Acţiune în constatare. Sentința nr. 427/2015. Judecătoria HÂRŞOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 427/2015 pronunțată de Judecătoria HÂRŞOVA la data de 29-06-2015 în dosarul nr. 427/2015
DOSAR CIVIL NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA HÂRȘOVA
JUDEȚUL C.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 427
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN: 29.06.2015
PREȘEDINTE: P. M.
GREFIER: Ș. D.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect acțiune în constatarea vânzării - cumpărării formulata de reclamantul: R. C., cu domiciliul în com.C., .. 15, jud. C., în contradictoriu cu pârâții :D. S., domiciliată în mun.C., ..8, ., S. D., domiciliat în loc.O., ., jud.C., O. G. G., domiciliat în mun. C., .. 52, ., județul C., și domiciliul indicat în vederea comunicării actelor de procedură – la Oficiul Poștal D. din . B., ..18, județul C., O. C., domiciliat in . B., județul C., O. C. S., domiciliat in . B., județul C., S. P., domiciliată în mun.C., ., ., ., jud.C., S. V., domiciliată în ., B. M., domiciliată în loc. Hârșova, .,., jud.C..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 18.06.2015 și au fost consemnate în încheierea de amânare pronunțare din acea dată, care face corp comun cu prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de 29.06.2015, când s-a pronunțat.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea adresată instanței de judecată și înregistrată sub numar de dosar_ reclamantul R. C., cu domiciliul în com.C., .. 15, jud. C. a chemat în judecată pe pârâții : D. S., domiciliată în mun.C., ..8, ., ., S. D., domiciliat în loc.O., ., jud.C., O. G. G., domiciliat în mun. C., .. 52, ., județul C., și domiciliul indicat în vederea comunicării actelor de procedură – la Oficiul Poștal D. din . B., ..18, județul C., O. C., domiciliat in . B., județul C., O. C. S., domiciliat in . B., județul C., S. P., domiciliată în mun.C., ., ., S. V., domiciliată în ., B. M., domiciliată în loc. Hârșova, .,., jud.C., pentru ca în contradictoriu cu aceștia instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare având ca obiect dobândirea proprietății de către reclamant asupra imobilului teren, în suprafață de 3734 mp, situat în intravilanul comunei C., ..15, jud.C.. Cu cheltuieli de judecată.
In motivarea, in fapt, a cererii se arata că în anul 1940 S. S. și S. N. au edificat un imobil, casă de locuit, compus din 4 camere și dependințe în .. În anul 1977, S. N. a decedat.Ulterior, la data de 04.04.1987, între reclamant, în calitate de cumpărător, pe de o parte, și pârâtul S. D. și mama sa, S. S., în calitate de vânzători, pe de altă parte, s-a încheiat un înscris sub semnătură privată denumit "Chitanță- vânzare-cumpărare imobil ".
Prin actul încheiat, promitenții – vânzători s-au obligat să vândă reclamantului imobilul din comuna C., ..15, județul C., având următoarele vecinătăți: la N- M. N., la S- C. I., la V- M. I., la E- D.S. 1741.Părțile au stabilit și prețul vânzării, acesta fiind de 50.000 ROL, din care la data semnării antecontractului, reclamantul a achitat suma de 25.000 ROL.
Prin același înscris părțile au stabilit ca, până la data de 31.12.1987, promitentul-cumpărător să achite și diferența de preț, fapt ce a avut loc, astfel cum reiese din înscrisurile anexate prezentei. Deși convenția încheiată la acel moment, nu a respectat forma autentică, prevăzută de lege pentru orice act de înstrăinare între vii a terenurilor, aceasta fiind o condiție intrinsecă de validitate, apreciază că în virtutea principiului conversiunii actului juridic nul într-un act juridic ale cărui condiții de validitate sunt îndeplinite, contractul de înstrăinare între vii, încheiat fără respectarea formei autentice, produce efecte ca antecontract de vânzare-cumpărare.
În data de 10.01.1994 a fost eliberat titlul de proprietate nr._/316 de către Comisia județeana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C., prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al numitei S. S. asupra terenului extravilan în suprafață de 9,720 ha și a terenului intravilan în suprafață de 3734 mp, situate în ..La momentul eliberării titlului de proprietate anterior menționat, numita S. S. decedase, astfel încât moștenitori cu vocație succesorală au fost desemnați pârâții.
