ICCJ. Decizia nr. 3896/2013. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3896/2013
Dosar nr. 8896/2/2012
Şedinţa publică de Ia 23 septembrie 2013
Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea principală înregistrată la 07 ianuarie 2011, reclamantul a solicitat ca pârâta să fie obligată să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul „Cinematograful A.", proprietate publică a municipiului Sfântu Gheorghe situat în strada K.C.S. înscris în CF nr. CC1. Sfântu Gheorghe nr. cadastral C1. compus din teren în suprafaţă de 1.722 mp, cinematograf şi centrala termică, cu obligarea pârâtei la plata echivalentului în RON a sumei de 784 euro/lună reprezentând despăgubiri civile aferente folosinţei imobilului după data de 31 decembrie 2010 şi până la data predării efective a imobilului, cu cheltuieli de judecată.
Pârâta SC I.D.C. SRL pe calea unei cererii reconvenţionale a solicitat să se constate existenta unui drept al său de creanţă asupra reclamantului, în sumă de 458.726,26 euro, reprezentând cheltuieli necesare şi utiie cu titlu de investiţii efectuate
la imobilul din Municipiul Sfântu Gheorghe, str. K.C.S., judeţ Covasna, ca urmare a contractului de închiriere nr. I1./24 ianuarie 2006 modificat prin actele adiţionale aferente, după care să fie obligat reclamantul să îi achite contravaloarea acestor investiţii necesare şi utile, cu dobânda legală de la data formulării acţiunii şi până la data plaţii efective, să se recunoască existenţa unui drept de retenţie al pârâtei asupra spaţiului cinematografului „A." până la plata sumei anterior menţionate.
Prin încheierea de şedinţă de la termenul de judecată din 22 decembrie 2011 tribunalul a dispus conexarea la Dosarul nr. 72/305/2011 a Dosarului nr. 3654/119/2011, constatând că între cererea reconvenţională din cel dintâi dosar şi acţiunea introductivă din cei deal doilea dosar există o legătură nu doar de conexitate ci şi de litispendenţă.
Litispendenţa s-a creat ca urmare a faptului că şi în cadrul Dosarului nr. 3654/119/2011, dosar format prin înregistrarea unei acţiuni la 04 octombrie 2011, SC I.D.C. SRL a solicitat în contradictoriu cu municipiul Sfântu Gheorghe prin primar constatarea existenţei unui drept al său de creanţă în sumă de 458.726,26 euro provenit din aceleaşi investiţii realizate asupra cinematografului „A.", cu recunoaşterea unui drept de retenţie asupra acestuia, starea de conexitate apărând ca urmare a faptului că pe lângă aceste două petste, SC I.D.C. SRL a solicitat şi constatarea unei compensaţii legale între această creanţă şi cea pe care ia rândul său o are municipiul împotriva societăţii, respectiv cea de 109.019,49 RON la provenind din chiriile restante la care se adaugă penalităţi de întârziere până la achitarea debitului principal sau până la admiterea acţiunii introductive din Dosarul nr. 3654/119/2011, în subsidiar solicitându-se stingerea creanţelor reciproce prin mecanismul compensaţiei judiciare.
Prin încheierea de şedinţă de la termenul de judecată din 30 iunie 2011 s-a dispus conexarea la Dosarul nr. 72/305/2011 şi a Dosarului nr. 1713/119/2011 al Tribunalului Covasna, dosar în care s-a înregistrat la data de 29 aprilie 2011 acţiunea reclamantei SC I.D.C. SRL în contradictoriu cu pârâtul municipiul Sfântu Gheorghe prin primar (pentru Consiliul Local al municipiului Sfântu Ghorghe), prin care s-a cerut să se constate existenţa dreptului reclamantei de a încheia cu municipiul Sfântu Gheorghe în calitate de succesor în drepturi şi obligaţii a R.A.D.E.F. R.F., a unui contract de vânzare - cumpărare a activelor cinematografului „A.” inclusiv a terenului aferent de 1.816 mp pentru preţul total de 69.778 euro, cu obligarea pârâtului sa încheie act autentic de vânzare-cumpărare pentru acest imobil, în caz contrar hotărârea judecătorească să ţină loc de act apt de intabulare, după care să se înscrie într-o CF nouă dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestuia, cu radierea dreptului de proprietate al municipiului Sfântu Gheorghe şi a dreptului de administrare operativă ai R.A.D.E.F. asupra acestui bun, odată cu rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătoreşti.
Municipiul Sfântu Gheorghe a depus o cerere de chemare în garanţie a R.A.D.E.F. R.F. solicitând ca în situaţia în care s-ar dovedi că societatea SC I.D.C. SRL a efectuat totuşi unele investiţii minore atunci acestea să fie suportare de R.A.D.E.F. în solidar cu municipiul Sfântu Gheorghe.
Chemata în garanţie R.A.D.E.F. a depus întâmpinare invocând excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, întrucât odată cu predarea imobilului către Consiliul Local al municipiului Sfântu Gheorghe, activul cinematografic nu se mai află în administrarea regiei.
Prin sentinţa civilă nr. 2187 din 22 iunie 2012 Tribunalul Covasna a respins excepţia inadmisibilităţii cererii pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cât şi excepţia inadmisibilităţii cererilor pentru constatarea compensaţiei legale şi recunoaşterea unui drept de retenţie.
A respins excepţia tardivităţii cererii de chemare în garanţie formulată de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe împotriva R.A.D.E.F. „R.F.".
A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chematei în garanţie R.A.D.E.F. „R.F.".
