Acţiune în constatare. Sentința nr. 8657/2012. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8657/2012 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 02-10-2012 în dosarul nr. 8657/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR. 17._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 8657
Ședința publică din 02 octombrie 2012 R. 2892
Președinte: A. O.
Grefier: N. B.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, acțiunea în constatare, formulată de reclamanta . SRL, în contradictoriu cu pârâta . L. SRL.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei.
Cererea este legal timbrată cu 2878 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.
Reținând că au fost puse concluzii în ședința publică din 25 septembrie 2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, instanța procedează la judecarea în fond a cauzei.
JUDECĂTORIA
În deliberare asupra cauzei, constată următoarele.
Prin cererea înregistrată la această instanță la data de 04.11.2011 sub nr. de dosar_, reclamanta . SRL a chemat în judecată pe pârâta . L. SRL, solicitând instanței ca prin sentința pe care o va pronunța să seconstate că reclamanta este cumpărător de bună - credință asupra celor 19 construcții cu destinația de standuri - spații comerciale realizate pe terenul situat în municipiul A., .., zona Spitalului Județean, întabulat în CF nr._, provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ - A., cu nr. top 3104/a.l.l/l/l; să se constate că reclamanta a dobândit dreptul de superficie, constând în dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate cu acordul proprietarului terenului și în dreptul de folosință asupra terenului aferent construcțiilor, pe durata existenței construcțiilor, dar nu mai mult de 99 de ani, precum și a dreptului de servitute de trecere cu piciorul și cu mijloacele de transport; să dispună OCPI A. efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.
În motivarea cererii promovate se arată că, pârâta este, potrivit C.F. nr._, provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ - A., proprietarul imobilului situat în municipiul A., .., zona Spitalului Județean, cu nr. top 3104/a. 1.1/1/1. Pe terenul acestui imobil au fost edificate, în perioada anilor 1990 și până în anul 2007, mai multe construcții, respectiv un corp de clădire denumit atelier școală - Pavilion A, un corp de clădire denumit birou - Pavilion B, un corp de clădire denumit „E.” - Pavilion C, un corp de clădire cu destinația de depozit, precum și alte 19 construcții cu destinația de standuri - spații comerciale. Toate aceste corpuri de clădire sunt evidențiate în Anexa la procesul verbal de recepție nr. 120 din 30 august 2008, încheiat între pârâtă, în calitate de proprietar teren și numitul B. I., în calitate de constructor. Primele trei corpuri de clădire au fost edificate de către pârâtă și au fost intabulate în C.F. nr._, provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ - A.. Celelalte 19 construcții, cu destinația de standuri - spații comerciale, au fost edificate de către numitul B. I., cu acordul pârâtei, în calitate de proprietar al imobilului. Acordul pârâtei privind edificarea construcțiilor este prevăzut în convenția încheiată între pârâtă și numitul B. I., la data de 11 iunie 2008. Tot prin aceeași convenție s-a convenit constituirea unui drept de superficie și servitute de trecere, care va înceta în cazul în care construcțiile vor fi desființate - pct. III lit. c) din convenție. De asemenea, în convenția încheiată la data de 11 iunie 2008, părțile au stabilit că, odată cu vânzarea construcțiilor edificate de către numitul B. I., în calitate de constructor, acesta va cesiona eventualilor cumpărători, concomitent cu transmiterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, toate drepturile prevăzute la pct. III din convenție, respectiv dreptul de superficie, dreptul de servitute, avize, acorduri etc. - pct. III lit. d) din convenție. Prin contractul de vânzare - cumpărare, încheiat de reclamantă la data de 01 august 2011, sub semnătură privată, cu numitul B. I., aceasta a devenit titularul dreptului de proprietate asupra celor 19 construcții cu destinația de standuri - spații comerciale, care nu sunt, însă, înscrise în C.F.
