Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 908/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 908/2013 pronunțată de Judecătoria FĂGĂRAŞ la data de 21-02-2013 în dosarul nr. 13/226/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA F.
JUDEȚUL B.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 908/2013
Ședința publică din 21 februarie 2013
JUDECĂTOR: L. D.
GREFIER: M.-A. P.
Pe rol fiind pronunțarea plângerii formulate depetenta B. C. CARPATICA SA, cu sediul în mun. Sibiu, ., jud. Sibiu, prin reprezentant legal, împotriva încheierii nr._/01.10.2012 emisă de registratorul șef din cadrul Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară B..
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Cauza s-a dezbătut în fond la termenul din 14 februarie 2013, când reprezentantul petentei a pus concluzii consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată sub nr. 21/RP/13.12.2012 la ANCPI - OCPI B., trimisă acestei instanțe și înregistrată sub nr. de mai sus, petenta B. C. CARPATICA SA, prin reprezentant legal, a formulat plângere împotriva încheierii nr._/01.10.2012 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B..
În motivarea plângerii, petenta a arătat că a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B. – BCPI F. în dosarul nr._/2012, încheiere prin care s-a admis cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere și s-a respins înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului.
A arătat că la data de 29.08.2012 s-a încheiat între B. C. Carpatica SA, în calitate de creditor ipotecar, și S.C. U. C. SA F., în calitate de garant ipotecar, contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1 din 29.08.2012 și 394/1 din 29.08.2012, autentificate sub nr.2393/29.08.2012 și 2394/29.08.2012 de Biroul Notarului Public P. M. C., prin care garantul ipotecar s-a obligat să garanteze creditul contractat conform contractelor de credit bancar nr.393/29.08.2012 și 394/29.08.2012 (1.540.000 lei și respectiv de 1.026.500 lei), dobânzile variabile și toate costurile aferente creditelor, cu imobilul proprietatea sa, identificat prin CF nr._ F., nr. cad. 2971/1/424.. Prin cererea notarului public s-a solicitat întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate, capital și accesorii, precum și înscrierea interdicțiilor, conform contractului de ipotecă.
Prin încheierea nr._ soluționată la data de 05.09.2012 de BCPI F., registratorul nu s-a pronunțat asupra cererii privind întabularea dreptului de ipotecă asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului, în sensul admiterii, admiterii în parte sau respingerii acestei cereri, astfel că încheierea nu este motivată în fapt și în drept în conformitate cu art.64, 65 și 66 din Ordinul nr.633/2006.
Cererea privind întabularea dreptului de ipotecă asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului întrunește condițiile legale pentru admitere, întrucât întinderea creanței s-a determinat în cadrul contractului de ipotecă cu respectarea art.2354 Cod civil, iar suma pentru care se constituie ipoteca imobiliară s-a determinat în mod rezonabil cu respectarea alin.1 al art.2372 Cod civil. De asemenea, prin semnarea contractului de ipotecă, garantul ipotecar și-a exprimat acordul cu privire la constituirea ipotecii imobiliare asupra bunurilor imobile menționate, pentru garantarea atât a creditului, cât și a dobânzilor variabile și a tuturor costurilor aferente creditului, în contract prevăzându-se în mod expres faptul că suma garantată cuprinde atât valoarea creditul, cât și a dobânzilor și a tuturor costurilor aferente creditului. Prin neînscrierea dobânzilor și tuturor costurilor aferente în cartea funciară nu se asigură băncii gradul de prioritate, existând riscul de înscriere a unei ipoteci subsecvente pe acel imobil în favoarea altui creditor, ce poate invoca prioritatea față de aceste dobânzi neîntabulate. Astfel, solicită admiterea cererii de reexaminare și pe cale de consecință întabularea în cartea funciară nr._ F. a dreptului de ipotecă inclusiv asupra dobânzilor variabile și notarea interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune.
De asemenea, a arătat că registratorul a respins cererea privind notarea în aceeași carte funciară a interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune, notare care întrunește condițiile legale pentru admitere, art. 42 alin 1 și 2 din Ordinul 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevăzând în mod expres posibilitatea notării acestor interdicții (alin.2 lit.h).. Totodată, trebuie să se aibă în vedere și prevederile Legii nr.7/1996, modificată prin Legea nr. 71/2011, unul din scopurile sistemului de cadastru și carte funciară fiind contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și facilitarea creditului ipotecar (art.1 alin.1 lit. d). Art. 19 alin. 1 lit. e din aceeași lege prevede că se înscriu în cartea funciară „fapte juridice, drepturi personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate”, iar dispozițiile Codului civil prevăd de asemenea posibilitatea notării în cartea funciară a oricăror alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt prevăzute în acest scop de lege (art.903 pct.3 din Codul civil).
În drept s-a invocat disp. art.50 alin.2 din Legae nr.7/1996 modificată.