A respins, ca rămas fără obiect, capătul de cerere pentru predarea imobilului „Cinematograful A." situat în municipiul Sfântu Gheorghe, str. K.C.S., judeţ Covasna, formulat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe prin primar cu sediul în municipiul Sfântu Gheorghe, str. P.S., judeţ Covasna, în cadrul acţiunii principale introduse împotriva pârâtei SC I.D.C. SRL prin administrator judiciar C.I.C. cu sediul procesual ales în municipiul Braşov, str. P. judeţ Braşov.
A suspendat judecata capătului de cerere din aceeaşi acţiune principală având ca obiect obligarea pârâtei SC I.D.C. SRL la plata unor despăgubiri în cuantum de 784 euro/lunar începând cu data de 31 decembrie 2010 şi până la data predării imobilului mai sus arătat, 22 martie 2012.
A respins, ca neîntemeiată, acţiunea conexă formulată de reclamanta SC I.D.C. SRL împotriva pârâtului municipiul Sfântu Gheorghe prin primar (pentru Consiliul local al municipiului Sfântu Gheorghe), având ca obiect constatarea existenţei dreptului reclamantei de a încheia cu pârâtul contract de vânzare -cumpărare pentru imobilul „Cinematograful A.", obligarea pârâtei la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare în caz contrar pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care suplineşte actul autentic, radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al municipiului Sfântu Gheorghe şi a dreptului de administrare operativă a R.A.D.E.F. „R.F.", corelativ înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei.
A admis în parte cererea reconvenţionaîă formulata de pârâta reclamantă SC I.D.C. SRL împotriva reclamantului pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar.
A constatat existenţa unui drept de creanţă al pârâtei-reclamante asupra reclamantului-pârât, în sumă de 838.000 RON, născut din efectuarea de cheltuieli necesare şi utile ca urmare a lucrărilor de construcţii şi instalaţii din imobilul reprezentând „Cinematograful A.".
A obligat reclamantul pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar să plătească pârâtei reclamante SC I.D.C. SRL suma de 838.000 RON, cu dobânda legală, începând cu data introducerii cererii 28 februarie 2011 şi până la stingerea debitului.
A respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere din acţiunea reconvenţională, având ca obiect recunoaşterea în favoarea pârâtei reclamante a unui drept de retenţie asupra imobilului „Cinematograful A." până la plata creanţei în sumă de 838.000 RON.
A respins, ca neîntemeiate, capetele de cerere conexe acţiunii reconvenţionale, având ca obiect în principal constatarea compensaţiei legale dintre suma de 109.019,49 RON cu penalităţi de întârziere şi cea de 458.726,26 euro, în subsidiar dispunerea compensaţiei judiciare.
A respins ca introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă cererea de chemare în garanţie formulată de reclamantul pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar împotriva R.A.D.E.F.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele considerente:
Iniţial SC I.D.C. SRL a exploatat clădirea cinematografului „A." din municipiul Sfântu Gheorghe în temeiul unui contract de asociere în participaţiune încheiat la 04 iulie 1997 cu R.A.D.E.F. R.F. - Filiala de exploatare a filmelor Covasna, prin art. 3 al acestui contract permiţându-se în mod expres ca societatea comercială intrată în asociere să desfăşoare în clădirea cinematografului activităţi de discotecă, alimentaţie publică, tombolă, agrement, programe muzicale, jocuri distractive şi alte activităţi cultural-administrative. Prin art. 5 al acestui contract (Dosar nr. 72/305/2011), s-a prevăzut dreptul societăţii SC I.D.C. SRL de a executa pe cheltuiala sa proprie lucrări de amenajare construcţii şi lucrări de reparaţie a construcţiei, inclusiv de a dota întreg spaţiul cu mobilier modern. S-a mai prevăzut ca odată cu rezilierea contractului de asociere toate lucrările încorporate imobilului vor trece cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. R.F.
Ulterior, prin contractul de închiriere nr. 3 din 24 ianuarie 2006 încheiat cu R.A.D.E.F. R.F., clădirea cinematografului a fost preluată de SC I.D.C. SRL spre folosinţă în schimbul unei chirii, în art. 2 al contractului menţionându-se că locatarul va folosi spaţiul închiriat tot pentru acelaşi tip de activitate ca şi cea amintită în contractul de asociere în participaţiune, respectiv în principal pentru activitatea de discotecă.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 303/2008, imobilul reprezentând clădirea cinematografului „A." din municipiul Sfântu Gheorghe, construcţie şi teren aferent, a trecut din domeniul privat al statului român şi din administrarea R.A.D.E.F. R.F. în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe şi în administrarea consiliului local al municipiului, fiind predat acestuia din urmă in baza protocolului din 31 martie 2009, act în cuprinsul căruia s-a menţionat că în clădire se află un chiriaş, SC I.D.C. SRL, al cărei contract de închiriere se întinde până la data de 31 decembrie 2010, dosarul cu investiţiile efectuate de acest chiriaş şi recunoscute de R.A.D.E.F. R.F. fiind predat în copie primăriei, menţionându-se şi împrejurarea că societatea chiriaşă a câştigat în justiţie dreptul de a cumpăra de la R.A.D.E.F. R.F. acel cinematograf, în acest sens fiind pronunţată sentinţa comercială nr. 6521 din 14 mai 2007 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, irevocabilă după epuizarea căilor de atac.
