Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5652/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5652/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 02-06-2014 în dosarul nr. 2409/211/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL - 3185
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5652/2014
Ședința publică din data de 02.06.2014
Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: I. A. B.
GREFIER: Ș. N.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată de reclamanții ȚÎNȚAȘ D. –T. și ȚÎNȚAȘ C. L. în contradictoriu cu pârâții M. V. și B. GROUPE SOCIETE GENERALE SA, având ca obiect hotărâre care ține loc de act autentic.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 12.05.2014, fiind consemnate în încheierea ce face parte integrantă din prezenta sentință; la acel termen, instanța, pentru ca părțile să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 19.05.2014, apoi pentru data de 26.05.2014 și pentru data de azi, data de 02.06.2014, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ la data 31.01.2013, reclamanții ȚÎNȚAȘ D. –T. și ȚÎNȚAȘ C. L. au solicitat în contradictoriu cu pârâții M. V. și B. GROUPE SOCIETE GENERALE SA pronunțarea unei hotârâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 513 mp și casă P+M cu suprafața utilă de 162,88 mp, înscrise în CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_-C1, situate în Cluj-N., ., jud. Cluj, cu obligarea pârâtei M. V. la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au învederat, în esență, că, la data de 14.10.2011, în calitate de promitenți-cumpărători, au încheiat cu pârâta M. V., un antecontract de vânzare – cumpărare în formă autentică, având ca obiect imobilele teren și casă de locuit, situate în Cluj-N., ., jud. Cluj, imobile ipotecate de pârâtă în favoarea B. G. SA, iar prin antecontract, pârâta M. V. s-a obligat ca până la data de 31.12.2011 să realizeze toate formalitățile necesare și să obțină de la B. G. SA acordul privind radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente.
Au mai arătat că, prin actul adițional autentificat sub nr. 796/19.03.2012, părțile au stabilit de comun acord, ca până la data de 01.06.2012, pârâta M. V. să prezinte un extras de carte funciară liber de sarcini și cu construcția ce face obiectul antecontractului descris mai sus, înscrisă în cartea funciară, iar în ciuda acestei prelungiri a termenelor contractuale și a disponibilității lor de a facilita în orice mod stingerea ipotecii și transferul proprietății, pârâta M. V. a refuzat, în mod repetat, să-și îndeplinească obligațiile contractuale asumate în sensul perfectării vânzării imobilelor libere de orice sarcini.
Cererea este întemeiată pe dispozițiile art. 1669 C.civ., art. 112 și art. 274 C.pr.civ..
În dovedire, s-au depus la dosarul cauzei înscrisuri (filele 8 – 21).
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 6.916,5 lei și timbre judiciare de 5 lei – fila 52.
Pârâta B. GROUPE SOCIETE GENERALE SA, legal citată, a depus, la data de 04.04.2013, prin Serviciul Registratură, întâmpinare – filele 34 – 35, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.
În motivare, a susținut că, în luna februarie 2013 a comunicat pârâtei M. V. condițiile care ar fi trebuit îndeplinite în vederea radierii ipotecii (restituirea unei părți a creditului garantat cu ipoteca din diferența de preț de încasat pentru imobil), însă aceasta nu și-a manifestat voința în sensul acceptării acestor condiții, iar în cazul în care pârâta M. V. ar fi fost de acord ca din diferența de preț de încasat să restituie o parte a creditului, s-ar fi diminuat cuantumul creditului, existând posibilitatea eliberării din garanție a imobilului.
Cererea nu a fost întemeiată în drept.
În dovedire, s-au depus înscrisuri (filele 37 – 38).
La data de 04.04.2013, prin Serviciul Registratură, reclamanții ȚÎNȚAȘ D.–T. și ȚÎNȚAȘ C. L. au depus la dosar precizare și completare a cererii de chemare în judecată – filele 39 – 42, în contradictoriu cu pârâții M. V. și B. GROUPE SOCIETE GENERALE SA, prin care au solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești, prin care să se dispună obligarea lor la plata sumei de 55.000 euro către pârâta B. G. SA, să se constate subrogația reclamanților în drepturile creditorului B. în ceea ce privește creanța de 55.000 euro pe care pârâta B. G. SA o deține împotriva debitoarei M. V. la momentul efectuării plății sumei de 55.000 euro de către reclamanți către pârâta B. G. SA, să se constate compensația totală a creanțelor reciproce ale reclamanților pe de o parte, și a pârâtei M. V., pe de altă parte, la momentul efectuării plății sumei de 55.000 euro de către reclamanți către pârâta B. G. SA, să se dispună radierea din CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_ – C1 a dreptului de ipotecă și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, constituire de dezmembrăminte înscrise sub B2, B7, C1 și C2 în favoarea BRB G. SA, să se oblige pârâta M. V. să încheie cu reclamanții contract de vânzare – cumpărare în formă autentică cu privire la imobilele teren în suprafață de 513 mp și casă de P+M cu suprafață utilă de 162,88 mp, înscrise în CF nr._ – C1, nr. cad._ și_-C1, situate în Cluj-N., ., jud. Cluj, în caz contrar hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, să se dispună întabularea în CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_-C1 a dreptului de proprietate al reclamanților cu titlu de drept de cumpărare bun comun, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată, în cazul în care se opun admiterii cererii de chemare în judecată.
În drept, s-au invocat prevederile art. 1539, art. 1616, art. 1669, art. 2428 C.civ., art. 132 C.pr.civ.
În dovedire, s-au depus înscrisuri (filele 43 – 51).
Pârâta M. V., legal citată, la data de 27.05.2013, a depus întâmpinare – filele 56 – 58, prin care a invocat, pe cale de excepție, prescripția dreptului material la acțiune, prin raportare la data scadenței obligației de perfectare a contractului autentic, data de 01.07.2012, iar pe fond, a solicitat respingerea cererii, ca nefondată.
În motivare, a susținut că pârâta B. G. SA, în momentul de față, nu are împotriva sa o creanță certă, lichidă și exigibilă în valoare de 55.000 euro, creditul contractat fiind în valoare totală de 200.000 euro, restituirea urmând a se face în 300 luni, respectiv până la data de 11.10.2032, neputându-se reține că restanța pârâtei M. V. față de bancă este de 55.000 euro, pentru a putea fi obligați reclamanții direct la plata acestei sume către B., iar scadența anticipată a creditului nu a fost declarată de bancă.
