ICCJ. Decizia nr. 3640/2012. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 3640/2012
Dosar nr. 22338/3/2010
Şedinţa publică de la 26 septembrie 2012
Asupra recursului de faţă, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin Sentinţa comercială nr. 2575 din 14 martie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că la data de 30 aprilie 2010, când părţile s-au prezentat la notar pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, societatea pârâtă a prezentat (conform art. 6.2 din antecontract) extrasele de carte funciară, certificatele fiscale, adeverinţe de la asociaţia de proprietari şi adresele de radiere a ipotecii şi interdicţiilor nr. 2244 şi nr. 22445 din 30 aprilie 2011 eliberate de PB România SA, adrese potrivit cărora banca solicită radierea ipotecii de rang I şi a interdicţiilor aferente, cu condiţia ca restul de preţ să fie achitat în termen de 10 zile de la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare. Tribunalul a apreciat că nefinalizarea radierii şi inexistenţa acestei menţiuni în cartea funciară nu poate conduce la rezoluţiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare din culpa pârâtei (promitent-vânzător), fiind notorie practica dezvoltatorilor în relaţia cu băncile de a radia ipoteca după încasarea preţului şi acoperirea creditului. De altfel, nu s-a invocat de către reclamantă încălcarea unei obligaţii esenţiale a antecontractelor, părţile declarându-se şi fiind pregătite să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Apelul declarai de reclamanta SC M.I. SRL - prin administrator judiciar V.C. SPRL a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă prin Decizia civilă nr. 371 de la 18 octombrie 2011.
Pentru a pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Prima critică referitoare la nesocotirea de către instanţa de fond a clauzelor obligatorii asumate de părţi prin cele două antecontracte de vânzare-cumpărare este nefondată. Din motivarea hotărârii atacate rezultă că tribunalul a apreciat, pe de o parte, ca fiind îndeplinite obligaţiile asumate de intimata-pârâtă urmare a prezentării extraselor de carte funciară, certificatelor fiscale, adeverinţelor de la asociaţia de proprietari şi adreselor de radiere a ipotecii şi a interdicţiilor emise de P.B. România SA, iar pe de altă parte a apreciat că nefinalizarea radierii şi inexistenţa acestei menţiuni în cartea funciară nu poate conduce la rezoluţiunea antecontractelor din culpa intimatei-pârâte (promitentul-vânzător). Mai mult, în opinia tribunalului această obligaţie invocată ca fiind încălcată nu reprezintă o obligaţie esenţială la încheierea contractelor, astfel că nu este îndeplinită una din condiţiile rezoluţiunii judiciare.
Faţă de înscrisurile existente la dosarul de fond, instanţa de apel a apreciat că tribunalul în mod corect a interpretat probele administrate în cauză. În raport de clauzele antecontractelor de vânzare-cumpărare ale căror rezoluţiune s-a solicitat a se constata.
Astfel, pentru a putea fi dispusă rezoluţiunea unui contract în baza art. 1020 - 1021 C. civ., sunt necesare a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: una dintre părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia şi debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.
În speţă, apelanta-reclamantă a invocat neprezentarea de către intimata-pârâtă. la momentul în care urma a se încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică, a extraselor de carte funciară din care să rezulte că imobilele în discuţie erau libere de sarcini. Potrivit pct. l din antecontractele încheiate de părţi, intimata-pârâtă avea şi obligaţia de a construi respectivele apartamente, ceea ce duce la concluzia că în prezenta cauză apelanta-reclamantă a invocat o neexecutare parţială a obligaţiilor intimatei, situaţie în care revine instanţei de judecată dreptul de a aprecia în ce măsură obligaţia invocată ca fiind neexecutată este esenţială şi justifică rezoluţiunea antecontractelor.
