Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 317/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 317/A/2008 | |
Ședința publică 19 noiembrie 2008 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Tania Antoaneta Nistor | - - - |
JUDECĂTOR 2: Traian Dârjan | - - |
GREFIER: | - - |
S-au luat în examinare apelurile declarate de pârâții și, și, respectiv de pârâta SC SRL, împotrivasentinței civile nr. 88 din 26 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Cluj îndosarul nr-, privind și pe reclamanții și, având ca obiect acțiune în constatare.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de12 noiembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr.12440/06.08.2005 la Judecătoria Cluj -N, reclamanții și i-au chemat în judecată pe pârâții -, - și SC SRL C-N, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpăare încheiat între pârâți, autentificat sub nr.217/28.02.2003 de notarul public, privind imobilul situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, nr.top 38; să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, autentificat sub nr.2276/08.07.2003 de notarul public, privind imobilul situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, nr.top 38; să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, autentificat sub nr.1048/21.04.2004 de notarul public, privind imobilul situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, nr.top 38; să fie obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată în caz de opunere.
Pârâta SC SRL C-N prin cerere reconvențională, a solicitat instanței să constate că: contractul de vânzare nr.217/28.02.2003, precum și mandatul acordat de - mamei sale - pentru înstrăinarea imobilului situat în C-N,- (fostă 32) sunt acte simulate, fictive, inexistente; ca o consecință a inexistenței acestor acte, se păstrează situația anterioară încheierii acestor acte, în sensul ca a acționat, încheind contractul nr.2276/08.07.2003, ca mandatară a surorilor Mira și; contractul nr.2276/08.07.2003 este un contract valabil încheiat între Mira și prin mandatar și SC SRL C-
Prin sentința civilă nr.8835 din 29.09.2005 a Judecătoriei Cluj -N, s-a admis excepția necompetenței materiale a judecătoriei și în consecință, s-a declinat competența materială de soluționare a cererii formulate de reclamanții și împotriva pârâților, și SC SRL C-N, în favoarea Tribunalului Cluj.
După înregistrarea sub nr.7588/2005 (nr.unic -) la Tribunalul Cluj, la termenul din 7 decembrie 2005, reclamanții au depus la dosar 11-12, o precizare la acțiunea introductivă de instanță, prin care au solicitat rectificarea CF nr.2773 C-N, prin radierea înscrierilor din coala B 14-16, 19-20 și coala C 12-16, cu restabilirea situației anterioare de carte funciară. Prin sentința civilă nr.88 din 26 februarie 2008 a Tribunalului Cluj, s-a admis acțiunea civilă intentată de reclamanții și împotriva pârâților -, și SC SRL C-N și în consecință, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta - în calitate de mandatară a reclamantei și a defunctei Mira și pârâtul, autentificat sub nr.217/28.02.2003 de notarul public cu privire la imobilul construcție situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C, nr.top 38.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta în calitate de mandatară a reclamantei și a defunctei Mira și, autentificat sub nr.1048/21.04.2004 de notarul public, având ca obiect dreptul special de folosință asupra imobilului înscris în CF nr.2773 C, nr.top 38, compus din curte și grădină în suprafață de 369 stjp, echivalentul a 1328 mp.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul, prin mandatar - și pârâta SC SRL, autentificat sub nr.2276/08.07.2003 de notarul public, având ca obiect imobilul înscris în CF nr.2773 C, nr.top 38, constând în construcție și drept de superficie pe teren.
S-a dispus rectificarea CF nr.2773 C, prin radierea înscrierilor din coala B 14-16, 19-22 coala C și restabilirea situației anterioare.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC SRL pentru constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.217/28.02.2003, precum și a mandatului acordat de, mamei sale -, pentru înstrăinarea imobilului situat în C-N,- (fost nr.32), să se constate ca o consecință a inexistenței celor două acte că se păstrează situația anterioară încheiată acestor acte, în sensul că a acționat încheind contractul de vânzare-cumpărare nr.2276/08.07.2003, ca mandatară a surorilor Mira și; să se constate valabilitatea contractului încheiat între și Mira, prin mandatar și pârâta SC SRL.
S-a respins excepția lipsei calității procesuale active reclamantului, a lipsei de interes în promovarea acțiunii, a prescripției dreptului la acțiune al reclamanților, a lipsei de interes a pârâtei reconvenționale și a inadmisibilității acțiunii; s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei -.
Au fost obligați în solidar pârâții și SC SRL să le plătească reclamanților cheltuieli de judecată în sumă de 16.274 lei.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că asupra imobilului înscris în CF nr.2773 C, nr.top 38, au fost proprietari numiții și, imobil trecut în proprietatea Statului Român în baza Decretului nr.92/1950.
