ICCJ. Decizia nr. 8818/2006. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 460 din 28 octombrie 2002, pronunțată de Tribunalul Arad, s-a respins ca nefondată acțiunea precizată și completată, formulată de reclamanții C.F., I.P. și I.F.
Instanța de fond a reținut că imobilul din Arad a fost preluat abuziv de stat și a intrat în posesia Statului Român în condițiile prevăzute de art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, cu titlu valabil, astfel că acțiunea reclamanților pentru stabilirea calității de proprietar asupra acestuia este neîntemeiată.
Referitor la contractele de vânzare-cumpărare încheiate între pârâții SC R. SA Arad și chiriașii B. și S., s-a reținut respectarea condițiilor prevăzute de art. 1 și art. 9 din Legea nr. 112/1995.
împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții C.F., I.P. și I.F.
Apelul a fost admis prin decizia nr. 63 din 21 aprilie 2003, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă.
A fost schimbată în tot sentința, s-a admis acțiunea formulată de reclamanți astfel cum a fost precizată și completată.
S-a constatat calitatea reclamantei C.F. de persoană îndreptățită, ca proprietară, pentru restituirea conform Legii nr. 10/2001 a imobilului înscris în C.F. Arad, nr. top 1153/a.2.b.2/I, situat în Arad precum și a reclamanților I.P. și I.F. de persoane îndreptățite ca moștenitori legali ai defunctului I.F. sen. pentru restituirea imobilului înscris în C.F. Arad, nr. top 1153/a.2.b.2/II, situat în Arad.
S-a constatat că trecerea acestor apartamente în proprietatea statului, în baza Decretului nr. 223/1974, s-a făcut fără titlu valabil și s-a dispus anularea dispozițiilor Primăriei Arad nr. 1206 din 4 martie 2002 privind imobilul din Arad, și respectiv nr. 1207 din 4 martie 2002 privind ap. 2 din același imobil, cu obligarea primăriei de a emite noi dispoziții pentru restituirea în natură a acestor imobile către reclamanți.
S-a dispus anularea deciziei nr. 245 din 14 mai 1985 și a deciziei nr. 246 din 14 mai 1985, emisă de fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al județului Arad.
S-a constatat nulitatea contratului de vânzare-cumpărare nr. 112 din 27 martie 1997 și a contractului nr. 111 din 27 martie 1997, încheiate între SC R. SA Arad și S.M., S.R. pentru apartamentul nr. 1 din imobilul situat în Arad respectiv B.B. și B.L. pentru ap. 2 situat în același imobil.
S-a dispus, totodată, restabilirea situației anterioare prin radiere din cartea funciară a tuturor înscrierilor dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu făcută după data de 14 mai 1985 și reînscrierea ca proprietară a reclamantei C.F., în cotă de 1/1, în privința imobilului din C.F. Arad, nr. top 1153/a.2.b.2/I și a reclamanților I.P. și I.F., în cota de 1 fiecare, în privința imobilului din C.F. Arad, nr. top 1153/a.2.b.2/II, cu titlu de moștenitori legali ai defunctului proprietar tabular I.F. sen.
Pârâții au fost obligați să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie imobilele revendicate, condiționat de restituirea de către reclamanți a sumelor actualizate primite în 1985 cu titlu de despăgubiri.
Pârâții au fost obligați și la 16.900.000 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că preluarea imobilului în litigiu de către stat, în baza Decretului nr. 223/1974, are un caracter abuziv, iar despăgubirile primite nu reprezintă o sumă rezonabilă.
în legătură cu valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, s-a reținut că apartamentul nr. 2 era liber la data de 22 decembrie 1989, în sensul dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit. a) din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, astfel încât trebuia restituit în natură fostului proprietar I.F. sen.
în ceea ce o privește pe reclamanta C.F., aceasta a adresat Comisiei locale Arad pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, o cerere, la data de 23 mai 1996, prin care a solicitat restituirea în natură a apartamentului nr. 2 din Arad, arătând că se opune vânzării acestuia către chiriași.
Cu toate acestea, statul a vândut la 27 martie 1997 apartamentele chiriașilor, deși din interpretarea dispozițiilor art. 9 și art. 14 din Legea nr. 112/1995, vânzarea trebuia suspendată până la clarificarea situației juridice a imobilelor, situație în care pârâta SC R. SA Arad s-a dovedit a fi de rea-credință, acordul de voință fiind afectat în întregime de acest viciu.
împotriva deciziei pronunțată de instanța de apel au declarat recurs pârâții Consiliul local al municipiului Arad, SC R. SA Arad, B.B., B.L., S.M. și S.R.
Recurentul Consiliul local al municipiului Arad, arată că în mod greșit s-a reținut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu, considerând ca fiind cu titlu valabil preluarea în baza Decretului nr. 223/1974.