Tribunalul a respins excepţia inadmisibilităţii cererii pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare a cinematografului, cât şi excepţia inadmisibilităţii cererilor pentru constatarea compensaţiei legale şi recunoaşterea unui drept de retenţie formulate de SC I.D.C. SRL şi excepţia tardivităţii cererii de chemare în garanţie formulată de municipiul Sfântu Gheorghe împotriva R.A.D.E.F. R.F., deoarece potrivit art. 61 alin. (2) C. proc. civ. o atare cerere atunci când provine de la partea reclamantă se poate depune până la închiderea dezbaterilor înaintea primei instanţe, or, din acest punct de vedere este de observat că municipiul Sfântu Gheorghe deşi este pârât în ceea ce priveşte petitul având ca obiect recunoaşterea şi plata investiţiilor aduse de chiriaş cinematografului „A.", are şi calitatea de reclamant în acţiunea în revendicare imobiliară şi plata de despăgubiri cuantificate la nivelul unei chirii lunare de 784 euro începând cu momentul ulterior datei de 31 decembrie 2010 şi până la predarea efectivă a imobilului.
Apreciind că orice creanţă născută în legătură cu lucrările de reparaţii şi investiţii la imobilul în litigiu, poate fi valorificată numai în raport cu municipiul Sfântu Gheorghe şi nu în contradictoriu cu fostul administrator al cinematografului, R.A.D.E.F. R.F., tribunalul a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chematei în garanţie.
Potrivit pct. 8 din Legea nr. 303/2008 sălile de spectacol cinematografic, împreună cu terenul aferent, au trecut în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale, consiliul local al acesteia preluând activul şi pasivul aferent fiecărei săli sau grădini de spectacol cinematografic pe care o primesc în administrare, prin urmare creanţele chiriaşului provenind din lucrările de amenajare şi construcţii efectuate în legătură cu sala de spectacol cinematografic, s-au transferat în puterea legii, odată cu dreptul de proprietate asupra bunului imobil, către noul proprietar al acestuia, creanţa respectivă intrând în ceea ce s-a denumit de legiuitor ca fiind pasivul sălii de spectacol cinematografic.
Prin această reglementare, legiuitorul nu a făcut decât să ilustreze o situaţie tipică obligaţiei „seriptae in rem", adică acea obligaţie care este opozabilă şi terţului, prin terţ înţelegându-se acea persoană care nu a fost parte contractantă atunci când s-a constituit raportul juridic care a generat dreptul de creanţă, or, tocmai de acest lucru se poate vorbi în cauza de faţă unde locatarul poate fi dezdăunat cu contravaloarea lucrărilor aduse imobilului închiriat de către noul proprietar al imobilului, în speţă municipiul Sfântu Gheorghe. Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut că la 22 martie 2012, a fost pusă în executare decizia comercială nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, astfel că executorul judecătoresc M.P.I. a predat Consiliului Local al municipiului Sfântu Gheorghe clădirea cinematografului, pătrunzând în imobil prin exercitarea forţei publice, bunurile mobile acolo găsite fiind inventariate şi lăsate în custodia consiliului local.
Capătul de cerere având ca obiect revendicarea cinematografului s-a respins ca rămas fără obiect faţă de punerea în executare la 22 martie 2012 a deciziei nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti.
Capătul de cerere din acţiunea principală, având ca obiect obligarea pârâtei SC I.D.C. SRL la plata unor despăgubiri în cuantum de 784 euro lunar începând cu data de 31 decembrie 2010 şi până la data predării imobilului, 22 martie 2012, a fost suspendat pe temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006, întrucât societatea pârâtă se găseşte în procedura insolvenţei.
Acţiunea conexă promovată de SC I.D.C. SRL pentru constatarea existenţei dreptului său de a cumpăra imobilul cinematograful „A.", cu obligarea municipiului la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, urmând ca hotărârea judecătorească să suplinească acest act a fost respinsă, întrucât imobilul în cauză face parte din domeniul public al municipiului Sfântu Gheorghe, fiind ca atare inventariat prin H.G. nr. 1269/2011, la poziţia 606, aşa încât este evident că regimul juridic al bunului este unul care se caracterizează prin inalienabilitate, potrivit Legii nr. 303/2008 neputând fi nici măcar transferat în domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale.
Este adevărat că SC I.D.C. SRL a obţinut pe cale judecătorească obligarea R.A.D.E.F. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentm acest imobil, prin negocierea directă a preţului, numai că o atare hotărâre judecătoreasă putea fi executată strict în raport de R.A.D.E.F., nu şi faţă de municipiul Sfântu Gheorghe.
Referitor la investiţiile realizate de SC I.D.C. SRL este probat cu certitudine că aceste lucrări au fost realizate cu acceptul administratorului bunului de la acea dată, R.A.D.E.F. R.F., fiind vorba de cheltuieli necesare şi utile care au permis folosinţa clădirii conform destinaţiei agreate cu R.A.D.E.F., aceea de discotecă, prin urmare în discuţie nu sunt cheltuieli voluptorii, ci cheltuieli aprobate de administratorul cinematografului de la acea vreme, pentru care există o multitudine de acte justificative, chiar şi o autorizaţie de construcţie.
Expertul constructor a identificat investiţiile ca efectuate de SC I.D.C. SRL în anul 1997 şi în perioada anilor 2005-2010, a căror valoare de piaţă a fost stabilită la suma de 838.000 RON.
O atare preluare a clădirii cu bunurile chiriaşului şi cu lucrările de amenajare şi construcţii realizate de acesta, naşte un drept de despăgubire al celui care a achiziţionat bunurile şi a executat lucrările, drept care potrivit Legii nr. 303/2008 poate fi valorificat în contradictoriu cu cel care a preluat activul şi pasivul clădirii pe care R.A.D.E.F. a avut-o în administrare ca sală de spectacol cinematografic.
