Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2403/2015. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2403/2015 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 05-05-2015 în dosarul nr. 9694/55/2014
ROMANIA
JUDECATORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2403
Ședința publică din 05 mai 2015
Președinte: F. V. B.
Grefier: C. B.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamantul C. E., în contradictoriu cu pârâta B. M., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta reclamantului avocat H. M. din Baroul A. și reprezentanta pârâtei avocat A. P. din Baroul A., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Acțiunea este timbrată cu suma de 6020 lei taxă judiciară de timbru, în temeiul art. 3 alin. 1 lit. d) din OUG nr. 80/2013.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta pârâtei depune la dosar note de ședință, apreciind că experții nu au răspuns obiecțiunilor formulate, dar precizează faptul că acestea reprezintă o critică la răspunsul experților la obiecțiunilor formulate, solicitând ca instanța să aibă în vedere această critică. Depune, de asemenea, titlu executoriu, somație, bilet de externare din spital, factură fiscală, comunicând reprezentantei reclamantului un exemplar din notele de ședință și înscrisurile depuse.
Reprezentanta reclamantului arată că nu formulează alte cereri.
Nefiind formulate alte cereri, instanța, socotindu-se lămurită, în temeiul art. 244 Cod procedură civilă, declară cercetarea procesului încheiată și acordă cuvântul în fond.
Reprezentanta reclamantului solicită admiterea acțiunii, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial, onorariu expert și taxă de timbru. Solicită înlăturarea apărărilor pârâtei, apreciind că nu se poate susține că aceasta a avut în vedere încheierea unui contract de închiriere, având în vedere faptul că actul a fost încheiat la un birou notarial și s-a achitat prețul imobilului și mai mult, expertiza efectuată în cauză confirmă prețul acestuia.
Reprezentanta pârâtei solicită admiterea excepției privind nulitatea absolută a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare și, pe cale de consecință, respingerea acțiunii, în sensul constatării nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare, având în vedere că actul a fost încheiat în condițiile în care consimțământul nu a fost valabil, pârâta având convingerea că încheie un contract de închiriere, iar consimțământul a fost dat sub imperiul unei puternice tulburări psihice, având în vedere boala fiicei acesteia. Precizează faptul că la încheierea contractului părțile au urmărit scopuri diferite, respectiv reclamantul a urmărit obținerea unui contract de vânzare-cumpărare, iar pârâta a unui contract de închiriere, astfel că din punctul de vedere al pârâtei actul nu produce niciun efect.
De asemenea, reprezentanta pârâtei solicită instanței a nu se avea în vedere noua expertiză, ci prima expertiză întocmită în cauză de expert K. M., care a avut în vedere criterii obiective. Cei trei experți însă, care au efectuat noua expertiză, din punctul de vedere al pârâtei, au încercat să se plieze pe susținerile reclamantului și ale martorului I. D.. Totodată, precizează faptul că prețul imobilului menționat în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare este disproporționat de mic față de valoarea reală a imobilului. Solicită obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, constând în onorarul expertului K. M.. Depune la dosar concluzii scrise.
În replică, reprezentanta reclamantului arată că prețul este corect și nici în prezent imobilul în litigiu nu poate fi apreciat ca fiind cu îmbunătățiri de lux.
INSTANȚA
Constată că, prin acțiunea înregistrată la această instanță sub nr._ /03.06.2014, reclamantul C. E., în contradictoriu cu pârâta B. M., a solicitat instanței:
-să constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în A., .. 11, ., înscris în CF nr._ și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare;
-să dispună înscrierea în CF nr._-C1-U7 A. (CF vechi_ A.) a dreptului de proprietate al reclamantului asupra apartamentului care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâta;
-cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și taxă de timbru.
În motivare, reclamantul a arătat că în data de 24.10.2003 a încheiat cu pârâta o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care a avut ca obiect apartamentul situat în A., .. 11, ., înscris în CF nr._-C1-U7 A..
