Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 19/2013. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 19/2013 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 19-12-2013 în dosarul nr. 1720/197/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B. – SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 19 12 2013
Președinte: D. - I. M. - judecător
Grefier: A. M. – Z.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut în fond în ședința publică din data de 11 12 2013, când cei prezenți au pus concluzii conform încheierii de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de 18 12 2013 și respectiv 19 12 2013.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
JUDECĂTORIA
Constată că prin acțiunea civilă înregistrată sub nr. _ , reclamanta URLUIALĂ M. A. în contradictoriu cu pârâții S. ROMÂN prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, . B., și M. B. a solicitat:
- să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare – cumpărare nr._/21 12 2012, încheiat între S. Român prin M. B. și reclamantă, cu privire la prețul terenului aferent al apartamentului, a cărui contravaloare a fost inclus în preț .
În motivarea acțiunii,în esență, reclamanta a arătat că prin pârâta ., în calitate de mandatară a pârâtului S. Român, s-a încheiat cu ea contractul de vânzare – cumpărare menționat, având ca obiect apartamentul situat în B., .. 9, . Legii nr. 10/2001, pentru care a plătit prețul stabilit de vânzător, de_ lei, în care a fost inclusă și contravaloarea terenului aferent.
Reclamanta a concluzionat că în mod nelegal în prețul de vânzare s-a inclus și valoarea terenului, sens în care a făcut referire la art. 37 din HG nr. 20/1997 care prevede că terenul aferent construcției trece în proprietate fără plată.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe art. 26 și 33 din Legea nr. 112/1995, art. 18 și 37 din HG nr. 20/1997.
Pârâta .. a depus întâmpinare prin care a arătat că prețul a fost corect stabilit, conform dispozițiilor legale ,iar reclamantul a cunoscut conținutul contractului și și-a asumat clauzele prin semnarea lui, fără a ridica nicio obiecție. Pârâta a apreciat că includerea valorii terenului în preț nu este de natură a constitui un interes general, ci unul particular, astfel încât în acest caz nu poate opera sancțiunea nulității absolute. Pe de altă parte s-a mai arătat că la stabilirea prețului s-a avut în vedere că prin art. 18 și 19 din H.G. nr. 20/1996 se stabilește expres că și terenurile sunt supuse evaluării, conform criteriilor nr. 2665/1C/311/1992.Pârâta a mai afirmat că la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare terenul era proprietatea privată a Municipiului B. în conformitate cu HCL nr. 241/2005 și nr. 320/31 05 2010.
Pârâtul M. B. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii .
În motivare a arătat că reclamanta prin semnarea contractului de vânzare – cumpărare fără obiecțiuni a achiesat la toate clauzele contractuale și implicit la prețul de cumpărare care a inclus și valoarea terenului.
Pârâtul mai afirmat că din interpretarea art. 9,21,26 din legea nr. 112/1995 și art. 37 din H.G. nr. 20/1996, reiese că drept de proprietate se transmite asupra terenurilor aferente împreună cu construcțiile vândute, dar nu se prevede că un astfel de drept se transmite gratuit.iar la momentul încheierii contractului terenul aparținea domeniului public al pârâtului..
Pârâtul a concluzionat că nu există nici o prevedere legală care să interzică transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței contra unui preț, pentru a se putea constat încălcarea vreunei norme legale.
Pârâtul S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice a depus întâmpinare prin care pe cale de excepție a invocat lipsa calității de reprezentant al ministerului pentru pârât, precum și lipsa calității sale procesual pasive, sens în care a invocat art. 223 și 224 N.C.Civ.
Pe fond a solicitat respingerea acțiunii considerând că din art. 37 din H.G. nr. 20/1996 nu reiese că legiuitorul a dorit atribuirea terenul către cumpărător fără plată,mai mult prin HCL nr. 596/2004 se reglementează că locuințele care se vând în temeiul Legii nr. 10 /2001 vor fi înstrăinate împreună cu terenul la prețul stabilit conform legilor în vigoare, iar reclamantul a cunoscut conținutul contractului și l-a semnat fără obiecțiuni.