În anul 1998, fiicele foștilor proprietari tabulari, reclamanta și sora ei în prezent decedată, Mira, au încheiat cu av. contractul de asistență juridică, prin care acesta s-a obligat să întreprindă toate demersurile necesare în vederea redobândirii dreptului de proprietatea supra imobilului situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, onorariul stabilit fiind de 10.000.000 lei. În același contract, s-a mai prevăzut că avocatul urma să facă actele de administrare până la redobândirea integrală a imobilului și ulterior redobândirii.
La data de 28 iulie 1999, între Mira și pârâta - s-a încheiat contractul de comision prin care pârâta a fost împuternicită să vândă imobilul situat în C-N,-, cumpărătorului pe care îl va găsi, la un preț ce va conveni proprietarelor, dar nu mai puțin de 300.000 USD, în schimbul unui comision de 20%. În cazul în care imobilul nu se vindea prin intermediul pârâtei, aceasta urma să primească suma de 60.000 USD.
Ulterior, cele două surori au semnat la data de 14.02.2001 în, o procură specială prin care au împuternicit-o pe pârâta -, să vândă în numele lor imobilul din C-N,-, cui va crede de cuviință și la prețul pe care îl va socoti potrivit.
Prin sentința civilă nr.5678/2000 a Judecătoriei Cluj -N, s-a constatat preluarea abuzivă a imobilului de către Statul Român și s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului, cu restabilirea situației anterioare de carte funciară. Cu încheierea nr.2069/10.02.2003, imobilul a fost întabulat în favoarea reclamantei și a surorii sale, în cote egale de câte parte fiecare, cu titlu de moștenire.
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta în calitate de mandatară a celor două proprietare, autentificat sub nr.217/28.02.2003 de notarul public, imobilul în litigiu i-a fost vândut pârâtului la prețul de 18.750 USD, ocazie cu care s-a efectuat o expertiză extrajudiciară de evaluare a imobilului.
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta - în calitate de mandatară a proprietarilor tabulare, autentificat sub nr.1048/21.04.2004 de notarul public, pârâtul a dobândit un drept special de folosință asupra imobilului înscris în CF nr.2773, nr.top 38, compus din curte și grădină în suprafață de 369 stjp, echivalentul a 1328 mp, pentru prețul de 2.000.000 lei.
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul, prin mandatar - și pârâta SC SRL C-N, autentificat sub nr.2276/08.05.2003 de notarul public, pârâtul a transmis pârâtei reconvenționale, dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr.2773 C, nr.top 38, constând din construcție și dreptul de superficie asupra terenului aferent construcției și a celui necesar folosinței normale a acesteia, pentru prețul de 400.000 lei.
Martorul a declarat că a asistat în data de 24.01.2003, la discuții în casa avocatului, în cursul cărora avocatul i-a comunicat lui Mira, că imobilul a fost evaluat la cca 30.000 - 50.000 USD, fără să poată preciza dacă valoarea stabilită de expert era reală sau nu. În luna august 2005, martorul a asistat la o scenă când avocatul era indignat că reclamantul îi mai pretindea o sumă de bani, deși îi datora 50% din despăgubirile primite de la.
Martorul Gad eclarat că a asistat la discuții în casa familiei: în anul 1998, Mira intenționa să-i doneze pârâtului imobilul în litigiu, apoi la refuzul avocatului, a acceptat să-l vândă; la 24.01.2003 imobilul valora 400.000 USD.
În cauză a mai fost audiată și martora.
Din interogatoriile luate pârâților, a rezultat că defuncta Mira aintenționat să-i doneze pârâtului imobilul în litigiu, în întregime. Pârâta a cunoscut-o pe reclamantă anterior plecării ei în Israel, în anul 1974. Mira a fost antrenoarea de înot a pârâtului. Este discutabil dacă a fost vorba de o intenție de donare a imobilului, care este contrazisă de comisionul de 60.000 USD prevăzut în favoarea pârâtei în contractul de comision, dar oricum, ea nu a fost concretizată.
Reclamantul are calitate procesuală activă și interes în cauză, în calitate de moștenitor testamentar după Mira decedată la data de 3.04.2003.
Excepția prescripției acțiunii este nefondată, raportat la prevederile art.2 din Decretul nr.167/1958, în cauză fiind invocată nulitatea absolută.
Nefondată este și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei -, în raport cu obiectul cererii reconvenționale privind constatarea caracterului simulat al mandatului acordat de, mamei sale.
De asemenea, excepția inadmisibilității acțiunii este neîntemeiată.
Din concluziile raportului de expertiză efectuat de expertul, a rezultat că valoarea construcției situate în C-N,-, la momentul vânzării ei pârâtului, a fost de 1.384.704 lei, iar valoarea terenului a fost de 1.559.072 lei. Prin urmare, prețul vânzării imobilului a fost de 20 de ori mai mic decât cel real în privința construcției și de 7,5 ori mai mic în privința terenului.