Prin succesiune, în măsura acceptării ei, drepturile și obligațiile defunctului au trecut în patrimoniul succesorilor, pârâți în prezenta cauză.Astfel, în doctrină, se admite unanim că în caz de deces al promitentului-vânzător drepturile și obligațiile născute din promisiune, având un conținut patrimonial, trec la moștenitori.Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, fiind o convenție, nu poate fi revocată unilateral și nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile și obligațiile părților transmițându-se moștenitorilor. Numai în mod excepțional, dacă părțile contractante ar stipula expres desființarea promisiunii în caz de deces sau caracter intuitu personae, atunci transmiterea nu poate avea loc.
Deși, reclamantul și-a îndeplinit obligațiile, pârâții nu au înțeles să le îndeplinească pe cele ce le reveneau, aceștia refuzând perfectarea contractului.
Încheierea valabilă a promisiunii, obligă părțile contractante să respecte angajamentul asumat.Fiecare parte contractantă are dreptul să pretindă celeilalte părți încheierea contractului promis, iar în caz de refuz, să se adreseze instanței de judecată cu o acțiune prin care să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de titlu de proprietate.
Se menționează că la data de 04.04.1987 a avut loc o predare anticipată a imobilului, de către pârâtul S. D. și mama sa, S. S., în folosința promitentului-cumpărător.De la acel moment și până în prezent, acesta din urmă a procedat la achitarea impozitelor și taxelor aferente acestui imobil.
Reclamantul solicită să se constate că pârâții au refuzat încheierea contractului, dar și că el și-a îndeplinit toate obligațiile în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare.Prin urmare solicită să se constate că actul de vânzare-cumpărare nu s-a încheiat din culpa exclusivă a pârâților.
Pentru aceste motive reclamantul solicită să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pentru terenul în suprafață de 3645 mp, din măsurători (3734 mp astfel cum rezultă din Titlul de proprietate), situat în intravilanul comunei C., .. 15, jud. C..
Această soluție se impune, în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor prevăzute de art. 1073 C.civ., care permit creditorului îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.În cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul, potrivit prevederilor art. 1077 C.civ., poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.
În aceste condiții, instanța judecătorească are posibilitatea ca, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației de a face izvorâtă din antecontract, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare.
In drept, isi intemeiaza actiunea pe disp. art. 1073 C.civ., art. 1865 C.civ., art. 1077 C.civ. și art. 970 alin.2 C.civ..
Anexeza cererii urmatoarele inscrisuri: chitanță sub semnătura privată, Titlu de proprietate nr._/316/10.01.1994, acte de stare civilă, documentație tehnică topo-cadastrală, adresă OCPI nr. 2911/05.05.2014, istoricul de rol, certificat de atestare fiscala nr. 301/14.07.2014, sentința civilă nr. 322/2006.
În dovedirea acțiunii solicită proba cu înscrisuri, proba testimonială și proba cu interogatoriul pârâților.
Pârâta D. S. a depus intampinare prin care a solicitat în principal respingerea acțiunii ca inadmisibilă și în subsidiar, ca nefondată.
Prin întâmpinarea formulată pârâta a înțeles să invoce excepția inadmisibilității cererii motivat de faptul că reclamantul nu face dovada punerii în întârziere a debitorului obligației de a încheia actul de vânzare-cumpărare.
În susținerea excepției, se solicită a se avea în vedere că reclamantul invocă o presupusă promisiune de vânzare-cumpărare a imobilului ce face obiectul prezentului dosar ( calificată de reclamantă printr-o eronată conversie a actului juridic ), promisiune care ulterior nu a fost onorată de promitentul vânzător.
Din cuprinsul motivării reclamantului rezultă că în anul 1987 S. D. s-a obligat să-i vândă acestuia imobilul situat în loc. C., jud.C., proprietatea sa, nefiind specificat dacă se vinde terenul, imobilul –locuință sau teren și imobil locuință.Deși apare încheiată în data de 04.04.1987, martorii confirmă data de 31 decembrie 1987.
Reclamantul mai depune și o a doua chitanță de mână, nedatată, referitor la același raport juridic, respectiv S. D. se obligă să-i vândă imobilul din loc.C., jud.C. de asemenea fără a menționa natura imobilului.
În cea de-a doua chitanță se inserează mențiunea că "acest imobil se vinde cu consimțământul mamei sale S. S., care locuiește cu vânzătorul".
Sub aspect procedural din cuprinsul acțiunii nu rezultă termenul fixat de părți pentru perfectarea actelor de de vânzare cumpărare, respectiv pentru transferul dreptului de proprietate.Neexistând un termen agreat de părți, reclamantul era obligat să-l pună în întârziere pe debitor, procedura neîndeplinită însă.Pentru acest motiv apreciază că acțiunea este inadmisibilă.