Reclamantul i-a plătit pârâtei suma de 12.000 euro cu titlu de preț, iar aceasta s-a obligat să-i înstrăineze reclamantului dreptul de proprietate de îndată ce se va putea realiza transferul dreptului de proprietate, având în vedere că la data la care părțile au convenit vânzarea apartamentului, încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu era posibilă din cauza interdicției de înstrăinare instituită în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Având în vedere că interdicția de înstrăinare a fost abrogată prin dispozițiile art. 230 lit. ț) din Legea nr. 71/2011, reclamantul a arătat că în prezent încheierea contractului în formă autentică este posibilă.
Astfel, reclamantul a arătat că în cursul lunii februarie 2014 a convocat-o pe pârâtă la BNP D. P. L. S. în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, însă pârâta nu a dat curs acestei invitații.
În drept, reclamantul a invocat art. 80 și art. 230 lit. ț) din Legea nr. 71/2011, art. 23 și 24 din Decretul-lege nr. 115/1938 și art. 192 și urm. Cod procedură civilă, iar în probațiune a administrat înscrisuri în copie, respectiv promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare atestată sub nr. 142/24.10.2003 de avocat G. M., extras CF_-C1-U7 A., notificare, certificat de atestare fiscală nr._, adresa nr._/26.06.2014 emisă de . A. SA, nr. 3076/20.06.2014 emisă de . Termoficare Hidrocarburi SA, adresa emisă de . SRL.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii, arătând că, după semnarea cu mandatarul reclamantului la data de 24.10.2013 a înscrisului cu privire la imobilul situat în A., .. 11, ., aceasta i-a dat reclamantului acordul să locuiască în acest imobil o perioadă de 10 ani în schimbul sumei de 12.000 euro, pe care reclamantul a predat-o pârâtei conform înțelegerii verbale.
După trecerea a 10 ani de zile, în cursul lunii decembrie 2013, reclamanta a încercat să-l contacteze pe reclamant pentru a-i comunica că au trecut cei 10 ani și că va reveni în imobil, însă, întrucât nu a reușit să obțină informații despre reclamant pentru a-l putea contacta, în cursul lunii februarie 2014 pârâta a revenit în imobilul proprietatea sa, unde locuiește și în prezent.
Tot în cursul lunii februarie 2014, pârâta a solicitat O. eliberarea unui extras CF a imobilului în litigiu, ocazie cu care a aflat că este notat provizoriu, la sarcini, o promisiune de vânzare-cumpărare, înscris în posesia căreia pârâta a intrat tot de la OCPI, constatând că înscrisul semnat cu reclamantul la data de 24.10.2003 se numește promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare și nu contract de închiriere așa cum s-au înțeles.
Pârâta a precizat faptul că nu a intenționat niciodată să vândă apartamentul, dar a fost constrânsă să încheie o înțelegere cu reclamantul, deoarece avea un copil foarte bolnav și avea nevoie de bani pentru tratamentul acestuia în străinătate.
Pârât a mai arătat că nu a citit conținutul înscrisului numit promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, întrucât are doar două clase și știe doar să semneze nu și să citească, iar din ceea ce i-a fost citit la data încheierii înțelegerii a reținut că trebuie să-i lase reclamantului apartamentul 10 ani pentru a-l folosi ca birou pentru agenția imobiliară pe care o avea și nu să-l vândă.
Abia după ce a intrat în posesia înscrisului intitulat promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare și i-a fost citit, pârâta a constatat că a fost înșelată cu privire la natura contractului, aceasta arătând că nu a avut niciodată intenția să vândă apartamentul, ci doar să-l lase în chirie pe o perioadă de 10 ani.