Raportat la prevederile art.1303 civ. pe baza probelor administrate în cauză, prima instanță a apreciat că nu a existat echivalența dintre valoarea imobilului și preț, motiv pentru care s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2276/2003 de notarul public.
Cererea reconvențională a fost considerată ca neîntemeiată, deoarece nu a produs nici o probă pentru dovedirea caracterului fictiv, simulat, al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.217/2003 și al mandatului acordat de pârâtul mamei sale, pentru vânzarea imobilului în litigiu.
Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâții.
Prin înscrisul înregistrat la data de 18.06.2008 48, pârâta, a declarat că își retrage declarația de apel împotriva sentinței civile nr.88/2008 a Tribunalului Cluj.
În apelul declarat de pârâtul, s-a solicitat desființarea sentinței apelate și rejudecând în fond după "casare", să fie respinsă acțiunea reclamanților, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, pârâtul a susținut că în mod greșit prima instanță și-a întemeiat hotărârea pe dispozițiile art.969 și 948 civ. deoarece prin contractul de comision, pârâta - și-a asumat o singură obligație și anume de căuta și găsi un cumpărător pentru imobilul din C-N,-, fără să se prevadă un preț minim de 300.000. Pentru meritul de a fi găsit un client pe placul vânzătoarelor, - urma să primească un comision de 20% din preț, sau minim 60.000 USD.
Neîncălcând nici o convenție, nu a încălcat nici o regulă de bune moravuri, din lipsă de obiect, astfel că este înlăturată nulitatea absolută.
Reclamanții cunoșteau intervenirea vânzărilor încă din anii 2003-2004, astfel cum rezultă din depozițiile martorilor și, care au asistat la 24.01.2003 la discuțiile dintre Mira despre condițiile de vânzare și preț, fiind de acord cu vânzarea la prețurile din contracte. Era firesc ca de-abia în anul 2004 să afle că întreg imobilul s-a vândut, câtă vreme al doilea contract s-a încheiat la 21.04.2004.
nu a găsit client care să cumpere imobilul, motiv pentru care nici nu a perceput comision; clientul a fost găsit de Mira, care avea o prietenie strânsă cu, încă dinaintea nașterii pârâtului, pe care a dorit să-l înfieze, i-a cumpărat o bicicletă, apoi a vrut să îi doneze imobilul, dar întrucât a fost refuzată, s-a înțeles cu sora ei să îi vândă imobilul la un preț de favoare. Față de această situație, în mod greșit a reținut tribunalul că relația dintre cele două era discutabilă.
Instanța i-a respins audierea martorilor solicitați, deși cauza a durat 2 ani de zile datorită expertului. Instanța de fond a pornit la judecarea procesului, hotărâtă aprioric de a pronunța nulitatea absolută.
Fiind înlăturată nulitatea absolută, cauza se va judeca în lumina prevederilor privind nulitatea relativă prevăzută de art.1303 civ.
Tribunalul nu a luat în considerare expertiza extrajudiciară de evaluare a imobilului efectuată de în ianuarie 2003, pe baza înțelegerii cu Mira. Prețul a fost stabilit de către părțile contractante.
Contractul de comision nu are nici o relevanță în proces, din moment ce nu reprezintă o împuternicire dată pârâtei de a vinde, iar apelantul de bună-credință nu poate fi tras la răspundere pentru că a cumpărat în condițiile stabilite de vânzătoare.
Reclamanții își invocă propria lor culpă în susținerea acțiunii privind constatarea nulității absolute a celor două contracte în privința prețului, ceea ce este inadmisibil. Acțiunea reclamanților se putea întemeia numai pe eventuala încălcare a procurii date lui, de a vinde în numele lor, cerând socoteală mandatarului în cazul în care și-a depășit mandatul primit.
În mod greșit a reținut judecătorul fondului că Mira era lipsită de discernământ, dovadă fiind art.1 din testamentul încheiat la 10 martie 2003.
Apelantul a arătat că a invocat lipsa de interes a reclamanaților reconvenționali, dar nu s-a opus admiterii cererii reconvenționale, vânzarea către pârâta societate comercială fiind făcută de apelant persoanl, în calitate de proprietar.
Tribunalul a înlăturat valorile de piața imobiliară și evaluarea complet neutră făcută de ing., fără să motiveze înlăturarea lor, contrar deciziei nr.409/19654 a fostului Tribunal Suprem.
Expertiza efectuată de expertul privind stabilirea valorii construcției la data de 28.02.2003 și a terenului la data de 21.04.2004, este nulă de drept și urmează să fie înlăturată, deoarece apelantul și expertul său asistent nu au fost citați, contrar dispozițiilor art.208 pr.civ.