Pârâtul a fost reprezentat în cauză prin mandatar - cu procură specială - Direcția Generală a Finanțelor Publice B..
Instanța a pus în discuție excepția lipsei calității de reprezentant al ministerului pentru pârâtul S. Român, precum și excepția lipsei calității procesual pasive, iar după luarea concluziilor părților prezente pentru fiecare excepție în parte, le-a respins pentru considerentele consemnate în încheierea de ședință din data de 19 06 2013.
În probațiune, reclamanta a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar.
Pârâții M. B. și . au administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar.
Pârâtul S. Român nu a administrat probe.
Analizând actele dosarului, instanța reține următoarele:
Între S. Român în calitate de vânzător și reclamanta Urluială M. A., în calitate de cumpărător a intervenit contractul de vânzare – cumpărare nr._ încheiat la data de 21 12 2012, în temeiul Legii nr. 10/2001, având ca obiect apartamenul situat în B. . nr. 9, . în C.F. nr.179 B. sub nr. top 5131,5132/I/15, constituit din trei camere, bucătărie,baie,wc, pivniță de 6 m.p. și cota de 7,66% din terenul aferent de 1137,20 m.p. (Contractul a fost încheiat în numele Statului Român prin pârâta . în calitate de mandatar legal în conformitate cu art. 33 din HG nr. 20/1996 raportat la art. 9 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 și de pârâtul M. B. prin primar.).
Conform situației de carte funciară, de la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare dedus judecății, 21 12 2012, se constată că în conformitate cu mențiunea înscrisă la A+52 ( proprietarul tabular S. Român a procedat la dezmembrarea pe apartamente a imobilului inițial) apartamentul nr. 15 cumpărat de reclamantă este descris ca parte componentă din imobilul înscris sub nr. top 5131,5132/I/15 (în C.F. nr.179 B.), care se constituie din apartament nr. 15 la etaj compus din trei camere, bucătărie, baie, wc,și pivniță de 6 m.p., și din cota de 7,66% din părțile de uz comun, care includ și terenul construit și neconstruit cu nr. top inițial de 5131,5132/I de 1137,20 m.p.
La art. II.2 din contractul de vânzare cumpărare, părțile contractante au inserat clauza conform căreia că în urma efectuării măsurătorilor în teren și a evaluării fișei tehnice și de calcul a rezultat că prețul apartamentului cu terenul aferent (de 87,10 m.p. reprezentând echivalentul cotei de 7,66% din terenul de 1137,20 m.p. ) este de_,88 lei.
Cu această clauză din contractul de vânzare – cumpărare nr._ / 21 12 2012, reclamanta a fost de acord și a asumat obligația de plată a prețului vânzării stabilit prin semnarea acestui contract.
Prin prezenta acțiune promovată, reclamanta susține că includerea contravalorii terenului în prețul de vânzare constituie o cauză de nulitate absolută a clauzei contractuale prin care prețul vânzării a fost stabilit și convenit, deoarece contravine dispozițiilor Legii nr. 112/1995 raportate la art. 36 din Legea nr. 18/1991, și în raport de care terenul nu putea face obiectul vânzării pentru că se transfera în patrimoniul cumpărătorului gratuit.
Susținerea reclamantei este nefondată.
Prețul, ca și cerință de validitate a contractului de vânzare – cumpărare trebuie să îndeplinească la rândul lui următoarele condiții, respectiv să fie fixat într-o sumă de bani, ce ține de esența vânzării, și să fie determinat sau determinabil. Pentru această din urmă condiție art. 1303 C. civ. prevede că prețul este determinat ,în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părți în momentul încheierii contractului și și în cazul în care poate fi stabilit și de către lege, în sensul că legiuitorul a reglementat criteriile pentru determinarea prețului, fie este determinabil, în situația în care părțile furnizează în contract o . elemente pe baza cărora cuantumul prețului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilității obligației de plată (cum ar fi prețul pieții la o dată convenită de părți).