S-a mai arătat că, în speță, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru ca subrogația legală să poată opera întrucât reclamanții nu au calitatea de creditori ai pârâtei, ci dimpotrivă aceștia sunt debitori pentru plata sumei de 55.000 euro, totodată, nu au calitatea de dobânditori ai unui bun garantat în folosul altui creditor, ei putând eventual dobândi această calitate doar în ipoteza în care s-ar pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, contract care poate fi perfectat doar sub condiția plății integrale a prețului vânzării.
Pârâta a învederat, apoi, că reclamanții au devenit interesați de perfectarea contractului autentic doar după ce a demarat executarea silită împotriva lor în baza antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat.
În drept, apărările pârâtei au fost întemeiate pe art. 1669 alin. 2 C.civ., art. 1596 C.civ.
La același termen de judecată, pârâta - reclamantă M. V. a depus și cerere reconvențională – filele 59 – 61, prin care a solicitat în contradictoriu cu reclamanții – pârâți ȚÎNȚAȘ D. –T. și ȚÎNȚAȘ C. L. pronunțarea unei hotărâri judecătorești, prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți, autentificat la BNP Asociați M. sub nr. 2719/14.10.2011, având ca obiect imobilele înscrise în CF nr._ Cluj, nr. cad. 5755/%/2 și nr. 5575/6/2, teren în suprafață de 513 mp, cu casă P+M, în suprafață utilă de 162,88 mp, compusă din: parter, garaj, cămară, bucătărie, living, dining, antreu, sas, dormitor, mansardă: 2 dormitoare, baie, debara, hol și cota de 6533/67,770-a parte din imobil teren înscris în CF nr._ Cluj-N., nr. cad. 5755/1, din teren drum de acces în suprafață de 678 mp și a actului adițional autentificat sub nr. 796/19.03.2012 la același birou notarial, cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii acestor acte, cu obligarea reclamanților – pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, a arătat că reclamanții – pârâți nu au reușit să obțină creditul necesar pentru plata diferenței de preț, astfel că vânzarea nu s-a putut perfecta la data stabilită 01.07.2012, deși ea a făcut demersurile necesare la bancă în vederea obținerii acordului pentru radierea ipotecii, care până la acel moment nu s-a finalizat din culpa băncii.
A mai susținut că, la data de 01.11.2012 i-a convocat pe reclamanții – pârâți la notar pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, prin e-mail, iar ca răspuns, reclamanții – pârâți i-au trimis în data de 02.11.2012 o notificare, prin care i-au solicitat, la rândul lor, prezența la notar cu documentele imobilului necesare obținerii creditului, ceea ce dovește că, nici la acea dată, nu reușiseră să obțină acel credit din care urmau să plătească diferența de preț și pe care doreau să-l obțină de la Alpha Bank. Apoi, la data de 28.12.2012, ca urmare a acceptării condițiilor impuse de bancă pentru radierea ipotecii, i-a notificat pe reclamanții – pârâți pentru a se prezenta la notar în vederea perfectării vânzării, iar la data de 27.12.2012 a adresat băncii o solicitare în sensul de a-i trimite un delegat la notar în același scop, dar reclamanții – pârâți nu s-au prezentat la data și ora indicată în notificare. Ulterior, i-a mai notificat pe reclamanții – pârâți în luna ianuarie 2013 cu scopul de a rezoluționa antecontractul de vânzare – cumpărare și de a le restitui avansul achitat, reclamanții – pârâți i-au răspuns la rândul lor cu o notificare, convocând-o pentru data de 16.01.2013 la notar pentru perfectarea contractului, deși nici la data respectivă nu erau în posesia banilor pentru plata diferenței de preț.
În drept, a invocat prevederile art. 1549 și urm. C.civ., art. 119, art. 274 C.pr.civ.
În probațiune, a depus înscrisuri (filele 62 – 84).
Pârâta – reclamantă a fost scutită de la plata taxei judiciare de timbru aferentă cererii – reconvenționale prin Încheierea civilă nr._/18.10.2013 – filele 196 – 197.
La termenul din data de 22.07.2013, reclamanții – pârâți ȚÎNȚAȘ D. –T. și ȚÎNȚAȘ C. L. au depus întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă M. V.– filele 95 – 101, prin care au invocat, pe cale de excepție, inadmisibilitatea cererii reconvenționale, iar pe fond, au invocat excepția de neexecutare a contractului și au solicitat respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanții – pârâți au învederat că pârâta – reclamantă nu se poate prevala de propria culpă în formularea unei cereri de rezoluțiune a antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat, rezoluțiunea putând fi solicitată numai de către partea care a executat sau care declară că este în măsură să execute contractul.
În drept, au invocat prevederile art. 115, art. 274 C.pr.civ., art. 1549 și art. 1556 C.civ.
În probațiune, au depus înscrisuri (filele 102 – 110).
La termenul din data de 30.09.2013, pârâta – reclamantă M. V. a depus răspuns la întâmpinare – filele 156 – 157, prin care a susținut că abia la data de 29.11.2012, Alpha Bank a comunicat reclamanților – pârâți că li se aprobă creditul imobiliar în valoare de 35.000 euro, sumă insuficientă pentru plata prețului imobilului. Prin urmare, a arătat că reclamanții – pârâți nu erau în măsură să achite prețul de vânzare al imobilului la data de 01.07.2012 conform clauzelor contractuale (chiar în ipoteza în care ipoteca ar fi fost radiată) și aceștia nu se pot prevala de excepția de neexecutare a contractului din moment ce nu și-au executat propriile obligații.
La termenul din data de 03.02.2014, reclamanții – pârâți au depus la dosar înscrisuri (filele 250 – 260).
La același termen de judecată, instanța a respins, ca neîntemeiată, excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta – reclamantă, și a dispus administrarea de probe pentru soluționarea excepției inadmisibilității cererii reconvenționale – filele 261 – 262.
La data de 07.05.2014, pârâta – reclamantă a depus la dosar înscrisuri – filele 288 – 297.
La data de 15.05.2014 și 16.05.2014, părțile au depus concluzii scrise.