Din înscrisurile prezentate instanţa de fond a apreciat corect că obligaţia invocată ca nefiind executată nu este o obligaţie esenţială. În plus faţă de argumentele tribunalului. Curtea a arătat că înscrisurile prezentate de intimata-pârâtă la data de 30 aprilie 2010 (potrivit încheierii de certificare de fapte nr. 2046 din 30 aprilie 2010 a notarului public M.P.) sunt suficiente pentru a se considera îndeplinită obligaţia asumată prin antecontracte. Asta deoarece, conform Adreselor nr. 2244 şi nr. 2245 din 30 aprilie 2010 emise de P.B. România S.A. (bancă în favoarea căreia era instituită ipoteca de rang I şi interdicţiile aferente), aceasta a solicitat Oficiului de cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1 Bucureşti radierea ipotecii de rang I instituită în favoarea sa asupra imobilelor în discuţie.
Având în vedere că aceste adrese au fost emise de bancă în chiar ziua de 30 aprilie 2010, neexistând timpul necesar operării menţiunilor în cartea funciară de către OCPI. Însă ele au fost prezentate notarului în faţa căruia urmau a se autentifica contractele de vânzare-cumpărare, Curtea a apreciat că intimata-pârâtă şi-a îndeplinit obligaţiile asumate la pct. 6.2 din antecontractele de vânzare-cumpărare. Interpretarea coroborată a extraselor de carte funciară cu adresele de radiere a ipotecii emise de bancă fac dovada îndeplinirii obligaţiei asumate (la dala la care urmau a se încheia contractele în formă autentică imobilele să fie libere de sarcini), iar interpretarea ad litteram a art. 6.2. nu ar reprezenta decât un formalism excesiv, cu ignorarea conţinutului de fond a obligaţiei asumate.
Curtea a constatat că apelanta-reclamantă a fost cea care a refuzat încheierea acestor contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică (potrivit menţiunilor din aceeaşi încheiere de certificare de fapte nr. 2046 din 30 aprilie 2010), deşi în baza adreselor de radiere a ipotecii de rang I emise de bancă dreptul de proprietate asupra imobilelor se putea transmite liber de sarcini. Radierea ipotecii asupra imobilelor urma a fi efectuată de Oficiul de Cadastru, această radiere nefiind condiţionată în niciun fel de creditorul ipotecar. Menţiunea privind posibilitatea ca sarcina să fie reînscrisă dacă nu se efectua plata preţului în 10 zile de la semnarea contractelor în formă autentică nu poate fi interpretată ca o neexecutare a obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător. Ea având rolul de a sancţiona cumpărătorul care nu ar fi achitat preţul. Sub acest aspect. Curtea constată că banca, deşi avea o creanţă în valoare totală de 8.900.000 Euro, a emis adresele de radiere a ipotecilor asupra imobilelor în discuţie, menţionând ca şi condiţie de reînscriere (şi nicidecum de ridicare a sarcinii) plata în termen de 10 zile a sumei de 229.367,22 Euro şi respectiv 313.807,28 Euro (rest de plată pentru cele două apartamente şi nicidecum credit acordat intimatei-pârâte).
Mai mult, apelanta-reclamantă nu a făcut dovada că era gata să-şi îndeplinească obligaţiile de plată a restului de preţ, în urma încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică. Asta deoarece, pe de o parte, din contractul de împrumut purtând dată certă nr. 34 din 15 februarie 2010 nu rezultă că împrumutul urma a se acorda societăţii apelante-reclamante ci persoanei fizice asociat al acesteia, iar pe de altă parte din extrasele de cont depuse în apel nu rezultă că la data de 30 aprilie 2010 în contul apelantei se afla suma de bani necesară achitării preţului. Din contră, din extrasul de cont nr. 1 din 1 iulie 2011 rezultă că la data de 25 martie 2010 soldul în euro era „zero", apelanta-reclamantă încasând o sumă de 386.423,05 Euro abia la data de 1 iulie 2011, prin recuperare în cadrul unui Dosar nr. 524/2011.
Incapacitatea de plată a apelantei-reclamante rezultă şi din Încheierea din 24 martie 2010 pronunţată în Dosarul nr. 14387/3/2010 al Tribunalului Bucureşti, secţia a VII-a comercială, încheiere prin care s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei apelantei-reclamante, la solicitarea sa. Reţinându-se susţinerile părţii potrivit cărora nu mai dispunea de fonduri băneşti suficiente pentru plata datoriilor exigibile.