În speță, prețul vânzării există și a fost determinat în conformitate cu criteriile legale reglementate de art. 42 al. 4 din Legea nr. 10/2001 coroborat cu art. 42.1 din H.G. nr. 250/2007 raportate la art. 13 din Legea nr. 112/1995.Acest din urmă text de lege prevede că ” valoarea despăgubirilor care se acordă foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, pentru apartamentele nerestituite în natură, precum și prețul de vânzare, după caz, se stabilesc pe baza prevederilor Decretului nr. 93/1977, ale Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, republicată, iar valoarea terenurilor aferente, pe baza Criteriilor privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat nr. 2.665 din 28 februarie 1992, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare. La valorile astfel calculate se vor aplica coeficienții de actualizare, care nu vor fi mai mici decât coeficientul de creștere a veniturilor salariale medii pe economie. (Valoarea totală a apartamentului restituit în natură și a despăgubirilor cuvenite pentru apartamentele nerestituite în natură și pentru terenurile aferente nu poate depăși suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii despăgubirii.)
Pe cale de consecință, în considerarea celor expuse mai sus, instanța reține că vânzarea poate fi nulă doar pentru lipsa prețului, deoarece în acest fel obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză și nicidecum pentru prețul stabilit într-un pretins alt cuantum, prin nerespectarea criteriilor legale de evaluare.
Relativ la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare în temeiul Legii nr. 10 /2001 de către fostul chiriaș, situația în speță, cu titlu oneros sau gratuit ,instanța de asemenea va analiza și aplicabilitatea dispozițiile legale în cauză, în forma în care erau în vigoare la data încheierii actului juridic.
Astfel, se constată că actul juridic a fost încheiat,la data de 21 12 2012,în temeiul art. 42 al.3 din Legea nr. 10/2001,în conformitate cu care imobilele cu destinația de locuințe ,care nu sunt restituite persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare.
Prin art. 42.1 din H.G. nr. 250/2007(constituind normelemetodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001),legiuitorul a lămurit că”această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, și Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările ulterioare, cu mențiunea că prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare (act normativ la care se face trimitere în Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, republicate), care se va indexa la zi cu indicele de inflație (soluția se impune prin similitudine cu modalitatea de despăgubire a proprietarilor în condițiile legii, aceasta fiind semnificația sintagmei "legislația în vigoare").”
Așadar, prețul vânzării unor astfel de locuințe intră sub incidența art. 13 din Legea nr. 112/1995 coroborat cu art. 35, 36 și 37 din H.G. nr. 20/1996( constituind Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995).
În conformitate cu aceste dispoziții legale se reține că prețul de vânzare se stabilește similar cu valoarea despăgubirilor de acordat foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, respectiv” pe baza prevederilor Decretului nr. 93/1977, ale Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, republicată, iar valoarea terenurilor aferente, pe baza Criteriilor privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat nr. 2.665 din 28 februarie 1992, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare. La valorile astfel calculate se vor aplica coeficienții de actualizare, care nu vor fi mai mici decât coeficientul de creștere a veniturilor salariale medii pe economie”, astfel încât valoarea totală cumulată” a apartamentului restituit în natură și a despăgubirilor cuvenite pentru apartamentele nerestituite în natură și pentru terenurile aferente nu poate depăși suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii despăgubirii”.
În acest sens, legiuitorul prin art. 35, 36 și 37 din H.G. nr. 20/1996 a prevăzut că” în cazul apartamentelor locuite de mai mulți chiriași, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat sau nu s-au efectuat modificări constructive, pentru vânzarea apartamentului către actualii titulari ai contractelor de închiriere, cu acordul acestora, se stabilește valoarea întregului apartament și apoi se calculează cota-parte indiviză aferentă fiecărui viitor proprietar, proporțională cu suprafața utilă pe care o folosește în exclusivitate”.
În considerarea modalității identice de stabilire a prețului de vânzare cu cel al stabilirii despăgubirilor pentru foștii proprietari, instituită prin dispoziția legală evocată anterior, prin art. 36 din H.G. nr. 20/2006 se prevede că „ în cazurile de despăgubire a foștilor proprietari și a moștenitorilor acestora, la valorile calculate potrivit prevederilor din prezentele norme metodologice, pentru construcții (apartamente, anexe gospodărești și garaje) se va adăuga valoarea terenurilor aferente, stabilită pe baza Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992, cu completările ulterioare, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului.”