Dacă intenția părților ar fi fost de a vinde imobilul, la data la care reclamantul a notat în CF promisiunea de vânzare-cumpărare, respectiv 14.12.2004 prin încheierea nr._/CF/2004 și la data de 14.09.2005 prin încheierea nr._/CF/2005, ar fi fost constituit în favoarea pârâtei și uzufructul viager prevăzut la alin. 7 teza 2 din promisiune, dar acest uzufruct nu a fost constituit în favoarea pârâtei până în prezent, iar aceasta oricum nu înțelege de ce a fost necesar ca această promisiune să fie notată în CF prin două încheieri și nici de ce nu i-au fost comunicate aceste încheieri.
Totodată, pârâta a mai arătat că până în prezent nu a fost notificată de reclamant să încheie contractul în formă autentică, iar înscrisul depus la dosar prin care a convocat-o pe aceasta la data de 10.03.2014 la notar pentru încheierea contractului, nu poate fi considerat un refuz al acesteia de a se prezenta, întrucât a fost expediat la o altă adresă decât domiciliul pârâtei, deși reclamantul cunoștea faptul că pârâta locuiește în imobilul în litigiu din luna februarie 2014 și nici nu există o încheiere a notarului care să confirme că reclamantul a fost prezent la acea dată.
Neexistând o intenție a pârâtei de a vinde imobilul proprietatea sa, pârâta apreciază că nu există nici culpa sa de a refuza să încheie contract în formă autentică pentru a da dreptul reclamantului să solicite instanței să înlocuiască acordul pârâtei printr-o hotărâre judecătorească.
S-a mai arătat de către pârâtă faptul că reclamantul nu a mai folosit imobilul o perioadă mare de timp, nu a plătit impozitul și curentul aferent imobilului și a fost debranșat de la gaz, toate acestea fiind achitate de pârâtă după ce s-a mutat în imobil.
Pe calea cererii reconvenționale pârâta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a clauzei înserată la alin. 4 teza penultima din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare din data de 24.10.2013, cu următorul conținut: „dacă promitentul vânzător sau moștenitorii acestuia nu vor fi de acord cu autentificarea actului și nici nu se va putea obține o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare, atunci promitentul vânzător sau moștenitorii acestuia vor restitui de 10 ori suma achitată astăzi”, având în vedere dispozițiile art. 5 cod civil raportat la dispozițiile art. 948 vechiul Cod civil, în vigoare la data încheierii convenției.
În motivarea cererii reconvenționale, pârâta a arătat faptul că nu și-a dat acordul să vândă imobilul proprietatea sa, ci să-l închirieze pe o perioadă de 10 ani, astfel că, întrucât nu a negociat o astfel de clauză cu reclamantul includerea ei în convenție este ilegală, deoarece punerea ei în executare ar crea în detrimentul pârâtei și contrar cerințelor bunei credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților.
În drept, pârâta și-a întemeiat întâmpinarea pe art. 205 și art. 209 Cod procedură civilă, iar în probațiune a depus înscrisuri în copie, respectiv încheierile nr._/CF/2004 și nr._/CF/2005, chitanță pentru creanțele bugetare locale, contract de furnizare reglementată a gazelor naturale.
Prin răspuns la întâmpinare, reclamantul a arătat că alegațiile pârâtei sunt nefondate și de o vădită rea-credință, în condițiile în care promisiunea de vânzare-cumpărare a fost negociată și semnată în prezența d-nei avocat M. G., care a și atestat conținutul acesteia. De altfel, pârâta nici nu susține că nu a semnat promisiunea, ci întreaga ei apărare se bazează pe împrejurarea că aceasta nu a citit actul pe care l-a semnat.
Or, reclamantul apreciază că, în primul rând, este evident că pârâta a cunoscut clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare și obligația pe care și-a asumat-o față de reclamant. Promisiunea a fost semnată la cabinetul unui avocat care le-a explicat care sunt efectele juridice ale contractului pe care l-au încheiat, susținerile reclamantului fiind confirmate de mențiunile din cuprinsul promisiunii.
În al doilea rând, conform regulii de drept nemo auditur propriam terpitudinem allegans, reclamantul a arătat că pârâta nu își poate invoca propria culpă pentru a obține protecția unui drept.
