Rectificare carte funciară. Hotărâre din 22-12-2014, Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 22-12-2014 în dosarul nr. 41793/245/2013
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din data de 22.12.2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – C. I.
GREFIER - P. A.-M.
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta T. S. C., în contradictoriu cu parații D. N. (F. I. ), D. A., I. N., O. DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ IAȘI - BIROUL DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ IAȘI, având ca obiect constatare nulitate act juridic absolută acord de mediere; radiere CF.
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsesc partile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ,după care:
Dezbaterile din prezenta cauza au avut loc in ședința publica din data de 17.12.2014, fiind consemnate in încheierea de ședința din acea data, care face parte integrantă din prezenta hotărâre când, din lipsa de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când:
INSTANȚA:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei IAȘI la data de 23.12.2013 reclamanta T. S. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâții D. N., D. A. și I. N., constatarea nulității absolute a contractului de mediere nr. 08 din data de 04.05.2012 încheiat la Biroul de Mediator A. I. M., și radierea din Cartea Funciară nr._ a comunei Valea L. a litigiului notat cu certificatul de grefă nr._/245/2011 din 24.05.2012.
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că la data de 22.02.2012 a adjudecat imobilul înscris în Cartea Funciară nr._ a localității Valea L.. Până la momentul adjudecării imobilului toate actele de executare silită au fost comunicate pârâților D. N. și I. N., a precizat reclamanta. Pârâții cu rea-credință, în contextul începerii și desfășurării executării silite asupra acestui imobil, au încheiat o chitanță de împrumut din data de 27.11.2007, prin care se atestă că pârâta D. A. împrumuta pârâților suma de_ Euro, cu termen de restituire la 27.11.2010.
Reclamanta a mai precizat faptul că la data de 22.11.2011, pârâta D. A. a introdus cererea de chemare în judecată cu nr._/245/2011, pentru care s-a încheiat contractul de mediere la data de 07.05.2012, prin care pârâta D. A. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului ce fusese adjudecat de către reclamanți la data de 22.02.2012.
Reclamanta a mai arătat că acordul de mediere intervenit între pârâți este lovit de nulitate întrucât nu sunt identificate părțile între care s-a încheiat, pentru lipsa obiectului și pentru că părțile nu aveau dreptul de a dispune de bun și pentru faptul că acordul de mediere a fost încheiat pentru o cauză ilicită, respectiv fraudarea intereselor creditorilor.
În ceea ce privește cererea de radiere a litigiului notat, reclamanta a menționat faptul că a solicitat radierea, însă O. de C. și Publicitate Imobiliară nu radiază întrucât reclamanta nu are calitatea de parte în litigiul respectiv.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 2278 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, art. 194 din Codul de Procedură Civila adoptat prin Legea nr. 134/2010.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a indicat proba cu înscrisuri.
Cererea a fost legal timbrată, conform reglementării în vigoare la data introducerii acțiunii.
Paratul O. de C. și Publicitate Imobiliară a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, invocând dispozițiile art. 32 din Legea nr. 7/1996.
În ședința publică din data de 24.09.2014 pârâții D. N., D. A. și I. N. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii ca nefondate, arătând că acordul de mediere a fost încheiat în mod legal, cuprinde părțile, obiectul, vânzătorii aveau dreptul de a înstrăina imobilul și cauza actului juridic a fost una legală și licită. Pârâții au invocat constatarea unui drept de superficie asupra terenului proprietatea reclamantei și au invocat excepția lipsei de interes și a lipsei calității procesual active a reclamantei.
Prin încheierea de ședință din data de 24.09.2014, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară, iar prin încheierea de ședință din 17.12.2014 instanța a respins ca tardiv formulată cererea reconvențională formulată de către pârâții D. N., D. A. și I. N., aceștia arătând că nu mai susține excepțiile invocate.
