ICCJ. Decizia nr. 8819/2006. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 487 din 21 iulie 2004 Tribunalul Arad a admis în partea acțiunea civilă formulată de reclamantul B.I. împotriva Primarului Municipiului Arad, SC R. SA, M.E., M.I.R., C.C., C.M., C.A., P.G., P.M., B.L. și B.F.
Instanța a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de SC R. SA cu pârâții M.E. și M.M. (contract 1895 din 8 iulie 1997), C.C. și C.M. (contract 2975 din 19 ianuarie 1998), C.A. și C.G. (contract 1316 din 21 aprilie 1997) privind apartamentele 1, 2 și 5 din imobilul situat în Arad. Capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate de SC R. Arad SA cu pârâții B.L. și B.F. (contract 1307 din 21 aprilie 1997), P.G. și P.M. (contract 63 din 5 iulie 1991) au fost respinse.
Instanța a dispus restituirea în natură către reclamant, în calitate de moștenitor al proprietarei tabulare, S.P. a apartamentelor nr. 1, 2 și 5 din imobilul situat în Arad , sens în care a anulat dispoziția nr. 47 din 24 ianuarie 2002 emisă de Primarul Municipiului Arad.
Pârâții C., M. și C. au fost obligați la câte 960.000 lei cheltuieli de judecată iar SC R. SA Arad și Primarul Municipiului Arad la câte 2.710.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant. La rândul său reclamantul a fost obligat să plătească pârâților P.G. și P.M. suma de 3.000.000 lei iar pârâților B.L. și F. suma de 4.500.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut că reclamantul B.I. este moștenitorul legal al defunctei S.P., proprietara tabulară a imobilului din Arad dobândit în cotă de ? parte în 1927 prin cumpărare și în cotă de ? parte în 1935 prin donație. Statul a preluat imobilul prin naționalizare în temeiul Decretului nr. 92/1950.
Prin înscrisul înregistrat la data de 12 iunie 1948 reclamantul a notificat SC R. SA să sisteze vânzarea apartamentelor, deoarece le revendică în natură. Prin notificarea din 21 martie 2001 reclamantul a solicitat restituirea integrală, în natură a imobilului din Arad.
Primarul Municipiului Arad, prin dispoziția nr. 48 din 24 iunie 2002 a restituit în natură reclamantului apartamentele 3 și 9 din imobil, ocupate de chiriași și a propus acordarea măsurilor reparatorii prin echivalent bănesc pentru apartamentele 1, 2, 5, 6, care fuseseră vândute persoanelor care le-au ocupat în calitate de chiriași anterior apariției Legii nr. 10/2001.
Examinând legalitatea și temeinicia dispoziției nr. 47 din 24 ianuarie 2002, tribunalul a reținut că Decretul nr. 92/1950 de naționalizare, a contravenit atât Constituției din 1948 care garanta dreptul de proprietate privată și dreptul la moștenire cât și reglementărilor internaționale care prevedeau că orice persoană are dreptul de proprietate, atât singur cât și în asociere cu alții și că nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa.
Tribunalul a constatat, de asemeni, că potrivit art. 18 lit. b) și c) din Legea nr. 10/2001 măsurile reparatorii se stabilesc numai prin echivalent atunci când imobilul nu mai exista la data intrării în vigoare a legii ori a fost transformat astfel încât a devenit unul nou.
în această situație se găsesc apartamentele nr. 4 și 6, aflate în corpul B al imobilului construit în anul 1958 în locul unei alte construcții demolate, aflată în stare avansată de degradare. Fiind locuințe construite din fondurile statului, tribunalul a concluzionat că regimul lor juridic nu este guvernat de dispozițiunile Legii nr. 112/1995 ci ale Legii nr. 85/1992.
Pentru celelalte trei apartamente în litigiu 1, 2 și 5, instanța a făcut aplicarea art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, reținând nulitatea lor, deoarece imobilul a fost preluat fără titlu valabil, iar părțile contractante au fost de rea credință, deoarece nu numai că nu au făcut verificări aprofundate pentru stabilirea legalității preluării dar și pentru că toți aveau cunoștință de demersurile pe care adevăratul proprietar le făcea pentru restituirea imobilului.