În ceea ce privește capătul de cerere, prin care reclamanta solicită să se constate că este sunt cumpărător de bună - credință asupra celor 19 construcții, se arată că principiul validității actelor juridice încheiate cu titularul aparent al dreptului justifică exercitarea unei acțiuni a reclamantei, în calitate de cumpărător al celor 19 construcții de la un proprietar aparent, îndreptată împotriva adevăratului proprietar al imobilului, acțiune al cărei obiect să fie constatarea calității de cumpărător de bună - credință, deoarece această calitate îi consolidează reclamantei, în calitate de cumpărător, dreptul de proprietate asupra construcțiilor pe care le-a achiziționat și previne exercitarea, în viitor, a unei acțiuni în revendicare de către adevăratul proprietar al imobilului.
Referitor la capetele de cerere privind constatarea dobândirii dreptului de superficie și a dreptului de servitute de trecere cu piciorul și cu mijloacele de transport, reclamanta învederează că dreptul de superficie, constând în dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate cu acordul pârâtei, în calitate de proprietar al terenului și în dreptul de folosință asupra terenului aferent construcțiilor nu este înscris în cartea funciară, motiv pentru care reclamanta nu-și poate valorifica dreptul de a deveni proprietar tabular asupra celor 19 construcții cu destinația de standuri - spații comerciale, fiind nevoită să promovez această acțiune în constatare.
Apreciind că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 111 C. pr. civ., pentru exercitarea acțiunii în constatare și anume: partea să nu poată cere realizarea dreptului, să fie justificat un interes și prin acțiune să nu urmărească constatarea existenței sau inexistenței unei stări de fapt, reclamanta solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
În drept se invocă dispozițiileart. 589, art. 596 alin. (1), art. 693, art. 694, art. 695, art. 698, art. 755, art. 756, art. 761, art. 762, art. 764, art. 767, art. 768, art. 770, art. 888, art. 1.225, art. 1.241, art. 1.657 și ale art. 1.674 din L. nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată; art. 1 pct. 1, art. 7 alin. (1), art. 13 alin. (1), art. 18, art. 41 alin. (1), art. 67, art. 68 alin. (1), art. 82, art. 83 alin. (2), art. 109 alin. (1), art. 111, art. 112 și ale art. 242 C. pr. civ.
Pârâta formulează întâmpinare, prin care arată că nu se opune admiterii acțiunii, construcțiile la care face referire reclamanta fiind edificate pe terenul proprietatea acesteia, cu acordul pârâtei din anul 2008. În baza art. 275 C. pr. civ., pârâta solicită să nu fie obligată la plata cheltuielilor de judecată.
În drept se invocă dispozițiile art. 115 – 118 C. pr. civ., art. 275 C. pr. civ..
Prin precizarea depusă în data de 15.02.2012, reclamanta relevă că a formulat primele două capete de cerere, exclusiv în scopul înscrierii în CF a dreptului de superficie, precum și a dreptului de servitute, solicitând să se dispună OCPI A. înscrierea în CF nr._ A. a acestor drepturi.
Prin concluziile depuse la termenul de judecată din data de 25.09.2012, reclamanta solicită să se constate că a dobândit dreptul de superficie, constând în dreptul de proprietate numai asupra celor 16 construcții edificate pe terenul pârâte, înscris în CF nr._ A., cu nr. top 3104/a.1.1/1/1, cu acordul proprietarului terenului și în dreptul de folosință asupra terenului aferent construcțiilor, pe durata existenței construcțiilor, dar nu mai mult de 99 de ani, precum și a dreptului de servitute de trecere cu piciorul și cu mijloacele de transport; să se dispună OCPI A. efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.
În probațiune se depun înscrisuri certificate pentru conformitate cu originalul: extras CF nr._ A., plan topografic, convenție încheiată în 11.06.2008, proces verbal de recepție nr. 120/30.08.2008, contract de vânzare-cumpărare, cu data certă nr. 153/08.08.2011, dată de av. Ț. O., proces verbal de predare-primire active din data de 01.08.2011.
