ICCJ. Decizia nr. 9671/2006. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată la data de 13 august 2002, reclamanta C.A.R. a chemat în judecată pe pârâtele: D.M., B.S., O.R. și N.L. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a actului de donație-partaj autentificat sub nr. 14081 din 16 martie 1945 la fostul Tribunal Ilfov, Secția notariat.
în motivarea acțiunii, întemeiată în drept pe disp. art. 948 pct. 4 și art. 968 C. civ., reclamanta a arătat că prin actul de donație, partaj menționat, numiții N.O. și M.O. au donat fiicelor lor, respectiv pârâtelor, imobilul situat în București, după cum urmează: pârâtei D.M. apartamentul de la parter din casa B; pârâtei B.S. apartamentul de la etaj din casa B; pârâtei O.R. apartamentul de la parter din casa C, iar pârâtei N.L. apartamentul de la etaj din casa C, împreună cu câte 200 mp teren, ambele corpuri de clădire fiind compuse din parter, etaj și mansardă.
S-a învederat că prin actul de donație-partaj, donatorul N.O. a precizat că stăpânește imobilul în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14967/1923 și transcris sub nr. 8483/1923 la Tribunalul Ilfov, secția Notariat, însă, în baza acestui contract, N.O. a cumpărat de la R.D. numai imobilul situat în Calea D., nr. 47, fost număr 55, constând într-o clădire veche și ruinată, pe care ulterior a înstrăinat-o lui Ș.N. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 23098 din 21 iulie 1927.
S-a arătat că, cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 331 din 8 ianuarie 1926, N.O. a cumpărat de la D.D. imobilul din Calea D. nr. 45 compus din teren și două corpuri de casă vechi (cele existente în anul 1923, astfel cum rezultă din planurile anexe).
S-a susținut că proprietatea lui N.O. din Calea D., nr. 47, fost număr 55, era numai cea care a fost vândută, conform vecinătăților din actul de vânzare-cumpărare, astfel încât, O.N. nu a rămas decât proprietarul imobilului din Calea D. nr. 45 (fost 45) care a fost naționalizat și apoi revendicat.
în concluzie, reclamanta a susținut că donatorul nu avea calitatea de proprietar asupra bunului donat, așa încât donația este lovită de nulitate absolută.
Fiind astfel investit, Tribunalul București, secția a III a civilă, prin sentința nr. 183 din 6 martie 2003 a admis cererea formulată de reclamanta C.A.R. și a constatat nulitatea absolută a contractului de donație-partaj autentificat sub nr. 14081 din 16 martie 1945.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că, deși în cuprinsul actului de donație-partaj s-a menționat că donatorii N.O. și M.O. au dobândit bunurile donate prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14967/1923, potrivit acestui contract N.O. a cumpărat de la R.B. numai imobilul situat în str. D. nr. 47 (fost 55), înstrăinat ulterior către Ș.N. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 23098 din 21 iulie 1927.
Prin considerentele sentinței s-a arătat că, din adresa nr. 24443/1558 din 12 iunie 2002 Primăria Municipiului București, Direcția Administrație Publică, a comunicat că nu s-a emis nici o autorizație de construcție pe numele lui N.O. cu privire la imobilele din Calea D. nr. 45 sau 47.
S-a reținut că, pe de altă parte, conform adresei nr. 2108/1966 a SC H.N. SA, imobilele din Calea D. nr. 47 A și 47 B au fost proprietatea soților C., dovada fiind trecerea lor în proprietatea statului prin decizia nr. 421/1961 la poziția 107.
Totodată prima instanță a reținut că cererea de restituire în natură a imobilului din Calea D. nr. 47 A, sector 1, formulată în temeiul Legii nr. 10/2001 a fost respinsă cu motivarea că nu s-a făcut dovada că D.M. și B.S. au calitatea de proprietari asupra imobilului.
La pronunțarea hotărârii, prima instanță a avut în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză din care a rezultat că din anul 1923 pe terenul în litigiu nu s-a mai construit nimic.
Soluția instanței de fond a fost confirmată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin decizia nr. 336 din 3 iulie 2003 a respins ca nefondat apelul formulat de pârâte.
împotriva acestei din urmă hotărâri, au declarat recurs pârâtele: D.M., B.S., O.R. și N.L., invocându-se prevederile art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc. civ.
întrucât recurenta-pârâtă D.M. a decedat la data de 20 ianuarie 2005, au fost introduși în cauză moștenitorii acesteia: D.D.A.B. și D.D.I.M.