De asemenea, recurentul arată că vânzarea apartamentelor s-a făcut cu 3 luni înainte ca reclamanții să formuleze acțiune, astfel încât nu se poate reține reaua-credință.
Recurenta SC R. SA Arad, menționează că imobilul din Arad a fost preluat de stat cu titlu valabil, în baza Decretului nr. 223/1974, proprietarii fiind despăgubiți.
Cât privește actele de vânzare-cumpărare, acestea s-au încheiat anteriori introducerii cererii de chemare în judecată de către reclamanți, astfel încât nu se poate reține reaua-credință a recurentei, actele fiind încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Recurenți-pârâți B.B., B.L., S.M. și S.R., invocă inadmisibilitatea acțiunii în revendicare, bazată pe prevederile dreptului comun, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, precum și inadmisibilitatea cererilor vizând restabilirea situației anterioare de carte funciară, în raport de Legea nr. 10/2001.
Recurenții mai arată că preluarea imobilului în baza Decretului nr. 223/1974, nu a fost abuzivă, deoarece s-au plătit despăgubiri, invocând prevederile H.G. nr. 498/2003.
Cu privire la constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, recurenții susțin că, la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, ocupau apartamentele în baza unor contracte de închiriere valabile, vânzarea s-a făcut cu respectarea dispozițiilor legale.
Recurenții arată că atât vânzătorul cât și cumpărătorii au fost de bună-credință la încheierea actelor de vânzare-cumpărare.
Ultimele 2 critici se referă la anularea deciziei primarului, care este nelegală în raport de dispozițiile H.G. 498/2003 de aprobare a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, care stabilesc caracterul neabuziv al preluării în baza Decretului nr. 233/1976, și la rectificarea cărții funciare care este inadmisibilă în opinia recurenților în raport de prevederile Legii nr. 10/2001.
Recurenții au invocat și prevederile art. 304 pct. 10 C. proc. civ. în sensul că instanța de apel a ignorat probele din care rezultă că pârâtul B. a ocupat ap. nr. 2 din anul 1985/1986.
Reclamanții C.F., I.P. și I.F., au formulat întâmpinare, prin care solicită respingerea recursurilor.
Recurenții și-au întemeiat, în drept, cererile de recurs pe prevederile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.
Recursul declarat de recurentul pârât Consiliul local al municipiului Arad este nefondat.
Art. 2 din Legea nr. 10/2001 stabilește domeniul de aplicare al legii, printre ipotezele avute în vederea regăsindu-se și imobilele preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit de art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia.
Reglementările de la pct. 1.4 lit. B) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 498/2003, ce stabilesc caracterul neabuziv al preluării în cazul în care s-au achitat despăgubiri, apare ca fiind derogatorie de la dispozițiile actului normativ de rang superior pe care trebuie să le aplice și contravin dispozițiilor Legii nr. 10/2001.
Or, potrivit Constituției României, hotărârile guvernului se emit pentru organizarea executării legilor, iar, conform art.4 alin. (3) din Legea nr. 24/2000 republicată, actele normative date în executarea legilor se emit în limitele și potrivit normelor care le ordonă.
în raport cu prevederile art. 2 din Legea nr. 10/2001, preluarea imobilului care face obiectului procesului a fost abuzivă, pentru că Decretul nr. 223/1974 folosea termenul înstrăinare, însă transferul dreptului de proprietate nu se realiza printr-un act care să exprime voința proprietarului de a înstrăina bunul.
Persoanele care făceau cerere de plecare definitivă din țară erau obligate să înstrăineze construcția, iar înstrăinarea putea fi făcută numai către stat. Se realiza astfel o vânzare forțată către stat, iar preluarea imobilului (teren și construcție) se făcea prin decizie de trecere în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri numai pentru construcție, al cărei cuantum era stabilit în conformitate cu dispozițiile art. 56 din Legea nr. 4/1973. Terenul trecea în proprietatea statului fătă plata vreunei despăgubiri.
Intimații-reclamanți nu puteau înstrăina imobilului unei alte persoane, cu scopul de a obține un preț îndestulător, pentru că, potrivit art. 5 din Decretul nr. 223/1974, dacă înstrăinarea construcției se făcea în alt mod decât cel stabilit de art. 2 din decret, în scopul eludării prevederilor decretului, actul de înstrăinare era nul de drept.
Reaua-credință a vânzătoarei reiese din faptul că încă de la data de 23 mai 1996 reclamanta C.F. precum și autorul celorlalți reclamanți au adresat Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 Arad o cerere de restituire în natură a apartamentelor, în care au arătat că se opun vânzării către chiriași (fila 206 dosar fond).
Reclamanții au formulat la data de 20 iunie 1997 la Judecătoria Arad o acțiune ce a format obiectul dosarului nr. 5704/1997, prin care au solicitat în contradictoriu cu SC R. Arad, constatarea nevalabilității actului de trecere în proprietatea statului, restituirea în natură a imobilului și rectificarea situației de carte funciară.