A fost efectuată o expertiză în specialitatea topografie, de către doamna expert A. G., fiind depus la dosar raportul de expertiză.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele.
La 30.08.2008 pârâta și numitul B. I. au subscris un proces -verbal de recepție având ca obiect constatarea efectuării construcțiilor cu destinație comercială denumite generic „construcții exterioare” pe terenul înscris în CF nr._ >>, pârâta având calitatea de proprietar al terenului, iar numitul B. I. având calitatea de constructor (f. 14). Anterior, la 11.06.2008, pârâta își exprimase formal acordul pentru edificarea construcțiilor; în același înscris, denumit „convenție”, s-a stipulat aceea că ”proprietarul terenului constituie în favoarea acestuia (constructorului) un drept de superficie și servitute de trecere care încetează doar în cazul în care construcțiile sunt desființate„ (f. 11- 13).
Potrivit raportului de expertiză efectuat de expert A. G. (f. 59 – 64) pe terenul situat în A., . în CF nr._ A., cu nr. top. 3104/a.1.1/1/1 se află 16 construcții cu destinația standuri, amplasarea lor fiind indicată în anexa 2 la raport (f. 64), restul de construcții ce au făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare din 1.08.201(cele numerotate de la C 10 până la C 21 în anexa la contract) fiind situate pe o parcelă aflată în proprietatea Statului Român. Suprafața totală a construcțiilor situate pe terenul pârâtei este de 680 mp.
În 8.08.2011, prin înscris sub semnătură privată, construcțiile mai sus menționate au fost vândute reclamantei (f. 16 – 18).
În privința terenului asupra căruia se solicită constatarea existenței unor dezmembrăminte ale proprietății în cartea funciară s-au făcut următoarele înscrieri: interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA, în 2002 și 2003; somația executorului bancar al Băncii Comerciale Carpatica SA pentru suma de 7_ lei, în 2003; sechestru asigurător instituit de PNA în 2003; la foaia de sarcini asupra terenului s-a înscris o ipotecă convențională și mai multe ipoteci legale (f. 85 – 86).
Față de acestea, în drept, în primul rând, se va observa că nu sunt aplicabile cauzei prevederile Noului cod civil, invocate de reclamantă.
Astfel, cu titlu de principiu, art. 5 din L. nr. 71/2011 prescrie: „dispozițiile Codului civil se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după .; dispozițiile Codului civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului civil”. Referindu-se la servitute și superficie, același act normative prevede, la art. 75, respectiv la art. 68, că Noul codul civil nu se aplică drepturilor constituite înaintea intrării în vigoare a acestuia; la fel, conform art. 102, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
Cum toate faptele juridice (lato sensu) deduse judecății în prezenta cauză au survenit anterior datei de 1.10.2011, rezultă că sunt incidente prevederile în vigoare anterior acestei date.
Din perspective acestora, potrivit art. 623 – 626 C. civ. servitutea se putea dobândi prin convenție; la fel, în virtutea libertății contractuale și în considerarea art. 489 C. civ, interpretat per a contrario, prin convenție se putea constitui un drept de superficie care să includă dreptul de folosință al unui teren.
Însă, potrivit art. 2 alin. 2 din Titlul X al L. nr. 247/2005 (normă incidentă pentru un act juridic din 2008 și din august 2011), în cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție, indiferent de destinația sau întinderea acestora, este necesară, ad validitatem, forma autentică.
Această cerință nu este îndeplinită de actul juridic din 11.06.2008 și nici de cel din 1.08.2011, de care se prevalează părțile, și prin urmare nu se poate reține că s-au constituit și s-au transmis, astfel, drepturi de servitute și de superficie.
Față de primul petit dedus de reclamantă judecății se va reține aceea că s-a arătat ulterior (f. 35) că nu este un capăt de cerere propriu zis, ci doar un element de raționament prin intermediul căruia să se ajungă la înscrierea dreptului de superficie și de servitute în cartea funciară, precizare față de care nu s-a mai invocat excepția inadmisibilității motivată cu aceea că s-ar fi reclamat constatarea unei stări de fapt, căci a constata buna credință în edificarea unor construcții, ca atare și în afara solicitării de constatare a unei consecințe juridice derivate din aceasta, nu reprezintă decât constatarea unei stări de fapt.