Tot pe cale de excepție pârâta D. S. solicită respingerea acțiunii și față de lipsa calității procesual pasive a sa, precum și a pârăților O. V., S. P., S. V.. În susținerea excepției solicită a se avea în vedere că reclamantul în mod eronat afirmă că mama lor, defuncta S. S. s-a obligat prin chitanța de mână încheiată la data de 04.04.1987 să vândă imobilul, obligație ce li s-ar fi transmis lor, pârâților antemenționați în calitate de moștenitori.În realitate, așa cum rezultă și din chitanța de mână depusă la dosar și din istoricul de rol emis de UAT C., singurul care s-a obligat să vândă imobilul este S. D.. Acesta din urmă s-a obligat să vândă imobilul deși nu avea calitatea de proprietar. În soluționarea excepției solicită a se avea în vedere că reclamantul i-a chemat în judecată ca succesori ai defunctei S. S., solicitând instanței să fie obligați la o datorie care nu exista în patrimoniul defunctei la data decesului. Întrucât S. S. nu este menționată în cuprinsul chitanței de mână ca vânzător al imobilului, pârâta D. S. cât și pârâții mai sus menționați nu au calitatea procesual pasivă necesară în soluționarea acțiunii reclamantului.Singurul pârât care se legitimează procesual pasiv este S. D., în nume propriu, și nu în calitate de succesor al defunctei S. S..
Din cuprinsul celor două înscrisuri, trecând peste suspiciunea asupra realității acestora, rezultă că vânzătorul S. D. " a vândut " " tov " și " cetățeanului " R. E. Constantn imobilul proprietatea sa din loc. C., jud. C..Din înscrisurile depuse la dosar chiar de către reclamant rezultă că imobilul ce face obiectul prezentului dosar nu este și nici nu a fost niciodată proprietatea pârâtului S. D..
Față de temeiul de drept invocat de reclamant, respectiv art. 1073 și art. 1077 C.civ. aplicabil speței, reclamantul, în mod greșit, a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic cu privire la imobilul teren în suprafață de 3734 mp și locuință aferentă, întrucât acestea nu au aparținut niciodată " vânzătorului " S. D..Simpla mențiune că S. S. își exprima consimțământul pentru vânzare ( dacă este real), nu echivalează cu un consimțământ valabil pentru înstrăinarea dreptului de proprietate.
În apărare pârâta D. S. a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, verificarea de scripte, proba cu interogatoriu, a probei testimoniale și aprobei cu expertiza tehnică de specialitate cu privire la scrisul și semnăturile chitanțelor de mână.
În drept își întemeiază apărările pe disp. art. 205 și urm. C.pr.civ., art. 480, 492 și 1079 C.civil aplicabil.
Față de materialul probator administrat în cauză, instanța constată;
In anul 1940 S. S. și S. N. au edificat un imobil, casă de locuit, compus din 4 camere și dependințe pe un teren in suprafata de 3734 mp situat in în comuna C., ..15 județul C..
În anul 1977, S. N. a decedat.Ulterior, la data de 04.04.1987, între reclamantul R. C., în calitate de cumpărător, pe de o parte, și pârâtul S. D. și mama sa, S. S., în calitate de vânzători, pe de altă parte, s-a încheiat un înscris sub semnătură privată denumit "Chitanță- vânzare-cumpărare imobil ".
Prin actul încheiat, promitenții – vânzători s-au obligat să vândă reclamantului imobilul din comuna C., ..15, județul C., având următoarele vecinătăți: la N- M. N., la S- C. I., la V- M. I., la E- D.S. 1741.Părțile au stabilit și prețul vânzării, acesta fiind de 50.000 ROL, din care la data semnării antecontractului, reclamantul a achitat suma de 25.000 ROL (fila 48 in dosar).
Prin același înscris părțile au stabilit ca, până la data de 31.12.1987, promitentul-cumpărător să achite și diferența de preț, fapt ce a avut loc, astfel cum reiese din inscrisul denumit Chitanta ( fila 47 din dosar).
De la data perfectarii antecontractului de vinzare cumparare reclamantul R. C. a intrat in posesia imobilului, locuind in mod neintrerupt la aceasta adresa, efectuind lucrari de intretinere si reparatie si achitind impozitele si taxele locale.
În data de 10.01.1994 a fost eliberat titlul de proprietate nr._/316 de către Comisia județeana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C., prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al numitei S. S. asupra terenului extravilan în suprafață de 9,720 ha și a terenului intravilan în suprafață de 3734 mp, situate în ..La momentul eliberării titlului de proprietate anterior menționat, numita S. S. decedase astfel ca piritii erau mostenitorii cu vocatie succesorala.