în cadrul acelui litigiu, SC R. SA Arad nu a înștiințat pe reclamante despre vânzarea apartamentelor, deși acest lucru se petrecuse la data de 27 martie 1997.
Recursul declarat de recurenta SC R. SA Arad este de asemenea nefondat.
în legătură cu constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare este de reținut că în ceea ce îi privește pe pârâții B., apartamentul a fost închiriat prin contractul de închiriere nr. 1084 din 21 februarie 1990, astfel încât apartamentul era liber la data de 22 decembrie 1989, în sensul dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit. a) din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1990.
Recurenta a fost de rea-credință la momentul închirierii celor 2 contracte de vânzare-cumpărare, acordul de voință fiind afectat de acest viciu.
Criticile vizând caracterul valabil al preluării imobilului în baza Decretului nr. 223/1974 sunt comune cu cele ale recurentului Consiliul local al municipiului Arad și s-a răspuns la ele prin considerentele de mai sus.
Referitor la recursul declarat de pârâții B.B., B.L., S.M. și S.R. se constată următoarele:
Excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare este nefondată, deoarece reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul întemeierii acestuia pe prevederile art. 24 din Legea nr. 10/2001, solicitând anularea dispozițiilor emise de Primăria Arad prin care li s-a respins restituirea în natură a imobilelor, celelalte pretenții fiind accesorii la cererea principală.
Motivului de recurs privitor la caracterul neabuziv al Decretului nr. 223/1974, care este comun cu al celorlalte două recurente, i s-a răspuns prin considerentele anterioare.
Constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut, pe de o parte pentru că s-a dovedit reaua-credință a vânzătoarei la încheierea actelor, astfel cum s-a menționat în considerentele prin care s-a analizat recursul recurentei SC R. SA, iar pe de altă parte, în ceea ce îi privește pe pârâții recurenți B., aceștia nu aveau un contract de închiriere pentru apartamentul nr. 2, valabil la data de 22 decembrie 1989, contractul fiind încheiat la 21 februarie 1990.
Din probatoriul dosarului nu rezultă că a existat un alt contract de închiriere anterior acestuia, iar în eventualitatea în care ar fi fost un alt contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă, așa cum se susține, el ar fi trebuit să existe în arhiva SC R. SA Arad.
Recurenții au susținut că nu se poate aplica în speță Convenția Europeană a Drepturilor Omului, întrucât aceasta a fost ratificată de România în 1994.
Această abordare nu poate fi primită, deoarece raporturile născute sub imperiul Decretului nr. 223/1974, continuă să-și producă efectele abuzive și în prezent, astfel încât pot fi examinate și prin prisma prevederilor Convenției Europene a Drepturilor Omului și a Protocoalelor adiționale.
Chiar dacă Decretul nr. 223/1974, ar fi avut un scop de utilitate publică, acesta nu poate fi invocat de chiriași ca temei pentru dobândirea dreptului de proprietate.
Cazul J. contra Regatului Unit, invocat de recurenți nu se aplică în cauză, fiind vorba de o preluare care prin natura și amploarea sa avea o justificare de interes comunitar.
Decretul nr. 223/1974 nu a avut o rațiune de utilitate publică, fiind un decret sancționatoriu pentru a preveni emigrarea ca fenomen de amploare.
Despăgubirea primită de reclamanți nu este una corespunzătoare, deoarece despăgubirea se plătea numai pentru construcție, iar cuantumul ei era stabilit în conformitate cu dispozițiile art. 56 din Legea nr. 4/1913.
Efectele încălcării dreptului de proprietate al reclamanților nu pot fi anulate decât printr-o reparație echitabilă, respectiv restabilirea situației anterioare prin restituirea în natură a imobilelor conform art. 1 alin. (1) și art. 9 din Legea nr. 10/2001 și cu obligarea la restituirea sumelor actualizate primite în 1984 cu titlu de despăgubiri.
Recurenții au mai criticat și soluția instanței de apel de a anula dispozițiile primarului, legat de faptul că prin H.G. 498/2003, s-au soluționat controversele legate de Decretul nr. 223/1974, în sensul că preluarea în baza Decretului nr. 223/1974 nu a fost abuzivă.
Această critică a fost analizată de înalta Curte prin considerentele anterioare.
Rectificarea cărții funciare este o consecință a admiterii acțiunii, deci nu poate fi o cerere inadmisibilă cu atât mai mult cu cât statul și-a întabulat la 23 mai 1985 dreptul de proprietate.
Motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 10 C. proc. civ. nu este fondat, deoarece instanța de apel a analizat susținerile pârâților B., legate de existența unui contract de închiriere anterior anului 1990, și le-a respins.
Pentru toate considerentele expuse recursurile sunt nefondate și au fost respinse, în baza art. 312 C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8857/2006. Civil | ICCJ. Decizia nr. 8819/2006. Civil → |
|---|