Curtea de Apel Timișoara, prin decizia nr. 518 din 3 martie 2005 a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantul B.I. și pârâții C.C. și C.M., M.E. și M.I.R., C.A., SC R. SA Arad și Primarul Municipiului Arad împotriva sentinței nr. 487 din 21 iunie 2004 pronunțată de Tribunalul Arad în contradictoriu cu pârâții B.L., B.F., P.G. și P.M.
Pentru a pronunța această soluție, curtea de apel a reținut că apartamentele nr. 4 și 6 aflate în corpul B al construcției au fost edificate ulterior naționalizării, din fondurile statului, în locul unei vechi construcții, astfel că regimul lor juridic este diferit de al celorlalte apartamente. în privința acestora sunt incidente dispozițiunile art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 în conformitate cu care măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent, rămânând fără relevanță împrejurarea potrivit căreia la momentul naționalizării existau 12 apartamente, care în urma recompartimentării au rămas 7 apartamente.
în ceea ce privește apelurile pârâților, care vizau valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare pentru apartamentele 1, 2 și 5, instanța de apel a concluzionat că reclamantul, cu probatoriul administrat în cauză a reușit să înlăture prezumția de bună-credință a pârâților cumpărători.
Astfel reclamantul i-a atenționat pe pârâți de demersurile ce intenționează să le întreprindă pentru recuperarea imobilului, a notificat SC R. SA să sisteze vânzarea apartamentelor din imobil întrucât îl revendică, iar din plângerea penală depusă la dosar, rezultă că reclamantul a început demersurile de revendicare ale imobilului în temeiul Legii 112/1995.
împotriva deciziei au declarat recurs C.A., M.E., M.I.R., SC R. SA, B.L., B.F. și B.I.
în motivarea recursului, C.A. arată că imobilul în litigiu a fost preluat în proprietatea statului cu titlu valabil, Decret 92/1950, deoarece fosta proprietară tabulară figurase în anexa la decret și ca urmare imobilul se încadrează în prevederile art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, fiindu-i incidente dispozițiile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea dispozițiunilor legale în vigoare la acea dată. Mai mult, probele existente în dosar nu sunt în măsură să înlăture prezumția bunei credințe. Și recursurile declarate de M.E., M.I.R. și C.C. se axează pe aplicarea greșită a dispozițiunilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, raportat la probele administrate. în cadrul unor ample motivări, recurenții își argumentează buna-credință la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, raportat la mențiunile din cartea funciară și data la care reclamantul a început demersurile pentru redobândirea imobilului.
Mai mult, recurenții arată că la data apariției Legii 112/1995 vânzarea apartamentelor era permisă către chiriași, de vreme ce imobilul fiind ocupat în întregime de chiriași, restituirea acestora nu se putea face în natură reclamantului.
în motivarea recursului, SC R. SA Arad a arătat că pentru apartamentele 1, 2 și 5 contractele au fost legal încheiate, chiriașii cumpărători fiind de bună credință, întrucât în cartea funciară nu era notat nici un proces pentru revendicarea imobilului.
în recursul declarat, B.I. critică soluția pronunțată numai sub aspectul respingerii capătului de acțiune referitor la anularea contractului de vânzare cumpărare pentru apartamentele 4 și 6, arătând că în mod greșit s-a reținut că aceste apartamente din corpul B au fost construite ulterior naționalizării, de vreme ce nici Primăria Arad și nici SC R. SA nu au depus acte justificative de edificare a acestei părți din clădire.
Recursul declarat de B.F. și B.L., motivat în drept pe dispozițiunile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., vizează doar neacordarea cheltuielilor de judecată solicitate și probate la instanța de apel față de soluția pronunțată, aceea a respingerii apelului declarat de reclamantul B.I.
Recursurile pârâților sunt întemeiate.
Instanța de fond a reținut (și sub acest aspect nu s-au formulat motive de apel și recurs), că imobilul aparținând autoarei reclamantului B.I. a trecut în proprietatea statului fără titlu, în temeiul Decretului 92/1950, care contravenea art. 8 al Constituției din 1948, care garanta dreptul de proprietate și art. 17 alin. (1) și (2) din Declarația Universală a Drepturilor Omului adoptată la 10 decembrie 1948 la care România era parte semnatară. Ca un argument în plus pentru concluzia la care instanța s-a oprit a fost și faptul că proprietara tabulară S.P., autoarea reclamantului a fost deposedată fără plata vreunei despăgubiri.
