că au dreptul, potrivit dispozițiilor legale în vigoare, să încheie actul juridic analizat.
Astfel, la data vânzării, imobilul nu făcea obiectul vreunei acțiuni în revendicare iar titlul statului nu era contestat în justiție sau prin încunoștiințarea părților despre intenția revendicării.
Prin urmare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare exista aparența de drept, în sensul că vânzătorul avea toate însușirile cerute de lege pentru a putea să transmită proprietatea, cerință definitorie atât în calificarea părților contractante ca fiind de bună credință cât și în aplicarea principiului de drept error comunis facit jus.
Reclamantul susține că reaua credință a pârâtei decurge din faptul că era de notorietate că imobilul a fost preluat de stat de la autorii săi, că prețul de vânzare a fost modic și că pârâta trebuia să aibă rețineri cu privire la legalitatea actelor juridice pe care urma să le încheie.
Până la data abrogării lui orice act normativ care nu a fost declarat neconstituțional se bucură de prezumția absolută de legalitate.
Constatând valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, în raport de principiul ocrotirii aparenței de drept și de dispozițiile art. 46 din Legea nr. 10/2001, instanțele au apreciat corect în cadrul comparării titlurilor prezentate de părți că titlul pârâtei persoană fizică este preferabil.
în ceea ce privește critica referitoare la vânzarea ilegală a apartamentului în baza Legii nr. 4/1973 aceasta nu este justificată întrucât în înțelesul acestei legi noțiunea de locuință din fondul locativ de stat vizează locuințele aflate în proprietatea statului, fără a se face în mod expres distincția după cum ele sunt sau nu edificate din fondurile statului.
Nici critica referitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru un preț neserios, cu fraudarea legii, nu se poate reține întrucât la data încheierii contractului prețul de achiziție era stabilit prin lege și nu prin negocierea părților contractante.
Față de considerentele reținute recursul declarat de reclamantul P.S. a fost respins ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3316/2006. Civil | ICCJ. Decizia nr. 7412/2006. Civil → |
|---|