În cauză, instanța a administrat și a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâtei B. G. SA (filele 230 – 231, 232 – 239), proba cu interogatoriul reclamantei - pârâte Ț. C. L. (filele 240 – 242), proba cu interogatoriul reclamantului - pârât Ț. D. T. (filele 243 – 245), proba cu interogatoriul pârâtei – reclamante M. V. (filele 246 – 249), proba testimonială cu martorii I. A. – filele 275 – 276, L. C. – fila 277 și M. O. M. – filele 278 – 279.
Raportat la excepția inadmsibilității cererii reconveționale, invocată de reclamanții – pârâți prin întâmpinare, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 1549 alin. 1 C.civ., „dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune interese, dacă i se cuvin”.
Prin întâmpinare, reclamanții – pârâți au susținut că la momentul formulării cererii reconvenționale, prin care s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, pârâta – reclamantă demarase procedura executării silite împotriva reclamanților – pârâți pentru diferența de preț de 55.000 euro, iar ca urmare a demarării procedurii executării silite în cadrul dosarului execuțional nr. 256/2013 al B. M. C. L., le-au fost poprite conturile de salarii, fiind inițiată și executarea silită imobiliară cu privire la imobilul apartament în care locuiește familia reclamanților – pârâți (în acest sens, au fost depuse adresa de înființare a popririi de la fila 106 din dosar și publicațiile de vânzare cupărare de la filele 107 – 116).
În cauză, cererea reconvențională a fost formulată la data de 27.05.2013, iar cererea de continuare a executării silite a fost formulată de pârâta – reclamantă la data de 18.02.2013 și înregistrată la B. M. C. L. sub nr. 256/2013 (în dosarul execuțional nr. 256/2013, anexat la dosarul nr._ acvirat la prezenta cauză, nefiind depusă nicio cerere inițială de executare silită).
La data de 19.06.2013, prin cererea înregistrată la B. M. C. L., pârâta – reclamantă a formulat în cadrul dosarului de executare silită nr. 256/2013 cerere de renunțare la executare (fila 493 din dosarul acvirat nr._ )
Față de textul art. 1549 alin. 1 C.civ. și cererea de renunțare la executare silită, formulată de pârâta – reclamantă, în cadrul dosarului de executare nr. 256/2013, instanța apreciază că se impune respingerea, ca neîntemeiată, a excepției inadmisibilității cererii reconvenționale, invocată de reclamanții – pârâți.
Pe fond, analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, prin antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2719 din data de 14.10.2011 de BNP Asociați M., M. V., în calitate de vânzătoare – promitentă, s-a obligat să le vândă lui Țînțaș C. L. și Țînțaș D. T., în calitate de cumpărători – promitenți, terenul situat în intravilanul municipiului Cluj-N., jud. Cluj, înscris în CF nr._ Cluj-N. (cu nr. cf vechi 885 N), cu nr. ser. A1, cu nr. cad. 5755/%/2 și nr. 5755/6/2, teren în suprafață de 513 mp, cu casă P+M, în suprafață utilă de 162,88 mp, în stadiul semifinisat interior și finisat exterior, situată în municipiul Cluj-N., Colonia F., f.n., jud. Cluj, neevidențiată în cartea funciară, prețul de vânzare al imobilelor, stabilit de comun acord între părțile contractante fiind în sumă de 110.000 euro, preț care trebuia achitat după cum urmează: suma de 2.000 euro s-a plătit cu titlu de avans la data de 08.10.2011, din aport propriu al cumpărătorilor promitenți, suma de 43.000 euro s-a achitat la data autentificării prezentului antecontract, anterior semnării acestuia, din aport propriu al cumpărătorilor promitenți, suma de 20.000 euro se va achita din aport propriu al cumpărătorilor promitenți la data de 31.01.2012, data limită pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, suma de 45.000 euro se va achita din creditul contractat de cumpărătorii promitenți de la CEC Bank sau orice altă bancă pe care aceștia o vor alege, în termenul stabilit de banca creditoare, dar numai după finalizarea întabulării dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorilor și a dreptului de ipotecă în favoarea băncii finanțatoare, dar nu mai târziu de data de 31.01.2012.
Potrivit clauzelor contactuale, vânzătoarea promitentă a declarat că se obligă ca, până la data de 31.12.2011 să facă toate formalitățile necesare și să obțină de la B. G. SA acordul privind radierea dreptului de ipotecă și al interdicțiilor aferente, data limită pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică fiind 31.01.2012. Totodată, promitenții cumpărători au declarat că la cumpărare au cunoscut starea de fapt și de drept a imobilelor descrise mai sus, s-au obligat să achite diferența de preț în sumă de 65.000 euro în modalitatea indicată în antecontract, precum și să se prezinte la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, prin care se va realiza întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară asupra imobilelor, ca bun comun, cu titlu de drept de cumpărare, iar vânzătoarea promitentă s-a obligat să predea imobilele în posesia cumpărătorilor promitenți la data autentificării antecontractului, la data semnării contractului, imobilele să fie libere de orice sarcini și procese, cu toate taxele și impozitele achitate la zi, precum și să pună la dispoziția cumpărătorilor orice fel de documente, acte, autorizații sau documentații solicitate de către cumpărătorii promitenți sau banca creditoare, necesare încheierii contractului de vânzare – cumpărare și obținerii creditului – filele 8 – 11.
Conform actului adițional la antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 796/19.03.2012 de BNP Asociați M. – filel 12 – 13, cumpărătorii-promitenți Țînțaș C. L. și Țînțaș D. T. au achitat la data autentificării actului adițional suma de 10.000 euro din prețul total de vânzare al imobilului de 110.000 euro, iar de comun acord cu vânzătoarea promitentă M. V., au hotărât modificarea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2719 la data de 14.10.2011 de către BNP Asociați M., în sensul că, prețul de vânzare al imobilelor, stabilit de comun acord între părți, este în sumă de 110.000 euro, preț care se va achita după cum urmează: suma de 2.000 euro s-a plătit cu titlu de avans la data de 08.10.2011, din aport propriu al cumpărătorilor promitenți, suma de 43.000 euro s-a achitat la data autentificării antecontractului, anterior semnării acestuia, din aport propriu al cumpărătorilor promitenți, suma de 10.000 euro s-a achitat din aport propriu al cumpărătorilor promitenți la data autentificării actului adițional, suma de 10.000 euro se va achita de către cumpărătorii promitenți la data de 01.07.2012, data limită pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, suma de 45.000 euro se va achita din creditul contractat de cumpărătorii promitenți de la CEC Bank sau orice altă bancă pe care aceștia o vor alege, ocazie cu care se va transfera și dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorilor și a dreptului de ipotecă în favoarea băncii finanțatoare, dar nu mai târziu de data de 01.07.2012. În baza acestui act adițional, vânzătoarea promitentă s-a obligat ca până la data de 01.06.2012 să prezinte un extras de carte funciară liber de sarcini și cu construcția ce face obiectul antecontractului descris mai sus, înscrisă în cartea funciară.