De altfel este de remarcat și faptul că pârâții din această cauză nu au invocat preluarea cu titlu a imobilului.
în mod corect, în legătură cu apartamentele 4 și 6, instanța de fond a menținut contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții B.L., B.F., P.G. și P.M., menționând în privința acestor apartamente măsurile reparatorii prin echivalent, acordate reclamantului B.I.
Cele două apartamente aflate în corpul B al imobilului au provenit în urma unor lucrări de reparații capitale și renovări efectuate în 1958, după naționalizare și care reprezintă mai mult de 80% din vechea construcție. în acest sens, sunt nu numai recunoașterile pe care reclamantul le-a făcut în notificare și în memoriul de la pagina 106, dar și depozițiile martorilor, coroborate cu concluziile expertizei tehnice, care procedând la compararea caracteristicilor tehnice și a materialelor vechii construcții cu cea existentă, a conchis că actuala construcție este una nouă.
Ca urmare, așa cum corect s-a stabilit prin hotărârile pronunțate în cauză, regimul juridic al apartamentelor 4 și 6 din corpul de clădire B nu este guvernat de dispozițiunile Legii nr. 112/1995 ci de dispozițiunile Legii nr. 85/1992, ca locuințe construite din fondurile statului. Chiar considerând că vechiul corp de clădire nu a fost demolat integral, amplasarea lucrărilor și transformărilor suferite de acesta în 1958 conduc la ideea că vechiul imobil a fost astfel transformat, încât a devenit un imobil nou cu aceeași consecință a considerării sale ca fiind construit din fondurile statului și a imposibilității restituirii în natură.
Așa fiind, în privința celor două apartamente 4 și 6 sunt incidente dispozițiunile art. 18 lit. c) (actualmente art. 19) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent, în privința imobilelor cărora le-au fost adăugate pe orizontală și/sau verticală în raport cu forma inițială, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial, astfel încât a devenit un imobil nou în raport cu acela preluat.
Rezultă că în privința contractelor de vânzare cumpărare nr. 63 din 5 iulie 1999 și 1307 din 21 iulie 1997 care se referă la apartamentele 4 și 6 nu există motive de nulitate absolută în spiritul art. 46 din Legea nr. 10/2001 deoarece deși au fost încheiate pe formulare tipizate ce fac referire la Legea nr. 112/1995, în realitate ele au regimul juridic al actelor de vânzare cumpărare privind imobilele construite din fondurile statului reglementate de Legea nr. 85/1992.
Pentru aceste considerente, recursul reclamantului este nefondat și va fi respins.
Instanțele au făcut o greșită apreciere a probelor atunci când au reținut reaua credință a pârâților cumpărători ai apartamentelor nr. 1, 2 și 5 al imobilului din Arad.
Potrivit art. 45 alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005, actele juridice de înstrăinare ... având ca obiect imobile care cad sub incidența legii, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.
Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în procesul de privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care actul s-a încheiat cu bună credință.
în speță, toate probele converg în a evidenția buna credință a cumpărătorilor M.E., M.M., C.C., C.M. și C.A., precum și a SC R. SA Arad în perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare în privința apartamentelor 1, 2 și 5 din imobil.
Recurenții au ocupat inițial apartamentele cumpărate în calitate de chiriași.
Dispozițiunile Legii nr. 112/1995 permiteau restituirea în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora doar a imobilelor în care locuiau sau care erau libere din punct de vedere juridic, respectiv asupra cărora nu existau contracte de închiriere valabil încheiate. în speță, reclamantul B.I. nu locuia în nici unul din apartamentele imobilului la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, acestea nefiind libere, ci ocupate de chiriașii cumpărători.
împrejurarea relatată de reclamant și recunoscută de pârâți, cum că acesta a locuit în imobil în 1976 rămâne fără relevanță sub aspectul Legii 112/1995, astfel că proprietarul nu putea beneficia de restituirea în natură a imobilului.