S-a mai apreciat că sunt neîntemeiate susţinerile apelantei referitoare la "nejudecarea cauzei de către instanţa de fond. Din cuprinsul motivării soluţiei pronunţate, Curtea a constatat că tribunalul, chiar dacă într-un mod foarte succint, a atins toate problemele rezoluţiunii, reţinând că nefinalizarea radierii şi inexistenţa menţiunii în cartea funciară cum că „imobilele sunt libere de sarcini nu poate conduce la rezoluţiunea contractului, aceasta nefiind o obligaţie esenţială, astfel că nu este îndeplinită una din condiţiile rezoluţiunii judiciare.
Faţă de toate cele reţinute mai sus a rezultat că nu s-a făcut dovada neîndeplinirii culpabile a vreunei obligaţii esenţiale de către intimata-pârâtă şi nici dovada îndeplinirii de către apelanta-reclamantă a obligaţiilor asumate (sau a împrejurării că era gata să-şi îndeplinească obligaţiile corelative de plată a preţului la momentul solicitării încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică) motiv pentru care nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1020 - 1021 C. civ. privind rezoluţiunea judiciară.
Ca urmare Curtea a constatat că sunt nefondate criticile aduse de apelanta-reclamantă soluţiei pronunţată de instanţa de fond motiv pentru care în baza art. 296 C. proc. civ. s-a respins apelul ca atare.
Împotriva acestei decizii, reclamanta SC M.I. SRL a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea lui, modificarea deciziei comerciale recurate, în sensul admiterii în totalitate a apelului declarat împotriva sentinţei instanţei de fond cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.
În susţinerea motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta invocă încălcarea principiului înscris în art. 969 alin. (1) C. civ., potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Sub acest aspect, se susţine faptul că este adevărat că atunci când clauzele actului sunt îndoielnice, susceptibile de mai multe înţelesuri, judecătorul poate să le interpreteze însă, în cuprinsul antecontractelor sunt stipulate clauze clare, obligatorii pentru părţi acestea neputând fi interpretate de instanţă, sau eventual anulate, prin folosirea sintagmei „formalism excesiv".
Astfel, potrivit art. 1, pct. 1.2. din antecontractele de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător avea obligaţia ca „la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate asupra imobilului să fie transferat promitentului-cumpărător liber de orice sarcini, şi acesta din urmă va deveni proprietarul exclusiv al apartamentului"; potrivit art. 6, pct. 6.2. promitentul-vânzător avea obligaţia să prezinte la data semnării nu orice fel de act ci un extras de Carte Funciară care să ateste faptul că este proprietar deplin şi exclusiv asupra imobilului şi că imobilul este liber de orice sarcini sau privilegii.
De asemenea, potrivit art. 7, pct. 7.2. „până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul-vânzător se obligă să obţină radierea ipotecii asupra terenului condominiului şi să depună, la data semnării, un extras de Carte Funciară care să ateste faptul că imobilul este liber de orice sarcini şi privilegii".
În raport de clauzele contractelor a căror rezoluţiune s-a cerut, instanţa apelului a reţinut că intimata avea şi alte obligaţii asumate prin contract, obligaţii pe care şi le-a executat, faţă de care consideră că recurenta nu a invocat cauze de rezoluţiune, ci doar o neexecutare parţială a antecontractelor, fapt pentru care instanţei i-a revenit dreptul de apreciere.
Cu privire la obligaţia reţinută ca executată, respectiv aceea de a „construi respectivele apartamentele", recurenta a susţinut că promitenta-vânzătoare avea obligaţia să vândă apartamentele până cel târziu în luna septembrie 2009. Iniţiativa semnării contractelor de vânzare-cumpărare a aparţinut recurentei, care, la data de 23 martie 2010 a notificat promitenta-vânzătoare să se prezinte la notar.