Potrivit extrasului CF de la filele 14 – 15 din dosar, pârâta – reclamanta este proprietarul terenului situat în Cluj-N., ., în suprafață de 513 mp, iar asupra acestui teren a fost înscris și dreptul de ipotecă al creditoarei BRB G. SA pentru suma de 200.000 euro.
La fila 17 din dosar, reclamanții – pârâți au atașat o notificare înregistrată sub nr. 234/02.11.2012 la B. S. O., prin care au solicitat pârâtei – reclamante să se prezinte la data de 09.11.2012, ora 14.00, la sediul BNP Asociați M., cu documentele imobilului necesare obținerii creditului, așa cum s-a stabilit în antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 2719, precum și cu dovada radierii dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente.
Apoi, la data de 08.01.2013, reclamanții – pârâți au înregistrat sub nr. 3 o nouă notificare la B. S. R. M. – filele 18 – 19, prin care au motivat refuzul de a se prezenta la data de 04.01.2013 ca urmare a notificării nr. 1 la solicitarea pârâtei-reclamante, aceasta din urmă fiind somată să se prezinte la data de 16.01.2013, ora 14.00, la sediul BNP Asociați M., în vederea semnării contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, notificare comunicată pârâtei - reclamante în data de 09.01.2013 – fila 20.
Din Încheierea de certificare nr. 1 din data de 16.01.2013 emisă de BNP Asociați M. reiese că la data antemenționată, la sediul notarului public s-a prezentat în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică numai reclamanta – pârâtă, nefiind prezentă pârâta – reclamantă M. V. – fila 21.
La data de25.02.2013sub nr. 37, reclamanții – pârâți au înregistrat o nouă notificare la B. S. D. M., prin care i s-a solicitat pârâtei B. G. SA ca, la data de 04.03.2013, ora 11, să se prezinte un reprezentant la băncii la sediul BNP Asociați M. în vederea radierii dreptului de ipotecă și a interdicției de înstrăinare, grevare, constituire de dezmembrăminte înscrise în favoarea băncii în CF nr._ Cluj-N. în baza contractului de ipotecă nr._/12.10.2007 încheiat cu d-na M. V. – filele 43 – 44, notificare care i-a fost comunicată la data de 26.02.2013 – fila 45. Notificare în același sens, pentru data de 04.03.2013, ora 11, a fost comunicată și pârâtei – reclamante la data de 26.02.2013 – filele 47 - 48 și 50 din dosar.
În ziua de 04.03.2013, BNP Asociați M. a întocmit încheierile de certificare nr. 12 și nr. 13 – filele 46 și 49 din dosar, din care reiese că la data antemenționată s-au prezentat la notar reclamanții – pârâți, care s-au declarat dispuși să achite diferența de preț în sumă totală de 55.000 euro (20.000 euro din surse proprii, pe care îi au la dânșii, și suma de 35.000 euro din credit aprobat de B.), reprezentanții B. G. SA, care au declarat că au acordul băncii de ridicare a interdicției de înstrăinare cu condițiile comunicate vânzătoarei prin adresa nr._ din data de 15.02.2013, nefiind prezentă pârâta – reclamantă M. V.. Potrivit adresei de la fila 51 din dosar, la data de 21.02.2013, B. G. SA a comunicat reclamanților – pârâți faptul că cererea lor de credit nr._/2013 în valoare de 35.000 euro le-a fost aprobată.
Prin precizarea și completarea cererii de chemare în judecată – filele 39 – 42, formulată de reclamanții - pârâți în contradictoriu cu pârâții - reclamanți M. V. și B. GROUP SOCIETE GENERALE SA, s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești, prin care să se dispună obligarea reclamanților la plata sumei de 55.000 euro către pârâta B. G. SA, să se constate subrogația reclamanților în drepturile creditorului B. în ceea ce privește creanța de 55.000 euro pe care pârâta B. G. SA o deține împotriva debitoarei M. V. la momentul efectuării plății sumei de 55.000 euro de către reclamanți către pârâta B. G. SA, să se constate compensația totală a creanțelor reciproce ale reclamanților pe de o parte, și a pârâtei M. V., pe de altă parte, la momentul efectuării plății sumei de 55.000 euro de către reclamanți către pârâta B. G. SA, să se dispună radierea din CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_ – C1 a dreptului de ipotecă și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, constituire de dezmembrăminte înscrise sub B2, B7, C1 și C2 în favoarea BRB G. SA, să se oblige pârâta M. V. să încheie cu reclamanții contract de vânzare – cumpărare în formă autentică cu privire la imobilele teren în suprafață de 513 mp și casă de P+M cu suprafață utilă de 162,88 mp, înscrise în CF nr._ – C1, nr. cad._ și_-C1, situate în Cluj-N., ., jud. Cluj, în caz contrar hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, să se dispună întabularea în CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_-C1 a dreptului de proprietate al reclamanților cu titlu de drept de cumpărare bun comun, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată, în cazul în care se opun admiterii cererii de chemare în judecată.
Mai întâi, raportat la cererea reclamanților – pârâți de a se dispune obligarea lor la plata sumei de 55.000 euro către pârâta B. G. SA, de a se constata subrogația reclamanților în drepturile creditorului B., precum și de a se constata compensația totală a creanțelor reciproce ale reclamanților pe de o parte, și a pârâtei M. V., pe de altă parte, la momentul efectuării plății sumei de 55.000 euro de către reclamanți către pârâta B. G. SA, instanța reține următoarele:
Prin precizarea și completarea cererii, reclamanții – pârâți au arătat că, în temeiul antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat cu pârâta – reclamantă, au dobândit calitatea de creditori ai acesteia pentru transferul dreptului de proprietate al imobilului achiziționat, iar prin efectuarea plății sumei de 55.000 euro direct pârâtei B. G. SA se subrogă în drepturile pârâtei B. și vor deveni creditori ai pârâtei M. V., urmând ca, creanțele reciproce în cuantum de 55.000 euro fiecare să se compenseze în totalitate. În susținerea cererii lor, reclamanții – pârâți au invocat prevederile art. 1593 și art. 1596 lit. a C.civ., precum și art. 1616 și art. 1617 alin. 1 din C.civ.