Timp de 19 ani imobilul s-a aflat in posesia reclamantului R. C., fara sa fi fost tulburat, in vreun fel, in exercitarea posesiei asupra imobilului de vreunul din mostenitorii numitei S. S., piritii din prezenta cauza.
Prin sentinta civila nr.322/30.06.2006 pronuntata de Judecatoria Hirsova in dosarul nr.200/2005 s-a dispus iesirea din indiviziune asupra bunurilor succesorale ramase de pe urma defunctei S. S.. Reclamanta din acel dosar D. S. a primit, in proprietate, terenul intravilan in suprafata de 3686 mp din masuratori (3734 mp conform Titlului de proprietate_/316), ce face obiectul prezentului dosar civil.Totodata, a fost respinsa cererea reclamantilor de constatare a dreptului de proprietate al autorilor S. S. si S. N., ca efect al accesiunii imobiliare, asupra imobilului-casa de locuit situat in comuna C., ..15, județul C..S-a retinut ca la data decesului, defunctii S. S. si S. N. nu erau proprietarii terenului pe care se construise casa, ci aveau doar un drept de folosinta.
Piritii au refuzat respectarea obligatiilor asumate de promitentii vinzatori prin antecontractul de vinzare cumparare incheiat la data de 04.04.1987 prevalindu-se de faptul ca piritul S. D. nu avea calitatea de a intocmi un astfel de inscris, nefiind proprietar, iar mama lor S. S., nu mai era capabila, din punct de vedere juridic, sa isi dea consimtamintul pentru vinzarea imobilului. Nu au fost depuse inscrisuri care sa probeze insa lipsa de discernamint a numitei S. S. la acel moment.
La data de 03.07.2014 reclamantul a chemat in judecata piritii D. S., S. D., O. G. G., O. C., O. S., S. P., S. V. si Bizoianu M. pentru a-i obliga sa respecte obligatia asumata de S. S. la data de 04.04.2987 si sa se pronunte o hotarire care sa țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru proprietatea situata în intravilanul comunei C., ..15, jud.C..
Pe parcursul cercetarii judecatoresti au fost invocate, din oficiu, exceptia lipsei calitatii procesual pasive a piritilor S. D., O. V. ( prin mostenitorii sai O. G. G., O. C., O. S.), S. P., S. V. si B. M. si exceptia prescrierii dreptului de a solicita pronuntarea unei hotariri care sa tina loc de act autentic.
In drept,
Art.245 C.proc. civ:”Exceptia procesuala este mijlocul prin care, in conditiile legii, partea interesata, procurorul sau instanta invoca, fara sa puna in discutie fondul dreptului, neregularitati procedurale privitoare la compunerea completului de judecata sau constituirea instantei, competenta instantei ori la procedura de judecata sau lipsuri referitoare la dreptul la actiune urmarind, dupa caz, declinarea competentei, aminarea judecatii, refacerea unor acte ori anularea, respingerea sau perimarea judecatii.”
Potrivit art. 248 C.pr.civ. :”Instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.”
Excepția lipsei calitatii procesuale pasive a pârâților S. D., O. V. ( prin mostenitorii sai O. G. G., O. C., O. S.), S. P., S. V. si B. M. este apreciata de instanta ca fiind intemeiata si va fi admisa, pentru urmatoarele considerente:
Prin sentinta civila nr.322/30.06.2006 pronuntata de Judecatoria Hirsova in dosarul nr.200/2005 prin care s-a dispus iesirea din indiviziune asupra bunurilor succesorale ramase de pe urma defunctei S. S., pirita din prezenta cauza D. S. a fost unicul mostenitor care a primit, in proprietate, terenul intravilan in suprafata de 3686 mp din masuratori (3734 mp conform Titlului de proprietate_/316). Ca urmare, este singurul mostenitor ce va fi tinut sa respecte obligatia asumata de autoarea sa S. S., aceea de a perfecta actul de instrainare al imobilului catre reclamantul R. C..
Efectul declarativ al partajului impune retroactivitatea dreptului de proprietate pina la momentul nasterii coproprietatii.Cu alte cuvinte, se considera ca, daca in urma partajului judiciar, bunul imobil intra in patrimoniul unuia dintre mostenitori, dreptul de proprietate al acestuia se consolideaza de la momentul deschiderii succesiunii, devenind un drept exclusiv.Ceilalti mostenitori se considera ca nu au avut nici un drept asupra acelui bun.