În prezenta cauză a fost încuviințată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține:
La data de 07.05.2012 în baza contractului de mediere nr. 08 din 04.05.2012, filele 66-68, încheiat de către Biroul de Mediator A. I. M., pârâții D. A., I. N. și D. N. au încheiat un acord de mediere consfințit prin Sentința Civilă nr._/15.05.2012 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._/245/2011, rămasă definitivă și irevocabilă prin nerecurare, filele 69-75, prin care pârâții I. N. și D. N. au înstrăinat dreptul de proprietate către pârâta D. A. asupra imobilului casă de locuit în suprafață de 60,30 mp și ½ din suprafața de teren de 352 mp, anexele gospodărești compuse din garaj de 18 mp, magazie 21 mp, beci 10 mp, fosă septicpă 19 mc și 20 ml gard din țevi, bunuri imobile situate în . Valea L., jud. Iași, ..
La data de 19.03.2012, în cadrul dosarului de executare silită nr. 33/2011 al Biroului Executorului Judecătoresc T. V. B., fila 48, s-a încheiat actul de adjudecare a imobilului situat în Valea L. –_, ., jud. Iași prin care reclamanta Talmaciu S. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului constând în casă cu trei dormitoare, o cameră de zi, bucătărie, un hol, baie și terasă în suprafață de aproximativ 100 mp și suprafața de 352 mp pe care se află casa, înscrisă în cartea funciară nr._ a Localității Valea L., cu nr. cadastral 2490/3/1 .(9/3/1/3) și cota indiviză de 46,81% reprezentând cale de acces din parcelele 1/2/1 (9/1/2/1), 1/2/2(9/1/2/2); 3/2 (9/3/1/2) și 3/3/3)9/3/1/3/3) înscris în cartea funciară nr._ – Valea L..
Față de data întocmirii actului juridic a cărei nulitate se solicită a se constata prin prezenta cauză, respectiv 07.05.2012, instanța constată că dreptul material aplicabil este Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, în temeiul art. 3 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil.
Conform art. 63 din Legea nr. 192/2006 în vigoare la data de 15.05.2012, în cazul în care conflictul a fost soluționat pe calea medierii, instanța va pronunța, la cererea părților, o hotărâre, potrivit dispozițiilor art. 271 din codul de procedură civilă decretat în 1865, dispoziții legale care reglementează tranzacția.
Potrivit art. 2267 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 tranzacția este contractul prin care părțile previn sau sting un litigiu, inclusiv în faza executării silite, prin concesii sau renunțări reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de la una la cealaltă. Prin tranzacție se pot naște, modifica sau stinge raporturi juridice diferite de cele ce fac obiectul litigiului dintre părți.
Tranzacția poate fi afectată de aceleași cauze de nulitate ca orice alt contract conform art. 2273 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 și tranzacția care, punând capăt unui proces început, este constată printr-o hotărâre judecătorească poate fi desființată prin acțiune în nulitate sau acțiune în rezoluțiune ori reziliere, precum orice alt contract, astfel cum prevede art. 2278 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.
Conform art. 1179 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală.
Potrivit art. 1246 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune. Nulitatea poate fi absolută sau relativă.
Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes general, nulitatea absolută putând fi invocată de către orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau de excepții, astfel cum prevede art. 1247 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.
Conform art. 1250 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum și atunci când rezultă neindoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general.
În ceea ce privește prima cauză a nulității absolute invocate de către reclamant, instanța constată că actul juridic contestat îndeplinește condiția identificării părților contractului de mediere nr. 08 din 04.05.2012, filele 66-68, încheiat de către Biroul de Mediator A. I. M., astfel cum rezultă în mod expres din cuprinsul actului la punctul 1 din acordul de mediere, respectiv pârâții D. N., D. A., I. N.. Motivele invocate de către reclamant în susținerea acestei cauze de nulitate nu se încadrează în definiția nulității absolute, astfel cum aceasta este reglementată de art. 1250 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 citat mai sus, indicarea eronată a datelor de stare civilă și a adresei de domiciliu nu este prevăzută sub sancțiunea nulității, absolute și nici relative, exprese sau virtuale.