Potrivit art. 1593 alin. 1 C.civ. “oricine plătește în locul debitorului poate fi subrogat în drepturile creditorului, fără a putea însă dobândi mai multe drepturi decât acesta”, iar în baza art. 1596 C.civ. “în afară de alte cazuri prevăzute de lege, subrogația se produce de drept: a) în folosul creditorului, chiar chirografar, care plătește unui creditor care are un drept de preferință, potrivit legii”.
Apoi, conform art. 1616 C.civ., datoriile reciproce se sting prin compensație până la concurența celei mai mici dintre ele, iar în temeiul art. 1617 alin. 1 C.civ., “compensația operează de plin drept de îndată ce există două datorii certe, lichide și exigibile, oricare ar fi izvorul lor, și care au ca obiect o sumă de bani sau o anumită cantitate de bunuri fungibile de aceeași natură”.
În opinia instanței, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de textele legale antemenționate, pentru a se dispune în sensul solicitat de reclamanții – pârâți. În baza art. 1596 lit. a C.civ., subrogația operează de drept în folosul celui care, fiind el însuși creditor al aceluiași debitor, plătește pe un alt creditor, care are preferință (de exemplu, situația creditorului chirografar care plătește un creditor ipotecar și se subrogă în drepturile acestuia). Însă, în cauză, nu se poate susține că, în baza antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți, reclamanții – pârâți ar avea calitatea de creditori ai pârâtei – reclamante, dimpotrivă aceștia fiind debitorii pârâtei pentru suma de 55.000 euro, iar susținerea reclamanților – pârâți potrivit căreia, în temeiul antecontractului au dobândit calitatea de creditori ai pârâtei – reclamante M. V. pentru transferul dreptului de proprietate asupra imobilului achiziționat nu se circumscrie dispozițiilor art. 1596 lit. a C.civ., astfel încât să justifice obligarea reclamanților – pârâți la plata sumei de 55.000 euro către B. cu consecința subrogării lor în drepturile creditorului.
Totodată, instanța mai reține și faptul că nu sunt îndeplinite nici condițiile pentru a opera compensația totală a creanțelor reciproce ale reclamanților – pârâți, pe de o parte, și a pârâtei – reclamante M. V., pe de altă parte, la momentul efectuării plății sumei de 55.000 euro de către reclamanții – pârâți către pârâta B. G. SA, nefiind vorba, în cauză, de obligații reciproce (reclamanții – pârâți au față de pârâta – reclamanta o datorie de 55.000 euro, iar pârâta – reclamantă față de pârâta B. o datorie de cca. 200.000 euro, neputându-se dispune compensarea atât timp cât reclamanții – pârâți nu se pot subroga în drepturile pârâtei B., care nu are o creanță certă, lichidă și exigibilă în valoare de 55.000 euro împotriva pârâtei – reclamante).
În consecință, față de considerentele expuse, primele petite ale cererii principale urmează a fi respinse, ca neîntemeiate.
În ceea ce privește cererea reclamanților – pârâți de radiere din CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_ – C1 a dreptului de ipotecă și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, constituire de dezmembrăminte înscrise sub B2, B7, C1 și C2 în favoarea BRB G. SA, față de dispozițiile art. 2419 C.civ. („în cel mult 10 zile de la data la care obligația garantată a fost plătită, creditorul ipotecar este obligat să ceară operatorului arhivei radierea ipotecii”), precum și față de soluția ce urmează a fi pronunțată asupra primelor trei petite ale cererii, instanța o va respinge, ca neîntemeiată.
Apoi, referitor la cererea reclamanților – pârâți, prin care solicită obligarea pârâtei M. V. să încheie cu reclamanții contract de vânzare – cumpărare în formă autentică cu privire la imobilele teren în suprafață de 513 mp și casă de P+M cu suprafață utilă de 162,88 mp, înscrise în CF nr._ – C1, nr. cad._ și_-C1, situate în Cluj-N., ., jud. Cluj, în caz contrar hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare și să se dispună întabularea în CF nr._ Cluj-N., nr. cad._ și_-C1 a dreptului de proprietate al reclamanților cu titlu de drept de cumpărare, bun comun, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 1669 alin. 1 - 3 C.civ. “Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.”
Conform dispozițiilor art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuiasunt îndeplinite.
Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Chiar dacă dispozițiile art. 1669 din C.civ. permit pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (ce corespund din punct de vedere al finalității celor înscrise în art. 5 din titlul X al Legii nr. 247/2005), instanța consideră că, în speța de față, nu sunt îndeplinite toate cerințele pentru finalizarea acestui act juridic.
Pentru ca instanța să poată suplini consimțământul părții care nu-și îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate conditiile prevăzute de art. 1179 C.civ. privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare-cumparare, raportat și la dispozițiile art. 1669 alin. 1 C.civ.
Potrivit art. 1179 alin. 1 – 2 C.civ., “Condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul părților; 3. un obiect determinat și licit; 4. o cauză licită și morală. În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.”
În cauză, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2719 din data de 14.10.2011 de BNP Asociați M. a fost încheiat cu respectarea condițiilor prevăzute de art. 1179 alin. 1 – 2 C.civ.
Raportat la prevederile art. 1669 și art. 1279 C.civ., instanța mai trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevazută de lege, precum și dacă reclamanții – pârâți și-au îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat.
Având în vedere că antecontractul de vânzare – cumpărare a fost valabil încheiat, aspect pe care, de altfel, nici părțile nu l-au contestat, trebuie analizate celelalte două condiții.