Reclamantul a mai arătat că, afirmațiile pârâtei referitoare la faptul că recent s-a mutat în apartament și a plătit impozitul aferent acestuia, sunt împrejurări care nu au valoarea probatorie pe care dorește să le-o imprime pârâta, pe de o parte, pentru că, ocuparea abuzivă a spațiului nu lipsește de efecte juridice promisiunea încheiată, iar de pe altă parte, plata impozitului îi revenea pârâtei întrucât dreptul de proprietate nu s-a transmis odată cu încheierea promisiunii.
Totodată, s-a mai arătat de către reclamant că, nici faptul că promisiunea a fost notată în cartea funciară doar în anul 2005 nu are nicio relevanță și ambele notări se referă la înscrierea promisiunii de vânzare-cumpărare și nu la notarea vreunui uzufruct, cum susține pârâta.
Reclamantul a formulat întâmpinare la cererea reconvențională, prin care a solicitat respingerea acesteia ca fiind nefondată, arătând că părțile au consimțit înserarea clauzei penale în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare, au luat cunoștință de natura juridică a acesteia și au înțeles efectele obligațiilor pe care și le-au asumat.
Contrar susținerilor pârâtei, reclamantul a arătat că părțile nu au avut în vedere închirierea imobilului.
Clauza penală este perfect legală, fiind stabilită potrivit prevederilor art. 1066-1072 Cod civil, care permit părților să evalueze anticipat contravaloarea prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligațiilor contractuale.
Pârâta a formulat răspuns la întâmpinarea reclamantului la cererea reconvențională, arătând că susținerile reclamantului, în sensul că pârâta a cunoscut clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare și obligația pe care aceasta și-a asumat-o sau că a consimțit și la înserarea clauzei penale în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare este nefondată.
De altfel, chiar reclamantul recunoaște că nu a fost citită promisiunea de vânzare-cumpărare, ci că le-au fost explicate efectele juridice ale contractului pe care l-au încheiat.
Motivul pentru care pârâta a solicitat să se constate nulitatea absolută a clauzei penale privește atât eroarea cu privire la natura contractului încheiat, cât și dezechilibrul semnificativ între drepturile și obligațiile părților și, nu în ultimul rând, norma de drept care ocrotește un interes general și a fost încălcată.
În completarea probațiunii s-au depus ordine de plată și facturi utilități.
Prin încheierea din data de 23.09.2014, instanța a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâtă, potrivit considerentelor încheierii din acea dată.
La data de 03.10.2014, pârâta a depus note de ședință, prin care a invocat, pe cale de excepție, nulitatea absolută a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată în data de 24.10.2003.
În motivarea excepției, pârâta a arătat că la încheierea acestui act juridic au lipsit trei elemente esențiale pentru validitatea actului, respectiv, un consimțământ valabil, un acord privind vânzarea imobilului și o cauză licită.
Referitor la consimțământul dat de pârâtă la încheierea actului, aceasta a arătat că la încheierea actului a avut o falsă reprezentare a realității cu privire la natura actului semnat, pârâta având convingerea fermă că încheie un contract de închiriere pentru o durată de 10 ani și nu o promisiune de vânzare-cumpărare.
În aceste condiții, pârâta apreciază că această eroare este distructivă de consimțământ și echivalează cu o lipsă de consimțământ, împrejurare ce atrage nulitatea absolută a actului încheiat.
De asemenea, pârâta a mai arătat că acest consimțământ a fost dat și sub imperiul unei puternice tulburări psihice, datorită bolii fiicei sale. De altfel, în perioada ianuarie 1994 – martie 2005, pârâta avea calitatea de asistent social al fiicei sale, care a decedat în luna aprilie 2006.