Se susține, în esență, că hotărârea instanței de apel cuprinde motive contradictorii, atât cu privire la situația de fapt cât și cu privire la logica interpretării actelor din dosar.
Pârâtele mai susțin că deși s-a cerut constatarea nulității donației pentru lipsa calității de proprietar dedusă din interpretarea contractului nr. 14967/1923 încheiat între M.O. și R.B., ambele instanțe au ignorat prevederile art. 977-985 C. civ. referitoare la interpretare contractelor, și că, o interpretare corectă a dispozițiilor legale menționate ar fi condus instanțele la concluzia că voința celor două părți contractante a fost să vândă și respectiv să cumpere nu numai casa ruinată, ci întreg terenul pe care se situa această casă, cu tot cu casă.
Stabilind astfel o situație de fapt greșită, atât instanța de fond cât și instanța de apel au aplicat greșit dispozițiile art. 948 pct. 4 și 968 C. civ.
Mai susțin că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra tuturor dovezilor administrate care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, respectiv asupra adresei nr. 13.098 din 30 ianuarie 2002 a Direcției de Impozite și Taxe Locale a sectorului 1 (art. 304 pct. 10 C. proc. civ.).
Deși pct. 10 al art. 304 C. proc. civ. a fost abrogat prin Legea nr. 219/2005, el va fi analizat întrucât la data declarării prezentului recurs, 11 iulie 2003, acesta era în vigoare.
Recursul este fondat.
Referitor la prima critică întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., nu poate fi primită, în condițiile în care instanța a respectat prevederile art. 261 pct. 5 C. proc. civ., hotărârea atacată cuprinzând motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței cu privire la soluția dată.
în ceea ce privește însă criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., acestea sunt fondate.
Conform actului de donație-partaj autentificat sub nr. 14081 din 16 martie 1945 N.O. și soția acestuia M.O. au donat fiicelor lor, respectiv pârâtelor, imobilul situat în București, Calea D. nr. 47, casa B pârâtelor D.M. (apartamentul de la parter) și B.S. (apartamentul de la etaj), iar casa C pârâtelor O.R. (apartamentul de parter) și N.L. (apartamentul de la etaj), împreună cu câte 200 mp teren, ambele corpuri de clădire fiind compuse din parter, etaj și mansardă.
Din acest act de donație-partaj este menționat că donatorul N.O. stăpânește acest imobil donat fiicelor sale în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14967 din 22 iunie 1923 la fostul Tribunal Ilfov, secția Notariat.
Verificând actul de vânzare-cumpărare menționat, respectiv nr. 14967 din 22 iunie 1923, rezultă că N.O. (autorul pârâtelor) a cumpărat de la R.B. "imobilul situat în București, Calea D. nr. 47, fost nr. 55, clădire veche și ruinată, având ca vecinătăți: la răsărit - strada; la apus și miază-zi proprietatea Dr. D. și miază-noapte proprietatea S.".
R.B. a fost proprietarul imobilului ("aproximativ 785 mp împreună cu ce se află pe el") în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 27161 din 12 decembrie 1921 (fila 18 dosar apel) imobil învecinat la răsărit-strada; la apus și miază-zi proprietatea Dr. D. și miază-noapte - proprietatea S.
Ulterior, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 331 din 8 ianuarie 1926 la Tribunalul Ilfov (filele 25-28 dosar apel) N.O. a cumpărat de la D.D. imobilul situat în București, Calea D. nr. 45 "constând dintr-un teren având pe el două corpuri de case vechi", imobil învecinat la est cu primul imobil cumpărat de N.O. de la R.B. în anul 1923, cele două corpuri de casă constituind, conform actelor de la dosar, corpul B, în prezent 47 A și corpul C, în prezent 47 B.
Din schița cadastrală aflată la dosar, coroborată cu celelalte acte, precum și adresa nr. 11861 din 29 ianuarie 2001 emisă de Primăria Municipiului București, Serviciul Nomenclatură Urbană, rezultă că N.O. a mai construit alte două clădiri numerotate cu 45 E, în prezent 45 A, casa din spatele curții și cu 45 D casa situată pe partea stângă, vis-a-vis de casa B, azi 47 A și casa C, azi 47 B.
Din anul 1940 s-a înființat cartea funciară și cele patru corpuri de clădire și terenul lui N.O. au fost întabulate deschizându-se următoarele cărți funciare (filele 64-75 dosar fond): C.F. 1760/1940 pentru casa 45 E, actual 45 A; C.F. 1761/1940 pentru casa 47 C, actual 47 B; C.F. 1762/1940 pentru casa B, actual 47 A și C.F. 1763/1940 pentru casa 45 D, actual 45.
