Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 7118/2015. Judecătoria SIBIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7118/2015 pronunțată de Judecătoria SIBIU la data de 22-12-2015 în dosarul nr. 7118/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SIBIU
SECTIA CIVILA
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ nr.7118
Ședința publică de la 22 decembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: L. A.
GREFIER: N. M.
Pe rol pronunțarea sentinței în cauza civilă privind pe reclamant D. O. T. și pe pârât ASOCIAȚIA DE P. PIAȚA NOUĂ I CISNĂDIE, având ca obiect constatare nulitate act juridic. Prezența părților și dezbaterea cauzei pe fond a fost consemnată în încheierea de ședință din data de 8 decembrie 2015, dată la care a fost amânată pronunțarea pentru data de 15 decembrie 2015, apoi pentru data de 22 decembrie 2015.
INSTANȚA
Constată că prin acțiunea înregistrată la această instanță sub nr._ din 26.06.2016, formulată de reclamanta D. O. T., în contradictoriu cu pârâta Asociația de proprietari „Piața Nouă I” Cisnădie s-a solicitat instanței ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună anularea parțială a hotărârilor adunării generale din 13.05.2015 și 29 05.2015, prin care s-a stabilit ca repartizarea cheltuielilor Asociației cu salariile, chiria, energia electrica a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, să se facă pe număr de persoane; obligarea pârâtei ca în termen de 30 de zile de la rămânerea definitiva a hotărârii date de instanță, să completeze acordul de asociere cu cota indiviză de proprietate a fiecărui apartament, pentru a putea calcula legal cheltuielile comune; să se dispună anularea din statutul Asociatei de proprietarei pârâte, în cazul în care există, a oricărei precizări ce obligă reclamanta să plătească cheltuielile cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, în funcție de numărul de persoane; să se dispună alegerea a câte unui membru neremunerat al comitetului executiv, din fiecare . cheltuieli de judecată.
În fapt s-a arătat că reclamanta are o familie compusă din 5 membri și în prezent plătește cota de cheltuieli cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, calculată după numărul de persoane care locuim într-un apartament de 3 camere, în suprafața de 71,2 mp.
Însă, dacă în alt apartament din cadrul Asociației, cu o suprafață similară, cu aceeași cotă indiviză de proprietate egală cu a reclamantei, locuiește o singură persoană, aceasta a plătit 4,725 lei în luna aprilie, respectiv 3,627 lei în luna mai 2015, cu titlu de cheltuieli cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, în timp ce reclamanta a plătit 23,625 lei în luna aprilie, respectiv 18,135 lei pentru luna mai 2015. Aceasta constituie inechitate și discriminare, din cauza neglijenței celor plătiți să lucreze pentru Asociație întrucât dacă împărțirea acestor cheltuieli s-ar face legal, respectiv proporțional cu cota indiviză pe fiecare apartament, atât reclamanta cât și proprietarul care locuiește singur într-un apartament cu suprafața identică, vor plăti aceeași sumă de bani.
Pârâta încalcă dispozițiile Legii 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, și art. 44 alin. 1 din HG. 1588/2007 privind normele de aplicare a Legii 230/2007, motivând că nu ar avea cota indiviză înscrisă în acordul de asociere, deși la momentul înființării pârâta avea obligația să înscrie cotele indivize aferente apartamentelor în acordul de asociere.
Reclamanta a invocat aceste nereguli în adunările generale din 13.05.2015 și din 29.05.2015, însă i s-a răspuns că statutul Asociației prevede acest mod de calcul pentru cheltuielile necesare funcționării asociației.
Având în vedere că Asociația este alcătuită din proprietarii apartamentelor din 18 condominii, deși Legea 230/2007 definește Asociația de proprietari ca fiind „forma de asociere autonomă, de organizare și de reprezentare a intereselor comune a majorității proprietarilor unui condominiu”, iar condominiul este definit în aceeași lege ca fiind „clădire, . - proprietatea imobiliară formată din proprietăți individuale, definite apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe și proprietatea comună indiviză”, se impune obligarea pârâtei să aleagă cel puțin câte un reprezentant din fiecare . executiv, pentru o reală reprezentare a intereselor tuturor membrilor asociației.
În drept s-au invocat art. 52 alin. 1 din Constituție, art. 6 alin. 3 lit. e, art. 47, art. 26 din Legea 230/2007, art. 44 HG 1588/2007, art.192 și urm. Cpr.civ.
S-au depus la dosar hotărârile adunării generale a Asociației pârâte din 13.05.2015 și 29.05.2015, procesele verbale ale ședințelor din cele două date, contract de vânzare cumpărare a apartamentului vecin cu cel al reclamantei, liste de plată a cotelor din cheltuielile comune pe lunile aprilie și mai 2015, statutul Asociației de proprietari, act adițional la acesta, s-au acvirat dosarele nr._ ,_ și nr._/306/2011 ale Judecătoriei Sibiu.
Din proba cu înscrisuri administrată în cauză instanța a reținut următoarele:
Pârâta Asociație de proprietari s-a înființat conform acordului de asociere din 6.03.2009 și a dobândit personalitate juridică prin încheierea nr.1475 /CC/ 29.05.2009 pronunțată de Judecătoria Sibiu în dosar nr._ .