În ceea ce privește acordul privind vânzarea imobilului în litigiu, pârâta a arătat că nu și-a exprimat un asemenea acord, intenția acesteia fiind să-l lase în folosința reclamantului o perioadă de 10 ani pentru a-l folosi ca birou pentru agenția imobiliară care o avea, în schimbul sumei de 12.000 euro pe care i-a predat, în schimbul înțelegerii verbale.
Abia în cursul lunii decembrie 2013, după ce pârâta a intrat în posesia înscrisului intitulat promisiune de vânzare-cumpărare și i-a fost citit, aceasta a constatat că a fost înșelată cu privire la natura contractului.
Pârâta apreciază că este inadmisibil ca o persoană care nu știe să citească și nu a fost asistată de o persoană care să-i reprezinte interesele, să fie pusă să semneze un act juridic al cărui conținut nu îl cunoaște, iar această stare de fapt să nu fie înserată în conținutul acelui act juridic.
Cu privire la cauză, condiție esențială necesară pentru validitatea actului juridic, pârâta apreciază că, întrucât fiecare parte a urmărit alt scop la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, actul încheiat are o cauză falsă și nu poate să producă niciun efect juridic.
Pentru considerentele expuse, pârâta a solicitat instanței să constate că promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată cu încălcarea dispozițiilor legale imperative ce ocrotesc interese generale, respectiv, lipsa consimțământului din cauza de eroare distructivă de consimțământ și o cauză falsă, ceea ce lipsește de efecte juridice actul încheiat, solicitând astfel admiterea excepției invocate și constatarea nulității absolute a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată la data de 24.10.2013.
În completarea probațiunii, pârâta a depus înscrisuri în copie, respectiv certificat de deces, carte de muncă.
Prin notele de ședință depuse la dosar la termenul din 14.10.2014, reclamantul a arătat că excepția invocată de pârâtă este nefondată, arătând că, în speță, nu există niciun dubiu că pârâta a avut în vedere încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare și și-a manifestat acordul în acest sens, având în vedere, pe de o parte, că promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată la cabinetul unui avocat, care le-a explicat care sunt efectele juridice ale actului încheiat, precum și faptul că pârâta nu își poate invoca propria culpă pentru a obține protecția unui drept.
În ceea ce privește împrejurarea că pârâta avea nevoie urgentă de bani, reclamantul a arătat că această apărare, pe lângă faptul că o exclude pe cea construită pe ipoteza că pârâta nu a știut că semnează o promisiune de vânzare-cumpărare, nu poate duce la constatarea nulității promisiunii, reclamantul neavând nicio legătură cu situația personală a pârâtei și nici nu a constrâns-o să semneze promisiunea.
Pârâta a depus concluzii scrise, prin care a solicitat, pe cale de excepție, să se constate nulitatea absolută a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată la data de 24.10.2003, iar pe fond, respingerea acțiunii.
În cauză s-a administrat și proba cu martorii G. P.-I. și I. D., precum și proba cu expertiza în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare.
Din probele administrate în cauză, instanța reține în fapt, următoarele:
În data de 24.10.2003 reclamantul a încheiat cu pârâta o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care a avut ca obiect apartamentul situat în A., .. 11, ., înscris în CF nr._-C1-U7 A., semnarea promisiunii de către părți fiind atestată de doamna avocat G. M. sub nr. 142/24.10.2003.
Conform celor inserate în cuprinsul promisiunii reclamantul a plătit pârâtei suma de 12.000 euro cu titlu de preț, iar aceasta s-a obligat să-i vândă imobilul de îndată ce se va putea realiza transferul dreptului de proprietate, având în vedere că la data la care părțile au convenit vânzarea apartamentului, încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu era posibilă din cauza interdicției de înstrăinare instituită în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
În cursul lunii februarie 2014 reclamantul a convocat-o pe pârâtă la BNP D. P. L. S. în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, însă pârâta nu a dat curs acestei invitații.