În legătură cu reglementarea conținută de art. 37 din H.G. nr. 20/2006, prin care se prevede că ” în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege” ,se reține că în edictarea dispoziției legale s-a avut în vedere respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din Legea nr. 112/1995, în conformitate cu care „suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”, respectiv că obiect al vânzării îl poate constitui numai terenul aferent construcției și nicidecum că acest teren aferent se transmite gratuit.
Acest înțeles este relevat și de evoluția conținutului acestei dispoziții legale .
Se observă că în forma inițială, de la data primei publicări a H.G. nr. 20/1996,23 01 1996, prevederea legală în legătură cu transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent prin cumpărarea apartamentelor de către chiriași ce se regăsea la acel moment în art. 33, în vigoare până la data de modificării acestuia prin H.G. nr. 11/1997, la data de 4 02 1997, dispunea în sensul că „dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții ”, cu dispoziția expresă că „în condițiile art. 35 al.2 din Legea nr. 18/1991” ,care prevedea că” terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției în vederea construirii de locuințe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.(…)” și că „atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. 2-5 se va face, prin decizia prefecturii, la propunerea primăriilor pe baza verificării situației juridice a terenurilor”.
Ulterior, la data de 4 02 1997, conținutul art. 33 din H.G. 20/1996 a fost modificat prin H.G. nr. 11/1997 și prin renumerotare a devenit art. 37, conținut în vigoare și la data încheierii actului juridic în discuție, și prin care legiuitorul pentru locuințele cumpărate în condițiile Legii nr. 112/1995 nu a mai făcut trimitere la dispozițiile art. 35 din Legea nr. 18/1991, devenite prin renumerotare art. 36 din Legea nr. 18/1991 ( la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare), ci a prevăzut numai obligația de a fi respectate prevederile art. 26 al. Ultim din Legea nr. 112/1995, în sensul de a nu putea înstrăina împreună cu construcția decât terenul aferent, astfel încât sub imperiul noii reglementări dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcție nu se mai poate transmite gratuit, în condițiile Legii 18/1991, prin emiterea la cerere a ordinului prefectului, ci numai prin vânzare, în urma evaluării odată cu construcția .
Prin urmare, chiar dacă și la data încheierii actului juridic, în art. 36 al. 2 și 6 din Legea nr. 18/1991 există prevederea conform căreia „terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție „ și că atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) - (5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situației juridice a terenurilor”, atât timp cât legiuitorul nu a reglementat expres și nu a făcut trimitere către această dispoziție legală derogatorie specială în raport art. 13 din Legea nr. 112/1995, prin care se instituie regula stabilirii prețului identic cu cel al despăgubirilor, care includ și evaluarea terenului, preț care de altfel, astfel cum s-a reținut la începutul expozeului este de esența contractului de vânzare – cumpărare, nu se poate reține incidența în speță.
Văzând și dispozițiile art.45 al.2/1 din Legea nr. 10 /2001, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare dedus judecății, potrivit căruia contractele de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995( reglementare prin care din nou se subliniază că încheierea actului juridic sub incidența Legii nr. 10/2001 este realizată în condițiile exprese - de validitate - prevăzute de Legea nr. 112/1995), sunt acte autentice și constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii lor, instanța reține că în speță prețul a fost legal stabilit prin cuprinderea și valorii terenului rezultată din evaluarea în condițiile anterior analizate, iar dreptul de proprietate asupra acestuia a fost legal transmit prin contractul, căruia i s-a recunoscut caracterul de act autentic.
În considerarea celor expuse, instanța va respinge acțiunea și va dispune conform cu dispozitivul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta URLUIALĂ M. A., domiciliată în B., .. 9, . cu pârâții S. ROMÂN prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul ales la mandatar Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice B., în B., .. 7, . B., și M. B. .
Definitivă .
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare .
Pronunțată în ședință publică, azi, 19 12 2013.
PREȘEDINTE GREFIER
D. - I. M. A. M. - Z.
RED/DACT:DIM 2 07 2014 plecată în concediu, semnează
GREFIER ȘEF DE SECȚIE
C. M.
| ← Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 02/2013. Judecătoria... → |
|---|