Potrivit art. 1226 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 obiectul obligației este prestația la care se angajează debitorul, sub sancțiunea nulității absolute, el trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil și licit.
Analizând contactul de mediere din punctul de vedere al obiectului, instanța constată că motivele invocate de către reclamantă nu pot fi reținute, obiectul actului juridic este determinat și licit, fiind indicat atât la punctul 2 cât și 3.2 din contract (obiectul material).
Lipsa dreptului de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul material al contractului de mediere, invocată de către reclamant, nu se încadrează ca și cauză de nulitate absolută, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1226 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.
Instanța constată că reclamanta invocă situația juridică cunoscută sub denumirea de „vânzarea bunului altuia”. Dispozițiile art. 1683 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 arată că: „ dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător”.
În doctrina de specialitate s-au dezvoltat pe această situație juridică două opinii: una, potrivit căreia vânzarea bunului altuia era lovită de nulitate relativă în cazul în care părțile sau cel puțin cumpărătorul a fost în eroare și lovită de nulitate absolută dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință, și o a doua opinie, care a fost reglementată în mod expres de către Noul cod civil și incidentă în cauză conform celor arătate mai sus, în sensul că vânzarea este perfect valabilă, acordul de voință trebuie interpretat în sensul că părțile n-au urmărit imediata strămutare a proprietății lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului.
Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, prin decizia nr. 5801/21.10.2004, a reținut că, contractul de vânzare-cumpărare a bunului altuia nu este prohibit de lege și nici contrar bunelor moravuri sau ordinii de drept și, deci, adevăratul proprietar nu poate solicita constatarea nulității contractului, cauza actului fiind licită.
Prin perfectarea unui astfel de contract de vânzare-cumpărare, titularul dreptului de proprietate se bucură în continuare de toate prerogativele dreptului său, neputând să fie stingherit de existența unui astfel de act juridic, ce trebuie interpretat în sensul că naște o obligație în sarcina vânzătorului de a procura respectivul bun, în caz contrar, cumpărătorul putând cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și dacă este cazul, daune-interese. Proprietarul nu trebuie să se apere în fața unui astfel de contract atât timp acesta nu produce efecte juridice față de el, bineînțeles, în situația în care îi sunt afectate prerogativele dreptului de proprietate, acesta are la îndemână acțiunea reală specifică apărării dreptului de proprietate, cu toate condițiile necesare unei astfel de acțiuni sau poate opune dreptul său de proprietate celui ce invocă drept titlu actul încheiat cu un neproprietar.
Prin urmare nici această cauză de nulitate invocată de către reclamantă nu poate fi reținută de către instanță, contractul de mediere fiind legal întocmit din acest punct de vedere.
Reclamanta a mai invocat în susținerea nulității absolute faptul că actul juridic a fost încheiat pentru o cauză ilicită, respectiv pentru a frauda interesele reclamantei creditoare prin scoaterea din patrimoniului pârâților D. N. și I. N. a imobilului ce face obiectul material al contractului de mediere.
Conform art. 1235 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul. Cauza trebuie să existe, să fie licită și morală. Potrivit art. 1236 și art. 1237 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 cauza este ilicită când este contrară legii și ordinii publice și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.
Potrivit art. 1238 cauza ilicită atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască.
În ceea ce privește proba cauzei, art. 1239 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 prevede faptul că existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară.