Pârâta consideră că promisiunea de vânzare cumpărare încheiată este lovită de nulitate absolută întrucât, pe de o parte, nu a fost exprimat un consimțământ valabil iar, pe de altă parte, actul încheiat are o cauză falsă deoarece pârâta a crezut că încheie un contract de închiriere pe 10 ani iar nu un contract de vânzare cumpărare.
Potrivit art.102 din Legea 102/2011 „contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”. Așadar, atât incidența cauzelor de nulitate cât și ceea ce privește executarea promisiunii de vânzare cumpărare se va face conform prevederilor Codului civil (1864).
Conform art. 948 din Codul civil (1864) condițiile esențiale pentru valabilitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Ambele motive de nulitate ale promisiunii invocate de către pârâtă, eroarea asupra naturii juridice a actului încheiat și falsitatea cauzei, sunt fundamentate pe aceeași împrejurare afirmată de pârâtă, respectiv împrejurarea că a avut credința încheierii unui contract de închiriere și nu a unei promisiuni de vânzare cumpărare.
Probele administrate în cauză relevă o altă realitate și conduc instanța la concluzia că pârâta a avut reprezentarea efectelor juridice ale contractului încheiat, știind că încheie o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un contract de închiriere.
Din declarația martorului I. D., care a intermediat încheierea contractului, fiind de față atât la discuțiile inițiale dintre părți cât și la cele care au avut loc în fața avocatului care a atestat încheierea contractului rezultă că pârâta încă de la început a intenționat să vândă apartamentul. De asemenea rezultă că pârâta s-a prezentat de mai multe ori la cabinetul doamnei avocat cu diverse acte necesare realizării apartamentării imobilului în care era situat apartamentul, operațiune necesară doar în cazul încheierii unui contract de vânzare cumpărare. Mai reiese că pârâtei i s-a explicat de doamna avocat efecte actului încheiat, în sensul că va fi necesar ca în viitor părțile să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului de vânzare cumpărare sau, dacă nu, transferul dreptului de proprietate se va realiza în urma unui proces. Totodată martorul își amintește că pârâta a citit actul redactat anterior semnării.
În privința declarației martorului G. P. instanța o apreciază ca fiind neconcludentă. Astfel, martorul a aflat inițial de la pârâtă că aceasta „a dat” apartamentul unui cetățean italian. Ulterior, fără a putea preciza când, pârâta i-ar fi vorbit de închiriere. Toate aceste informații au fost percepute întâmplător de martor, fără ca acesta să le acorde vreo atenție specială, în contextul unor discuții cu sora pârâtei. De asemenea discuțiile respective au avut loc ulterior încheierii promisiunii, martorul neparticipând la vreuna dintre discuțiile avute între părți.
Comparând declarațiile celor doi martori instanța va acorda relevanță declarației primului martor care a asistat personal la discuțiile și la negocierile dintre părți în care acestea și-au manifestat intențiile cu privire la apartamentul în litigiu.
În sensul că pârâta a știut că încheie o promisiune de vânzare cumpărare, un act juridic care va avea ca finalitate transferul dreptului său de proprietate către reclamant, este și concluzia celei de a doua expertize tehnice judiciare efectuate în cauză care relevă că, la momentul încheierii promisiunii, valoarea de vânzare a apartamentului era de 10.300 Euro iar cea de închiriere, pe o perioadă de 10 ani, de 8400 de Euro.
Instanța a apreciat ca relevante concluziile celei de a doua expertize, având în vedere atât faptul că acestea au fost împărtășite de un număr de 3 experți, spre deosebire de prima care conține doar părerea unui singur expert, cât și faptul că cei trei experți au utilizat pentru comparație prețurile de piață de vânzare, respectiv de închiriere pentru apartamente cu o cameră, cum era la momentul încheierii promisiunii cel în litigiu, și nu prețurile practicate pentru două camere cum a procedat primul expert.