La data perfectării contractelor de vânzare-cumpărare ale celor trei apartamente, cartea funciară indica ca proprietar Statul Român, vânzătorul acestora. în cartea funciară nu exista nici o notație privind o eventuală solicitare de retrocedare a imobilului formulată de reclamant sau de o altă persoană îndreptățită și nici o cerere adresată Comisiei Județene de aplicare a Legii 112/1995, având ca obiect restituirea în natură a imobilului, ori acordarea de despăgubiri.
Notificarea adresată SC R. SA prin care aceasta era atenționată că reclamantul va revendica imobilul a intervenit la 1 iunie 1998, cu mult după perfectarea contractelor de vânzare cumpărare cu cei trei pârâți, data de la care societatea s-a conformat, dovada fiind faptul că celelalte două apartamente 3 și 7 nu au fost înstrăinate, ele fiind restituite în natură proprietarului.
Greșit instanța de fond și aceea de apel au reținut pe baza depozițiilor martorilor că reclamantul a avertizat pe chiriași să nu cumpere apartamentele, deoarece dacă o atare înștiințare a existat, prin intermediari, ea nu prezintă nici o relevanță. Reclamantul ar fi avut obligația să notifice în scris chiriașii, așa cum a făcut-o cu SC R. SA, despre intenția de revendicare a imobilului și să noteze aceste notificări în cartea funciară, pentru a le face opozabile terților.
La data încheierii celor trei contracte de vânzare cumpărare reclamantul B.I. nu făcuse în cartea funciară nici o mențiune privind intenția sa de revendicare a imobilului, în timp ce notificarea făcută SC R. SA s-a depus mult mai târziu, când reclamanții erau deja proprietari.
Art. 32 din Legea nr. 115/1938 instituie prezumția că simpla înscriere în cartea funciară a dreptului real al vânzătorului valorează titlu în sensul că cel înscris este prezumat proprietarul imobilului.
în speță, statul figura în cartea funciară ca proprietar la momentul perfectării celor trei contracte de vânzare-cumpărare, în timp ce reclamantul nu și-a notat în cartea funciară procesul sau notificarea din care să rezulte intenția de revendicare a imobilului.
Aceste elemente obiective, existente la momentul contractării, evidențiază că statul, vânzător, era proprietarul imobilului, că titlul său era unul public și necontestat, care făceau de prisos, în regimul de carte funciară în care înscrierea are valoare constitutivă, orice alte diligențe din partea cumpărătorilor. în aceste condițiuni, redobândirea imobilului de fostul proprietar, ca urmare a greșitei aplicări a actului normativ de trecerea acestuia în proprietatea statului, nu poate avea efecte asupra subachizitorilor, tocmai pentru că aceștia au dobândit imobilul cu bună credință, printr-un act cu titlu oneros.
Menținerea contractelor de vânzare cumpărare a celor trei apartamente se justifică atât în virtutea principiului ocrotirii bunei credințe a subdobânditorilor cât și în temeiul asigurării securității dinamicii circuitului civil, principii ridicate la rang de lege prin prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005.
Având în vedere că prin probatoriile administrate în cauză pârâții și-au dovedit buna lor credință, nu există motive obiective care să conducă la nulitatea contractelor de vânzare cumpărare privind apartamentele 1, 2 și 5 din imobilul situat în Arad.
în această situație, fostul proprietar, potrivit art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, va beneficia doar de despăgubiri, întrucât cele trei apartamente nu-i pot fi restituite în natură.
Pentru considerentele expuse, recursurile declarate de pârâții SC R. SA, C.A., C.C., C.M., M.E. și M.I.R. au fost admise în temeiul art. 314 C. proc. civ., casând decizia și sentința, iar pe fond capătul de acțiune formulat de B.I. privind anularea contractelor de vânzare cumpărare 1895/1997, 2975/1998 și 1316/1997 a fost respins.
întemeiat este și recursul declarat de B.F. și B.L., deoarece instanța de apel a omis a le acorda cheltuielile de judecată din apel, solicitate și probate, pentru suma de 300 Ron, deși apelul reclamantului a fost respins. Ca urmare, B.I. a fost obligat la plata sumei de 300 Ron în apel către B.F. și B.L., și în temeiul art. 274 C. proc. civ. a fost obligat la 100 Ron cheltuieli de judecată în recurs, solicitate și probate cu acte.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8818/2006. Civil | ICCJ. Decizia nr. 8801/2006. Civil → |
|---|