În consecinţă, SC I.D.C. SRL trebuie indemnizată cu valoarea de piaţa a investiţiilor sale în bunuri şi lucrări, neputându-i-se acorda suma în concret cheltuită cu acestea deoarece uzura bunurilor şi a lucrărilor o suportă întotdeauna chiriaşul, cu alte cuvinte diferenţa dintre suma cheltuită pentru bunuri şi investiţii şi cea care reprezintă valoarea de piaţă a acestora, se suportă de către chiriaş, în cadrul obligaţiei sale de a folosi imobilul potrivit cu natura şi destinaţia sa.
Chiar dacă prin contractul de asociere în participaţiune s-a prevăzut că R.A.D.E.F. va păstra cu titlu gratuit construcţiile definitiv încorporate în structura imobilului în urma lucrărilor executate de SC I.D.C. SRL, o atare clauză contractuală a produs efecte strict între părţile contractului de asociere, fiind vorba de o desocotire a raporturilor obligaţionale numai între acestea, prin urmare, faţă de municipiul Sfântu Gheorghe, dreptul de creanţă al SC I.D.C. SRL trebuie privit ca unul integral şi neatins de efectele convenţiei de asociere în participaţiune.
Corespunzător celor de mai sus, a fost obligat municipiul Sfântu Gheorghe să plătească societăţii SC I.D.C. SRL suma de 838.000 RON, cu dobânda legală de la data introducerii acţiunii şi până la stingerea debitului.
Capătul de cerere referitor la recunoaşterea unui drept de retenţie asupra imobilului în litigiu până la plata creanţei de 838.000 RON a fost respins ca neîntemeiat întrucât o atare formă de garanţie se poate recunoaşte creditorului numai atunci când acesta deţine bunul asupra căruia urmăreşte instituirea dreptului de retenţie, or, în cauza de faţă SC I.D.C. SRL a pierdut stăpânirea imobilului odată cu îndepărtarea sa pe cale silită din clădirea cinematografului.
S-au respins şi capetele de cerere conexe acţiunii reconvenţionale având ca obiect în principal constatarea compensaţiei legale între suma de 109.019,49 RON cu penalităţi de întârziere şi cea de 458.726,26 euro reclamată cu titlu de investiţii, în subsidiar dispunerea compensaţiei judiciare, întrucât pentru a inciude o creanţă în mecanismul compensaţiei aceasta trebuie să fie certă, adică existenţa ei să nu fie discutabilă din punct de vedere juridic, or, în cauza de faţă SC I.D.C. SRL şi municipiul Sfântu Gheorghe nu au căzut de acord asupra sumei pe care municipiul o are de încasat cu titlu de chirie până la data încetării din 31 decembrie 2010 a contractului de închiriere, prin urmare creanţa este discutabilă sub aspectul întinderii ei, în ultimul rând fiind de menţionat că dacă s-ar constata ori dispune o asemenea compensare, acest lucru s-ar realiza în detrimentul celorlalţi creditori ai SC I.D.C. SRL, creditori înscrişi la masa ei credală, cu alte cuvinte municipiu! şi-ar stinge fie şi parţial creanţa pe care o are împotriva fostului chiriaş ai cinematografului „A.", în timp ce restul creditorilor acestei societăţi comerciale nu se pot îndestula decât în cadrul procedurii concursuale a insolvenţei, ceea ce este inadmisibil.
Împotriva acestei decizii a declarat apel municipiul Sfântu Gheorghe prin care a solicitat schimbarea în sensul respingerii cererii privind acordarea investiţiilor efectuate cu dobânda legală de la data introducerii acţiunii şi până la plata propriu-zisă.
Prin decizia civilă nr. 109 din 19 septembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, s-a admis în parte, apelul declarat de reclamantul Municipiul Sfântu Gheorghe împotriva sentinţei civile nr. 2187 din 22 iunie 2012 pronunţate de Tribunalul Covasna, pe care a schimbat-o în parte în sensul că:
A constatat existenţa unui drept de creanţă al pârâtei reclamante asupra reclamantului pârât, în sumă de 797.363 în Ioc de 838.000 RON, născut din efectuarea de cheltuieli necesare şi utile ca urmare a lucrărilor de construcţii şi instalaţii din imobilul reprezentând „Cinematograful A.".
A obligat reclamantul pârât reconvenţional municipiul Sfântu Gheorghe prin primar să plătească pârâtei reclamante SC I.D.C. SRL suma de 797.363 RON în loc de 835.000 RON cu dobânda legala, începând cu data pronunţării prezentei decizii şi până la stingerea debitului.
A obligat recurentul municipiul Sfântu Gheorghe să plătească intimatei SC I.D.C. SRL suma de 4.000 de RON cheltuieli de judecată parţiale în recurs.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea de Apel a reţinut următoarele:
În fapt pârâta SC I.D.C. SRL a folosit cu destinaţia de discotecă imobilul reprezentând „Cinematograful A." din Sf. Gheorghe în baza contractului de asociere în participaţiune 298 din 4 iulie 1997, a contractului de închiriere din 23 august 2004, a contractului de închiriere din 24 ianuarie 2006 încheiate cu administratorul spaţiului, R.A.D.E.F. „R.F.".
Prin decizia civilă nr. 596 din 3 decembrie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 2806 din 9 octombrie 2008 R.A.D.E.F. a fost obligată să vândă spaţiul pârâtei, vânzare care nu s-a mai realizat datorită apariţiei Legii nr. 303/2008 prin care imobilul a trecut din proprietatea privată a municipiului în proprietatea publică a recurentei, intre recurent şi R.A.D.E.F. s-a încheiat un protocol de predare primire nr. 2683 din 31 martie 2009, iar pârâta a fost evacuată la 22 martie 2012 în baza deciziei nr. 183 din 7 aprilie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti.