Raportat la valorile de piață practicate în anul 2003 pentru vânzarea respectiv închirierea unui apartament, prețul de 12.000 de Euro, stipulat de părți în promisiune este mult mai apropiat de prețul de vânzare decât cel de închiriere ceea ce întărește concluzia instanței că s-a avut în vedere încheierea unei promisiuni de vânzare cumpărare și nu a unui contract de închiriere.
Față de cele reținute mai sus instanța consideră că promisiunea de vânzare cumpărare încheiată este un act juridic legal și valabil neafectat de motivele de nulitate invocate de pârâtă.
Conform art. 969 din Codul civil (1864) convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. În baza promisiunii încheiate, pârâta și-a asumat obligația de a face în cel mult 10 ani de la data la care a cumpărat apartamentul, sau atunci când legea va permite, să încheie cu reclamantul contractul de vânzare cumpărare autentic. Deși termenul s-a împlinit, pârâta nu și-a respectat obligația asumată, refuzând invitația adresată de reclamant în cursul lunii februarie a anului 2014 de a se prezenta la notar în vederea autentificării vânzării.
Văzând și dispozițiile art. 1073 Codul civil (1864), care consacră principiul executării în natură a obligațiilor, creditorul obligației de a încheia contractul în formă autentică putând obține îndeplinirea exactă a acestei obligații printr-o hotărâre judecătorească ce va suplini lipsa manifestării de voință a debitorului ce refuză încheierea contractului autentic.
Ținând cont și de prevederile art. 1077 Codul civil (1864) care prevăd posibilitatea creditorului de a fi autorizat să aducă la îndeplinire obligația de a face, dacă aceasta nu este executată de către debitor;
Instanța apreciază întemeiată acțiunea formulată de reclamant, urmând să o admită și să dispună ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare cumpărare privind înstrăinarea imobilului situat în A. .. 11, . CF_-C1-U17 sub nr. top. 942/V de către pârâta vânzătoare, reclamantului cumpărător contra sumei de 12.000 Euro.
În baza art. 35 alin. 5 din Legea 7/1996 instanța va îndruma Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară A. la efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară după rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.
În baza art. 451 și art. 453 din noul Cod de procedură civilă instanța va obliga pârâta să plătească reclamantului suma de 12.408,77 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în 6020 lei taxă de timbru (fila 13 dosar), 4500 lei onorar expert, (fila 197-199 dosar) și 1888,77 lei onorariu avocațial (fila 148 dosar).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de reclamantul C. E., identificat cu CI . nr._ eliberată de autoritățile italiene, cu domiciliul în Calenzano (F1), Via di Barberio 88 i.01 și domiciliul procesual ales în A., .. 23, . (la SCPA V. & Asociații), în contradictoriu cu pârâta B. M., CNP_, cu domiciliul în A., .. 11, . și domiciliul procesual ales în A., ., . (la Cabinet avocat A. P.), pentru pronunțare hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.
Dispune ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare cumpărare privind înstrăinarea imobilului situat în A. .. 11, . CF_-C1-U17 sub nr. top. 942/V de către pârâta vânzătoare, reclamantului cumpărător contra sumei de 12.000 Euro.
Dispune efectuarea cuvenitelor mențiuni în CF_-C1-U17 A..
Respinge acțiunea reconvențională precizată formulată de pârâtă.
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 12.408,77 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Prezenta hotărâre poate fi atacată numai cu apel, în termen de 30 de zile de la comunicare, apel ce se poate depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică azi 05.05.2015.
Președinte, Grefier,
F. V. B. C. B.
FVB/CB/ 05.06.2015/6ex. din care 2 ex. se .> - C. E.-A., ..23,. (la SCPA V. & Asociații)
- B. M.-A., ., . (la C.. av. A. P.)
1 ex. se va comunica Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. după rămânerea definitivă a hotărârii
1 ex. se va comunica Direcției Venituri din cadrul Primăriei Municipiului A. după rămânerea definitivă a hotărârii
| ← Anulare act. Sentința nr. 2402/2015. Judecătoria ARAD | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2474/2015. Judecătoria... → |
|---|