Prin hotărârile adunării generale a Asociației pârâte din 13.05.2015 și 29.05.2015 s-a menținut modul de calcul anterior privind cota din cheltuielile cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, în funcție de numărul persoanelor ce locuiesc în fiecare apartament, și nu în funcție de cota parte comună indiviză cum a propus reclamanta, dar și alți membri ai asociației, participanți la aceste ședințe a adunării generale. (filele 6-8, 41-45)
Conform listelor de plată a cheltuielilor comune ale Asociației pentru lunile aprilie și mai 2015, pârâta a continuat să calculeze cheltuielile cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, în funcție de numărul persoanelor ce locuiesc în fiecare apartament. (filele 29, 30 ale dosarului)
Potrivit art. 48 alin. 1 din Legea 270/2003 Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Conform art. 34 din HG 1588/2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată și reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.
Potrivit art. 44 alin. 1 din HG 1588/2007 cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: (….) personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori;(…) alte servicii administrative către proprietatea comună iar conform art. 45 teza I din HG 1588/2007, Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcție de suprafețele utile ale tuturor apartamentelor și ale spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință. C.-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în acordul de asociere.(...)
Față de reglementarea în vigoare mai sus citată, aplicabilă în cauză, cheltuielile Asociației pârâte cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, se încadrează în categoria de cheltuieli de la art. 44 alin. 1din HG 1588/2007 și nu în categoria de cheltuieli prevăzute la art. 34 din același act normativ, ele vizând cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: (….) personalul angajat sau contractat al asociației,indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori, cheltuieli pentru funcționarea asociației.
În consecință, în temeiul art. 26 din Legea 230/2007, constatând că hotărârile adunării generale a Asociației pârâte din datele de 13.05.2015 și 29.05.2015 sunt contrare legii în ceea ce privește stabilirea repartizării pe numărul de persoane a cheltuielilor Asociației cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației, fiind astfel de natură să dăuneze reclamantei proprietare care este obligată să plătească cu acest titlu sume mai mari decât în cazul în care calculul cotei ce-i revine din aceste cheltuieli comune s-ar efectua potrivit legii, în funcție de cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună pentru apartamentul proprietatea sa, se va admite cererea reclamantei și se va dispune anularea celor două hotărâri ale adunării generale a Asociației pârâte în această măsură.
De asemenea, constatând că acordul de asociere al pârâtei nu cuprinde cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, se va admite și capătul 2 de cerere în sensul obligării pârâtei să îndeplinească formalitățile necesare pentru completarea acordului de asociere cu cota parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, aferente apartamentelor din condominiu.
Verificând Statutul Asociației reclamante (filele 31-40), se constată că acesta nu cuprinde dispoziții contrare legii privind modalitatea de calcul a cotelor din cheltuielile comune ale Asociației în sarcina proprietarilor, art. 29 alin. 2 din Statut enunțând modalitățile de calcul permise de lege – „după numărul de persoane, în raport de cota parte din proprietatea comună aferentă fiecărui apartament”, făcând în continuare trimitere la dispozițiile legale în vigoare care, așa cum s-a arătat mai sus, prevăd modalități diferite de calcul a cotelor din cheltuielile comune ale Asociației de proprietari în sarcina proprietarilor, în funcție de diferite categorii de cheltuieli.
Prin urmare, cererea de anulare a dispozițiilor din statut contrare legii la acest capitol, se va respinge ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea de obligare a pârâtei la alegerea a câte unui membru neremunerat al comitetului executiv, din fiecare . se va respinge față de prevederile art. 2, 27 din Legea 230/2007, art. 18 din Statutul Asociației, cu aplicarea art. 1166 și 1270 C. civ., Asociația de proprietari pârâtă neputând fi obligată să ia o anumită hotărâre, dispozițiile legale în materie și statutul acesteia impunând urmarea unei proceduri pentru alegerea de noi membri în comitetul executiv, de către adunarea generală a Asociației, astfel că acest capăt de cerere se va respinge ca inadmisibil.
În baza art. 453 Cpr.civ., pârâta aflată în culpă procesuală în măsura admiterii cererilor reclamantei, va fi obligată la plata către aceasta a sumei de 40 lei cheltuieli de judecată parțiale, reprezentând taxă judiciară de timbru, conform chitanței de la fila13 a dosarului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta D. O. T., domiciliată în Cisnădie, P-ța Nouă ., etj. 4, ., în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari „Piața Nouă I” Cisnădie, cu sediul în Cisnădie, P-ța Nouă F.N., jud. Sibiu și în consecință:
Anulează în parte hotărârile adunării generale a Asociației pârâte din datele de 13.05.2015 și 29.05.2015, respectiv în ceea ce privește stabilirea repartizării pe numărul de persoane a cheltuielilor Asociației cu salariile, chiria, energia electrică a biroului, rechizitele și furniturile de birou necesare funcționării Asociației.
Obligă pârâta să îndeplinească formalitățile necesare pentru completarea acordului de asociere cu cota parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, aferente apartamentelor din condominiu.
Respinge în rest acțiunea.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 40 lei cheltuieli de judecată parțiale.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 21.12.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
L. A. N. M.
Red. AL 5.02.2016
Tehn. MN 8.02.2016
Ex.4 . O. T., Asociația de Proprietari „Piața Nouă I” Cisnădie
| ← Actiune in regres. Sentința nr. 3292/2015. Judecătoria SIBIU | Plângere contravenţională. Sentința nr. 7051/2015.... → |
|---|