Clauzele contractului de asociere în participaţiune nr. 298 din 4 iulie 1997 şi ale contractului de închiriere din 24 ianuarie 2006 nu pot fi invocate de recurentul Municipiul Sfântu Gheorghe întrucât nu a fost parte contractuală, aceste clauze nefiindu-i opozabile.
De altfel prin contractul de închiriere din 24 ianuarie 2006, care este ulterior contractului de asociere în participaţiune dispoziţiile referitoare ia investiţii s-au modificat, stipulându-se la art. 15 că lucrările definitive executate de locatar rămân în proprietatea locatorului, dar în măsura în care contractual se reziliază unilateral, partea fără culpă are dreptul să fie despăgubită pentru toate pagubele suferite, exceptând art. 4 care se referă la plata chiriei şi art. 10 lit. j) referitor la contractele cu furnizorii de utilităţi, în speţă constatându-se încetarea contractului prin expirarea termenului prin decizia nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curţii de Apei Bucureşti.
În speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 1444 C. civ. potrivit căruia locatarii nu pot fi daţi afară mai înainte de a fi dezdăunaţi de locator, iar când acesta nu o face de către cumpărător, în speţă de dobânditor.
În speţă corect s-a respins cererea de chemare în garanţie formulată de recurent împotriva R.A.D.E.F. care nu mai are nicio calitate procesuală pasivă în raport de acest imobil care a intrat în proprietatea publică a Municipiului şi în administrarea consiliului local.
Pârâta a efectuat investiţii la imobil în trei etape.
În prima etapă 1 iulie - 31 decembrie 1997 potrivit expertizei s-au realizat în baza autorizaţiei nr. 35/2006 fiind recepţionate prin procesul verbal de recepţie din 28 noiembrie 1997 constând în lucrări de instalaţii construcţii descrise în anexa 6 la raportul de expertiză constând în instalaţii electrice, de gaz centrala termică, hidroizolaţie acoperiş, confecţii metalice, sanitare, ventilaţie, tâmplărie, pardoseli, toate în valoare de 598.206 RON valoare reactualizată.
În etapa a doua respectiv 1 octombrie 2005 - 31 ianuarie 2007 pârâta a realizat lucrări de construcţii şi instalaţii descrise în anexa 7 la raportul de expertiză constând în tâmplarii, lemn, instalaţii încălzire, sanitare, electrice, identificate prin nota de constatare nr. 7004 din 9 octombrie 2009 în care se prevede expres că mijloacele fixe şi obiectele de inventar sunt achiziţionate pentru desfăşurarea obiectului de activitate al chiriaşului şi nu pentru îmbunătăţiri aduse clădirii, lucrări în valoare 342.813 RON, fiind eliminată din valoarea reţinută de expert de 396.992 RON, suma de 54.179 RON reprezentând mijloace fixe constând în mobilier „aparate muzicale, sonorizare, efecte luminoase, obiecte de inventar, bunuri mobile proprietatea pârâtei care pot fi ridicate de pârâtă.
În etapa a treia 2007-2010 pârâta a realizat lucrări de construcţii şi instalaţii în valoare de 55.679 RON descrise în anexa 8 la raportul de expertiză reprezentând finisaje interioare.
Adunând toate lucrările de investiţii pe cele trei etape rezultă suma de 996.698 RON din care se scade conform calculului expertului tehnic 20% indici de individualizare, rezultă suma de 797.363 RON valoarea de piaţă a investiţiilor.
Lucrările executate de pârâtă reţinute de expert sunt cheltuieli necesare şi utile care măresc valoarea imobilului şi nu voluptuorii.
Faptul că în anexa la protocolul de predare primire se menţionează activul de 35.679 RON valoare sală spectacole care este valoarea contabilă a acestei săli şi pasivul de 4.242 RON reprezentând impozitul aferent clădirii nu absolvă recurenta de plata contravalorii investiţiilor, atâta timp cât în proprietatea recurentului a trecut imobilul aşa cum există, cu toate investiţiile efectuate de pârâta care i-au mărit valoarea. Nu există în Legea nr. 213/1998 dispoziţii prin care să fie interzisă crearea de obligaţii pe seama unităţilor administrativ-teritoriale.
Excepţia prescripţiei pentru investiţiile efectuate de pârâtă în anul 1997 invocată de reclamantă este neîntemeiată având în vedere că termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul lege nr. 167/1958 curge doar de la data evacuării pârâtei din imobil care a avut loc la 22 martie 2012 dată până la care pârâtul nu avea interesul solicitării acestora.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs municipiul Sfântu Gheorghe prin primar, criticând soluţia pentru nelegalitate, invocând greşita aplicare a dispoziţiilor legale privind acordarea investiţiilor efectuate cu dobânda legală de la data introducerii acţiunii, ori de la data pronunţării deciziei şi până la plata efectivă, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
S-a arătat că instanţele de fond şi apel au încălcat prevederile dispoziţiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., deoarece, deşi există suficiente probe la dosar, pentru a-şi forma convingerea, au fost nesocotite aceste probe, respectiv contractele încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea comerciala şi au schimbat ori denaturat sensul lor, ajungând la concluzii eronate, pronunţând astfel hotărâri netemeinice şi nelegale.