În ceea ce privește constatarea dobândirii dreptului de superficie și de servitute se va sublinia în primul rând că, așa cum s-a arătat, astfel de drepturi nu s-au constituit în mod valabil în patrimoniul numitului B. I. și nu s-au transmis în patrimoniul reclamantei spre a fi „constatate”. Mai mult, din motivarea acțiunii rezultă că reclamanta uzează acțiunea în constatare spre „a consolida” drepturile sale și a le face apte de înscriere în cartea funciară în baza dispoziției instanței. Or, acțiunea în constatare nu a fost reglementată spre a acoperi nulități absolute și, scopul real al reclamantei.
Mai mult, aceeași acțiunea în constatare nu are menirea legală de a determina, prin ea însăși și în ipoteza admiterii, înscrierea unor drepturi în cartea funciară, cum cere reclamanta. Modificarea, radierea sau efectuarea unor înscrieri în cartea funciară pe cale judiciară (în afara căii administrative comune, instrumentate direct de registratorul de carte funciară, așadar) poate avea loc doar în condițiile exercitării acțiunilor de carte funciară, cea în prestație tabulară și cea în rectificare, fiind un aspect diferit aceea că, în baza art. 54 alin. 2 din L. nr. 7/1996, republicată „instanța judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază de activitate se află imobilul”, dispoziție ce nu are ca efect nașterea vreunei obligații de “efectuare a cuvenitelor mențiuni”, adică de înscriere a dreptului real ce a făcut obiectul judecății; aceasta deoarece, cu excepția deja învederată, cea a examinării unei acțiuni de carte funciară, înscrierea unui drept real este și rămâne supusă regulilor comune, printre care principiul legalității; conform acestuia registratorul de carte funciară nu poate încuviința decât înscrierea actelor și faptelor juridice anume prevăzute de lege sau permise de aceasta (legalitatea formală, prevăzută de art. 19, art. 47 – art. 48 din L. nr. 7/1996) și are obligația de a cerceta, pe de o parte, dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întrunește condițiile de fond și de formă pentru înscrierea dreptului și, pe de altă parte, dacă din cuprinsul cărții nu rezultă vreo piedică la înscriere (legalitatea materială, prevăzută de art. 21, art. 22, art. 48, art. 49 din L. nr. 7/1996). Desigur, considerentele și soluția registratorul de carte funciară sunt supuse cenzurii instanței, într-un cadru procesual în care să se regăsească și titularii altor drepturi înscrise în cartea funciară.
Așa fiind, văzându-se caracterul nefondat al solicitării ca, din dispoziția instanței, pe calea acțiunii în constatare, să se înscrie în cartea funciară drepturi reale stipulate în convenții lovite de nulitate absolută din acest punct de vedere (al constituirii și transmiterii respectivelor drepturi), lipsind și un litigiu real între părți, va fi respinsă acțiunea.
În baza art. 274 C. pr. civ., se va lua act că numai partea care a căzut în prezenții a formulat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta . SRL, cu sediul în A., . 7, jud. A., în contradictoriu cu pârâta . L. SRL, cu sediul în A., .. A., ca nefondată.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată în ședință publică azi, 2.10.2012.
Președinte, Grefier,
A. O. N. B.
Red./tehn./AO/NB/2.11.2012
4 ex./2 . comunică cu:
- reclamanta . SRL, cu sediul în A., . 7, jud. A.
- pârâta . L. SRL, cu sediul în A., .. A.
| ← Suspendare provizorie. Încheierea nr. 8712/2012. Judecătoria ARAD | Suspendare provizorie. Încheierea nr. 8686/2012. Judecătoria ARAD → |
|---|