În ceea ce privește refuzul nejustificat al pârâtei – reclamante de a încheia contractul în formă autentică și îndeplinirea obligațiilor asumate de reclamații – pârâți prin antecontract, instanța constată următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat, data limită pentru semnarea contractului în formă autentică a fost stabilită pentru 31.01.2012, iar în baza actului adițional la antecontract, data limită pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică a fost 01.07.2012. Totodată, pârâta – reclamantă s-a obligat ca până la data de 31.12.2011 să facă toate formalitățile necesare și să obțină de la B. G. SA acordul privind radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente, precum și să semneze contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, prin care se va realiza întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară în numele și în favoarea cumpărătorilor promitenți, iar reclamanții-pârâți s-au obligat să se prezinte la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică și să plătească pârâtei–reclamante suma de 10.000 euro la data de 01.07.2012 și suma de 45.000 euro din creditul contractat de la CEC Bank sau orice altă bancă, ocazie cu care se va transfera și dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorilor și a dreptului de ipotecă în favoarea băncii finanțatoare, dar nu mai târziu de 01.07.2012.
Din înscrisurile depuse la dosar (filele 17 - notificare din data de 02.11.2012, 18 – 19 – notificare din data de 08.01.2013, 21 – încheierea de certificare nr. 1 din data de 16.01.2013, 46 - încheiere de certificare nr. 12 din data de 04.03.2013, 47 – 48 – notificare din data de 25.02.2013, 49 – încheiere de certificare nr. 13 din data de 04.03.2013) rezultă că reclamanții – pârâți au notificat-o pe pârâta – reclamantă în repetate rânduri, ulterior datei stabilite de 01.07.2012, pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică, însă pârâta – reclamantă nu s-a prezentat.
La data de 27.12.2012, pârâta – reclamantă a înregistrat la B. A., Oszoczki, Ș. și Asociații, notificarea nr. 240N, prin care le-a solicitat reclamanților – pârâți ca, în data de 28.12.2012, să se prezinte la Societatea Civilă Notarială „N. Lex” pentru semnarea contractului în formă autentică și achitarea sumei de 55.000 euro reprezentând diferența de preț neachitată – fila 68. Apoi, la fila 64 din dosar, pârâta – reclamantă a anexat o notificare înregistrată la B. S. M. sub nr. 1/04.01.2013, prin care le-a adus la cunoștință reclamanților – pârâți că a încetat de plin drept antecontractul de vânzare – cumpărare și actul adițional la acesta ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată a debitului de 55.000 euro, iar la aceasta, reclamanții – pârâți i-au răspuns printr-o nouă notificare din data de 08.01.2013, prin care au motivat refuzul lor raportat la încetarea de drept a antecontractului și i-au solicitat să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică – filele 18 – 19.
În speță, la data de 01.07.2012 niciuna dintre părți nu a făcut dovada că s-ar fi prezentat la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică (aspect care rezultă și din răspunsul la întrebarea nr. 9 din interogatoriul luat reclamanților – pârâți – filele 241 și 244 din dosar), în contract nefiind prevăzut expressis verbis cui îi revenea obligația de notificare în vederea prezentării la notar pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, ambele părți obligându-se să semneze contractul până la data de 01.07.2012. Prima notificare în acest sens a fost înregistrată de reclamanții – pârâți abia în data de 08.01.2013 – filele 18 – 19 din dosar (prin cea din data de 02.11.2012 – fila 17, solicitându-i-se pârâtei-reclamante să se prezinte la notar cu documentele imobilului necesare obținerii creditului și cu dovada radierii dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente). În Încheierea de certificare nr. 1 din data de 16.01.2013 s-a consemnat că la data indicată s-a prezentat numai d-na Țânțas C. L., nefiind prezent nici d-l Țînțaș D. T. și nici d-na M. V.. Prima notificare efectivă a pârâtei – reclamante a fost făcută în data de 25.02.2013 – filele 47 - 48, iar la data de 04.03.2013, după cum rezultă din Încheierea de certificare nr. 12 au fost prezenți la sediul BNP Asociați M. atât reclamanții-pârâți, cât și reprezentanții B., lipsă fiind pârâta – reclamantă M. V..
Conform răspunsului la întrebarea nr. 7 din interogatoriu – filele 246 - 249, pârâta – reclamantă M. V. a refuzat să se prezinte la notar în data de 25.02.2013 în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică întrucât era deja o executare silită pe rol împotriva reclamanților – pârâți în baza antecontractului de vânzare - cumpărare.
Apoi, după cum s-a menționat mai sus, pârâta – reclamantă i-a notificat pe reclamanții – pârâți să se prezinte la notar în data de 28.12.2012 (acest lucru reiese și din răspunsurile la interogatoriul reclamanților – pârâți la întrebarea nr. 17 – filele 242 și 245, prin care au susținut că au primit-o în data de 29.12.2012, notificarea fiindu-le comunicată în Z., deși aveau reședința în Cluj-N.), dată la care, însă, nici pârâta – reclamantă nu a făcut dovada că ar fi fost la notar, iar la data de 04.01.2013, le aduce la cunoștință că a încetat de plin drept antecontractul de vânzare – cumpărare și actul adițional la acesta ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată a debitului de 55.000 euro. Ulterior acestei date, pârâta – reclamantă a început executarea silită împotriva reclamanților – pârâți pentru plata diferenței de preț de 55.000 euro.
Astfel, chiar dacă s-ar reține, din analiza aspectelor anterior prezentate, că pârâta – reclamantă a refuzat, în mod nejustificat, să se prezinte la notar în vederea încheierea contractului în formă autentică, nici reclamanții – pârâți nu și-au îndeplinit această obligație, în contract fiind prevăzută data de 01.07.2012, data limită pentru încheierea contractului în formă autentică, dată la care ar fi trebuit să achite și suma de 10.000 euro, plata acestei sume nefiind condiționată de semnarea efectivă a contractului în formă autentică (în cauză nefiind făcută dovada achitării acestei sume de către reclamanții – pârâți). În ceea ce privește neîndeplinirea obligației de plată a sumei de 45.000 euro, în opinia instanței, nu le poate fi imputată reclamanților - pârâți, atât timp cât această obligație era concomitentă cu cea a pârâtei – reclamante de transmitere a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorilor, obligație pe care pârâta- reclamantă nu și-a executat-o.