Recurentul invocă in acest sens contractul de asociere în participaţiune nr. 298/1997 încheiat între R.A.D.E.F. R.F. şi SC I.D.C. SRL, prin care s-a stipulat că la încetarea contractului, lucrările realizate în baza acestuia trec de drept în proprietatea R.A.D.E.F. cu titlu gratuit (art. 6 din contract).
Această clauză şi-a produs efectele, astfel că la încetarea contractului, investiţiile realizate au trecut în patrimoniul R.A.D.E.F. R.F.
La data transmiterii imobilului Cinematograful A. în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe, investiţiile realizate în baza contractului de asociere în participaţiune nr. 298/1997 au trecut, ca urmare a voinţei pârtilor, cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. Ulterior, acestea s-au transmis prin efectul Legii nr. 303/2008 din patrimoniul R.A.D.E.F.-ului în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe.
Prin urmare este eronată aserţiunea instanţelor că această asociere în participaţiune şi-ar fi produs efectele numai faţă de R.A.D.E.F., iar nu faţa de municipiul Sfântu Gheorghe. Aşadar, odată efectele produse, sunt produse definitiv, şi pentru toate transmiterile succesive, iar nu cum greşit a argumentat instanţa de fond că s-a născut un drept de creanţă al SC I.D.C. SRL. Aşadar, nu se poate susţine de o instanţă că anumite clauze care îi sunt favorabile creditorului se menţin, iar altele care îi sunt defavorabile nu îşi produc efectele.
De altfel, există o contradicţie între susţinerile instanţelor de fond şi de apel care afirma ca municipiul Sfântu Gheorghe nu se poate prevala de prevederile contractului de asociere în participaţiune nr. 298/1997, dar cu toate acestea instanţa a obligat paratul la plata investiţiilor necesare şi utile realizate la imobil.
S-a invocat de recurent că municipiul Sfântu Gheorghe nu a iniţiat vreun raport contractual sau de altă natură cu SC I.D.C. SRL, care să creeze anumite obligaţii, ci a preluat raportul preexistent de la R.A.D.E.F. R.F., în starea în care se afla ia data apariţiei Legii nr. 303/2008, respectiv cu investiţiile efectuate de SC I.D.C. SRL, trecute în patrimoniul R.A.D.E.F. R.F.
S-a mai invocat faptul că, atât prin contractul de închiriere nr. I1./2006, cât şi prin nota de constatare predate odată cu dosarul investiţiilor, se constată trecerea în proprietatea locatorului cu titlu gratuit a lucrărilor executate la clădire.
Astfel, prin art. 15 al contractului de închiriere se întăreşte încă odată ceea ce s-a stipulat în contractul de asociere în participaţiune cu privire la lucrările definitive executate, astfel incat lucrările definitive executate de către locatar pe durata închirierii rămân în proprietatea locatorului. Aceste prevederi se refera la investiţiile realizate după anul 2006.
Or, în această situaţie, aserţiunea instanţelor de fond şi de apel că acest raport este valabil numai faţă de R.A.D.E.F., este nefondată şi a condus la pronunţarea unei hotărâri netemeinice şi nelegale.
S-a invocat de către recurent faptul ca instanţa de fond nu a luat în considerare şi nu a făcut nicio referire la obiecţiunile la expertiza realizată de expert în construcţii A.G. Nu au fost luate in considerare obiectivele formulate, iar concluziile nu sunt pertinente pentru soluţionarea cauzei.
În fine, recurentul a arătat că efectuează cheltuieli cu privire la bunurile mobile aparţinând intimatei-reci amante transmise odată cu imobilul cinematograf, preluat de la R.A.D.E.F.
Recursul este întemeiat.
Examinând susţinerile recurentului, Înalta Curte constată că acestea se încadrează in dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., urmând să le analizeze din această perspectivă.
Sintetizând motivele de recurs se constată că, in esenţă, recurentul-pârât municipiul Sfântu Gheorghe a arătat că instanţa de apel a expus considerente contradictorii, deoarece a apreciat, pe de o parte că pârâtul nu a fost parte in contractul de asociere in participaţiune şi în contractele de închiriere, iar pe de altă parte a considerat că aceste contracte au produs efecte faţă de unitatea administrativ-teritorială cu privire la dreptul de creanţă născut in favoarea societăţii comerciale reclamante.
Cât priveşte încadrarea în dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., susţinerile recurentului nu se circumscriu acestui motiv de modificare, întrucât, invocând interpretarea greşită a clauzelor din contractele încheiate între R.A.D.E.F. şi intimata SC I.D.C. SRL, aceste critici se încadrează în realitate, în dispoziţiile motivului de casare art. 304 pct. 11 C. proc. civ., critici care nu pot fi analizate în prezentul recurs, faţă de abrogarea textului de lege menţionat, prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Criticile sunt întemeiate. într-adevăr, susţinând că actele juridice nu pot fi invocate de pârât în favoarea sa, dar obligându-l totodată pe acesta la contravaloarea investiţiilor, în baza aceloraşi acte juridice, Curtea a procedat la o motivare contradictorie. Ca atare, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi va proceda îa rejudecarea cauzei raportat la actele dosarului.
Astfel, analizând actele şi lucrările dosarului, Înalta Curte reţine că R.A.D.E.F. R.F., filiala Sfântu Gheorghe a încheiat cu SC I.D.C. SRL, un contract de asociere in participaţiune, înregistrat sub nr. 298 din 04 iulie 1997.
Acest contract prevedea in cuprinsul art. 3 că R.A.D.E.F. trebuia să pună la dispoziţia societăţii comerciale private clădirea cinematografului în vederea exploatării sale pentru discotecă, alimentaţie publică, tombolă şi alte activităţi culiural-educative.