S-a comunicat de către OCPI B. copia actelor din dosarul în care s-a pronunțat încheierea atacată.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
Prin contractul de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012, autentificat de BNP P. M. C. prin încheierea nr.2393/29.08.2012, încheiat între B. C. CARPATICA SA, în calitate de creditor ipotecar, și S.C. U. C. S.A., în calitate de garant ipotecar, aceasta din urmă s-a obligat să garanteze creditul în sumă de 1.540.000 lei acordat de bancă prin contractul de credit nr. 393/29.08.2012, prin constituirea unei ipoteci de rang I asupra mai multor imobile proprietatea debitoarei, printre care și imobilul înscris în CF nr._ F. (provenită din conversia CF vechi nr.7202), nr.top.2971/1/424, construcții administrative și social culturale și teren în suprafață de 120 mp. De asemenea, prin contractul de ipotecă imobiliară nr.394/1/29.08.2012, autentificat de BNP P. M. C. prin încheierea nr.2394/29.08.2012, încheiat între aceleași părți, S.C. U. C. S.A., în calitate de garant ipotecar, s-a obligat să garanteze creditul în sumă de 1.026.500 lei acordat de bancă prin contractul de credit nr. 394/29.08.2012, prin constituirea unei ipoteci de rang II asupra mai multor imobile proprietatea debitoarei, printre care și imobilul înscris în CF nr._ F., menționat mai sus.
Conform pct.1 din contractele de ipotecă, garantul ipotecar se obligă să garanteze creditul acordat de bancă conform contractelor de credit, precum și dobânzile variabile (la data încheierii contractului fiind determinate ca ROBOR 3M+4% an) și toate costurile aferente creditului (dobânzi remuneratorii, dobânzi penalizatoare, comisioane, orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată sau decurgând din procedurile de executare silită), până la rambursarea lor integrală. De asemenea, garantul ipotecar a solicitat înscrierea ipotecii în cartea funciară și a fost de acord cu notarea în cartea funciară a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare, amenajare și constituire de drepturi reale cu privire la imobil, pe perioada existenței ipotecii.
Prin încheierea nr._ din 05.09.2012 a registratorului din cadrul Biroului de cadastru și publicitate imobiliară F. s-a dispus admiterea cererii formulată de notarul public, întabularea în favoarea băncii a dreptului de ipotecă în valoare de 1.540.000 lei și a dreptului de ipotecă în valoare de 1.026.500 asupra imobilului înscris în CF nr._ F. ((provenită din conversia CF vechi nr.7202), nr.top.2971/1/424, notarea interdicției de înstrăinare și grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare și respingerea cererii de notare a interdicției de constituire de drepturi reale (în special drepturi de superficie și concesiune).
S-a argumentat, în privința respingerii cererii de notare a interdicției de constituire de drepturi reale, că notările în cartea funciară se pot face doar în cazurile prevăzute de lege, adică cele prevăzute expres în codul civil sau în legi speciale, interdicția arătată nefiind prevăzută de cod sau de vreo altă lege și nici chiar în cuprinsul art.42 din Ordinul nr.633/2006 al directorului general al ANCPI.
În conformitate cu prevederile art. 50 alin.2 din Legea nr.7/1996, petenta a formulat cerere de reexaminare a încheierii nr._/2012, invocând omisiunea de întabulare a ipotecii asupra întregii creanțe garantate, respectiv faptul că registratorul de carte funciară nu s-a pronunțat asupra cererii de întabulare a dreptului de ipotecă și asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului, astfel cum sunt descrise în contractul de ipotecă. De asemenea, s-a solicitat admiterea cererii inclusiv în ceea ce privește notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale.
Cererea de reexaminare a fost respinsă prin încheierea nr._/01.10.2012, emisă de registratorul șef din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., în considerentele căreia s-a reținut că, potrivit contractului, valoarea ipotecii este de 1.540.000 lei și respectiv 1.026.500 lei, adică exact valoarea pentru care s-a înscris ipoteca în cartea funciară, aceasta fiind singura sumă care se poate determina rezonabil în baza contractului de ipotecă, raportat la modul în care acesta a fost redactat. S-a reținut că art.2354 din Codul civil prevede că ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, astfel că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea în cartea funciară, precum și că atunci când părțile convin asupra înscrierii în cartea funciară a unei ipoteci pentru valoarea ce reprezintă totalul costurilor, comisioanelor, dobânzilor etc. trebuie îndeplinite condițiile art.2372 alin.1 din Codul civil și achitarea tarifului aferent acestei înscrieri. S-a reținut că soluția data de registrator este corectă, întrucât valoarea accesoriilor reprezentând dobânda variabilă, comisioane și speze aferente capitalului împrumutat nu este determinată în contractul de ipotecă și nu se poate determina din acesta, iar în lipsa unei determinări nu se poate calcula tariful aferent acestei înscrieri și nu se poate înscrie dreptul de ipotecă asupra accesoriilor precizate, astfel că încheierea a fost menținută. Nu a fost analizată și motivată soluția în ceea ce privește notarea în cartea funciară a tuturor interdicțiilor convenite prin contractele de ipotecă.