Relevantă, în opinia instanței, pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic, este și faptul că, asupra imobilului care face obiectul antecontractului încheiat între părți, s-a început executarea silită în cadrul dosarului de executare nr. 558/2013 la cererea creditoarei B. G. SA, unde reclamanții – pârâți au formulat cererea de intervenție la data de 02.10.2013, prin care au solicitat executarea silită mobiliară și imobiliară a debitoarei M. V. pentru suma de 55.000 euro reprezentând avans preț de vânzare achitat în baza antecontractului de vânzare cumpărare și actului adițional la acesta, motivat de faptul că, prin antecontractul încheiat, pârâta – reclamantă s-a obligat la restituirea avansului primit în situația în care tranzacția nu se perfecta în formă autentică până la data stabilită în antecontract – filele 250 – 253 din dosar. La data de 16.10.2013, prin Încheierea civilă nr._/CC/2013 pronunțată în dosarul nr._/211/2013, s-a admis cererea de încuviințare a executării silite la cererea reclamanților – pârâți împotriva debitoarei M. V. pentru suma de 55.000 euro în baza titlului executoriu reprezentat de Antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2719/14.10.2011 cu Actul adițional autentificat sub nr. 796/19.03.2012 de BNP Asociați M. – filele 259 – 260 din dosar.
În formularea cererii de intervenție, reclamanții – pârâți s-au prevalat de clauza din antecontract potrivit căreia „în situația în care tranzacția nu se perfectează în formă autentică până la data stabilită (01.07.2012 potrivit actului adițional) din vina vânzătoarei, aceasta este obligată să restituie suma primită ca avans, la momentul la care va vinde imobilul către o altă persoană, caz în care cumpărătorii se obligă să nu se opună la vânzare, iar dacă nu va reuși să vândă aceste imobile va restitui avansul din alte surse până la data de 31.12.2012, iar dacă tranzacția nu se va finaliza din vina cumpărătorilor, vânzătoarea se obligă să restituie cumprărătorilor suma plătită cu titlu de avans la momentul la care va vinde imobilul către o altă persoană. Dacă tranzacția nu se va finaliza din motive ce țin de banca finanțatoare vânzătoarea se obligă să restituie cumpărătorilor suma primită ca avans în momentul în care va vinde imobilul către o altă persoană”.
În consecință, pe de o parte, reclamanții – pârâți urmăresc dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, iar pe de altă parte, prevalându-se de clauza din antecontract, urmăresc desființarea antecontractului cu consecința restituirii avansului achitat în sumă de 55.000 euro.
Față de considerentele expuse, reținându-se chiar o neîndeplinire a propriilor obligații de către reclamanții – pârâți, instanța apreciază că se impune respingerea petitelor cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic și de întabulare în CF nr._ Cluj-N. a dreptului de proprietate al reclamanților – pârâți. Totodată, instanța mai are în vedere și faptul că, prin respingerea primelor petite ale cererii de chemare în judecată (reclamanții – pârâți neputând fi obligați la plata în favoarea pârâtei B. a sumei de 55.000 euro în condițiile solicitate prin precizarea și completarea de acțiune) nu s-ar putea pronunța o hotărâre în sensul solicitat, în condițiile în care ipoteca are caracter indivizibil (în caz de achitare parțială a datoriei, imobilul, în întregimea lui, este în continuare afectat garantării părții din creanța rămasă neachitată), iar potrivit răspunsului la întrebarea nr. 7 din interogatoriul administrat pârâtei B. (filele 230 – 231), aceasta nu este de acord cu achitarea sumei de 55.000 euro de către reclamanții –pârâți în contul creanței pe care o dețin împotriva pârâtei – reclamante M. V. întrucât creanța acesteia depășește suma de 180.000 euro și este garantată prin ipoteca instituită asupra imobilului situat în Cluj-N., ., drept de ipotecă care subzistă până la recuperarea integrală a creanței împreună cu toate accesoriile aferente (indivizibilitatea fiind de natura ipotecii, creditorul ar fi putut renunța la acest beneficiu, dar în cauză creditoarea și-a exprimat clar dezacordul în acest sens). În aceeași ordine de idei, trebuie avut în vedere și faptul că nici reclamanții – pârâți nu și-au asumat posibilitatea de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic fără radierea ipotecii.
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de reclamanta-pârâtă, instanța reține următoarele:
Pârâta – reclamantă M. V. a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat de BNP Asociați M. sub nr. 2719/14.10.2011 și a actului adițional autentificat sub nr. 796/19.03.2012 la același birou notarial, cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii acestor acte.
În susținerea cererii sale, pârâta-reclamantă a invocat faptul că reclamanții – pârâți nu au obținut creditul necesar pentru plata diferenței de preț și nici nu s-au prezentat la notar în vederea perfectării contractului întrucât nu-și rezolvaseră problema obținerii creditului.
În replică, raportat la cererea reconvențională, reclamanții - pârâți au invocat excepția de neexecutare a contractului (art. 1556 alin. 1 C.civ.) datorită neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către pârâta – reclamantă, respectiv de prezentare a unui extras de carte funciară liber de sarcini până la data de 01.06.2012, pârâta – reclamantă neputându-se prevala de propria culpă în formularea unei cereri de rezoluțiune a antecontractului de vânzare – cumpărare.
Potrivit art. 1549 alin. 1 C.civ., cu nota marginală ”Dreptul la rezoluțiune sau reziliere” dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin.
Apoi, conform art. 1550 C.civ. alin. (1) Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept”.
Totodată, în baza prevederilor art. 1551 alin. 1 C.civ., “creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate”.
În cele din urmă, în temeiul art. 1517 C.civ., „o parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune”, iar potrivit art. 1556 alin. 1 C.civ. „Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi.”
Rezoluțiunea este sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare uno ictu, constând în desființarea retroactivă a acestuia.
Instanța va putea să dispună rezoluțiunea în cazul în care sunt îndeplinite următoarele condiții: există o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă, a obligațiilor asumate de cealaltă parte a contractului sinalagmatic, nexecutarea obligațiilor să fie imputabilă debitorului ei, iar debitorul acestei obligații să fi fost pus în întârziere. Astfel, în situația unei executări de mică însemnătate, creditorul nu are dreptul la rezoluțiune, iar culpa părții care nu și-a îndeplinit obligația este o condiție esențială pentru rezoluțiune, condiție justificată de rolul sancționator al rezoluțiunii, în lipsa culpei neputându-se dispune rezoluțiunea. Totodată, pe temeiul art. 1517 C.civ., rezoluțiunea nu va interveni nici atunci când neexecutarea obligației este imputabilă creditorului.
