Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 82/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 82/2008-
Ședința publică din data de 23 ianuarie 2008
PREȘEDINTE: Aurora Popa | - - | - JUDECĂTOR 2: Maria Galeș |
- - | - JUDECĂTOR 3: Dana Cigan | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenții pârâți, - și -toți cu domiciliul în O,-,. 2, județul B, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și -toți cu domiciliul în O,-,. 1, județul B și intimații pârâți, - toți cu domiciliul în O,-,. 2, județul B, domiciliată în O,-, -. 102, județul B și CONSILIUL LOCAL, cu sediul în O, nr. 1, județul B, împotriva deciziei civile nr. 392/A din 24 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost menținută în totalitate sentința civilă nr. 3930 din 30 mai 2006 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 3765/2004, având ca obiect: acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi se prezintă reprezentanta recurenților pârâți, - și -toți lipsă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 19 iunie 2007 emisă de Baroul Bihor -Cabinet Individual și reprezentantul intimaților reclamanți, și -toți lipsă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 11 decembrie 2007 emisă de Baroul Bihor -Societatea Civilă de Avocați " &", lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței faptul că prezentul recurs este legal timbrat cu suma de 15,5 lei, achitată conform chitanței seria - nr. 318-1-73/14.11.2007 emisă de Primăria Municipiului O-Direcția Finanțe Locale și timbre judiciare în valoare de 0,3 lei, după care:
Reprezentanta recurenților pârâți depune la dosar copia unor acte cu care dorește să dovedească faptul că părțile pe care le reprezintă au închiriat imobilul din litigiu înainte de anul 1990, acte care se comunică cu reprezentantul intimaților reclamanți.
Întrebați fiind, reprezentanții părților arată că nu mai au alte probe și solicită cuvântul asupra recursului de față.
Nefiind cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurenților pârâți solicită admiterea recursului formulat de părțile pe care le reprezintă, respectiv modificarea în totalitate a hotărârilor pronunțate de instanțele inferioare, și pe cale de consecință respingerea cererii introductive de chemare în judecată și admiterea în totalitate a acțiunii reconvenționale formulate de părțile recurente, cu acordarea cheltuielilor de judecată.
În susținerea recursului reprezentanta recurenților arată că părțile recurente în calitate de chiriași, anterior anului 1989, sunt îndreptățite să beneficieze de prevederile OUG nr. 40/1999, fiind obligată prin lege să încheie cu recurentele un contract de închiriere pe durată determinată, în măsura în care recurentele au solicitat.
Pe de altă parte intimata era obligată, printr-o normă imperativă, să le notifice pe recurente de intenția sa de a înstrăina imobilul din litigiu astfel încât chiriașii recurenți să-și poată exercita dreptul de preemțiune instituit de legiuitor, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea prevederilor OUG 40/1999 privind exercitarea dreptului de preemțiune fiind lovit de nulitate absolută, instanța fiind chemată să constate această împrejurare, considerente față de care solicită admiterea recursului.
Reprezentantul intimaților reclamanți solicită respingerea recursului declarat de părțile adverse, ca nefondat și menținerea ambelor hotărâri pe cale le apreciază ca fiind legal și temeinice, cu acordarea cheltuielilor de judecată.
Reprezentantul intimaților arată că în mod corect s-a stabilit faptul că recurenții nu au avut contract de închiriere valabil încheiat cu Primăria O, de altfel titulara contractului de închiriere încălcând mai multe obligații asumate prin contract, astfel titulara contractului a considerat că dreptul locativ, asigurat prin OUG nr. 40/1999 este unul absolut, superior dreptului de proprietate, putându-și exercita dreptul fără obligații corelative.
Reprezentantul intimaților mai arată faptul că, raportat la data retrocedării imobilului, 18 aprilie 2007, expirat termenul legal prevăzut de Legea nr. 10/2001 cu privire la obligația proprietarilor de a respecta drepturile locative ale chiriașilor, astfel, în condițiile în care s-ar accepta valabilitatea titlului locativ, la această dată aceste drepturi au încetat, motiv pentru care recurenții trebuie să elibereze imobilul în scurt timp.
De altfel, se mai arată faptul că nulitatea invocată este una relativă și nicidecum absolută, cum s-a apreciat de recurenți, fiind evident că aceștia nu au dorit cumpărarea imobilului ci doar tergiversarea procesului de evacuare, care a început în anul 2003.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.3930 din 30 mai 2006, pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 3765/2004, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local O - Administrația Imobiliar și excepția lipsei calității procesuale a reclamanților reconvenționali, și, în contradictoriu cu pârâții, -, -, -, și.
În consecință, s-a constatat încetarea contractului de închiriere nr.3263/24.09.2002 privind imobilul situat în O-,.2, dispunându-se evacuarea pârâților din acest imobil, identificat prin 6300 O cu nr.top 2153/2.
Au fost respinse celelalte capete de cerere și cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali, - și -, în contradictoriu cu reclamanții-pârâți reconvenționali, și și cu pârâta reconvențională.