Apelantul a invocat prescripția dreptului la acțiune în anularea contractului, în baza art.9 din Decretul nr.167/1958, aspect recunoscut de reclamanți în precizarea de acțiune.
În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare a terenului din 21.04.2004, raportul de expertiză efectuat de expertul este nul de drept și urmează să fie înlăturat. de evaluare folosită de ing. prin bonitare, acceptată doar din anul 2006, nu se poate folosi în speță, deoarece se aplică exclusiv terenurilor agricole, pe când terenul în litigiu nu este construibil, întrucât construcția este monument istoric și din cauza HCL nr.792/1999. Evaluarea trebuia făcută în comparație cu prețurile practicate pe piața imobiliară.
Este valabil raportul de expertiză întocmit de expertul la data de 31.10.2003, când terenul din zonă valora între 100 și 300 euro pentru un mp. Apelantul este cumpărător de bună-credință. Art.723 pr.civ.obligă justițiabilul să promoveze un proces cu bună-credință.
Există motive suficiente care înlătură teza neseriozității prețului: terenul în litigiu este afectat de sarcina unui drept de superficie în procent de 60% și de interdicția de construire.
stabilite de experții și. sunt întocmite cu totală rea-credință. de calcul prin bonitare folosită de cei doi experți, s-a instituit printr-o recomandare a hotărârii Consiliului General al Municipiului B nr.218/1997.
Conform Agenției imobiliare SC SRL, pentru terenuri apte de construire, prețul între 100 și 160 euro/mp, iar vânzătoarele care aveau un drept special de folosință în temeiul art.2 din titlul II al OUG nr.184/2002, erau constrânse să vândă terenul înăuntrul unui an de zile. Restabilind situația anterioară, reclamanții se vor regăsi în situația că trecând acel an de zile de folosință specială, terenul va trece în proprietatea statului.
Este irefutabil - afirmă apelantul -, că nimeni nu ar fi cumpărat un teren ocupat de sarcini și neconstruibil, cei 454,22 mp putând fi folosiți cel mult ca o grădiniță de.
În sensul că vilitatea prețului nu autorizează desființarea vânzării, apelantul a invocat decizia civilă nr.158/1995 a Curții de Apel Brașov, decizia civilă nr.29/1986 a Curții de Apel București (3), decizia civilă nr.1130/1999 a Curții de Apel Alba și deciziile nr.1640/1977 și nr.831/1989 ale fostului Tribunal Suprem.
Apelantul a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, întrucât Mira i-a testat doar banii proveniți din vânzarea casei de la C, dar nu i-a testat casa și terenul în natură.
În apelul declarat de pârâta SC SRL C-N, s-a solicitat schimbarea în totalitate a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamanților ca nefondate, admiterea cererii reconvenționale și constatării că acel contract de vânzare-cumpărare nr.217/28.03.2003, precum și mandatul acordat de - pentru înstrăinarea imobilului situat în C-N,- (fost 32) sunt simulate, fictive, inexistente; ca o consecință a inexistenței acestor acte, se păstrează situația anterioară încheierii acestor acte, în sensul că - a acționat încheind contractul nr.2276/08.07.2003, ca mandatară a susorilor și; contractul nr.2276/08.07.2003 este un contract valabil încheiat între Mira și, prin mandatar și SC SRL C-N; obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului său, pârâta a susținut că instanța de fond a stabilit corect situația aparentă a actelor încheiate între părți, însă apoi a analizat separat fiecare act în parte, fără a le privi în integralitatea lor ca o operațiune juridică imaginată de însăși mandatara reclamantelor.
Reținând că prețul înstrăinării construcției către pârâtul a fost de 20 de ori mai mic decât cel real, instanța de fond a omis că mandatul dat de reclamanți pârâtei - de înstrăinare la prețul de 300.000 USD, a fost revocat prin mandatul dat ulterior, fără condiționare de preț. Acest mandat este valabil, mandatara putând înstrăina imobilul la orice preț, a acționat în numele reclamantelor, care își invocă propria lor culpă.
Prin urmare, acțiunea reclamantelor se putea întemeia numai pe nulitatea contractului de mandat, iar nu pe nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Reclamantele solicită să se constate că au vândut propriul imobil la un preț mai mic decât cel de pe piață, când de fapt trebuiau să ceară socoteală mandatarului.
Instanța de fond a respins acțiunea reconvențională ca nedovedită, neacceptând că datorită relațiilor maă-fiu, cei doi nu au redactat un contraînscris, astfel că "negotium"-ul trebuie dovedit prin alte mijloace de probă decât înscrisurile.