Prin antecontractul și actul adițional la acesta încheiate între părți, pârâta – reclamantă s-a obligat ca până la data de 31.12.2011 să facă toate formalitățile necesare și să obțină de la B. G. SA acordul privind radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente, precum și să semneze contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, prin care se va realiza întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară în numele și în favoarea cumpărătorilor-promitenți, iar reclamanții-pârâți s-au obligat să se prezinte la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică și să plătească pârâtei - reclamante suma de 10.000 euro la data de 01.07.2012 și suma de 45.000 euro din creditul contractat de la CEC Bank sau orice altă bancă, ocazie cu care se va transfera și dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorilor și a dreptului de ipotecă în favoarea băncii finanțatoare, dar nu mai târziu de 01.07.2012.
Raportat la obligațiile reclamanților – pârâți, asumate prin încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare și actul adițional la acesta, instanța le-a prezentat mai sus, cu ocazia analizării pronunțării unei hotărâri care ține loc de act autentic, dar, în opinia instanței, nu se poate reține în sarcina lor neexecutarea însemnată a unei obligații contractuale care să justifice rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare și a actului adițional la acesta.
În ceea ce o privește însă pe pârâta – reclamantă, instanța constată că:
Din actul adițional la antecontract reiese că pârâta - reclamană s-a obligat ca până la data de 01.06.2012 să prezinte un extras de carte funciară liber de sarcini și cu construcția ce face obiectul antecontractului, înscrisă în cartea funciară.
Astfel, potrivit răspunsului la întrebarea nr. 3 din interogatoriul luat pârâtei – reclamante M. V. la solicitarea reclamanților – pârâți (filele 246 – 249), pârâta – reclamantă a susținut că în luna iulie 2012 le-a prezentat reclamanților – pârâți un extras CF, cu câteva zile de întârziere (față de data prevăzută în antecontract – 01.06.2012), extrasul de carte funciară nefiind liber de sarcini întrucât garanția se muta numai după acordarea creditului. Din declarația martorului L. C. (fila 277) reiese că, în perioada iunie – iulie 2012, la solicitarea d-nei I. A., persoana care a intermediat încheierea antecontractului între cele două părți din litigiu, a fost la expertul topometrist și a ridicat extrasul de carte funciară, după ce s-a întabulat și casa, extras care urma a fi predat reclamantei – pârâte în vederea obținerii creditului pentru plata diferenței de preț. Prin urmare, pârâta – reclamantă și-a îndeplinit obligația asumată ulterior datei stabilite în actul adițional.
Apoi, în baza antecontractului pârâta și-a asumat obligația ca până la data de 31.12.2011 să facă toate formalitățile necesare și să obțină de la B. acordul privind radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente, precum și de a se prezenta la notar în vederea semnării contractului.
Prima cerere de radiere a ipotecii formulată de pârâta – reclamantă către B. a fost din data de 07.09.2012 – fila 72 din dosar. Apoi, la data de 04.12.2012, pârâta – reclamantă a înregistrat la B. G. SA adresa de la fila 65, prin care a solicitat acordul băncii pentru radierea interdicțiilor de înstrăinare și de grevare instituite asupra imobilului (obiect al antecontractului), astfel încât să poată fi încheiat contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică. Ulterior, la data de 27.12.2012, pârâta – reclamantă a înregistrat o nouă cerere la B. în același scop – fila 70. La data de 15.02.2013, B. G. SA a emis acordul pentru vânzarea amiabilă a unui bun adus în garanție nr._ – fila 67, prin care banca a arătat că este de acord cu încheierea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare și cu ridicarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare și demolare, dacă în urma vânzării, suma de 55.000 euro va fi distribuită astfel: suma de 15.000 euro va fi eliberată pârâtei – reclamante în vederea achitării popririi inițiate în dosarul de executare nr. 256/2012, iar suma de 40.000 euro va fi reținută în vederea achitării restanțelor înregistrate, diferența urmând a fi folosită pentru rambursarea anticipată parțială a creditului d-nei M. V..
Astfel, deși pârâta – reclamantă a efectuat o . demersuri în sensul celor specificate în antecontract, aceasta nu și-a îndeplinit efectiv obligațile asumate în condițiile în care nu a obținut acordul B. pentru radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente, chiar ea refuzând oferta băncii pe motiv că ar fi abuzivă, și nu s-a prezentat la notar ca urmare a notificările emise de reclamanții – pârâți pentru semnare contractului în fomră autentică.
În consecință, în opinia instanței, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului și a actului adițional la acesta, pârâta – reclamantă neputându-se prevala de propria neîndeplinire a obligațiilor asumate, neexecutarea fiind cauzată chiar de acțiunea/inacțiunea pârâtei – reclamante.
Față de considerentele expuse, instanța va respinge și cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă, ca neîntemeiată.
În temeiul art. 453 alin. 1 C.pr.civ., având în vedere că cererile părților vor fi respinse în totalitate, instanța va respinge, ca neîntemeiate, și cererile lor privind plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge, ca neîntemeiată, excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, invocată de reclamanții – pârâți.
Respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanții – pârâți ȚÎNȚAȘ D. –T. și ȚÎNȚAȘ C. L., ambii cu domiciliul procesual ales în Cluj-N., .. 40, ., la avocat Percsi C. A., în contradictoriu cu pârâta – reclamantă M. V., cu domiciliul procesual ales în Cluj-N., .. 34 – 36, ., la avocat M. F. I., și pârâta B. GROUPE SOCIETE GENERALE SA, prin Sucursala Cluj, cu sediul în Cluj-N., ., nr. 81 – 83, jud. Cluj.
Respinge, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă M. V., cu domiciliul procesual ales în Cluj-N., .. 34 – 36, ., la avocat M. F. I., în contradictoriu cu reclamanții – pârâți ȚÎNȚAȘ D. –T. și ȚÎNȚAȘ C. L., ambii cu domiciliul procesual ales în Cluj-N., .. 40, ., la avocat Percsi ClaraAndreea.
Respinge, ca neîntemeiate, cererile părților de acordare a cheltuielilor de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, data de 02.06.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
B. I. A. N. Ș.
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 1470/2014. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 5662/2014.... → |
|---|