Prin procesul verbal din 29 februarie 1940 (fila 59 dosar fond) al Comisie pentru înființarea cărților funciare aflate în dosarul nr. 1760/1940 privitor la imobilul din Calea D. nr. 45 ; 45 D; 45 E; 47 B și 47 C fost 47, fost 55 se unifică cărțile funciare din dosarul nr. 1762/1940 pentru Calea D. nr. 47 și dosarul nr. 1761/1940 pentru Calea D. nr. 47 C și dosarul nr. 1763.
Din înscrisurile menționate rezultă clar existența celor patru corpuri de clădire edificate conform schiței cadastrale în anii 1922, 1923 și 1928 (ultimele două corpuri) așa încât existența cărții funciare unice pentru toate cele patru corpuri de clădire și terenul aferent sub nr.1760/1940 fac pe deplin dovada proprietății N.O., autorul pârâtelor.
împrejurarea că nu s-a depus de către pârâte autorizația de construcție pentru toate corpurile de clădire este nerelevantă, în condițiile în care faptul existenței construcțiilor menționate pe terenul proprietatea lui N.O. dovedește că au fost stăpânite de acesta sub nume de proprietar, plătind pentru ele impozite, conform înscrisurilor aflate la dosar.
La data de 21 iulie 1927 conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.23098 la Tribunalul Ilfov, Secția Notariat (fila 11 dosar fond), N.O. vinde lui Ș.N. imobilul proprietatea sa situat în București Calea D. nr. 47, fost 55, corpul A, de la stradă, compus din: pivniță, parter, trei etaje și mansardă, împreună cu o porțiune din terenul "ce-l stăpânesc" în baza contractelor de vânzare-cumpărare nr. 27.061/1921 și nr. 15167/1921.
N.O. vinde așadar lui Ș.N. imobilul din Calea D. nr. 47, fost 55, (pe care între timp edificase construcția-corp A) cumpărat de la R.B.
Așa se explică faptul că anul 1940 când s-a înființat cartea funciară N.O. era proprietarul numai al celor 4 corpuri de clădire ( ce au format obiectul întabulării cadastrale) cu terenul aferent (cumpărat de la R.B. și D.D., din care a vândut lui Ș.N. o porțiune).
Din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între N.O. și R.B. (nr. 14.967/1923) coroborat cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 27.161 din 12 decembrie 1921 (fila 18 dosar apel) ce identifică imobilul cumpărat de R.B. de la Administrația Casei Școlare, rezultă fără putință de tăgadă că întreaga suprafață de teren și cu construcțiile aflate pe acesta în Calea D., nr. 47 (fost 55) au devenit proprietatea lui N.O., căci, în spiritul dispozițiilor art. 977-985 C. civ., ignorate de instanța de apel, rezultă clar și neechivoc faptul că voința lui R.B. și a lui N.O. a fost să vândă, respectiv să cumpere, nu numai casa veche ruinată, ci întreg terenul pe care se situa această casă. Numai așa se explică identitatea de vecinătăți rezultând din cele două contracte.
în contractul de vânzare-cumpărare nr. 27.161 din 12 decembrie 1921 vecinătățile imobilului din Calea D., nr. 47, fost 55 cumpărat de R.B. sunt: la răsărit - strada; la apus și miază-zi proprietatea D. D. și la miază-noapte - proprietatea S., iar în contractul de vânzare-cumpărare nr. 14.967/1923 prin care R.B. vinde lui N.O. același imobil, vecinătățile sunt: la răsărit: strada; la apus și miază-zi - proprietatea D.D. și la miază-noapte - proprietatea S.
Aceleași vecinătăți se regăsesc și în contractul de vânzare-cumpărare nr. 23.098 din 21 iulie 1927 prin care N.O. vinde imobilul lui Ș.N., cu excepția laturii de Vest ce aparținea lui N.O.
Rezultă, așadar, fără putință de tăgadă, calitatea lui N.O. (autorul pârâtelor) de proprietar asupra terenului rămas (circa 400 mp) din terenul cumpărat de la R.B. în momentul când i-a vândut imobilul lui Ș.N., în anul 1927, iar contractul de vânzare-cumpărare nr. 331 din 8 ianuarie 1926, face dovada calității de proprietar a lui N.O. asupra întregului lor de teren din Calea D. nr. 45, teren care, adăugat la partea de aproximativ 400 mp de la R.B., se constituie în întregul lot proprietatea N.O., încă din anul 1927.