Potrivit dispoziţiilor art. 5 din contract, s-a prevăzut dreptul societăţii SC I.D.C. SRL de a executa pe cheltuiala sa lucrări de amenajare construcţii şi lucrări de reparaţie a construcţiei, inclusiv de a dota întreg spaţiul cu mobilier modern. S-a mai prevăzut, potrivit art. 6 din contract că, odată cu rezilierea contractului de asociere toate lucrările încorporate imobilului vor trece cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. R.F.
Referitor Ia investiţiile efectuate, instanţa de apel a reţinut că acestea au fost efectuate în cursul anului 1997, în perioada 1 octombrie 2005 - 31 ianuarie 2007 şi în tine în perioada 2007-2010. Regimul juridic al acestora, urmează să fie analizat în raport, atât de contractul de asociere în participaţiune a cărui durată se situează între 1997 şi 2004, cât şi a contractelor de închiriere cu durata între 2004-2006 şi 2006-2010.
Nu interesează, din această perspectivă, cu ce titlu au trecut investiţiile şi imobilele respective de la R.A.D.E.F. la pârât, cu sau fără titlu gratuit, deoarece acest aspect este relevant doar în ceea ce priveşte raportul juridic dintre părţile contractante respective.
Art. 7 din convenţia părţilor prevedea că durata asocierii in participaţiune este de 5 ani de la data încheierii contractului, cu posibilitatea reînnoirii acestuia, in situaţia efectuării unei investiţii suplimentare.
Din cuprinsul art. 20 din contract reiese că acesta se reziliază de drept, conform lit. a), la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul, dacă părţile nu convin să-l prelungească cu aceleaşi clauze sau clauze modificate. De asemenea, potrivit prevederilor de la lit. h), ale aceluiaşi articol, contractul se reziliază şi cu acordul părţilor.
Aşadar, în înţelegerea părţilor, sintagma „rezilierea contractului" priveşte, în realitate, cauzele de încetare ale contractului care operează, atât la expirarea termenului pentru care acesta a fost încheiat, cât şi prin acordul părţilor.
Or, părţile din contractul de asociere în participaţiune au convenit încheierea contractului de închiriere nr. 42 din 23 august 2004, având ca obiect acelaşi imobil, ceea ce demonstrează că prima convenţie a încetat prin acordul părţilor. Această situaţie a dus la încetarea raporturilor juridice din contractul de asociere în participaţiune, cu consecinţa stingerii tuturor drepturilor şi obligaţiilor ce decurgeau din convenţia respectivă.
Aşa fiind, întrucât la expirarea termenului contractual, investiţiile efectuate de societatea comercială au trecut in proprietatea R.A.D.E.F., societatea comercială nu poate pretinde că in patrimoniul său a luat naştere un drept de creanţă având ca obiect despăgubiri pentru investiţiile efectuate pe parcursul derulării contractului de asociere in participaţiune, pentru perioada 1997-2004.
În ceea ce priveşte contractele de închiriere încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea SC I.D.C. SRL, respectiv nr. I2. din 23 august 2004 şi nr. I1. din 24 ianuarie 2006, se constată că R.A.D.E.F. a închiriat clădirea cinematografului, transmiţând folosinţa acestuia societăţii comerciale. Clădirea ce constituia obiectul contractului putea fi in continuare folosită cu scopul de discotecă, urmând a se plăti o suma lunară drept chirie pentru aceasta folosinţă.
Şi în cadrul acestor contracte s-a prevăzut ca locatarul să efectueze lucrări de investiţii, urmând ca la expirarea contractului investiţiile să treacă in proprietatea locatorului R.A.D.E.F.
Astfel, din contractul de închiriere nr. I1./24 ianuarie 2006 reiese conform dispoziţiilor art. 15 alin. (1), că lucrările definitive executate de locatar rămân în proprietatea locatorului, iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, în măsura în care contractul se reziliază unilateral, partea fără culpă are dreptul să fie despăgubită pentru toate pagubele suferite. Aşadar, în înţelesul părţilor sintagma „reziliere unilaterală" înseamnă încetarea contractului.
Cum corect a reţinut instanţa de apel, contractul de închiriere a încetat ca urmare a expirării termenului, aspect constatat cu putere de lucru judecat prin decizia comercială nr. 183 din 07 aprilie 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti.
Or, în această situaţie, este evidentă concluzia că nu există culpa vreuneia dintre părţi la încetarea raporturilor contractuale.
Având in vedere această dinamică a raporturilor obligaţionale, rezultă că la expirarea duratei contractuale privind închirierea, raportul juridic dintre R.A.D.E.F. şi societatea comercială s-a stins şi, in consecinţă, au încetat toate drepturile şi obligaţiile contractuale.
Aşa fiind, nici ca urmare a acestor contracte de închiriere, intimata-reclamantă nu poate pretinde ca s-a născut in patrimoniul său un drept de creanţă având ca obiect despăgubiri pentru investiţiile efectuate pentru perioadele 2004-2006 şi 2006-2010.
Efectul produs de convenţiile părţilor constă în naşterea drepturilor şi obligaţiilor contractuale, aşa cum au fost stabilite, atât prin contractul de asociere in participaţiune, cât şi prin cel referitor la transmiterea folosinţei, ceea ce denotă că, in ceea ce priveşte investiţiile efectuate de societatea comercială, a avut loc transmiterea dreptului de proprietate asupra acestora în patrimoniul R.A.D.E.F.