Recurenta a mai susţinut că din nicio probă administrată nu rezultă că promitenta-vânzătoare ar fi finalizat construcţia apartamentelor la data menţionată în antecontracte, şi nici la data la care aceasta a fost convocată la notar. Mai mult instanţa nu a fost învestită în a aprecia o excepţie de neexecutare a contractului, ci să constate neîndeplinirea obligaţiilor asumate de promitenta-vânzătoare prin contract, sens în care urma a dispune rezoluţiunea.
Cu referire strictă la clauzele indicate ca fiind nerespectate, cât şi la faptul că nerespectarea acestora atrage rezoluţiunea antecontractelor din culpa promitentei-vânzătoare, recurenta a susţinut că instanţa a reţinut în mod greşit că interpretarea ad litteram a art. 6.2. ar reprezenta un formalism excesiv, cu ignorarea conţinutului de fond a obligaţiei asumate. Totodată, netemeinic instanţa de apel a reţinut că existenţa înscrierii ipotecii în cartea funciară a imobilului nu ar echivala cu o neîndeplinire a vreunei obligaţii esenţiale, câtă vreme banca şi-a exprimat acordul ridicării temporare a acesteia.
În consecinţă, susţine recurenta, instanţa de apel a reţinut că executarea întocmai a clauzelor contractului ar da dovadă de un formalism excesiv, valorificând, în contra contractelor încheiate, o adresă aparţinând unui terţ faţă de raportul juridic contractual, adresă ce a condus la respingerea acţiunii ca nefondată.
Cu privire la motivul de recurs prevăzut de disp. art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se susţine că instanţa de apel în mod eronat a interpretat normele juridice aplicabile, în speţă a art. 1020, art. 1021 C. civ.
Sub acest aspect, recurenta arată că a solicitat rezoluţiunea contractelor în raport de neîndeplinirea obligaţiilor mai sus menţionate şi că a probat că sunt îndeplinite toate condiţiile rezoluţiunii judiciare, inclusiv faptul că s-a declarat gata să-şi îndeplinească obligaţia de plată a diferenţei de preţ.
Recurenta a susţinut că instanţa avea de analizat în totalitate condiţiile rezoluţiunii judiciare, şi nu pe cele ale excepţiei de neexecutare a contractului, în raport de care avea să constate rezoluţiunea.
Prin întâmpinare, intimata SC P.I. SRL Bucureşti a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei recurate.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, va reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Raportat la motivul de recurs prevăzut la art. 308 pct. 8 C. proc. civ., recurenta susţine că actul dedus judecăţii a fost greşit interpretat, cu consecinţa schimbării înţelesului vădit neîndoielnic al acestuia întrucât în cuprinsul antecontractelor ar fi stipulate clauze clare, obligatorii pentru părţi (art. 1.2, art. 6.2. art. 7.2) ce nu puteau fi cercetate de instanţă în strânsă corelaţie cu voinţa lor internă. Făcând o asemenea interpretare instanţa ar fi denaturat actul juridic, ignorând sensul clar şi precis al acestuia, iar ca urmare, a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii judiciare.
Cu alte cuvinte, recurenta susţine că părţile au convenit de fapt, la încheierea contractului, ca antecontractele să fie rezolvate dacă la momentul semnării intimata nu depune extrase din care să rezulte radierea ipotecii.
De asemenea, pentru înlăturarea acestui prezumtiv motiv de rezoluţiune clar precizat, nu ar fi suficiente adrese către O.C.P.I. prin care banca - creditor ipotecar - solicita radierea ipotecii. Se susţine că această clauză clară şi precisă a fost substituită de instanţă sub pretextul interpretării, iar din acest motiv s-a respins cererea de rezoluţiune.
Raportat la aceste aspecte, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut corect că reclamanta a invocat o neexecutare parţială a obligaţiilor intimatei şi că revine instanţei dreptul de a aprecia în ce măsură obligaţia invocată ca fiind neexecutată este esenţială şi justifică rezoluţiunea.