În baza art.1203 civ. prezumțiile judiciare sunt admisibile atunci când este admisibilă proba cu martori. Pârâta a solicitat instanței de fond să rețină acele acte și fapte conexe care duc la concluzia existenței unei ficțiuni juridice dirijate de mandatara reclamantelor, care a avut ca scop denaturarea raportului de mandat acordat, respectiv diminuarea sumei cu care mandatara ar fi trebuit să dea socoteală mandantelor.
Concluzia fictivității vânzării din 28.02.2003 este de ordinea evidenței profane, logice și juridice, întrucât și sunt mamă-fiu; locuiesc în același imobil, gospodărind împreună; singurul interes la cumpărare din partea lui a fost acela de a revinde mai scump; timpul scurt scurs între cele două vânzări.
Prezentând schema raporturilor juridice dintre părți, pârâta a concluzionat că a acționat în numele ambilor vânzători, iar tranzacția reală este cea dintre reclamanți și apelantă, pe când cea intermediară este fictivă.
Apelanta a fost de bună-credință la încheierea actului de vânzare-cumpărare; mandatara reclamanților a fost de rea-credință la încheierea primului act de vânzare-cumpărare, ea reprezentându-i pe proprietari, astfel că aceștia nu pot invoca propria lor culpă.
Pentru ipoteza în care în ciuda evidențelor, instanța nu va împărtăși ideea simulației, apelanta a subliniat câteva aspecte în sensul menținerii valabilității contractului nr.217/28.03.2003 și a valabilității contractului nr.2276/08.07.2003 și anume: seriozitatea prețului nu echivalează cu existența unei proporționalități obiective între preț și valoarea bunului vândut; seriozitatea prețului impune doar fixarea lui în cuantum care să permită considerarea ca fiind suficient pentru ca cealaltă parte contractantă să își asume obligația de a transfera proprietatea bunului vândut; cuantumul prețului și seriozitatea lui nu se apreciază într-un context obiectiv, ci prin raportare la cealaltă parte și la considerentele de ordin subiectiv care determină decizia sa de a vinde, precum și condițiile vânzării; este posibil ca părțile să convină la un preț care obiectiv vorbind să fie mult sub valoarea bunului vândut, fără ca prin aceasta prețul să fie unul neserios, în contextul relațiilor subiective dintre părți; cuantumul aparent redus al prețului stipulat în contractul nr.217/28.02.2003, nu este neserios, el fiind justificat de relațiile de prietenie și rudenie care legau părțile implicate în încheierea și intermedierea contractului și de existența mandatului și a revocării primului mandat care conținea o limitare a prețului.
Însăși vânzătoarele au admis prin corespondența purtată cu membrii familiei, existența unei prietenii, care a determinat alegerea av. ca apărător pentru revendicarea imobilului și desemnarea soției acestuia, ca mandatară pentru vânzarea imobilului.
Este plauzibil ca pentru serviciile făcute de familia, surorilor în scopul recuperării și valorificării imobilului, vânzătoarele să fi consimțit vânzarea la un preț mai mic decât valoarea reală a bunului. Relațiile subiective dintre părți justifică termenii contractului nr.217/28.02.3008 (?) și înlătură eventualele dubii privind caracterul neserios al prețului stipulat.
Pe această linie de idei, contractul nr.217/28.02.2003 nu poate fi considerat decât valabil.
Un aspect esențial în aprecierea seriozității prețului stipulat în contractul nr.217/28.02.2003, rezidă în faptul că valoarea construcției înstrăinate la 18.750 USD, a fost stabilită în urma unei expertize efectuate de expertul tehnic în construcții,.
Esențial de remarcat este că deși având o bună-credință, apelanta ar fi în ipoteza anulării vânzării, singura într-o situație inechitabilă și profund dezavantajoasă, fiind constrânsă să restituie imobilul fără posibilitatea reală de a recupera prețul plătit, în timp ce familia le-ar restitui surorilor proprietatea imobilului, păstrând beneficiul sumei de vânzare pe care nu ar mai putea să o restituie, iar surorile ar redobândi proprietatea imobilului și posibilitatea nelimitată de a-l valorifica.
Anularea contractului nr.2276/08.07.2003, ar avea consecința de a avantaja părțile care reprezintă regizorii unei fraude de proporții, prejudiciind singurul actor de bună-credință SC SRL, a mai susținut apelanta, concluzionând că valabilitatea contractului nr.2276/08.07.2003 nu poate fi pusă la îndoială, ea fiind pe deplin susținută de argumentele expuse mai sus, indiferent de perspectiva adoptată: cea a simulației, cea a seriozității, ori a echității și bunului simț.
Pârâții - și - prin întâmpinare depusă la dosar 13, au arătat că sunt de acord cu admiterea apelului pârâtei SC SRL C-
Reclamanții și prin întâmpinare depusă la dosar 38-42, au solicitat respingerea ambelor apeluri ca nefondate și obligarea pârâților-apelanți în solidar la plata cheltuielilor de judecată.