Încetarea contractelor încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea comercială s-a realizat conform clauzelor convenite de părţi, fără a se constata culpa vreuneia dintre ele. În aceste condiţii, raporturile juridice dintre părţi s-au stins, având drept consecinţă faptul ca niciuna dintre ele nu mai poate pretinde naşterea unui drept in favoarea lor, ulterior expirării contractelor.
Aşadar, instanţa de apel a statuat eronat asupra existentei unui drept de creanţă in favoarea intimatei-reclamante, deşi acesta nu a luat naştere ca urmare a derulării contractelor încheiate intre R.A.D.E.F. şi SC I.D.C. SRL.
Prin efectul Legii nr. 303/2008, clădirile aparţinând R.A.D.E.F. au trecut in patrimoniul unităţilor administrativ-teritoriale, in speţă, clădirea cinematografului a fost transferată recurentului-pârât, municipiul Sfântu Gheorghe care s-a subrogat în drepturile antecesorului său.
Imobilul reprezentând clădirea cinematografului „A." din oraşul Sfântu Gheorghe, construcţie şi teren aferent, a trecut din domeniul privat al statului român şi din administrarea R.A.D.E.F. R.F., în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe şi în administrarea consiliului local al municipiului, fiind predat acestuia din urmă în baza protocolului din 31 martie 2009. În cuprinsul acestui act s-a menţionat că în clădire se află un chiriaş, SC I.D.C. SRL, al cărei contract de închiriere se întinde până la data de 31 decembrie 2010, precum şi dosarul cu investiţiile efectuate de acest chiriaş şi recunoscute de R.A.D.E.F. R.F. Contractul de închiriere a încetat la expirarea termenului prevăzut în convenţie, astfel încât raporturile juridice dintre părţi s-au încheiat şi nu se poate invoca naşterea unui drept de creanţă în patrimoniul societăţii comerciale.
Preluarea imobilului de către municipiul Sfântu Gheorghe l-a transformai în succesorul R.A.D.E.F., municipiul subrogându-se în drepturile acestuia, astfel încât, efectele contractelor incheiate anterior de către antecesorul său, s-au reflectat asupra recurentului, care a preluat drepturile şi obligaţiile contractuale, aşa cum au fost transmise, potrivit art. II din Legea nr. 303/2008.
În situaţia în care se constată, fără echivoc, că nici contractul de asociere in pârticipaţiune şi nici contractele de închiriere nu au dat naştere unui drept la despăgubiri pentru investiţiile efectuate de către societatea comercială, ci, dimpotrivă acestea au trecut in proprietatea cocontractantului R.A.D.E.F., municipiul Sfântu Gheorghe subrogându-se în drepturile acestuia, acesta din urmă poate invoca existenţa în patrimoniul său a bunurilor dobândite de antecesorul său.
Este nerelevant in speţă argumentul privind realizarea investiţiilor cu acordul locatorului, deoarece acesta este un element separat al relaţiilor contractuale şi nu determină naşterea dreptului de creanţă. Temeiul dobândirii dreptului de proprietate asupra investiţiilor realizate la imobilul in litigiu ii constituie clauzele care instituie transferul către R.A.D.E.F. şi stingerea raporturilor contractuale dintre cocontractanţii iniţiali, ceea ce consolidează drepturile dobândite ca efect al puterii obligatorii al convenţiilor, fiind expresia principiului pacta sunt servanda.
Având în vedere soluţia adoptată în recurs, celelalte critici formulate de recurent, nu vor mai fi analizate.
Faţă de aceste considerente, Înalta Curte, în baza dispoziţiilor art 312 alin. (1), raportate la art. 304 pct. 7 C. proc. civ. urmează să admită recursul declarat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe, sa modifice in parte decizia atacată în sensul că va respinge capătul din cererea reconvenţională şi acţiunea conexă având ca obiect constatarea dreptului de creanţă pentru investiţiile realizate ia Cinematograful „A.", precum şi capătul de cerere din cererea reconvenţională având ca obiect obligarea reclamantului-pârât la plata contravalorii acestor investiţii, cu dobânda legală. Va înlătura obligarea apelantului-reclamant-pârât municipiul Sfântu Gheorghe, prin Primar de a plăti suma de 4000 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, prin administrator judiciar I.C.I.
Urmează să menţină celelalte dispoziţii ale deciziei şi sentinţei.
În baza dispoz. art. 274 C. proc. civ. urmează sa oblige pe intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, ca parte căzută în pretenţii, la plata sumei de 6.047 RON către recurentul Municipiul Sfântu Gheorghe, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, respectiv taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe, prin primar împotriva deciziei civile nr. 109 din 19 septembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi familie.
Modifică în parte decizia atacată în sensul că respinge capătul din cererea reconvenţională şi acţiunea conexă având ca obiect constatarea dreptului de creanţă pentru investiţiile realizate la Cinematograful „A.", precum şi capătul de cerere din cererea reconvenţionaiă având ca obiect obligarea reciamantului-pârât la plata contravalorii acestor investiţii, cu dobânda legală.
Înlătură obligarea apelantului-reclamant-pârât municipiul Sfântu Gheorghe, prin primar de a plăti suma de 4.000 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, prin administrator judiciar I.C.I.
Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei şi sentinţei.
Obligă pe intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, ca parte căzută în pretenţii, la plata sumei de 6.047 RON către recurentul municipiul Sfântu Gheorghe, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, respectiv taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi 23 septembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3052/2013. Civil. Drept de autor şi drepturi... | ICCJ. Decizia nr. 3911/2013. Civil. Rectificare carte funciară.... → |
|---|