Din adresa nr. 13.098 din 30 ianuarie 2002 eliberată de Direcția Impozite și Taxe Locale sector 1 București (fila 82 dosar fond) rezultă că în perioada 1942-1945 a figurat cu rol fiscal N.O. pentru imobilul din Calea D. nr. 45-47 compus din 4 corpuri de clădire (corp I B; corp II C; corp III D și corp IV E) înscris la matricola 44, poziția 60, iar în perioada 1945-1948 rămâne ca proprietar pentru corp IV E din același imobil, iar în anul 1948 figurează înscris la matricola 45, poziția 1156, pentru imobilul din Calea D. nr. 45 A.
Rezultă, așadar, că N.O. și M.O., autorii pârâtelor, erau adevărații proprietari ai imobilelor locuințe pe care le-au donat la 16 martie 1945 prin contractul de donație-partaj autentificat sub nr. 14081 la Tribunalul Ilfov, Secția Notariat, celor patru fiice ale lor.
în acest context, expertiza efectuată în cauză avută în vedere și de către instanța de apel, este nerelevantă în condițiile în care concluziile expertului sunt în vădită contradicție cu actele autentice deja menționate și analizate care dovedesc calitatea de proprietari a autorilor pârâtelor la data când le-au donat apartamentele din corpurile B și C din Calea D., nr. 47, București. Dacă s-ar însuși concluzia expertului în sensul că din anul 1923 nu s-a mai construit nimic pe terenul din Calea D. nr. 45-47, preluată necritic de către instanțe, ar însemna că și clădirea edificată de soții O. pe terenul cumpărat de la D.D. nu ar exista.
Indiferent de adresele cadastrale primite de-a lungul timpului pentru imobilul din Calea D. nr. 45-47, ceea ce interesează în speță este dacă la data de 16 martie 1945 autorii pârâtelor erau proprietari și asupra corpurilor B și C, iar răspunsul nu poate fi decât afirmativ "așa cum s-a arătat anterior".
Ca argument în plus în sensul că soții N. și M.O. nu ar fi fost proprietarii imobilului din Calea D. nr. 47, instanța de fond, cât și instanța de apel au reținut că imobilul din Calea D. nr. 47 A și 47 B era proprietatea lui M. și M.C. preluat în proprietatea statului prin Decretul nr. 218/1960, concluzie la care instanțele au ajuns în baza adeverinței nr. 2108/1996 eliberată de SC H.N. SA.
Concluzia instanțelor este greșită, în condițiile în care din contractul de vânzare-cumpărare nr. 24888 din 25 septembrie 1945 (fila 76 dosar fond), coroborat cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 62.103 din 19 decembrie 1945 (fila 78 dosar fond), rezultă că N.O. a vândut soților M. și E.H.C. apartamentul de la parter din Calea D. nr. 45 D și 108 mp curte, pe strada aleii cu intrare prin Calea D. nr. 45-47.
Deci, N.O. vinde soților C. un apartament situat în corpul D, în configurația existentă în 1945, după unificarea cărților funciare în 1940.
De asemenea, prin actul de vânzare-cumpărare nr. 62103 din 19 decembrie 1945 (fila 78 dosar fond), N.O. vinde soților E. și N.T.D. un alt apartament de la etajul 1 al imobilului din Calea D. nr. 45 D, plus 232 mp curte.
Faptul că corpurile de clădire B și C (din care s-au donat pârâtelor câte un apartament) au primit ulterior numerele 47 A și 47 B, este nerelevant, în condițiile în care, în anul 1945 ele erau identificate ca fiind corpurile B și C iar proprietari erau N. și M.O.
în concluzie, N.O. fiind proprietarul și al celor două corpuri de clădire B și C în baza contractelor de vânzare-cumpărare menționare, în mod greșit instanța de apel ca și instanța de fond au reținut că acesta nu mai era proprietarul imobilului donat la data încheierii actului de donație-partaj în litigiu și a admis acțiunea formulată de reclamantă.
Drept urmare, constatând că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra tuturor dovezilor administrate, ceea ce a determinat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 948 pct. 4 și 968 C. civ., dar și a art. 977 C. civ., recursul declarat în cauză se privește ca fondat și a fost admis conform art. 314 C. proc. civ. raportat la art. 312 din același cod, cu consecința modificării deciziei atacate în sensul admiterii apelului formulat de pârâte împotriva sentinței primei instanțe, ce a fost schimbată în tot în sensul că a fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de reclamantă.
| ← ICCJ. Decizia nr. 9682/2006. Civil | ICCJ. Decizia nr. 9673/2006. Civil → |
|---|