Apelantul - a depus concluzii scrise la dosar, a solicitat redeschiderea dezbaterilor și încuviințarea audierii martorilor și, iar în completarea concluziilor scrise, a solicitat admiterea apelului așa cum a fost motivat.
Intimații și au depus concluzii scrise la dosar, prin care au solicitat respingerea apelurilor ca nefondate.
Analizând apelurile prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
1.) În ceea ce privește apelul pârâtului -, curtea reține că prin "contractul de comision" încheiat la data de 28 iulie 1999, 17 dos.12240/2005 al Judecătoriei Cluj -N, între Mira și pârâta -, s-a stabilit că îndată ce va fi redobândită proprietatea asupra imobilului situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, nr.top 38, Mira și vor vinde imobilul clientului găsit de -, în condițiile de preț care le vor conveni, dar nu mai puțin de 300.000 dolari americani.
Prin sentința civilă nr.5678/2000 a Judecătoriei Cluj -N, s-a constatat preluarea abuzivă a imobilului în litigiu de către Statul Român și s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului, cu restabilirea situației anterioare de carte funciară.
La data de 14.02.2001, și Mira au împuternicit-o pe pârâta -, să vândă în numele lor și pentru ele, cui va crede de cuviință și la prețul pe care îl va socoti potrivit, imobilul în litigiu, privind pentru ele și în numele lor prețul convenit și îndeplinind toate formalitățile necesare încheierii și autentificării contractului de vânzare-cumpărare, semnând valabil pentru ele și în numele lor ori de câte ori va fi nevoie, 25.
Cu încheierea nr.2069 conexată cu nr.3383, asupra construcției casă din cărămidă înscrisă în CF nr.2773 C-N, nr.top 38, s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea lui și Mira, cetățeni străini, în părți egale.
Cu încheierea nr.3882 din 1.03.2004, în baza sentinței civile nr.1262/2003 a Tribunalului Cluj, asupra terenului curte și grădină în suprafață de 369 stjp, s-a întabulat dreptul de folosință special în favoarea lui și Mira, în cote egale de câte parte fiecare.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.217/28.02.2003 de notarul public, pârâta - în calitate de mandatară a proprietarelor și -Mira, i-a vândut pârâtului -, imobilul situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, nr.top 38, pentru prețul de 18.750 USD, 21.
Mira a decedat la data de 3.04.2003, iar prin testamentul din 10 martie 2003, pct.5.8, i-a testat reclamantului din Ungaria, o parte din averea ei: "toate drepturile mele și/sau sumele pe care le voi primi din România.vor fi moștenite de ", 14-17 dos.nr.7588/2005 al Tribunalului Cluj.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 27.06.2003 50 dos.tribunal, pârâtul - s-a obligat să vândă întreg dreptul său de proprietate asupra imobilului situat în C-N,- (fost 32), pârâtei SC SRL C-N, pentru prețul de 400.000 USD.
Apoi, la data de 8.07.2003, pârâtul - a încheiat cu pârâta SC SRL C-N, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2276/08.07.2003, prin care primul i-a vândut celei de-a doua, imobilul situat în C-N,-, fost 32, pentru prețul de 400.000 USD, 52 același dosar.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1048/21.04.2004, pârâta - în calitate de mandatară a numitei și a defunctei Mira-, i-a vândut pârâtului -, terenul în suprafață de 369 stjp, echivalentul a 1328 mp, situat în C-N,-, înscris în CF nr.2773 C-N, nr.top 38, pentru prețul de 2.000.000.000 lei, 48 același dosar.
Dintre aceste acte juridice, reclamanții solicită să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.217/28.02.2003, nr.2276/08.07.2003 și nr.1048/21.04.2004, în timp ce pârâta prin cererea reconvențională a solicitat să se constate că sunt simulate contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.217/28.02.2003 și mandatul acordat de pârâtul -, mamei sale, pârâta -.
Reclamanții au susținut că toate contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută solicită să se constate, au fost încheiate în frauda intereselor acestora, având cauze imorale, iar prețul de vânzare-cumpărare de 18.750 USD din primul contract, a fost neserios, deoarece după 5 luni, același imobil a fost revândut cu prețul de 400.000 USD.
La rândul ei, prima instanță a reținut că la momentul vânzării construcției cu prețul de 18.750 USD, o garsonieră depășea această sumă pe piața imobiliară a municipiului C-N, astfel că vânzarea la un preț de 20 de ori mai mic decât cel real, reprezintă un preț neserios. Aceeași este și situația terenului, care a fost vândut la prețul de 200.000 lei, de 7,5 ori mai mic decât prețul real de 1.559.072 lei.