Din probatoriul administrat în prezenta cauză, respectiv înscrisurile depuse la filele 11-79, 187-194, instanța constată că nu se poate reține faptul că ambele părți ale contractului de mediere au avut o cauză ilicită comună, și nici faptul că una dintre părți a urmărit o astfel de cauză cunoscută de către cealaltă parte. Dacă în ceea ce privește pe pârâții D. N. și I. N. simpla cunoaștere a actului de adjudecare a imobilului respectiv, acestora fiindu-le comunicat procesul-verbal de licitație imobiliară emis în cadrul dosarului de executare silită nr. 33/2011 al Biroului Executorului Judecătoresc T. V. B., fila 43, la data de 29.02.2012, fila 46-47, ar putea fi interpretată ca o dovadă a urmăririi fraudării intereselor reclamantei adjudecatare, aceeași interpretare nu poate fi folosită în mod judicios referitor la pârâta D. A., având în vedere tocmai dispozițiile art. 1683 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 și cele arătate mai sus.
Este adevărat că în cadrul contractului de mediere se menționează la punctul 2.2. faptul că o parte din bunul imobil respectiv, casa de locuit cu o suprafață de 120 mp, ce face obiectul dosarului nr._/245/2011 „este câștigat la licitație suprafața de 59,70 mp în favoarea lui Talmaciu S.”. Însă această mențiune nu este de natură să probeze existența unei cauze ilicite comune, ci dimpotrivă părțile au menționat în mod expres că suprafața de 59,70 mp a fost dobândită de către reclamantă prin actul de adjudecare, precizând că obiectul material al contractului de mediere constă în diferența de 60,30 mp distinctă de cea care face obiectul actului de adjudecare.
La punctul 3.2 din contract, părțile au prevăzut în mod expres faptul că D. A. „acceptă dreptul de proprietate deplină asupra suprafeței de 60,30 mp din casa de locuit, iar diferența de 59,70 mp până la 120 mp cât are casa de locuit aparținând lui Talmaciu S.”.
Prin urmare, instanța constată că prezumția existenței unei cauze valabile nu a fost răsturnată prin probatoriul administrat în sensul art. 1238 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.
Chiar dacă pârâții cumpărători nu au făcut investigații suplimentare legate de situația juridică a terenului, acest aspect nu este de natură a dovedi în mod direct și indubitabil culpa sau reaua lor credință la momentul perfectării actului, reținându-se în acest sens faptul că la momentul încheierii contractului de mediere, dreptul de proprietate al reclamantei nu era intabulat, fila 78, neexistând astfel o sursă sigură de informare, iar diligențele depuse de către aceștia au fost direct proporționale cu importanța actului întocmit și nivelul de înțelegere, cunoștințele juridice ale cumpărătorilor prin raportare la dispozițiile art. 1683 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.
Față de aceste considerente, instanța constată că cererea reclamantei de constatare a nulității absolute pentru motivele invocate este neîntemeiată și urmează a fi respinsă ca atare.
Cel de al doilea capăt de cerere are caracterul unei cereri accesorii, astfel cum a fost formulat de către reclamantă și în temeiul art. 30 alin 4 din Codul de Procedură Civila adoptat prin Legea nr. 134/2010 și al principiului de drept „accesorium sequitur principale” instanța urmează a respinge ca neîntemeiat.
Având în vedere soluția dată asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară, instanța va respinge cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta T. S. C. în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta T. S. C., având CNP_, cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat Anucuța C., cu sediul în Iași, .. 3, ., incinta Class Office Center în contradictoriu cu pârâții D. N., D. A. și I. N., toți cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat A. Nesvadba, cu sediul în Iași .. 28 A, ., parter, ., ca neîntemeiată.
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta T. S. C. în contradictoriu cu pârâta O. de C. și Publicitate Imobiliară Iași, cu sediul în Iași, .. 48, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Cu drept de a formula apel în termen de 30 zile de la comunicare ce se depune la Judecătoria Iași sub sancțiunea nulității.
Pronunțată în ședință publică, azi 22.12.2014.
Președinte, Grefier,
C. I. P. A.-M.
Red/teh.I.C.
7ex/09.04.2015
| ← Pretenţii. Hotărâre din 29-09-2014, Judecătoria IAŞI | Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 6304/2014.... → |
|---|