În ceea ce privește exceptia prescrierii dreptului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, va fi respinsa ca neintemeiata intrucit, din declaratiile martorilor audiati in cauza dar si din inscrisurile depuse, in probatiune, de ambele parti, se retine ca reclamantul R. C. a intrat in posesia imobilului de la momentul perfectarii antecontractului de vinzare cumparare, respectiv data de 04.04.1987.
Potrivit Deciziei nr.1212/17.02.2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie:Acest termen ( de prescriptie, de 3 ani ) curge din momentul incheierii conventiei insa atunci cind promitentul-cumparator a preluat imobilul, detinerea lui cu acordul promitentului vinzator, echivaleaza cu recunoasterea dreptului acestuia, in sensul art. 16 lit.a din decret ( Decretul nr.167/1958)
Pe fondul cauzei instanța apreciază că cererea este întemeiată în considerarea celor ce urmează:
Autoarea S. S. a fost unicul proprietar al terenului in suprafata de 3734 mp, situate în ., conform Titlului de proprietate_/316 eliberat la data de 10.01.1994, de CJPSDPAT Constanta.
La momentul perfectarii antecontractului de vinzare cumparare, chiar daca S. D., nu era indreptatit sa incheie acest antecontract in numele sau, a intocmit actul cu acceptul mamei sale S. S.. A actionat in baza mandatului verbal dat de aceasta, consemnat in antecontract cu sintagma cu consimtamintul mamei sale care locuieste cu vinzatorul S. D., Existenta acestui mandat a fost dovedita prin declaratiile martorilor prezenti la incheierea antecontractului, care se regasesc atit in dosarul cauzei cit si in dosarul nr.200/2005 ce a fost atasat in timpul cercetarii judecatoresti.
S. S. parasise acest imobil cu un an si jumatate anterior momentului incheierii acestui antecontract, si pina la decesul sau, intervenit in anul 1992, nu l-a mai tulburat pe reclamantul R. C. in exercitarea posesiei sale si nu a mai avut alte pretentii financiare de la acesta.
Prin partaj, pirita D. S. a devenit proprietar exclusiv al acestui imobil si avea obligatia de a respecta angajamentul luat de autoarea sa S. S., acela de a perfecta actele de vinzare cumpare a imobilului cu reclamantul R. C.. Nu a invocat nici un motiv pertinent care sa o exonereze de indeplinirea acestei obligatii si nici cauze de nulitate absoluta a acestei conventii.
D. pentru care, instanta apreciaza ca cererea reclamantuljui este indreptatita si o va admite. Va constata ca s-a realizat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului-teren intravilan in suprafata de 3734 mp (conform Titlului de proprietate nr._/316 si 3645 mp din masuratori) situat in comuna C., ..15, judetul Constanta, catre cumparatorul reclamant R. C., in baza antecontractului incheiat la data de 04.04.1987.Hotarirea va constitui act autentic de instrainare.
În baza art.453 C.proc.civ. va obliga pirita D. S. sa plateasca reclamantei suma de 1500 lei reprezentind cheltuieli judiciare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
In baza art.245 C.proc.civ
Admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a piritilor O. G. G., domiciliat în mun. C., .. 52, ., și domiciliul indicat în vederea comunicării actelor de procedură – la Oficiul Poștal D. din . B., ..18, județul C., O. C., domiciliat in . B., județul C., O. C. S., domiciliat in . B., județul C., S. P., domiciliată în mun.C., ., ., ., jud.C. ,S. V. domiciliată în ., B. M., domiciliată în loc. Hârșova, .,. și S. D. domiciliat în loc.O., ., jud.C..
Respinge exceptia prescrierii dreptului de a solicita pronuntarea unei hotariri care sa tina loc de act autentic.
In baza art.1073 si 1077 C.civil
Admite actiunea formulata de reclamantul: R. C., cu domiciliul în com.C., .. 15, jud. C., în contradictoriu cu pârâta :D. S., domiciliată în mun.C., ..8, ., ..
Constata ca s-a realizat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului-teren intravilan in suprafata de 3734 mp (conform Titlului de proprietate nr._/316 si 3645 mp din masuratori) situat in comuna C., ..15, judetul Constanta, catre cumparatorul reclamant R. C., in baza antecontractului incheiat la data de 04.04.1987.
Prezenta hotarire constituie act autentic de instrainare.
In baza art.453 C.proc.civ
Obliga pirita D. S. sa plateasca reclamantului R. C. suma de 1500 lei reprezentind cheltuieli judiciare.
Cu apel in termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 29.06.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
P. M. Ș. D.
Red.jud.P.M./02.10.2015
Dact.gref.Ș.D./02.10.2015
Ex.- 11-
| ← Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... | Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... → |
|---|