Potrivit art.1303 civ. prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți. Așadar, prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, respectiv atât de disproporționat în raport cu valoarea imobilului, încât să nu existe preț. Seriozitatea prețului fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea judecătorului.
Prețul de 18.750 USD stabilit în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.217/28.02.2003, pentru construcția din C-N,-, este un preț neserios, chiar dacă în sprijinul acestuia s-a întocmit pro causa un raport de expertiză extrajudiciară de către expertul tehnic și cu toate că pârâtul - susține fără dovezi pertinente și concludente că una dintre coproprietare, Mira ar fi avut intenția să îl gratifice.
Că este așa, rezultă din faptul că mandatara proprietarelor a vândut construcția fiului ei, care la rândul lui, după numai patru luni, l-a revândut pârâtei SC SRL C-N prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 27.06.2003, pentru prețul real și serios de 400.000 USD, ulterior la 8 iulie 2003 încheindu-se între aceleași părți și pentru același preț, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2276/08.07.2003.
În felul acesta, mandatara -rodica, a profitat de faptul că proprietarele se aflau în Israel, fiind în vârstă și suferind de boli incurabile ( Mira a și decedat la 3.04.2003). Întrucât mandatara a profitat de starea de constrângere în care se aflau proprietarele în străinătate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între - și fiul acesteia, este nul absolut, întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită, conform art.968 civ.
Mandatara -, putea să vândă construcția direct pârâtei SC SRL C-N, la prețul de 400.000 USD, însă i l-a vândut mai întâi fiului ei pârâtul - la un preț neserios de 18.750 USD, pe care să îl predea proprietarelor, obținând în familie un câștig de 382.750 USD, ceea ce este contrar bunelor moravuri și ordinii publice.
De aceea, în opinia instanței de apel, se impune ca în baza art.296 pr.civ. să fie respins apelul pârâtului -.
Aceleași rațiuni juridice au justificat și constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.1048/21.04.2004 și sub nr.2276/08.07.2003, toate având la bază aceeași rezoluție de eludare a legii, a bunelor moravuri și a ordinii publice.
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului ridicată în fața primei instanțe, unde a fost respinsă și reiterată în apel, într-adevăr nu este fondată, deoarece prin testamentul din 10 martie 2003, testatoarea Mira i-a lăsat "toate drepturile mele și/sau sumele de bani pe care le voi primi în România vor intra în averea totală care urmează a fi obiectul succesiunii, conform acestui testament. După decesul meu toate drepturile și/sau valorile bănești provenite de pe urma casei din România vor fi moștenite de (paragraful 4.11 de mai sus)".
Excepția lipsei de interes a reclamanților pe motiv că în temeiul art.II din titlul II al Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2002, au dobândut un drept special de folosință, urmează să fie respinsă, deoarece potrivit art.II alin. (4) din titlul II al aceluiași act normativ, în situația cătățenilor străini și apatrizilor care au dobândit un drept de folosință special asupra unor terenuri în condițiile alin. (1) dreptul de folosință astfel dobândit se convertește, la cerere, în drept de proprietate, după obținerea cetățeniei române de către persoanele respective.
Excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamanților pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.217/28.02.2003, nu este întemeiată, întrucât reclamanții au invocat nulitatea absolută care este imprescriptibilă, iar nu nulitatea relativă, pentru a fi incidente prevederile art.9 din Decretul nr.167/1958. Nu este adevărat că prin precizarea de acțiune, reclamanții ar fi recunoscut împlinirea prescripției, așa cum susține nefondat pârâtul.
Nu este întemeiată susținerea apelantului că în temeiul "contractului de comision" din 29 iulie 1999, mandatara putea să vândă construcția la orice preț, deoarece nu s-ar fi obligat decât să găsească un cumpărător: chiar în acel înscris din anul 1999, prețul minim stabilit, a fost de 300.000 USD, iar acel contract a fost semnat numai de către una din coproprietare, Mira, iar nu și de către.
Avocatul le-a comunicat proprietarelor la 11 august 2000, că "pe casa voastră vom lua cel puțin 500.000 dolari", 19.dos.judecătorie. Aceste împrejurări le-au avut în vedere proprietarele imobilului atunci când prin "procura specială" din 14.02.2001, au împuternicit-o pe - "să vândă, cui va credea de cuviință și la prețul ce-l va socoti potrivit", nicidecum la orice preț, respectiv la un preț neserios, un imobil ce se află situat în zona centrală a municipiului C-
Față de probele scrise și de interogatoriile părților, sunt nerelevante declarațiile martorilor, G și.