Au fot obligați pârâții reclamanți reconvenționali să le plătească reclamanțilo-pârâți reconvenționali, în solidar suma de 19,45 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin dispoziția Primarului municipiului O nr.525/18.06.2002, în baza Legii nr. 10/2001 i s-a restituit numitei imobilul în litigiu, această pârâtă înstrăinând ulterior dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorilor și - în prezent decedat, succesorii acestuia din urmă fiind reclamanții și.
Apartamentul a fost închiriat în baza contractului de închiriere nr.3262/24.09.2002 pârâtei, termenul de valabilitate fiind până la dat de 01.05.2004, în fișa suprafeței locative fiind menționate și pârâtele și.
Pârâții au deținut apartamentul nr. 2 și în intervalul 01.11.1998-01.05.1999 în baza contractului de închiriere nr.90/07.12.1998 însă la data retrocedării 18.06.2002 aceștia nu au făcut dovada existenței unui contract de închiriere valabil încheiat, contractul nr.3262/24.09.2002 fiind încheiat ulterior acestei date.
De altfel, termenul de valabilitate a acestui contract a încetat la data de 01.05.2004 întrucât termenul de calcul al celor 5 ani care constituie perioada maximă până la care chiriașii sunt protejați, curge de la data intrării în vigoare a OUG40/99 - respectiv 08.04.1999.
În consecință, instanța de fond a admis capătul de acțiune privind constatarea încetării contractului de închiriere, sens în care a respins capătul subsidiar privind rezilierea contractului.
Constatându-se că pârâții dețin imobilul fără titlu a fost apreciată ca întemeiată cererea reclamanților privind evacuarea acestora din imobil.
Reținându-se că pârâții nu aveau calitatea de chiriași la data retrocedării, aceștia nu puteau beneficia de dreptul de preemțiune prevăzut de art.18/1 din OUG40/99 pe aceleași considerente fiind admisă excepția lipsei calității procesuale active a pârâților reclamanți reconvenționali și respinsă cererea reconvențională formulată de aceștia pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare- cumpărare autentificat cu nr.1431/07.08.2002.
A fost admisă și excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local O - Administrația Imobiliar, acesta neavând calitatea de titular de drepturi și obligații
A fost respinsă excepția insuficienței timbrării a cererii reconvenționale constatându-se că această cerere a fost legal timbrată raportat la obiectul său.
Reținându-se culpa procesuală a pârâților, în temeiul art.274 Cod procedură civilă au fost obligați aceștia să le plătească reclamanților suma de 19,45 RON cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții reconvenționali, - și - în termenul legal și legal timbrat solicitând admiterea apelului și modificarea sentinței apelate în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată în fond și apel.
Prin decizia civilă nr. 392/A din 24 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, s-a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta, -, în contradictoriu cu intimații, -, și, și Consiliul Local O, împotriva sentinței civile nr.3930/30.05.2006 pronunțată de Judecătoria Oradea, care a fost păstrată în totalitate.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța de apel a reținut următoarele considerente:
Tribunalul a apreciat că instanța de fond a reținut corect că la data retrocedării imobilului în baza Legii nr. 10/2001 în favoarea persoanei îndreptățite, apelanții reclamanți reconvenționali nu aveau contract de închiriere valabil încheiat cu Primăria Municipiului O O, situație în care proprietarei nu-i poate fi reținută vreo culpă pentru neîndeplinirea condiției privind notificarea chiriașilor asupra intenției sale de a înstrăina imobilul, nefiind astfel încălcate dispozițiile art.18 din OUG40/99 privind dreptul de preemțiune.
Apelanți nu au făcut dovada existenței unui contract de închiriere pentru perioada aferentă anilor 1999 - 2002 astfel cum susține în apel, situație în care, prin raportare la probele administrate în primă instanță, sens în care s-a aprecia că în mod corect a fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
Aceasta, întrucât reclamanții reconvenționali nu beneficiază de dispozițiile art.18,al.1 din OUG40/99 privind dreptul de prezumție astfel că nu justifică calitatea procesuală activă pentru a solicita constatarea nulității absolute.
În ceea ce privește cererea principală, de asemenea s- apreciat că în mod corect a constatat prima instanță încetarea contractului de închiriere încheiat ulterior retrocedării, respectiv înstrăinării imobilului în condițiile în care pe de o parte Direcția Imobiliară din cadrul Primăriei Municipiuului O nu avea calitatea de proprietar asupra imobilului, la acea dată (24.09.2002), iar pe de altă parte termenul de 5 ani prevăzut de OUG40/99 a expirat la data de 01.05.2004, dispozițiile privind momentul de la care e calculează acest termen fiind prevăzut în ordonanța mai sus indicată.
Având în vedere considerentele mai sus expuse, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, tribunalul a respins ca nefondat apelul, fiind menținută în întregime sentința apelată, ca legală și temeinică.
Împotriva hotărârilor pronunțate au declarat recurs pârâții, solicitând modificarea acestora, în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii acțiunii reconvenționale, invocând din nou nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit proprietatea imobilului din litigiu ca urmare a încălcării dreptului de preemțiune stabilit în favoarea chiriașilor în cazul înstrăinării imobilelor retrocedate în temeiul Legii nr. 10/2001.