Din înscrisurile prezentate s-a apreciat că obligaţia invocată ca fiind neexecutată nu este o obligaţie esenţială. Totodată, curtea arată că înscrisurile prezentate la data semnării sunt suficiente pentru a se considera îndeplinită obligaţia asumată prin antecontracte. Interpretarea coroborată a extraselor de carte funciară cu adresele de radiere a ipotecii emise de bancă fac dovada îndeplinirii obligaţiilor, iar interpretarea ad litteram a art. 6.2. nu ar reprezenta, într-adevăr, decât un formalism excesiv, cu ignorarea conţinutului de fond a obligaţiei asumate.
Faţă de susţinerile recurentei, în cuprinsul clauzelor invocate nu se menţionează nicăieri sancţiunea rezoluţiunii. În aceeaşi ordine de idei, art. 6.2. se regăseşte la capitolul intitulat „condiţii suspensive pentru semnare, iar potrivit art. 6.3. „părţile pot renunţa la oricare şi toate condiţiile suspensive de mai sus, în măsura în care este permis de lege". De asemenea, singurele prevederi speciale ce reglementează încetarea antecontractului se regăsesc la art. 9 din antecontracte, unde se prevede încetarea fie prin acordul părţilor, fie pentru nerespectarea obligaţiilor de către promitentul-cumpărător, în special cele prevăzute la art. 3.1., 5.9. şi 8.
Aşadar, nu s-ar putea reţine că instanţa a înlăturat înţelesul vădit neîndoielnic al clauzelor indicate de recurentă, procedând la o interpretare a întregului act dedus judecăţii. Raportat la acest aspect, nu este incident motivul prevăzut la art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Raportat la motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susţine recurenta că au fost interpretate greşit art. 1020, 1021 C. civ. Astfel, instanţa nu ar fi constatat că intimata nu a convocat-o pe recurentă la semnare, că nu a fost respectat termenul de predare şi că recurenta nu putea dispune valabil de bun la data semnării contractelor, iar că aceste motive erau suficiente pentru a se constata rezoluţiunea.
În primul rând, se critică doar modul de apreciere a unor probe ce au tins la dovedirea îndeplinirii respectivelor obligaţii. Raportat la situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel, hotărârea este legală.
În al doilea rând intimata a probat că recurenta a primit un răspuns la convocarea propusă pentru data de 8 aprilie 2010 şi că ambele părţi au fost prezente la data de 30 aprilie 2010, la notarul propus de recurentă. Este neîntemeiată susţinerea privind nerespectarea termenului de predare, la fel şi susţinerea potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare nu putea fi perfectat în mod valabil.
Totodată, s-a reţinut de către instanţa de apel că recurenta nu a dovedit că era gata să-şi îndeplinească obligaţiile corelative de plată a preţului la momentul solicitării încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru a se dispune rezoluţiunea.
Astfel, nu rezultă din Contractul de împrumut nr. 34 din 15 februarie 2010 că împrumutul urma a se acorda societăţii reclamante, ci persoanei fizice asociat al acesteia, iar din extrasele de cont nu rezultă că în contul reclamantei se afla suma de bani necesară achitării preţului la 30 aprilie 2010. Incapacitatea de plată rezultă şi din Încheierea din 24 martie 2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti în Dosarul nr. 14837/3/2010, prin care s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolenţei recurentei, la solicitarea acesteia.
În raport de criticile aduse situaţiei de fapt astfel cum a fost reţinută în baza probelor administrate de instanţa de apel, instanţa de recurs nu le poate cenzura în această cale de atac, rezervată exclusiv criticilor de nelegalitate, iar pentru aceste considerente nici nu poate fi incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Pentru toate considerentele reţinute, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 371 din 18 octombrie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 371 din 18 octombrie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 septembrie 2012.
Procesat de GGC - LM
| ← ICCJ. Decizia nr. 3635/2012. Civil. Acţiune în constatare.... | ICCJ. Decizia nr. 3644/2012. Civil. Constatare nulitate act.... → |
|---|