În apel, la cererea pârâtului -, au fost audiați martorii - 65 și 66. Nu s-a impus redeschiderea dezbaterilor în scopul reaudierii acestor martori și pentru alte împrejurări decât pentru cele care au fost încuviințați, așa cum susține pârâtul-apelant în concluziile scrise.
Chiar dacă Mira i-a fost antrenoare de înot lui -, din probele administrate în cauză nu a rezultat că între cei doi s-ar fi instaurat relații care să o determine să îl gratifice pe pârât, dovadă că testamentul din 10 martie 2003, l-a instituit ca legatar pe reclamantul. În privința lui, pârâtul a recunoscut la interogatoriu 38, că nu o cunoaște.
La interogatoriu, 32 dos.tribunal, la întrebarea nr.6, pârâta - a recunoscut că la data de 1 februarie 2006, nu achitase nici o parte din preț către proprietarele imobilului.
Raportul de expertiză tehnică efectuat de expertul 190-202, a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 208 pr.civ. părțile și experții asistenți fiind citați, așa cum rezultă și din răspunsul expertului 63. dosar apel. De altfel această expertiză nu este determinantă în cauză, disproporția prețului construcției rezultând din contractele de vânzare- cumpărare: 18.750 USD inițial, și 400.000 USD după numai 4 luni de zile.
Practica judiciară nu constituie izvor de drept, astfel că nu este obligatorie pentru instanțe.
2.) În privința apelului declarat de pârâta SC SRL C-N, instanța reține că prin cererea reconvențională aceasta a solicitat să se constate că sunt simulate, fictive, inexistente, contractul de vânzare nr.217/28.02.2003, precum și mandatul acordat de -, mamei sale - pentru înstrăinarea imobilului situat în C-N,- (fostă 32).
Prima instanță a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată cu motivarea că pârâta reclamantă-reconvențională nu a produs nici o probă, întemeindu-se doar pe prezumție; nu s-a dovedit existența simultană a două acte din care unui secret care exprimă voința reală a părților, și actul aparent, public.
Este adevărat că prin act secret, în sensul art.1175 civ. trebuie să se înțeleagă convenția părților, iar nu înscrisul doveditor. Chiar dacă proba actului secret se face de regulă printr-un contraînscris, acesta nu este necesar atunci când există un început de dovadă scrisă, când producerea dovezii este imposibilă, ca și atunci când actul a fost întocmit prin fraudă ori violență.
sunt definite de art.1199 civ. ca fiind consecințele trase de lege sau magistrat din un fapt cunoscut, la un fapt necunoscut. Legiuitorul îngăduie instanței civile să uzeze de prezumțiile simple, conform art.1203 civ. dar pentru evitarea arbitrariului, cere ca prezumția să aibă o anumită greutate și putere de a naște probabilitatea, deducția judecătorului trebuie să fie logică și convingătoare.
În baza acestor dispoziții legale, nu se poate reține existența simulației, actele încheiate între pârâții - (în numele proprietarelor) și fiul ei pârâtul -, reprezintă o altă operațiune și anume de fraudare a intereselor proprietarelor.
În conformitate cu dispozițiile art.129 alin.(6) pr.civ. în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății. În baza acestei dispoziții legale, judecătorul fondului a judecat cauza în limitele învestirii, astfel că nu putea avea în vedere faptul că reclamanții ar fi trebuit să ceară socoteală mandatarului.
Nu se poate reține că pârâta-apelantă ar fi fost de bună-credință, câtă vreme cunoștea sau putea să cunoască faptul că doar cu patru luni mai înainte, - cumpărase același imobil cu doar 18.750 USD, respectiv la un preț de 21 de ori mai mic.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.296 pr.civ. se va respinge apelul pârâtei, ca nefondat.
3.) Referitor la apelul declarat de pârâta -, instanța reține că prin cererea depusă la dosar la data de 18 iunie 2008 48, a declarat că își retrage apelul împotriva sentinței civile nr.88/26 februarie 2008 a Tribunalului Cluj.
Așa fiind, în baza art.246 pr.civ. coroborat cu art.267 același cod, se va lua act de renunțarea pârâtei la judecata apelului.
Deși ambele apeluri urmează să fie respinse și intimații au solicitat obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată, intimații nu au menționat cuantumul lor și nu au făcut dovada ocazionării acestora.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECI DE
Respinge ca nefondate apelurile declarate de pârâții - și SC SRL C-N, împotriva sentinței civile nr.88 din 26 februarie 2008 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr.-, pe care o menține.
Ia act de renunțarea pârâtei - la judecata apelului în contra aceleiași sentințe.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 19 noiembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - - -
Red.DT:21.11.2008
Dact.CA:24.11.2008 - 7 ex.
Jud.fond.
Președinte:Tania Antoaneta NistorJudecători:Tania Antoaneta Nistor, Traian Dârjan