Plângerea formulată de petentă împotriva încheierii de carte funciară este întemeiată, având în vedere contractele de ipotecă încheiate de părți prin care s-a convenit asupra garantării nu doar a sumei împrumutate, ci și a dobânzilor variabile și a tuturor costurilor aferente creditului, enumerate în contract (dobânzi remuneratorii și dobânzi penalizatoare, precum și orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată, inclusiv cele decurgând din procedurile de executare silită).
Este adevărat faptul că art.2372 alin. 1 din Codul civil impune, pentru valabilitatea unei ipoteci convenționale, ca suma pentru care este constituită să se poată determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă. Aceasta înseamnă că, atunci când în contractul de ipotecă nu este trecută suma ce se garantează, determinarea ei trebuie să rezulte din contractul de ipotecă și nu din alt înscris, respectiv să existe în contract elementele de determinare a sumei garantate.
În privința dobânzilor și altor accesorii, dispozițiile art.2372 cod civil trebuie coroborate cu cele ale art.2354 Cod civil, care prevede că ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului. Prin urmare, legea instituie regula întinderii ipotecii și asupra accesoriilor creanței principale – dobânzi, comisioane, penalități și cheltuieli rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului – iar acestea sunt acoperite de ipotecă dacă se indică o rată a dobânzii sau se face trimitere la o rată a dobânzii practicată de o instituție financiară la momentul încheierii contractului, ori, în cazul unor dobânzi variabile, ca în speță, se indică un mecanism de calcul al acestora.
Instanța reține că, în speță, în cele două contracte de ipotecă se precizează faptul că ipoteca garantează atât creditul acordat de bancă, cât și dobânzile variabile - care la data încheierii contractului sunt ROBOR 3M+4% an (ROBOR precizat pentru data de 30.03.2012 ca fiind de 4,57%), rata dobânzii modificându-se trimestrial în funcție de nivelul ratei ROBOR – precum și toate costurile aferente creditului (dobânzi remuneratorii și dobânzi penalizatoare, pentru care s-a indicat modalitatea de calcul, cu trimitere la contractul de credit), ceea ce înseamnă că există elemente de determinare a accesoriilor garantate.
În privința cererii de notare a tuturor interdicțiilor stabilite prin contractele de ipotecă, instanța reține că în art. 902 alin.2 Cod civil sunt enumerate drepturile, faptele sau alte raporturi juridice care sunt supuse notării în cartea funciară, prevăzându-se că, în afara acestora, pot fi notate și alte cazuri prevăzute de lege. La art..903 pct.3 din Codul civil se prevede că se vor putea nota în cartea funciară orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt prevăzute în acest scop de lege.
Rezultă că, la cererea persoanelor interesate și cu efect de informare a terților, se pot nota în cartea funciară și alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul, întrucât aceste cazuri de notare nu sunt prevăzute limitativ.
Prin urmare, față de considerentele ce preced, se va dispune admiterea plângerii formulată de petentă împotriva încheierii nr._/01.10.2012 emisă de registratorul șef din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a încheierii de carte funciară nr._/2012 a Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară F., și înscrierea în cartea funciară nr._ F. (provenită din conversia CF vechi nr.7202) a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr.top.2971/1/454, pavilion administrativ în suprafață de 120 mp, aparținând intimatei ., inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei, precum și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale (în special drepturi de superficie ori concesiune) pe perioada existenței ipotecii, conform contractelor de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012 și nr.394/1/29.08.2012.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELELEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de petenta B. C. CARPATICA SA, cu sediul în mun. Sibiu, ., jud. Sibiu, prin reprezentant legal, împotriva încheierii nr._/01.10.2012 emisă de registratorul șef din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a încheierii de carte funciară nr._/2012 a Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară F., și în consecință:
Dispune înscrierea în cartea funciară nr._ F. (provenită din conversia CF vechi nr.7202) a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr.top.2971/1/454, pavilion administrativ în suprafață de 120 mp, aparținând intimatei ., cu sediul în mun. F., ., jud. B., inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei, precum și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale (în special drepturi de superficie ori concesiune) pe perioada existenței ipotecii, conform contractelor de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012 și nr.394/1/29.08.2012 încheiate între petentă și intimată, autentificate de BNP P. M. C. prin încheierile nr.2393 și 2394 din 29.08.2012.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi, 21 februarie 2013.
JUDECĂTOR GREFIER
L. D. M.-A. P.
Red.D.L.
25.03.2013
Tehnored. PM.A.
28.03.2013 – 4 ex.
| ← Uzucapiune. Sentința nr. 684/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2884/2013. Judecătoria... → |
|---|