Prin concluziile scrise reclamanții intimați au solicitat respingerea recursului și menținerea hotărârilor pronunțate în cauză ca fiind legale și temeinice deoarece recurenții nu beneficiază doar de drepturi în temeiul normelor speciale invocate, ci și de obligații pe care le-au încălcat în mod sistematic, astfel încât nu mai pot obține nici o protecție a unor drepturi locative impuse proprietarilor imobilului printr- lege ce are caracterul unei norme de protecție socială.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține că prin Dispoziția nr. 585/18 iunie 2002 (fila 6 dosar fond), s-a dispus restituirea în natură în favoarea lui a apartamentelor II și III situate în O,-, imobil înscris în CF nr. 6300
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1431/7 august 2002 de, titulara dreptului de proprietate asupra celor două apartamente compuse din câte o cameră și dependințe le înstrăinează soților și în schimbul prețului de 210.000.000 lei. Cumpărătorul a decedat ulterior, soția supraviețuitoare și cei doi fii având calitatea de moștenitori ai acestuia, ceea ce le conferă calitate procesuală activă în cauză.
Potrivit contractului de închiriere nr. 3263 încheiat la 24 septembrie 2002 pârâtei și fiicelor sale și li s-a permis în continuare folosința locuinței deja deținute de mai mulți ani -convențiile fiind prelungite de mai multe ori cu administratorul fondului locativ de stat- dar această ultimă convenție fiind încheiată pentru pe perioadă de 20 de luni, cu începere de la data de 1 septembrie 2002 și până la 1 mai 2004, aspect menționat în mod expres în înscrisul întocmit (fila 7 dosar fond).
Această convenție se fundamentează pe prevederile OUG nr. 40/1999, acordul de voință realizându-se după emiterea Dispoziției nr. 585/2002, iar din economia probelor administrate se deduce că afirmațiile reclamanților privind respectarea obligațiilor ce le reveneau din raportul de locațiune sunt reale, până la expirarea termenului extinctiv prevăzut în convenție, reclamanții nefăcând nimic care să conturbe liniștita posesiune a chiriașilor (prin întâmpinare pârâții recunosc faptul că nici nu au avut cunoștință că imobilul a fost înstrăinat).
Martorii audiați în cauză precizează însă că au existat tensiuni între recurenți și proprietara, și că pe de altă parte s- făcut o ofertă în favoarea recurenților pentru cumpărarea imobilului la care aceștia au răspunsă că nu au bani (fila 92 dosar fond).
Fiind un contract de locațiune, în momentul în care se împlinește termenul extinctiv efectele convenției încetează, astfel încât la data formulării acțiunii pârâții nu mai dețin nici un titlu locativ care să justifice prezența lor în imobil.
Mai mult, la data soluționării recursului expirase deja și termenul de 5 ani -cel mai favorabil în favoarea recurenților- calculat de la data emiterii dispoziției de retrocedare a imobilului, dată de la care, în opinia unei părți a jurisprudenței începe să curgă termenul de 5 ani recunoscut în favoarea chiriașilor în actul normativ special.
În ceea ce privește dreptul de preemțiune invocat de recurenți, în mod corect instanțele au apreciat că acesta nu a fost încălcat, deoarece nu au fost îndeplinite condițiile pentru ca acesta să devină operațional, contractul de închiriere fiind încheiat cu chiriașii de către locator, pentru un termen care a fost respectat.
Instanța subliniază faptul că oricum simpla invocare a nerespectării dreptului de preemțiune nu justifică lipsirea de efecte contractului de vânzare-cumpărare în lipsa unei oferte concrete a recurenților pentru achiziționarea imobilului, ofertă care nu a fost făcută. O eventuală anulare a contractului de vânzare-cumpărare nu ar face decât să determine repunerea în situația anterioară, titlul locativ al pârâților-reclamanți reconvenționali lipsind și într-un astfel de context.
Așa fiind, se apreciază că instanțele au pronunțat hotărâri legale și temeinice, criticile recurenților fiind neîntemeiate, motiv pentru care recursul va fi respins ca nefondat în temeiul art. 312 al. 1 Cod procedură civilă.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, recurenții vor fi obligați în favoarea intimaților la 590 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de recurenții pârâți, - și -toți cu domiciliul în O,-,. 2, județul B, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și -toți cu domiciliul în O,-,. 1, județul B și intimații pârâți, - toți cu domiciliul în O,-,. 2, județul B, domiciliată în O,-, -. 102, județul B și CONSILIUL LOCAL, cu sediul în O, nr. 1, județul B, împotriva deciziei civile nr. 392/A din 24 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Obligă părțile recurente să plătească părților intimate, și, suma de 590 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 23 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
- judecător fond -
- judecători apel -
- redactat decizie - judecător -07.02.2008
- dactilografiat grefier - -07.02.2008-2 ex.
Președinte:Aurora PopaJudecători:Aurora Popa, Maria Galeș, Dana Cigan
